Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Een reden waarom de wetenschap van de achterliggende afspraken wel van belang kan zijn, is dat de
notaris een beeld heeft van bijvoorbeeld de nog te verrichten werkzaamheden. Op het moment dat de
aannemer aangeeft dat deze werkzaamheden zijn verricht, kan de notaris de opdrachtgever benaderen om
zijn visie op de mededeling van de aannemer te geven. Mocht de opdrachtgever beamen dat alle
werkzaamheden naar tevredenheid zijn verricht, dan kan de notaris de opdrachtgever vragen om
toestemming om de depotgelden aan de aannemer uit te keren. Mocht de opdrachtgever van mening zijn
dat er nog werkzaamheden moeten worden verricht dan kan de notaris partijen wijzen op de mogelijkheden
om het ontstane geschil te beslechten. Het voordeel dat in deze situatie wordt bereikt is dat de
mogelijke procedures een sneller verloop hebben.
Uit de drie hiervoor vermelde uitspraken die zijn beschreven in het kader van de specificatie van het
depotbedrag blijkt dat het niet specificeren van het depotbedrag tot vertraging in de uitkering van het
depotbedrag kan leiden. Indien de opdrachtgever in de eerste uitspraak (dossiernr. 17610) zijn
depotbedrag had gespecificeerd, dan had een gedeelte wellicht al uitgekeerd kunnen worden als bleek dat
de opdrachtgever voor de eerste tekortkoming een bedrag van meer dan € 1.000,00 in depot had
gehouden. De beslissing in de tweede uitspraak (dossiernr. 17402) omtrent het depotbedrag had bij een
eerdere specificatie niet aangehouden te hoeven worden.
Bij de derde uitspraak (dossiernr. 17959) is opvallend dat de aannemer aangeeft waarvoor het depotbedrag
is aangehouden. Het onderzoeksteam gaat ervan uit dat de opdrachtgever met de specificatie van de
aannemer heeft ingestemd. Vervolgens laat deze uitspraak goed zien wat het voordeel van de specificatie
is. Ondanks dat er volgens de opdrachtgever nog meerdere tekortkomingen zijn, kan toch iets gezegd
worden over het totale depotbedrag, omdat het depotbedrag niet op die overige tekortkomingen ziet.
Het specificeren van het depotbedrag leidt ertoe dat overzichtelijk is welke bedragen voor welke
tekortkomingen worden ingehouden. Een arbiter of rechter kan op die manier eenvoudig bepalen of een
bepaald bedrag gerechtvaardigd in stand wordt gehouden. Tevens leidt het ertoe dat een opdrachtgever
zich bewust met de hoogte van het depotbedrag bezig houdt. Dat zou wellicht de proportionaliteit van het
bedrag ten goede kunnen komen. Zie voor deze laatste opmerking ook de volgende paragraaf.
Samenvattende conclusies en aanbevelingen
De KNB dient haar leden duidelijk te informeren wanneer en op welke wijze de notaris de gelden die in
depot staan in de macht van de aannemer dient te brengen. De gelden moeten in ieder geval in de macht
van de aannemer worden gebracht indien de onderhoudstermijn eindigt zonder dat de opdrachtgever
heeft aangegeven dat hij een beroep op zijn opschortingsrecht wil doen. Daarnaast moeten de gelden in de
macht van de aannemer worden gebracht op het moment dat de opdrachtgever daarvoor toestemming
geeft of indien bij een uitspraak die partijen bindt uitdrukkelijk is beslist dat het depot niet (langer)
gerechtvaardigd is. Tenslotte moeten de gelden in de macht van de aannemer worden gebracht op het
moment dat de aannemer vervangende zekerheid heeft gesteld.
Daarnaast dient de KNB haar leden te informeren over de rol de notaris heeft, nadat er depotgelden op
zijn derdengeldenrekening zijn gestort.
Er dient bekeken te worden of er mogelijkheden zijn om aan de arbiter of de rechter bevoegdheden toe te
kennen om een uitspraak te kunnen doen over de depotgelden in een geschil over gebreken na de
oplevering van een woning waarin niet uitdrukkelijk om een uitspraak omtrent de depotgelden is gevraagd.
In koop/aannemingsovereenkomsten dient standaard te worden opgenomen dat, indien de opdrachtgever
na de onderhoudstermijn besluit om van zijn opschortingsrecht van artikel 6:262 BW gebruik te maken,
hij specificeert welk bedrag hij voor welke tekortkoming in depot houdt.
122