Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
een verhaalsbeslag op het goed heeft gelegd, dit eerdere beslag ex artikel 505 lid 2 Rv. voor dat van de koper
zal gaan.
Volgens Kleijn kan het probleem worden opgelost als de rechter bepaalt dat de Vormerkung geen einde
neemt indien deze voor het tijdstip van haar afloop wordt gevolgd door de inschrijving van een vordering
tot levering en/of beslag ten behoeve van de koper. .117
Ook Bartels hangt deze visie aan:
‘Beter ware het daarom de zesmaandentermijn van art. 7:3 lid 4 BW minder rigide toe te passen dan waarvan
ik hiervoor ben uitgegaan. Het zou wenselijk zijn aan te nemen dat de termijn wordt opgeschort – de klok
wordt als het ware stilgezet – wanneer de koper binnen zes maanden een actie in rechte heeft ingesteld
tegen de verkoper/curator die weigert aan levering mee te werken. Deze rechtsvordering zou dan ook in de
openbare registers moeten worden ingeschreven, gelet op de werking van art. 3:24 BW. De haast waartoe de
vervaltermijn nu dwingt, wordt dan weggenomen.’ 118
Heyman ondersteunt de door van Van Velten geuite gedachte dat de Vormerkung moet blijven voortduren
als tijdens de Vormerkung een vordering tot levering is ingesteld door de koper. 119 De wet zal hiervoor
moeten worden aangepast. De termijn van verlening zou, aldus Heyman, moeten lopen totdat:
- de rechterlijke uitspraak waarbij de verkoper wordt veroordeeld tot levering reëel executabel is, en;
- de rechterlijke uitspraak is gewezen in een bodemprocedure, en;
- de rechterlijke uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan.
Daarbij zou bepaald moeten worden dat de levering op basis van de rechtelijke uitspraak binnen een korte
termijn (bijvoorbeeld twee weken) zou moeten plaatsvinden. Indien dat niet gebeurt, moet de Vormerkung
alsnog met terugwerkende kracht vervallen.
Nadeel van bovengenoemde optie is dat het registergoed door de rechterlijke procedure zich jarenlang
‘buiten de handel’ kan bevinden. Oplossing hiervoor is het verbeteren van de effectiviteit van de reële
executie bij vastgoedtransacties in die zin dat ook het kort geding toegankelijk wordt. Nadeel daarvan is
weer dat onzeker is of de verkoper ooit nog een bodemprocedure in gaat stellen die de verkrijging door de
verkoper uiteindelijk alsnog ongedaan maakt. Dit kan worden verholpen door te bepalen dat indien de
uitspraak waarin de reële executie werd mogelijk gemaakt wordt vernietigd, de vernietiging geen werking
heeft jegens derden die op het geleverde goed rechten hebben verkregen.
Naast de verlenging van de termijn van artikel 7:3 lid 4 moeten volgens Heyman ook de artikelen 300 en
301 worden aangepast. 120
Aanbeveling:
Door factoren die buiten de invloedssfeer van de koper liggen kan de zes-maandstermijn verstrijken waardoor
de bescherming van de koper teniet gaat. In een aantal gevallen is dit zeer onwenselijk, reden dat het
onderzoeksteam zich aansluit bij de literatuur die pleit voor de mogelijkheid de Vormerkung te laten
voortduren indien tijdens de Vormerkung door de koper een vordering tot levering is ingesteld. Omdat
door deze mogelijkheid een goed zich lang ‘buiten de handel’ kan bevinden is het noodzakelijk ook op
andere punten de wet aan te passen. Omdat dit het bestek van dit onderzoek te buiten gaat wordt hier
volstaan met verwijzing naar de in dit kader aangehaalde literatuur.
• Geldt in het kader van de (beperkte) duur van de Vormerkung artikel 63a Fw (afkoelingsperiode) ook
voor de koper?
117 Kleijn 2004.
118 S.E. Bartels, noot bij Rb ’s-Gravenhage 24/8/2007, JOR 2007/286.
119 Van Velten 2009b.
120 Heyman 2009, p. 4, 5 en noten 35 en 40.
108