Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Artikel 6:262 BW
spreekt heel algemeen van ‘verbintenis’. De inhoud van de verbintenis die de aannemer uit de eerste
uitspraak met de opdrachtgever is aangegaan is ruimer dan het afleveren zonder technische of bouwkundige
tekortkomingen. Er moet niet alleen worden gekeken naar dergelijke tekortkomingen, maar
ruimer, namelijk naar een tekortkoming in de nakoming van de gehele verbintenis tussen de aannemer en
de opdrachtgever. In de praktijk heeft dit echter tot gevolg dat het mogelijk is dat partijen bij meerdere
arbitrageraden of rechters een zaak aanhangig moeten maken. Dit is onder andere af te leiden uit de
tweede genoemde zaak in deze paragraaf. De arbiter beslist dat de heer X niet ontvankelijk is in zijn
vordering om gecompenseerd te worden voor de afwijkende perceelgrootte. Daarnaast beslist de arbiter
dat hij zich niet kan uitlaten over het depotbedrag dat de heer X daarvoor vasthoudt. Tevens is uit de
arbitragezaken af te leiden dat partijen zo nu en dan niet de juiste rechtsingang gebruiken om hun geschil
op te lossen. 24
5.5.2.2 Analyse
De vraag die gesteld kan worden is of het wenselijk is dat er gelden in depot mogen worden gehouden
voor elke tekortkoming in de nakoming, of dat deze bevoegdheid moet worden ingeperkt tot bijvoorbeeld
alleen de gebreken genoemd in artikel 7:759 BW. Vanuit het oogpunt van de bescherming van de
consument, de reden waarom de bepaling is gecreëerd, moet het antwoord luiden dat er gelden in depot
mogen worden gehouden voor elke tekortkoming in de nakoming. Het is voor de opdrachtgever immers
wenselijk om voor elke tekortkoming een pressiemiddel jegens de aannemer te hebben.
Het gevolg is echter dat voor kan komen dat de opdrachtgever en de aannemer zich tot verschillende
arbitrageraden en rechters moeten wenden indien er een geschil bestaat over de in depot gehouden gelden.
Een gevolg dat tot onduidelijkheden voor partijen leidt en bovendien de efficiënte afwikkeling van een
geschil niet ten goede komt. Deze aspecten komen de bescherming van de consument niet ten goede.
Samenvattende conclusies en aanbeveling
Op grond van artikel 7:768 BW heeft de opdrachtgever de bevoegdheid om een bedrag in depot te
houden voor elke tekortkoming in de nakoming. Rechters en arbiters dienen deze bepaling ruim uit te
leggen en niet te beperken tot slechts bouwkundige tekortkomingen en gebreken.
Door deze ruime uitleg is het mogelijk dat partijen zich voor tekortkomingen in de nakoming zowel tot de
civiele rechter als tot de arbiter dienen te wenden. Dit komt een efficiënte afwikkeling van het geschil niet
ten goede.
5.5.3 Het vrijgeven van het bedrag dat in depot staat
5.5.3.1 Knelpunten
Uit de arbitrage-uitspraken, uit een tuchtuitspraak en uit de gehouden interviews valt af te leiden dat er
problemen zijn bij het uitbetalen van het depotbedrag door de notaris. Zo blijkt uit de arbitrage-uitspraken
dat de notaris niet tot uitbetaling van het depotbedrag wil overgaan, als de uitspraak dit niet expliciet
meldt.
Arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernr 18042: Opdrachtgever start een zaak tegen een
bouwondernemer en krijgt op een aantal punten gelijk. Er wordt een schadevergoeding toegekend.
Na deze uitspraak betaalt de bouwondernemer de schadevergoeding, maar de notaris wil de 5% (die nog
in depot zat) pas uitkeren nadat de opdrachtgevers daar toestemming voor hebben gegeven. De bouwondernemer
vindt dit geen goed idee, omdat hij bang is dat het geschil dan opnieuw wordt opgerakeld. Hij
24 Zie bijvoorbeeld arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 17616, arbitraal vonnis met dossiernummer
16238, arbitraal vonnis met dossiernummer 17424.
118