Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Aanbeveling
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Aan de koper wiens recht op koop wordt ingeschreven komt de aan de Vormerkung voortvloeiende
bescherming toe. Wanneer het recht op levering van het gehele registergoed wordt beschermd, valt naar
het oordeel van de onderzoekers niet in te zien waarom de koper deze bescherming zou worden onthouden
indien het desbetreffende goed in appartementsrechten wordt gesplitst.
• Cessie van rechten uit koop is naar de letter niet inschrijfbaar in de openbare registers.
Indien de koper zijn recht op levering cedeert kan de cessionaris geen aanspraak maken op de bescherming
van artikel 7:3 BW. 73 Een bijzondere wetsbepaling hiervoor mist. De redenen hiervan zijn:
- Bescherming van de cessionaris is met artikel 3 niet beoogd.
- Bij huurkoop is er wel bescherming, maar op grond van andere redenen en huurkoop en koop zijn
te verschillend om te vergelijken. 74
De Vormerkung is geen afhankelijk recht ten opzichte van de gecedeerde vordering tot levering, omdat de
Vormerkung neerkomt op het aan de in de openbare registers ingeschreven obligatoire koopovereenkomst
verbonden rechtsgevolg van zakelijke werking. De zakelijke werking berust op de wet. De cessionaris
kan hier uit eigen hoofde geen beroep op doen, omdat de wet die mogelijkheid niet opent. In de
praktijk is niet gebleken dat er een daadwerkelijke behoefte is aan zakelijke werking ten behoeve van de
cessionaris. 75 Volgens de Minister kunnen problemen voor de cessionaris wordt opgelost doordat de cedent
een beroep doet op artikel 7:3 lid 3 BW. 76
Visies
Bartels is de mening toegedaan dat de cessionaris wel degelijk de bescherming zou moeten toevallen die de
cedent op grond van de Vormerkung toekwam. Nieskens-Isphording oppert de mogelijkheid de Vormerkung
te beschouwen als een eigenschap van de zaak. De verkoper kan niet meer overdragen dan hij
zelf heeft, maar zou in haar visie ook niet minder hoeven overdragen dan hij heeft. Daarnaast pleit de wettekst
die spreekt van ‘koper’ ervoor dit begrip ruim te interpreteren. Koper is niet per definitie op te vatten
als ‘eerste koper’. Zij doet de suggestie de mogelijkheid te openen de koop in te schrijven ten name van de
koper ‘of een rechtsopvolger’. 77
Evaluatie
De Vormerkung is ingevoerd om het daadwerkelijke recht op levering van de koper te beschermen. Alhoewel
met deze regeling een (door de wetgever erkende) inbreuk wordt gemaakt op de paritas creditorum
heeft de wetgever deze inbreuk aanvaard, echter met dien verstande dat deze niet verder zou moeten gaan
dan het te beschermen belang rechtvaardigt. Niet valt in te zien welk nadeel de verkoper zal ondervinden
van het in stand houden van de bescherming van de Vormerkung, wanneer het desbetreffende recht op
levering wordt gecedeerd. De schuldeisers van de verkoper worden door het verbinden van de Vormerkung
aan de vordering tot levering evenmin benadeeld, ervan uitgaande dat de Vormerkung eindigt
uiterlijk zes maanden na de oorspronkelijke inschrijving.
Aanbeveling
Indien de koper zijn ingeschreven recht op levering cedeert dient de cessionaris aanspraak te kunnen maken
op de bescherming van artikel 7:3 BW.
73 Bartels 1997a p. 79 e.v. Ook: Bartels 1996.
74 Kamerstukken II, 1995/96, 23 095, nr. 8, p. 10, Kamerstukken II, 2001/02, 23 095, nr. 10, p.11.
75 Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 31.
76 Kamerstukken II,, 1995/96, 23 095 nr. 8, p. 11, Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 31.
77 Zie ook Nieskens-Isphording 1997, p. 459-460.
97