Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De discussie omtrent de mogelijkheid ondanks Vormerkung beslag te leggen onder de koper werd voortgezet.
Zo werd de Rechtbank Haarlem verzocht uitspraak te doen in de navolgende casus: 95
Verkoper heeft zijn woning verkocht aan twee kopers. De koopovereenkomst is ingeschreven in de Openbare
Registers. De bank wenst nu ter verzekering van het verhaal van haar vordering op de verkoper conservatoir
beslag te leggen onder de kopers op al hetgeen zij aan de verkoper verschuldigd zijn of mochten
worden uit hoofde van de tussen de verkoper en de kopers gesloten koopovereenkomst of welken anderen
hoofde dan ook. Volgens de bank kan de bedoeling van de Vormerkung niet zijn het buiten bereik van de
schuldeisers van de verkoper houden van de overwaarde van de woning.
De voorzieningenrechter is enerzijds van mening dat de Vormerkung niet ten doel heeft om de overwaarde
van de verkochte onroerende zaak buiten bereik van verhaal door crediteuren van de verkoper te brengen,
en houdt voorts rekening met de praktische bezwaren voor het leggen van beslag onder de notaris. Anderzijds
is de voorzieningenrechter van mening dat het leggen van beslag op de koopprijs onder de koper
afwikkeling van de koopovereenkomst volledig frustreert. Uit praktisch oogpunt besluit de voorzieningenrechter
wel verlof te verlenen voor het beslag. Hij bepaalt echter dat het verlof alleen geldt indien in het
proces-verbaal van beslaglegging wordt opgenomen dat het beslag niet de storting van de koopsom onder
de notaris blokkeert, indien de notaris, mede namens de kopers, voorafgaand aan de storting aan de
beslaglegger schriftelijk laat weten dat de notaris het aan de gedaagde toekomende gedeelte van de koopsom
dat hij niet gebruikt voor de aflossing van de hypotheek namens de kopers ten behoeve van de bank in depot
houdt zolang het beslag loopt (waarna de notaris een eventueel restant aan gedaagde kan uitkeren).
Daarnaast dienen de kopers de notaris te machtigen en instrueren om namens hen aan de bank op te geven
wat hij na afwikkeling van het transport in depot heeft.
Omtrent dezelfde problematiek had de Voorzieningenrechter Rechtbank Breda een andere visie: 96
Volgens de rechter stond het gelegde derdenbeslag onder de koper niet in de weg aan betaling door de koper
aan de notaris, indien de koper aan de beslaglegger schriftelijk en ten minste vijf werkdagen vóór deze
betaling en vóór het beoogde transport mededelen: a) de naam van de notaris die opdracht heeft gekregen
tot verzorging van de eigendomsoverdracht, b) de datum waarop deze opdracht aan de notaris is verstrekt,
c) de toezegging dat de daartoe strekkende opdracht aan deze notaris niet zal worden herroepen, en d) de
geplande datum van het transport.
Ook het Gerechtshof Arnhem sprak zich uit over genoemde problematiek: 97
Tussen een verkoper en koper is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het recht van erfpacht,
welke koopovereenkomst is ingeschreven in de openbare registers. Na inschrijving wordt onder de koper
conservatoir (derden)beslag gelegd. Voorts is door een derde onder de koper conservatoir (derden)beslag
gelegd tot zekerheid van een gepretendeerde vordering op de verkoper. Verkoper levert aan koper, die de
koopsom onder de notaris heeft gestort. Na aflossing van de hypotheek heeft de notaris het surplus onder
zich in depot gehouden. Op dit bedrag is door de eerste beslaglegger executoriaal beslag gelegd, en door de
derde een conservatoir beslag. Omdat de koper ondanks het beslag tot betaling aan de notaris is overgegaan
en het bedrag dus niet meer onder zich had, vordert de eerste beslaglegger het bedrag van hem. Volgens de
eerste beslaglegger mist de koper de bescherming van art. 7:3 BW omdat hij niet in zijn belangen werd
geschaad. Hij had immers volgens de eerste beslaglegger de koopsom minus het beslagen deel aan de notaris
kunnen voldoen, aangezien de woning kennelijk een overwaarde had van een aanzienlijk bedrag zodat de
levering niet zou zijn gefrustreerd, omdat er voldoende revenuen waren om de hypotheek af te lossen.
Volgens het hof blijkt uit de wetsgeschiedenis, dat met art. 7:3 BW wordt beoogd te voorkomen dat een
beslag op de verkochte zaak na het tot stand komen (en inschrijven) van de koopovereenkomst, de afwikkeling
van deze overeenkomst frustreert (gedurende 6 maanden). De met deze bepaling beoogde bescherming
van de koper wordt ook gefrustreerd door een onder de koper gelegd derdenbeslag. Dit beslag verhindert
immers de tussen koper en verkoper overeengekomen betaling van de koopprijs, waardoor de koper
niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst kan voldoen en levering niet zal kunnen plaatsvinden.
Volgens het hof volgt uit het stelsel van de wet dat ook een dergelijk beslag, dat is gelegd na de in-
95 Rechtbank Haarlem 21 februari 2007, NJF 2007, 320.
96 Rechtbank Breda, 3 juli 2008, NJF 2008, 382.
97 Hof Arnhem, 9 september 2008, LJN: BF0764.
102