Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

5.1 Ter inleiding
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
HOOFDSTUK V DE 5% REGELING
In dit hoofdstuk staat de zogenaamde 5% regeling centraal. Deze regeling is door de Wet koop
onroerende zaken per 1 september 2003 in artikel 7:768 BW opgenomen voor de koop-/aannemingsovereenkomst
met betrekking tot de bouw van een woning door een particulier. Bepaald is in artikel 7:768
BW dat een particulier 5% van de aanneemsom in depot mag storten bij de notaris en gedurende drie
maanden na de oplevering dit bedrag bij de notaris in depot mag houden. De particulier hoeft hiervoor
geen beroep te doen op het opschortingsrecht van artikel 6:262 BW. Indien er binnen de drie maanden na
de oplevering alsnog een gebrek zichtbaar wordt, kan de particulier alsnog een beroep doen op artikel
6:262 BW en aan de notaris aangeven welk bedrag na de drie maanden in depot dient te blijven.
In dit hoofdstuk worden de volgende vraagstellingen beantwoord:
a. Heeft de 5%-regeling van artikel 7:768 BW de daarmee beoogde versterking van de positie van de
consumentkoper van een nieuwbouwwoning bewerkstelligd?
b. Welke problemen hebben zich voorgedaan bij de toepassing en de sanctionering van de 5% regeling?
c. Wordt de effectiviteit van de 5%-regeling (deels) ondermijnd door de mogelijkheid die de aannemer ter
beschikking staat, om het depot te laten vrijvallen door het stellen van vervangende zekerheid
bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie?
d. Is de slottermijn van 5% voldoende hoog om de aannemer tot spoedig herstel te bewegen?
Voor het antwoord van de vraag of het toepassingsbereik van artikel 7:768 BW, zoals omschreven in
artikel 7:765 BW, voldoende duidelijk is afgebakend wordt verwezen naar hoofdstuk II en paragraaf 3.8.5.
5.2 Inhoud en reikwijdte van de 5% regeling
5.2.1 Inhoud
Artikel 7:768 BW bepaalt:
1. De opdrachtgever kan, zonder beroep te doen op artikel 262 van Boek 6 en onder behoud van zijn
recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen
en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
2. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het
tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid
wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag
het depot moet worden gehandhaafd.
3. De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin
toestemt, de aannemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat
een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
4. Indien de opdrachtgever aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde
depotstorting of de door de aannemer gestelde vervangende zekerheid, wordt deze gesteld op de
wettelijke rente bedoeld in artikel 119 van Boek 6. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 2, is zij
niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken worden geconstateerd.
De particulier, hierna zal in lijn met de wet voornamelijk worden gesproken van ‘opdrachtgever’, die een
koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot de bouw van een woning aangaat mag op grond van
artikel 7:768 BW 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn(en). Deze 5% wordt in depot
gestort bij een notaris. De opdrachtgever kan het bedrag in depot laten storten, zonder dat hij een beroep
hoeft te doen op het opschortingsrecht van artikel 6:262 BW (de exceptio non adimpleti contractus). Na
drie maanden draagt de notaris er zorg voor dat het bedrag in de macht van de aannemer komt. De
notaris gaat hier echter niet toe over, indien de opdrachtgever heeft aangegeven dat hij van zijn
113