Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Aanbeveling
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Met Van Straaten kan worden gesteld dat het meest recht zou worden gedaan aan de strekking van artikel
7:3 lid 3 sub c/g BW indien de onder bewindgestelde/failliet zelf nog zou kunnen leveren. Het bewind/faillissement
zou in dit kader geheel kunnen worden weggedacht. Dit strookt echter niet met de
huidige systematiek. Nu in de nieuwe Insolventiewet ingrijpende wijzigingen plaats zullen vinden op onder
meer het gebied van de terugwerkende kracht ligt het op de weg van de Wetgever erop toe te zien dat aan
de onderhavige problematiek aandacht wordt besteed. De onderzoekers zijn van oordeel dat, in tegenstelling
tot de visie van Van Daal, overeenkomstig de visie van Bartels en Heyman, de curator of bewindvoerder
mee zal moeten werken aan een levering op grond van een voor het intreden van het faillissement/bewind
ingeschreven koop.
In het Voorontwerp Insolventiewet wordt een oplossing geboden voor een levering die is aangevangen
voor de insolventieverklaring (passeren akte van levering), maar die pas nadien wordt voltooid (inschrijving
akte), mits Vormerkung heeft plaatsgevonden. In dat geval zal de levering geldig zijn, mag de notaris
de hypotheken aflossen en een eventueel surplus aan de verkoper uitbetalen. De koper heeft in een dergelijk
geval bevrijdend betaald.
Waar in het Voorontwerp geen rekening mee is gehouden, zo signaleert Van Straaten, is de situatie dat het
tekenen van de leveringsakte plaats vindt na het moment van het uitspreken van het faillissement. 111 Ook
al is het recht van de koper ingeschreven, dan nog zou de levering niet geldig zijn. Dit leidt tot de vreemde
situatie dat in het ene geval de levering geldig is en niet door de curator ‘overgedaan’ dient te worden, terwijl
in het andere geval de levering niet geldig is maar de curator wel mee zal moeten werken aan een
nieuwe levering.
Aanbeveling
Het onderzoeksteam is van mening dat de praktijk niet is gebaat met bovengenoemd onderscheid en is
van mening dat ingeval sprake is van Vormerkung, een levering die plaatsvindt op de dag waarop het faillissement
wordt uitgesproken, geldig moet worden geacht ongeacht het moment op die dag waarop de
leveringsakte wordt verleden.
• Is de curator, indien de verkoopopbrengst niet voldoende is om de hypothecaire schuld te voldoen,
gehouden om zijn medewerking te verlenen aan een levering op basis van een voor het faillissement
ingeschreven koop?
Niet altijd zal de verkoopopbrengst voldoende zijn om de schulden van de verkoper die moeten worden
voldaan bij de levering, ook daadwerkelijk te voldoen. Te denken valt aan de situatie dat de hypothecaire
lening hoger is dan de verkoopopbrengst, maar ook aan de situatie dat de verkoper zich in de koopovereenkomst
verbonden heeft voor de levering de grond te saneren. 112 Is in dit geval de curator gehouden de
koopovereenkomst (integraal) na te komen, al kost dit de boedel geld?
Visies
Volgens Bartels en Heyman is dit niet het geval. Zou een verplichting tot nakoming worden aangenomen,
dan zou dit impliceren dat door de Vormerkung de koper (respectievelijk de hypotheekhouder) in faillissement
in een beter positie zou komen te verkeren dan daarvoor. Nu de Vormerkung slechts ten doel
heeft te voorkomen dat de koper door het faillissement in een slechter positie komt te verkeren, moet om
te zien waartoe de curator gehouden is, worden gekeken naar wat de koper voor faillissement zou kunnen
afdwingen. De inbreuk op de paritas die de Vormerkung maakt, gaat niet zover dat de curator alle contractsvoorwaarden
in de koopovereenkomst zou moeten nakomen: slechts die verplichtingen welke het
111 Van Straaten 2009b.
112 Bartels & Heyman 2004.
106