Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Algemeen
Een schuldeiser van de verkoper heeft een aantal mogelijkheden om de waarschijnlijkheid van nakoming
van zijn vordering te vergroten. Zo kan hij, met het oog op de mogelijkheid dat levering niet tijdig zal volgen,
ondanks de inschrijving van de koopovereenkomst beslag op het registergoed leggen. Ook kan hij
beslag leggen op de koopprijs onder de koper of de notaris. 80
De vraag of een beslaglegger na de Vormerkung nog beslag op de onroerende zaak kan leggen is door de
Minister bevestigend beantwoord:
‘Een schuldeiser van de verkoper kan dus met het oog op de mogelijkheid dat levering niet tijdig zal volgen,
ondanks de inschrijving van de koop beslag op het goed leggen. Ook kan hij uiteraard beslag leggen op de
koopprijs onder de koper of onder de notaris. Dit wordt door de inschrijving van de koop vergemakkelijkt
doordat hun namen hem bekend zijn.’ 81
Ook beslag onder de notaris die het transport gaat verzorgen is mogelijk. Volgens Heyman is het voor de
beslaglegger om beslag te kunnen leggen niet nodig dat hij weet wanneer de koopsom op de kwaliteitsrekening
wordt overgemaakt. Ook op een toekomstige vordering kan beslag worden gelegd, als deze
voortvloeit uit een reeds bestaande rechtsverhouding (475 en 718 Rv). Volgens Heyman mag worden aangenomen
dat dit de overeenkomst van opdracht met de notaris is (en niet de rechtsverhouding met de
bank). Het nadeel van beslag op de koopsom onder de notaris is dat partijen van notaris kunnen wisselen
en het gelegde beslag dan mogelijk doel mist. 82
• Ontstaat door Vormerkung een rangorde tussen schuldeisers die hypotheek/beslag hebben gevestigd/gelegd
vóór, en hen die hypotheek/beslag hebben gevestigd/gelegd ná de Vormerkung?
Een opmerkelijk gevolg van de Vormerkung is, dat door de rechtsgevolgen een rangorde kan ontstaan
tussen beslagleggers op de onroerende zaak. Nu een beslag op de onroerende zaak na de Vormerkung ook
de verkoper niet deert, kan deze op die grond baat hebben bij de Vormerkung. 83
Het volgende voorbeeld kan hierbij dienst doen:
- Beslag op onroerende zaak van B door A
- Koopovereenkomst en inschrijving B-C
- Beslag op onroerende zaak van B door D
Door de Vormerkung ontstaat een rangorde tussen de beslagleggers. Deze speelt alleen niet in de situatie
dat beslaglegger A executeert. 84 Normaliter hebben beslagleggers op een onroerende zaak een gelijke rang:
door de Vormerkung ontstaat de vreemde situatie dat bij levering van de onroerende zaak aan C beslaglegger
A voldaan zal worden, teneinde het registergoed vrij van hypotheken en beslagen aan C te kunnen
overdragen. Of er na de levering iets overschiet voor beslaglegger D is de vraag. Zou de Vormerkung er
niet zijn geweest, dan hadden A en D in beginsel gelijkelijk gedeeld in de verkoopopbrengst.
Wat is hiervan het gevolg? Niet dat het beslag van rechtswege wordt geconverteerd in een beslag op de
koopsom zo bepaalde de Hoge Raad 6 februari jongstleden. 85
A verkoopt een recht van erfpacht aan B, welke koop wordt ingeschreven. De bank legt hierna ten laste van
de verkoper conservatoir beslag op het erfpachtrecht, welk beslag eveneens wordt ingeschreven. Hierna
80 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 10.
81 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 10.
82 Heyman 2009, p. 3 en noot 22.
83 Van Velten 2009b, p. 159 en 165. In aanmerking nemende dat dit anders is indien levering niet binnen zes
maanden plaats vindt en de Vormerkung haar werking verliest.
84 Van Velten 2009b, p. 162.
85 LJN BG5850, als vervolg op Hof Amsterdam 12 juli 2007, NJF 2007, 278.
99