Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
vallend dat de notaris die de aantekening van de koopovereenkomst in de openbare registers maakt geen
oordeel hoeft te geven over de inhoud van de koopovereenkomst en de mogelijke aantastbaarheid daarvan.
124
Ook Dammingh is de mening toegedaan dat de notaris een zorgplicht heeft ten aanzien van (de advisering
over) de regeling van artikel 7:3 BW, maar is van mening dat de notaris de verkoper niet behoeft te informeren
over de mogelijkheid tot uitsluiting van de Vormerkung in de koopovereenkomst. 125
Huijgen wijst er op dat het recht ‘niet eindigt bij de regeling van de koop van onroerende zaken’, maar dat
tuchtrecht en aansprakelijkheidsrecht een geheel eigen regime hebben. In dat kader spreekt hij van een
‘merkwaardige spagaat’ waarin het notariaat hierin terecht lijkt te zijn gekomen. Enerzijds mag de notaris
beslist geen grotere rol krijgen bij de koop van onroerende zaken omdat zijn monopolie dan zou worden
uitgebreid 126 en dit voor de consument wellicht tot enige kostenverhoging zou leiden. Anderzijds brengt
het tucht- en aansprakelijkheidsrecht ten aanzien van het notariaat in het algemeen mee dat een notaris bij
de totstandkoming van rechtshandelingen – en meer in het algemeen bij zijn gehele taakuitoefening - heeft
te waken voor de rechtszekerheid en ook voor de rechtsbescherming van de burger. 127
De Minister gaat er vanuit dat dit wel aan de orde is indien de notaris de koopovereenkomst zelf opstelt,
maar spreekt zich niet uit over de situatie dat de koopovereenkomst wordt opgesteld door een ander dan
de notaris:
Ervan uitgaande dat in geval van notariële inschakeling bij de koop geen notariële koopakte wordt verleden,
maar de notaris een onderhandse koopakte opstelt en mede ondertekent, is artikel 43 lid 1 van de Wet op
het Notarisambt niet van toepassing, nu deze bepaling alleen notariële akten betreft. Dit neemt niet weg dat
ook in het geval dat de notaris een onderhandse koopakte opstelt en mede ondertekent, op hem de plicht
rust om partijen voor te lichten over de gevolgen die de koop voor hen heeft. Artikel 4 lid 1 van de Verordening
Beroeps- en gedragsregels van de KNB houdt in dat de notaris gehouden is om alle partijen bij de
rechtshandeling waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen, voor te lichten over de gevolgen van de handeling,
voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt. In de toelichting op deze bepaling wordt
opgemerkt dat blijkens artikel 4 lid 1 van de verordening de verplichting tot voorlichting van partijen bij de
rechtshandeling ook geldt als het gaat om een rechtshandeling die niet in een (notariële) akte wordt neergelegd.
Daarbij wordt als voorbeeld genoemd de koopovereenkomst, die voorafgaat aan de notariële akte van
levering. De notaris dient volgens de toelichting ook op dat moment al de benodigde voorlichting te geven
opdat partijen zich bewust zijn van de gevolgen van de gemaakte afspraken, terwijl tevens zal kunnen
worden getoetst of er sprake zou kunnen zijn van misbruik van juridische onkunde en feitelijk overwicht.
Deze voorlichtingsplicht geldt, aldus de toelichting, voor belangen ten aanzien waarvan algemeen erkend is
dat het tot de taken van een notaris behoort om juist dit belang te beschermen. 128
124 Van Velten 2009b, p. 154 e.v.
125 Hij gaat er echter vanuit dat de notaris meestal pas bij de transactie zal worden betrokken wanneer de koopovereenkomst
al is gesloten.
126 Hij memoreert de totstandkomingsgeschiedenis van de Wet waarin de mogelijke uitbreiding van de monopoliepositie
van de notaris uiteindelijk het breekpunt bleek bij de keuze voor de vorm van kopersbescherming. Hierover
meer in hoofdstuk 6.
127 Huijgen 2007.
128 Kamerstukken I, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 11.
110