Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Evaluatie
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Het inschrijven van een te vormen appartementsrecht acht het onderzoeksteam niet mogelijk. Weliswaar
zijn er situaties denkbaar waarin de eigenaar het in zijn macht heeft zonder toestemming of medewerking
van derden over te gaan tot splitsing van zijn goed in appartementsrechten, maar meer ligt de situatie voor
de hand dat weldegelijk derden bij de vorming moeten worden betrokken.
Nu het stelselmatig maken van een onderscheid in de situatie dat zonder, en die dat met de hulp van derden
een appartementsrecht kan worden gevormd de onderzoekers onwenselijk voorkomt (de bewaarder
zou voor appartementsrechten per geval moeten beoordelen of er wel of niet sprake is van een inschrijfbare
koopovereenkomst aangaande een nog te formeren appartementsrecht), adviseren de onderzoekers
inschrijving van een nog te vormen appartementsrecht in het geheel niet mogelijk te maken. De
mogelijkheid de koop van een onverdeeld aandeel in een registergoed in te schrijven met in de koopovereenkomst
een recht op toedeling van een bepaald appartementsrecht zou daarentegen wel mogelijk
moeten zijn.
Samenvattende conclusie
Inschrijving van een te vormen appartementsrecht behoort niet tot de mogelijkheden. De inschrijving van
een koop van een onverdeeld aandeel in een registergoed met een recht op toedeling van een bepaald appartementsrecht
daarentegen wel.
4.5.1.5 Executieveiling
Kan een koper krachtens een executieveiling gebruik maken van de Vormerkung? Bij een executieveiling
verloopt het koopproces geheel anders. Waar normaliter de eigenaar verkoopt, is het bij executie een hypotheekhouder
of beslaglegger die tot verkoop overgaat. Ook de procedure is vanzelfsprekend geheel anders.
De levering heeft bij gunning nog niet plaatsgevonden en tussen koop en levering kan er dus het nodige
mis gaan. Waar bij een ‘normale’ verkoop de koper zijn koop kan inschrijven is de vraag of de koper
op een veiling dit recht ook heeft respectievelijk of deze hier behoefte aan heeft en of de Vormerkung en
het veilingproces met elkaar te verenigen zijn.
Hoe werkt dit bijvoorbeeld indien de eigenaar failliet gaat voordat levering heeft plaatsgevonden?
Over deze problematiek heeft de Hoge Raad zich gebogen op 25 januari 2008, NJ 2008, 66 (Pandora &
Brandy).
Twee motorjachten, registergoederen, werden executoriaal geveild. B bracht op beide jachten het hoogste
bod uit. De verkoper werd bij vonnis van 27 oktober 2005 in staat van faillissement verklaard. Op 27 oktober
2005 heeft de notaris voor de geveilde motorjachten een akte van gunning gepasseerd. Deze akte is
gerectificeerd bij akte van rectificatie gunning, gepasseerd op 3 november 2005. Het vonnis tot faillietverklaring
is op 15 november 2005 in het scheepsregister ingeschreven. Op 30 november 2005 heeft de notaris
een verklaring van betaling executieveiling gepasseerd. Beide jachten zijn op 1 december 2005 door de
executant aan koper B geleverd. De vraag was of de beide jachten na de faillietverklaring nog rechtsgeldig
aan B geleverd konden worden.
Volgens de Hoge Raad staat art. 33 Fw eraan in de weg dat de jachten door de enkele gunning het 'uitwinbare
vermogen' van de geëxecuteerde schuldenaar verlaten, doordat de executie door de gunning nog niet
was voltooid (daarvoor was levering van de schepen aan de veilingkoper vereist) en dus op de dag van de
faillietverklaring dadelijk een einde nam, met als gevolg dat geen verdere handelingen, gericht op de
voortzetting en voltooiing van de tenuitvoerlegging, meer bevoegdelijk konden worden verricht. De verkrijging
van executoriaal verkochte goederen vindt op grond van art. 3:80 lid 3 plaats door overdracht. Deze
vindt ten aanzien van teboekgestelde schepen op grond van art. 3:89 lid 4 BW plaats door levering welke
ingevolge art. 570 in verbinding met art. 525 lid 1 Rv geschiedt door inschrijving van het proces-verbaal van
toewijzing.
91