Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Evaluatie
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
(vgl. HR 21 maart 2003, NJ 2004,314, inzake Heringa/Ties), bij een openbare verkoop kan zich niet het
wanprestatierisico voordoen waartegen de ‘‘Vormerkung’’ nu juist bescherming beoogt te bieden. Het hele
betoog van Steneker loopt daarop vast.’
De koper op een executieveiling wordt niet beschermd door het bepaalde in artikel 7:3 lid 3 sub g BW, en
wel omdat niet de geëxecuteerde de verkoper is, maar ofwel de hypotheekhouder ofwel de beslaglegger.
Executeert de hypotheekhouder dan zal het feit dat deze het recht van parate executie heeft en separatist
is in faillissement, de koper beschermen tegen faillissement van de eigenaar. Executeert de beslaglegger
dan is een dergelijke bescherming er niet. Dit probleem kan worden ondervangen door artikel 7:3 lid 3 sub
g BW zodanig uit te breiden dat er ook bescherming wordt geboden aan de koper als de geëxecuteerde
failliet gaat. Er is geen reden om de koper deze bescherming te ontzeggen en er vindt geen benadeling van
andere schuldeisers van de failliet plaats. 55
Aanbeveling
Naar het oordeel van het onderzoeksteam dient artikel 7:3 lid 3 sub g zodanig te worden aangepast dat de
koper op een executieveiling ook bescherming wordt geboden als niet de verkoper maar de geëxecuteerde
failliet gaat of surcéance van betaling wordt verleend.
4.5.2 Artikel 7:3 lid 2 BW
Artikel 7:3 lid 2 BW luidt als volgt:
‘Gedurende de bedenktijd, bedoeld in artikel 2 lid 2, kan inschrijving slechts plaatsvinden indien de
koopakte is opgesteld en ondertekend door een in Nederland gevestigde notaris.’
Lid 2 wordt wel een douceurtje genoemd, opgenomen om het notariaat te ‘compenseren’ voor het feit dat
de verplichte notariële interventie in de obligatoire fase geen doorgang vond. In een eerder stadium achtte
de Minister deze optie ‘het slechtste van alles’. 56
Het doel van de in dit lid genoemde mogelijkheid is het voorkomen dat de consumentkoper van een woning
zich tijdens de bedenktijd niet kan beveiligen door middel van inschrijving van de koop in de openbare
registers. 57 De vraag is of de consumentkoper zich bewust is van de mogelijkheid tijdens de bedenktijd in
te schrijven. 58
De woorden ‘opgesteld en mede-ondertekend door een (…) notaris’ houden in dat de notaris reeds in de
fase van de koop geadviseerd heeft. Het maakt daarbij niet uit dat er gebruik is gemaakt van een
modelovereenkomst die door of in samenwerking met anderen is opgesteld. 59
55 Visser 2009, p. 171.
56 Kamerstukken II, 2001/02, 23 095, nr. 14, p.24.
57 Kamerstukken II, 2001/02, 23 095nr. 16, p. 1.
58 Kamerstukken I, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 19. Op de mogelijkheid van het kunnen inschrijven van de
koopovereenkomst gedurende de bedenktijd zou worden gewezen door middel van aan het publiek te geven
voorlichting. Deze voorlichting zou plaats hebben gevonden door middel van een persbericht, een factsheet in
gedrukte vorm en op de Internetsite van het ministerie van Justitie en een radio-uitzending van de RVD (Kamerstukken
I, 2003/04, 23 095, A, p.2.)
59 Kamerstukken II, 2001/02, 23 095, nr. 16, p. 1. Zie voorts uitgebreider de bespreking van artikel 7:3 lid 6 BW.
93