Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
schrijving van de koopovereenkomst in de registers, niet met succes tegen de koper kan worden ingeroepen,
wanneer de koper - ter uitvoering van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst - de koopsom betaalt
aan de notaris. Nu de koper in casu ter uitvoering van de met de verkoper gesloten koopsom, de (volledige)
koopsom door middel van storting op de rekening van de notaris heeft voldaan, kan het door de eerste
beslaglegger onder hem gelegde derdenbeslag, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet aan de koper
worden tegengeworpen.
Volgens Heyman geven de uitspraken - die aangeven dat er beslag op de koopsom kan worden gelegd,
mits daarbij voldoende waarborgen worden ingebouwd dat de koopsom op de kwaliteitsrekening van de
notaris kan worden overgemaakt, zodat de overdracht niet wordt belemmerd - een constructie aan die kan
worden beschouwd als een soort conversie van het beslag onder de koper in een beslag onder de notaris. 98
Bartels voelt wel wat voor de opvatting dat de koper gehouden is om de koopprijs aan de notaris te voldoen
(en niet aan de verkoper), waaruit zou kunnen worden afgeleid dat derdenbeslag onder de koper
door een schuldeiser van de verkoper in de regel geen effect heeft. Mocht deze opvatting niet juist zijn dan
geeft Bartels aan dat het beter was geweest als de wetgever duidelijk had bepaald dat ook een beslag onder
de koper niet tegen de koper kan worden ingeroepen. 99
Samenvattende conclusie en aanbeveling
Indien sprake is van een na Vormerkung gelegd beslag op de onroerende zaak, welk beslag van waarde
kan zijn indien de levering niet binnen zes maanden na inschrijving plaatsvindt, kan sprake zijn van een
doorbreking van de paritas creditorum. Dit is een ongewenst nevengevolg van de Vormerkung. Nu het
doel van de Vormerkung is het veiligstellen van de daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst,
kan een dergelijke ingrijpende inbreuk op een van de grondbeginselen van ons verhaalsrecht, gelijk Broekveldt
en Rank-Berenschot stellen, niet worden gerechtvaardigd. De onderzoekers pleiten er dan ook voor
de wet aan te passen in dier voege dat een gestelde Vormerkung geen verdere invloed heeft op de rangorde
en voorrangspositie van overige schuldeisers van de verkoper. Een oplossing zou gevonden kunnen
worden in de door Heyman aangevoerde mogelijkheid over te gaan tot wijziging van de artikelen 507a lid
1 en 726 Rv., zodat de koopsom wordt aangemerkt als vergoedingsvordering in de zin van deze artikelen.
Op deze wijze vindt er van rechtswege een conversie plaats van een beslag op het registergoed in een
beslag op de verkoopopbrengst onder de notaris. Een beslag door de betreffende schuldeiser onder de
koper is daarmee overbodig geworden.
• Een andere (overigens minder gestelde) vraag is of de Vormerkung ook bescherming kan bieden tegen
beslag op (toekomstige) huurpenningen, iets waar naar de letter artikel 7:3 lid 3 sub f BW niet op ziet.
In de uitspraak Van Berkel/Tribosa (HR 25 januari 1991, NJ 1992, 172) is bepaald dat een derdenbeslag
op de huurtermijnen onder de huurder, ook ziet op de toekomstige huurtermijnen die opeisbaar worden
na verkoop en levering aan een derde. De koper ontvangt met andere woorden pas weer huurpenningen
als de vordering van de schuldeiser is voldaan. Voor een koper die het pand als beleggingsobject heeft
aangekocht kan dit dramatische gevolgen hebben.
Visies
Heyman, die bovenstaande problematiek heeft gesignaleerd, pleit ervoor om de Vormerkung zodanig uit
te breiden dat deze ook bescherming biedt tegen bovenstaand beslag. 100
98 Heyman 2009, p. 4.
99 Bartels 2006, onder 4. Zie voor de opvatting ook: Kraan 2005 en De Groot 2008.
100 Heyman 2009.
103