Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
wordt in elke paragraaf na het signaleren van het knelpunt een analyse en eventueel een aanbeveling
gegeven.
5.5.2 “Gebreken”
5.5.2.1 Knelpunten
Een eerste kwestie die aanleiding heeft gegeven tot vragen is die van de definitie van het begrip ‘gebrek’.
Uit de afgenomen interviews is af te leiden dat er aannemers zijn die van mening zijn dat er alleen een depotbedrag
in stand mag worden gehouden voor bouwkundige en technische gebreken. Het bedrag mag
volgens hen niet dienen voor overige tekortkomingen in de nakoming.
Arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 19134 22 : De opdrachtgever spant een procedure
aan naar aanleiding van een verkeerd geplaatst bad. In de procedure wordt daaraan toegevoegd dat er een
kromme deur zou zijn en dat een bepaalde vergoeding die aan opdrachtgever is toegekend te laag is. De
opdrachtgever heeft gespecificeerd voor welke gebreken hij welke bedragen in depot houdt. De arbiter geeft
aan dat enkele geschillen waarover besloten moet worden, moeten worden voorgelegd aan de Raad. 23 De
overige geschillen worden door de arbiter beslecht. De arbiter laat een gedeelte van de 5% van de
aanneemsom die nog in depot zit in stand, vanwege het feit dat nog over enkele geschillen beslist moet
worden.
Door de gehouden interviews is gebleken dat de bij bovenstaande casus betrokken aannemer kritiek op
deze uitspraak had. Hij heeft aangegeven dat de geschillen waar nog over beslist moet worden, niet onder
de noemer “gebreken” vallen. Volgens de aannemer moeten er onder “gebreken” alleen technische of
bouwkundige tekortkomingen worden verstaan. Uit de opmerking van de aannemer zou kunnen worden
afgeleid dat de aannemer doelt op de gebreken als bedoelt in artikel 7:759 BW.
Arbitraal vonnis (opleveringsarbitrage) met dossiernummer 17514: Bouwaannemer BV A vordert van de
heer X uitbetaling van het depot bedrag. Eén van de klachten van de heer X betreft de afwijking van de
perceelgrootte. Volgens de heer X zou er 11 m2 te weinig zijn geleverd. De arbiter overweegt met
betrekking tot deze klacht: “dat op grond van het onder 3.2. genoemd arbitraal beding in de
opleveringsarbitrage uitsluitend geschillen over bouwkundige gebreken en tekortkomingen welke bij
oplevering en/of binnen 3 maanden daarna zijn geconstateerd ter beslechting kunnen worden voorgelegd.
Arbiter stelt vast dat de klacht met betrekking tot de perceelgrootte geen betrekking heeft op een
bouwkundige gebrek en tekortkoming. Hij verklaart verweerder terzake deze klacht niet ontvankelijk in zijn
vordering.” Vervolgens verklaart de arbiter dat hij zich niet kan uitlaten over de opschorting voor zover
deze verband houdt met de klacht over de afwijking van de perceelgrootte. De heer X heeft het bedrag dat
hij voor deze klacht in depot hield echter vrijgegeven.
De bepaling waar de arbiter in bovengenoemde uitspraak naar verwijst bepaalt onder andere dat geschillen
die betrekking hebben op bouwkundige gebreken en tekortkomingen worden beslecht door arbitrage
overeenkomstig het arbitragereglement van het GIW. De afwijking van de perceelgrootte valt niet onder
de categorie bouwkundige gebreken en tekortkomingen. BV A en de heer X hadden zich voor het geschil
omtrent de afwijkende perceelgrootte en het bedrag dat daarvoor in depot stond tot de civiele rechter
moeten wenden.
In artikel 7:768 BW wordt het woord ‘gebreken’ niet gebruikt. Artikel 7:768 BW verwijst naar artikel 6:262
BW. Dit laatste artikel geeft aan dat indien één van partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij
22 Afkomstig van het college van arbiters van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw.
23 Met de Raad wordt bedoeld de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Sinds 1 januari 2007 is de geschillenregeling
aangepast in de standaard Koop-/aannemingsovereenkomsten voor eensgezinshuizen en appartementen met
toepassing van de GIW Garantie- en waarborgregeling, die zijn vastgesteld door het GIW. Er is nu één arbitrale
instantie, de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen, die alle geschillen behandelt die zijn ontstaan naar aanleiding
van de koop-/aannemingsovereenkomst en bijbehorende regelingen. Zie Asser – Van den Berg 2007, nr.
188.
117