Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Conclusie
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De Vormerkung is ingevoerd om de koper bescherming te bieden in zijn recht op daadwerkelijke levering
van het goed, onbelast en onbezwaard. In dat kader is de vraag of de koper ook beschermd moet worden
tegen iedere ‘ontvruchting’ van het door hem gekochte registergoed.
De onderzoekers zijn van mening dat deze vraag nauw samenhangt met het doel van de koop; wordt het
goed inderdaad (mede) gekocht vanwege de lopende huur, en is dit uitdrukkelijk in de koopovereenkomst
vermeld, dan ligt het in de rede de koper ook te beschermen tegen beslag op toekomstige huurtermijnen.
Zou dit niet het geval zijn, dan zou de koper niet krijgen wat hij heeft gekocht en is in dat verband het
goed niet onbelast. Heeft de koper het goed niet uitdrukkelijk (mede) gekocht vanwege de lopende huur
dan zou bescherming tegen beslag op de toekomstige huurtermijnen de positie van de beslaglegger zonder
duidelijke grond ondermijnen.
4.5.3.7 Problemen die voortvloeien uit artikel 7:3 lid 3 sub g BW:
• Bij de problematiek van artikel 7:3 lid 3 sub c en g BW is de vraag wie aan de koper moet leveren. Is
dit de bewindvoerder/curator, is dit de verkoper zelf nu de bewindvoering/het faillissement jegens de
koper niet kan worden ingeroepen of zijn zij dit wellicht samen?
Bij onder bewindstelling is sprake van een beschikkingsonbevoegdheid van degene wiens goederen onder
bewind zijn gesteld. 101 De bewindvoerder en degene wiens goederen het betreft dienen gezamenlijk over
de goederen te beschikken. Onbevoegd beschikken (dus zonder de medewerking van de bewindvoerder of
toestemming van de kantonrechter) kan aan derden slechts worden tegengeworpen indien deze van het
bewind op de hoogte waren of hadden kunnen zijn.
Bij van toepassing verklaren van de Wet schuldsanering natuurlijke personen wordt de betreffende persoon
onbevoegd te beschikken over goederen die behoren tot de boedel (art. 296 lid 1 sub a Fw.). De onbevoegdheid
werkt, evenals bij faillissement en surseance van betaling, 102 terug tot 0.00 uur van de dag
waarop de uitspraak wordt gedaan. In ons stelsel van overdracht zou dit inhouden dat indien de inschrijving
van de leveringsakte niet al plaats had gevonden, niet kan worden voldaan aan de eis van beschikkingsbevoegdheid
en levering niet meer rechtsgeldig kan geschieden.
Wat is rechtens indien sprake is van Vormerkung, de leveringsakte wordt getekend en na het verlijden van
de leveringsakte maar vóór de inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers, het bewind over
de goederen van de verkoper ingaat/deze failliet gaat/deze onder de werking van de Wsnp valt?
Over deze situatie (en wel de insolventiesituatie) moest de Rechtbank Maastricht oordelen:
A verkoop zijn huis aan B. Er vindt Vormerkung plaats. Binnen zes maanden wordt de akte van levering
getekend en ingeschreven in de openbare registers. Na de inschrijving maar wel op dezelfde dag verklaart de
rechtbank de Wsnp op de verkoper van toepassing. De bewindvoerder verzoekt de notaris per fax de koopsom
onder zich te houden, maar deze heeft de koopsom reeds doorgeboekt om de aflossing van twee hypothecaire
inschrijvingen mogelijk te maken. De bewindvoerder erkent dat hij aan het verlijden van een
nieuwe leveringsakte moest meewerken, maar stelt daaraan de voorwaarde dat de koper opnieuw de koopsom
op de rekening van de notaris stortte, welke mening door de rechtbank wordt gedeeld. 103
101 Artikel 1:431 e.v. BW.
102 Respectievelijk de artikelen 23 en 217 Fw.
103 Rechtbank Maastricht 14 juli 2008, NJF 2008, 396.
104