Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Evaluatie
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De overbruggingshypotheek is een veel voorkomende figuur die ten doel heeft het mogelijk te maken dat
de verkoper de periode liggend tussen de levering van zijn ‘nieuwe’ en levering van zijn ‘oude’ woning te
overbruggen door een aanvullende financiering te verkrijgen tegen verlening van extra zekerheid op zijn
‘oude’ woning. Naar de letter van de wet kan, indien Vormerkung heeft plaatsgevonden, de posterieure
zekerheid niet aan de koper worden tegengeworpen. Bij wanbetaling door de verkoper kan de hypotheekhouder
zijn latere hypotheekrecht dus niet effectueren.
Een mogelijkheid zou kunnen zijn aan te nemen dat afstand van de bescherming nadat deze eenmaal is
verkregen mogelijk zou moeten zijn. Nadeel hiervan is dat hiermee een bres wordt geslagen in de dwingendrechtelijke
bescherming van de koper. Eenvoudiger is het de financier een pandrecht te verlenen op
(het restant van) de koopsom. Een andere mogelijkheid zou gelegen kunnen zijn in het aanvullen van artikel
3:262 BW (rangwisseling) in die zin dat het voor de hypotheekhouder ook mogelijk zou moeten zijn
met de koper overeen te komen dat de posterieure hypotheek in verhouding tot de ingeschreven koop een
andere rang inneemt.
Samenvattende conclusie
De overbruggingshypotheek kan niet aan de koper die de koop voor de vestiging van deze hypotheek
heeft laten inschrijven, worden tegengeworpen. Om de financierder toch zekerheid te bieden kan hem een
pandrecht worden verleent op (het restant van) de koopsom of door aanvulling van art. 3:262 BW (rangwisseling)
zodat de posterieure overbruggingshypotheek een andere rang inneemt in verhouding tot de
ingeschreven koop.
4.5.3.3 Problemen die voortvloeien uit artikel 7:3 lid 3 sub a en b BW
Artikel 7:3 lid 3 BW :
Niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen:
a. een na de inschrijving van die koop tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de verkoper,
tenzij deze vervreemding of bezwaring voortvloeit uit een eerder ingeschreven koop of plaatsvond uit
hoofde van een recht op levering dat volgens artikel 298 van Boek 3 ging voor dat van de koper en dat
de koper op het tijdstip van de koop kende of ten aanzien waarvan op dat tijdstip het proces-verbaal
van een conservatoir beslag tot levering was ingeschreven.
b. vervreemdingen of bezwaringen die plaatsvinden als vervolg op de onder a bedoelde vervreemding of
bezwaring door de verkoper.
• De splitsing in appartementsrechten valt naar de letter niet onder ‘vervreemding of bezwaring’. 72 Dit
zou inhouden dat de splitsing door de eigenaar in appartementsrechten wel degelijk tegen de koper
kan worden ingeroepen en deze laatste slechts een vordering uit wanprestatie op de verkoper zal hebben.
Zou de splitsing na de inschrijving, maar voor de levering plaats hebben gevonden dan verkrijgt de koper
derhalve een gesplitst registergoed. Is één van de door splitsing ontstane appartementsrechten vervreemd
voorafgaande aan de levering, dan is de vraag of de koper tegen deze vervreemding wordt beschermd.
Visies
Over deze problematiek is geen literatuur of jurisprudentie bekend.
72 Bartels 2006, p.33.
96