Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Is sprake van een executoriale verkoop door een hypotheekhouder, waarbij de eigenaar failliet gaat voordat
levering heeft plaatsgevonden, dan deert dit de koper niet wegens het bepaalde in artikel 57 Fw. (de
separatistenpositie van de pand- en hypotheekhouder).
Vindt echter executoriale verkoop plaats door een beslaglegger dan ontbreekt een dergelijke bepaling. Zou
in een dergelijke situatie de eigenaar failliet gaan ná de executoriale verkoop maar vòòr de levering dan zou
de koper weldegelijk behoefte hebben aan bescherming. De vraag is of inschrijving van de koop in een
dergelijk geval de veilingkoper baat. Indien executoriale verkoop plaats vindt is degene die verkoopt niet
de eigenaar zelf, maar de executant. Artikel 7:3 lid 3 sub g BW bepaalt letterlijk dat de koper wordt beschermd
tegen: ‘een faillissement of surséance van betaling van de verkoper.’ Derhalve niet tegen een faillissement
of surséance van betaling van de geëxecuteerde. In de Memorie van Toelichting wordt aandacht besteed
aan de interpretatie van het begrip ‘verkoper’:
‘Lid 3 onder a betreft een na de inschrijving plaatsvindende vervreemding of bezwaring door de verkoper.
Hieronder is dus niet begrepen een vervreemding of bewaring bij wege van executie door de houder van een
eerder gevestigde hypotheek of door een beslaglegger of faillissementscurator (zie wat deze laatste twee betreft,
verder lid 3 onder f en g)…
Een executoriale verkoop als gevolg van een eerder beslag kan aan de koper worden tegengeworpen omdat
in dat geval de vervreemding of bezwaring niet geschiedt door de ‘verkoper’. 50
Bij de redactie van artikel 7:3 lid 3 sub g BW is evenals in sub a sprake van ‘de verkoper’. Ook hier zal niet
zijn gedacht aan faillissement van de geëxecuteerde, zodat Vormerkung de koper op een executieveiling
(ingevolge een gelegd beslag) niet beschermt tegen faillissement van de geëxecuteerde. 51
Visies
Volgens Van Velten zal bij een koop krachtens executieveiling door een hypotheekhouder de koper geen
behoefte hebben aan de Vormerkung vanwege de zuivering (Artikel 3:273 BW). Hierdoor vervallen immers
alle hypotheken en beslagen en die beperkte rechten die niet aan de verkoper konden worden
tegengeworpen. Bij een vrijwillige veiling of een executie door een beslaglegger ligt dat volgens hem anders
en zou artikel 7:3 BW wel in een behoefte voorzien. 52 Ook Kleijn is deze mening toegedaan. 53
Steneker is van mening dat via extensieve interpretatie de koper op een executieveiling tegen het faillissement
van de geëxecuteerde bescherming ondervindt. 54
Broekveldt acht dit onjuist. In zijn noot onder genoemd arrest in JBPR 2008/20 merkt hij op:
‘9. Het hier besproken arrest is helaas zonder noot gepubliceerd in NJ 2008, 66, en in «JOR» 2008/84, met
een noot van A. Steneker. Daarin gaat Steneker (onder 2-3) niet of nauwelijks in op de consequenties en
mogelijke reikwijdte van deze beslissing – dat is kennelijk allemaal evident – maar wel vrij uitvoerig op de
volgens hem (onder 5) ‘‘interessante vraag’’ of de in art. 7:3 BW geregelde ‘‘Vormerkung’’ of koopinschrijving,
indien deze ook bij een openbare executoriale veilingkoop mogelijk zou zijn, de koper wél tegen het
faillissement van de geëxecuteerde schuldenaar zou hebben beschermd. Steneker meent dat een ‘‘Vormerkung’’
in beginsel óók mogelijk is bij de koop van een registergoed op een executieveiling, zij het wel
‘‘op grond van extensieve interpretatie’’ van de nieuwe regeling. Deze opvatting lijkt mij om meerdere
redenen onjuist, maar met name omdat daarmee de (beperkte) ratio van de mogelijkheid van ‘‘Vormerkung’’,
als middel om de koper van een registergoed te beschermen tegen de eventuele wanprestatie van
zijn verkoper, volledig wordt miskend (zie daarover mijn bijdrage ‘Koop registergoed, ‘‘Vormerkung’’ en
beslag (I)’, in: WPNR 2004, nr. 6600, onder 6-9, p. 932-936). Nog geheel daargelaten dat bij een executoriale
verkoop niet de schuldenaar/eigenaar zijn registergoed in veiling brengt en verkoopt, maar de executant
50 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 9.
51 Visser 2009, p. 168 ev.
52 Van Velten 2008b. Opmerking verdient dat Van Velten dit standpunt inneemt ten aanzien van de Pandora &
Brandy casus, die op het moment van het verschijnen van zijn artikel nog niet aan de Hoge Raad was voorgelegd
maar al wel aan het Hof Leeuwarden. Zie ook NJF 2006, 382, JB 2007, 4 en Van Velten 2009b, p. 156.
53 Kleijn 2008, p. 17-18. Zie ook Van Straaten 2007, p. 5-6.
54 A. Steneker, noot onder HR 20 januari 2008, JOR 2008, 84.
92