Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Het voorstel dat bij aanneming die strekt tot de bouw van een woning in opdracht van een particulier, de
particulier gerechtigd is om 5% van de prijs in depot te storten in verband met eventuele na de oplevering
blijkende gebreken, is afkomstig van de consumentenorganisaties. 7 In eerste instantie is geprobeerd om de
ondernemers- en consumentenorganisaties zelf een regeling met betrekking tot de versterking van de
positie van de opdrachtgever te laten opstellen die standaard in de koop-/aannemingsovereenkomst zou
worden opgenomen. 8 In een brief aan de Tweede Kamer van 16 juli 1991 laten de Staatssecretaris van
Ecomische Zaken, de Minister van Justitie en de Staatssecretaris van Volkshuisvesting echter weten dat zij
het niettemin gewenst achten om in Titel 7.12 ook een bepaling op te nemen met betrekking tot een
depotregeling voor de particuliere opdrachtgever. 9 Aan deze wens is gehoor gegeven en dit heeft geleid tot
artikel 7:768 BW. 10
De reden waarom er gekozen is voor 5% van de aanneemsom is niet direct uit de parlementaire stukken af
te leiden. De redenen zouden echter kunnen worden afgeleid uit de beraadslagingen over het preadvies
Bouwaanneming volgens het NBW. In dit preadvies wordt onder meer de 5% regeling genoemd. 11
Thunnissen, de schrijver van voornoemd preadvies, geeft in deze beraadslagingen aan dat het doel van de
inhouding van een bepaald geldbedrag zekerheid is. Over de hoogte van de inhouding zegt hij dat de het
bedrag in ieder geval voldoende moet zijn om de gebreken te verhelpen. Naast het verhelpen van
gebreken zou het depotbedrag van 5% ook een stok achter de deur moeten zijn. 12
5.4 Werking van de 5% regeling
5.4.1 5% van de aanneemsom
De opdrachtgever is bevoegd om 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en) en dit
bedrag in depot te storten bij een notaris. Het gaat hier om de aanneemsom, hetgeen betekent dat de prijs
die de opdrachtgever voor de grond heeft betaald niet mag worden meegerekend. 13
5.4.2 Duur
Indien op het verzoek van de opdrachtgever 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot is gehouden,
keert de notaris in beginsel drie maanden na het tijdstip van oplevering dit bedrag uit aan de aannemer.
Door de minister wordt dit opschortingsrecht betiteld als de ‘wettelijke onderhoudstermijn’. 14 Mocht de
opdrachtgever aan de notaris laten weten dat hij 5% van de aanneemsom in depot wenst te houden, dan
dient de notaris ervoor zorg te dragen dat hij op de hoogte is van het tijdstip van oplevering. In de meeste
gevallen zal de notaris hiervan op de hoogte zijn, omdat de aannemer een kopie van het proces verbaal
van oplevering aan de notaris doet toekomen. De wetenschap van het tijdstip van oplevering is nodig
vanwege de termijn van drie maanden die de notaris in de gaten dient te houden.
Deze wettelijke onderhoudstermijn geeft de aannemer in vergelijking tot een niet wettelijke onderhoudstermijn
iets meer zekerheid dat hij uiteindelijk over de hele aanneemsom kan beschikken. 15 Dit heeft te
maken met het feit dat bij deze wettelijke onderhoudstermijn het bedrag bij de notaris in depot blijft, terwijl
het bij een niet wettelijke onderhoudstermijn in de macht blijft van de opdrachtgever. 16
7 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 40. Hier wordt verwezen naar Klein 1985, p. 80. Zie ook artikel 43A
UAV 1989.
8 Kamerstukken II, 1990/91, 21 800 XIII, nr. 79, p. 6.
9 Kamerstukken II, 1990/91, 21 800 XIII, nr. 79, p. 6. Voor nadere informatie over het voortraject zie: Van der
Beek 2003, p. 176.
10 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 40.
11 Thunnissen 1990, p. 76 ev.
12 Thunnissen 1991, p. 178. Zie ook de reactie van M.G. Breukink in dezelfde beraadslagingen op p. 179.
13 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 11.
14 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 40.
15 Thunnissen 1994.
16 Thunnissen 1994.
115