Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
de opdrachtgever expliciet toestemming moeten vragen tot uitbetaling of moeten wachten tot de drie
maanden termijn is verstreken.
Naast de problemen die spelen met betrekking tot het uitbetalen van het depotbedrag door de notaris is
aan de hand van de arbitrage-uitspraken te zien dat het niet specificeren van het depotbedrag door de
opdrachtgever ook leidt tot vertraging in de uitbetaling van het depotbedrag. In de hierboven genoemde
uitspraak met nummer 19134 had de opdrachtgever aangegeven welk gedeelte van het depotbedrag hij
voor welke tekortkomingen in depot hield. De arbiter kon op die manier onderscheid maken tussen de
verschillende bedragen en bij de klachten die binnen zijn beslissingsbevoegdheid vielen ook iets aangeven
over het al dan niet gerechtvaardigd in stand houden van die depotbedragen. Daarnaast bleef een gedeelte
van het depotbedrag in stand dat zag op een tekortkoming waarover de arbiter geen beslissing mocht
nemen. De opdrachtgever specificeert echter lang niet altijd welke bedragen hij voor welke tekortkomingen
in depot houdt.
Arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernr. 17610: De opdrachtgever houdt een bedrag in depot
met betrekking tot twee tekortkomingen. Opdrachtgever heeft niet aangegeven welk bedrag hij voor welke
tekortkoming in depot houdt. De arbiter beslist dat voor de eerste tekortkoming een depotbedrag van
€ 1000,- gerechtvaardigd is. Voor de tweede tekortkoming dient er een deskundigenbericht te worden
uitgebracht. De arbiter houdt de beslissing terzake de handhaving van het gehele depot aan totdat het
deskundigenbericht binnen is.
Arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernr. 18042: De opdrachtgever heeft een aantal
tekortkomingen geconstateerd. De arbiter beslist dat een aantal van deze tekortkomingen terecht zijn
geconstateerd en geeft daarbij aan dat met betrekking tot deze tekortkomingen handhaving van een
depotbedrag van € 1500,- gerechtvaardigd is. Een aantal tekortkomingen is volgens de arbiter niet terecht
geconstateerd en met betrekking tot één tekortkoming verklaart de arbiter zich niet ontvankelijk. Vanwege
het feit dat de opdrachtgever niet heeft aangegeven voor welke tekortkomingen hij welke bedragen in depot
houdt, houdt de arbiter de beslissing omtrent de vrijgave van het depot aan en stelt hij de opdrachtgever in
de gelegenheid om de specificatie alsnog kenbaar te maken.
Arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernr. 17959: De aannemer eist vrijgave van het
depotbedrag. De opdrachtgever is echter van mening dat er nog een aantal tekortkomingen zijn, waardoor
het in stand houden van het depot gerechtvaardigd is. De arbiter behandeld drie tekortkomingen die de
opdrachtgever naar voren heeft gebracht. De overige tekortkomingen zijn niet ontvankelijk verklaard. De
arbiter oordeelt dat één van de vermeende tekortkomingen geen tekortkoming is en dat voor de andere twee
tekortkomingen, waaronder gebrekkig schilderwerk, een schadevergoeding van € 1.250,00 dient te worden
uitgekeerd. De aannemer heeft aangegeven dat het depotbedrag in verband met de afronding van het
schilderwerk in stand wordt gehouden. De arbiter beslist met betrekking tot het depotbedrag dat dit aan de
aannemer dient te worden uitgekeerd voor zover het een bedrag van € 1.250,- te boven gaat. Hij geeft
daarbij niet aan wanneer de laatste € 1.250,- dient vrij te vallen.
5.5.3.2 Analyse
Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat er bij de aannemer, de opdrachtgever en de notaris
onduidelijkheden bestaan over het tijdstip van uitbetalen door de notaris. De wet is echter in beginsel
duidelijk over de tijdstippen wanneer tot betaling dient te worden overgegaan. Dit is onder meer het geval
op het moment dat de onderhoudstermijn is verstreken, zonder dat de opdrachtgever een beroep op
artikel 6:262 BW heeft gedaan. Dit laat onverlet dat de opdrachtgever voldoende moet worden voorgelicht
over de onderhoudstermijn en de procedure er om heen. Het is echter niet vereist dat de notaris tegen het
einde van de onderhoudstermijn of vlak na het eindigen van die onderhoudstermijn uitdrukkelijk
toestemming vraagt aan de opdrachtgever om tot uitbetaling over te gaan.
Ook kan zich de situatie voordoen dat de opdrachtgever uitdrukkelijk toestemming geeft om tot
uitbetaling over te gaan. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de opdrachtgever, nadat hij een beroep op
artikel 6:262 BW heeft gedaan, van mening is dat de gebleken gebreken naar tevredenheid zijn hersteld. Er
zal hierbij steeds sprake moeten zijn van een uitdrukkelijke toestemming van de opdrachtgever om het
120