Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Samenvattende conclusie
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De vraag naar de zorgplicht van de notaris in het kader van artikel 7:3 lid 5 BW brengt de notaris in een
vreemde positie. Nu onder de huidige regeling de notaris niet betrokken hoeft te zijn geweest bij de totstandkoming
van de overeenkomst en deze dus al volkomen kan zijn op het moment dat partijen zich
voor de inschrijving tot hem wenden, ligt Belehrung ten aanzien van de inhoud van de overeenkomst niet
voor de hand. Wel kan de notaris partijen wijzen op hun positie na inschrijving, maar naar het oordeel van
het onderzoeksteam kan zijn verantwoordelijkheid niet verder strekken dan tot het informeren van partijen
over de gevolgen van de (voorgenomen) inschrijving. Anders ligt het wanneer de overeenkomst onder
begeleiding van de notaris tot stand komt. In dat geval ligt het op de weg van de notaris als juridisch
deskundige om partijen te informeren over hun juridische positie ten aanzien van wat wordt overeen gekomen.
Deze verplichting tot Belehrung strekt zich dan niet alleen uit tot de voor- of nadelen van inschrijving,
maar ook tot de (juridische) inhoud van de koopovereenkomst.
4.6 Moet Vormerkung verplicht worden gesteld?
Een vraag die gesteld kan worden, is of Vormerkung verplicht zou moeten worden gesteld. Zoals gememoreerd
is het nu ter keuze van de koper of diens recht of levering zakelijke werking verkrijgt of niet.
Als nadeel van verplichte Vormerkung kan worden aangevoerd de immense belasting van de openbare
registers en de stijlbreuk met hetgeen hieromtrent thans is bepaald. Zou iedere koopovereenkomst moeten
worden ingeschreven, dan geldt dit immers ook voor A-B-C transacties. Dit strookt niet met hetgeen
hieromtrent is opgemerkt in paragraaf 4.5.1.
Een voordeel van de verplichte Vormerkung zou zijn dat er minder problemen spelen rondom het uitbetalen
van gelden na de levering. 129 In plaats van het meerdere dagen wachten tot volstrekte zekerheid is
verkregen omtrent de status van het geleverde object, kan direct worden uitgekeerd.
Op de vraag of Vormerkung verplicht moet worden, wordt nader ingegaan in hoofdstuk 7. In het kader
van de uitbetaling van de gelden zou naar oordeel van het onderzoeksteam de Vormerkung zeker dienst
kunnen doen, zij het dat in dat geval helderheid moet bestaan over genoemde knelpunten.
4.7 Samenvattende conclusies
De regeling van de Vormerkung is technisch van aard en geeft aanleiding tot veel vragen en problemen.
Hoewel de regeling van artikel 7:3 BW zoals gememoreerd vrij geruisloos in de wet is opgenomen en het
overgrote deel van de overwegingen is uitgegaan naar de bedenktijd en de daarvoor noodzakelijke
schriftelijkheid, heeft de Vormerkung grote gevolgen. Zo vindt doorbreking van de paritas creditorum
plaats, bestaat onduidelijkheid over de mate van bescherming bij executoriale verkoop door een beslaglegger
en is de reikwijdte van de woorden ‘kan niet tegen de koper worden ingeroepen’ discutabel.
Naar het oordeel van het onderzoeksteam dient bij het oplossen van genoemde onduidelijkheden steeds
de achtergrond van de bepaling in het oog te worden gehouden, namelijk het beschermen van het recht op
daadwerkelijke nakoming van de koper. Hoewel de wetgever heeft onderkend dat dit een bepaalde mate
van doorbreking van de paritas creditorum tot gevolg kon hebben, kan dit naar het oordeel van het onderzoeksteam
niet zo ver gaan dat bijvoorbeeld verschil ontstaat tussen beslagleggers, of dat de verkoper
voordeel ondervindt van Vormerkung.
De terminologie van artikel 7:3 BW alsmede de situaties waartegen de koper wordt beschermd, hebben
veel gemeen met de Failissementswet, reden dat het Voorontwerp Insolventiewet uitdrukkelijk aandacht
zal moeten besteden aan de levering in combinatie met de Vormerkung.
129 Breedveld & Kelterman 2007.
111