Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

More documents

Recommendations

Info

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT toestemming of medewerking van derden in het leven te roepen, dan is ook deze overeenkomst inschrijfbaar. Betreft het A-B-C overeenkomsten dan dient te worden vastgehouden aan de hoofdregel dat slechts de overeenkomst A-B kan worden ingeschreven, dit vanwege de hiervoor reeds aangevoerde argumenten. Vorenstaande doet enerzijds recht aan eerdergenoemd doel, terwijl anderzijds registervervuiling zoveel mogelijk wordt voorkomen. Een speciale categorie vormt die van de nog te formeren appartementsrechten, waarover paragraaf 4.5.1.4. Aanbeveling Niet alleen de koop maar ook andere aanspraken op levering zoals de overeenkomst tot vestiging van beperkte genotsrechten dienen te kunnen worden ingeschreven. 4.5.1.4 Een nog te formeren appartementsrecht In het licht van het voorgaande rijst de vraag of een koopakte van een nog te formeren appartementsrecht kan worden ingeschreven? Een nog te formeren appartementsrecht kan niet op een lijn worden gesteld met een nog te vestigen beperkt genotsrecht. Oorzaak van het verschil is de wijze waarop het recht tot stand komt: waar bij beperkte rechten de eigenaar het vrijwel altijd in zijn macht zal hebben het desbetreffende recht te vestigen, zal bij splitsing veelal de voorafgaande toestemming of medewerking van anderen noodzakelijk zijn alsmede de goederenrechtelijke splitsing. Visies Van Velten is van mening dat inschrijving mogelijk is. Omdat de toekomstige appartementsrechten een bepaald aandeel van de grond (met opstal) gaan uitmaken kan volgens hem bij het betreffende kadastrale perceel de aantekening worden gesteld ten name van de koper, onder vermelding dat deze aantekening betrekking heeft op de koop van een onverdeeld aandeel daarvan. 47 Gelet op het bepaalde in artikel 3:97 lid 1 BW is Bosman het hiermee niet eens. Naar zijn mening dient op het moment van de inschrijving van de koopakte tevens levering mogelijk te zijn. Wel kan de koopakte van een onverdeeld aandeel in een registergoed worden ingeschreven. In deze koopakte kan dan tevens een recht op toedeling van een bepaald appartementsrecht worden afgesproken. 48 Ook Bartels meent met een beroep op artikel 3:97 BW dat in eerste instantie de verkoper op het moment van het tekenen van de koopakte niet kan nakomen. Het te vormen appartementsrecht is een absoluut toekomstig goed. Net als bij ABC-transacties kan hier weer gediscussieerd worden over de al dan niet inschrijfbaarheid indien de verkoper zonder hulp van anderen (er zijn geen splitsingsbelemmeringen) zou kunnen splitsen en leveren. Ook hier geldt volgens Bartels de algemene regel dat er geen inschrijving mogelijk is als voorafgaand aan de levering/vestiging eerst nog een andere goederenrechtelijke handeling moet plaatsvinden. Om die reden vindt Bartels het voorstel van Bosman om de koop van een onverdeeld aandeel in het registergoed in te schrijven een aantrekkelijk idee. Noodzakelijk is dan wel dat de verkoper eigenaar van het registergoed is en dat er duidelijkheid is omtrent de omvang van het aandeel. Bartels is het in zoverre met Van Velten eens dat een appartementsrecht in feite een onverdeeld aandeel in de grond met opstal is. 49 47 Van Velten 2005 e . Zie ook Van Velten 2009b, p. 160. 48 Bosman 2005, onder 5. 49 Bartels 2006, onder 2. 90
Evaluatie MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT Het inschrijven van een te vormen appartementsrecht acht het onderzoeksteam niet mogelijk. Weliswaar zijn er situaties denkbaar waarin de eigenaar het in zijn macht heeft zonder toestemming of medewerking van derden over te gaan tot splitsing van zijn goed in appartementsrechten, maar meer ligt de situatie voor de hand dat weldegelijk derden bij de vorming moeten worden betrokken. Nu het stelselmatig maken van een onderscheid in de situatie dat zonder, en die dat met de hulp van derden een appartementsrecht kan worden gevormd de onderzoekers onwenselijk voorkomt (de bewaarder zou voor appartementsrechten per geval moeten beoordelen of er wel of niet sprake is van een inschrijfbare koopovereenkomst aangaande een nog te formeren appartementsrecht), adviseren de onderzoekers inschrijving van een nog te vormen appartementsrecht in het geheel niet mogelijk te maken. De mogelijkheid de koop van een onverdeeld aandeel in een registergoed in te schrijven met in de koopovereenkomst een recht op toedeling van een bepaald appartementsrecht zou daarentegen wel mogelijk moeten zijn. Samenvattende conclusie Inschrijving van een te vormen appartementsrecht behoort niet tot de mogelijkheden. De inschrijving van een koop van een onverdeeld aandeel in een registergoed met een recht op toedeling van een bepaald appartementsrecht daarentegen wel. 4.5.1.5 Executieveiling Kan een koper krachtens een executieveiling gebruik maken van de Vormerkung? Bij een executieveiling verloopt het koopproces geheel anders. Waar normaliter de eigenaar verkoopt, is het bij executie een hypotheekhouder of beslaglegger die tot verkoop overgaat. Ook de procedure is vanzelfsprekend geheel anders. De levering heeft bij gunning nog niet plaatsgevonden en tussen koop en levering kan er dus het nodige mis gaan. Waar bij een ‘normale’ verkoop de koper zijn koop kan inschrijven is de vraag of de koper op een veiling dit recht ook heeft respectievelijk of deze hier behoefte aan heeft en of de Vormerkung en het veilingproces met elkaar te verenigen zijn. Hoe werkt dit bijvoorbeeld indien de eigenaar failliet gaat voordat levering heeft plaatsgevonden? Over deze problematiek heeft de Hoge Raad zich gebogen op 25 januari 2008, NJ 2008, 66 (Pandora & Brandy). Twee motorjachten, registergoederen, werden executoriaal geveild. B bracht op beide jachten het hoogste bod uit. De verkoper werd bij vonnis van 27 oktober 2005 in staat van faillissement verklaard. Op 27 oktober 2005 heeft de notaris voor de geveilde motorjachten een akte van gunning gepasseerd. Deze akte is gerectificeerd bij akte van rectificatie gunning, gepasseerd op 3 november 2005. Het vonnis tot faillietverklaring is op 15 november 2005 in het scheepsregister ingeschreven. Op 30 november 2005 heeft de notaris een verklaring van betaling executieveiling gepasseerd. Beide jachten zijn op 1 december 2005 door de executant aan koper B geleverd. De vraag was of de beide jachten na de faillietverklaring nog rechtsgeldig aan B geleverd konden worden. Volgens de Hoge Raad staat art. 33 Fw eraan in de weg dat de jachten door de enkele gunning het 'uitwinbare vermogen' van de geëxecuteerde schuldenaar verlaten, doordat de executie door de gunning nog niet was voltooid (daarvoor was levering van de schepen aan de veilingkoper vereist) en dus op de dag van de faillietverklaring dadelijk een einde nam, met als gevolg dat geen verdere handelingen, gericht op de voortzetting en voltooiing van de tenuitvoerlegging, meer bevoegdelijk konden worden verricht. De verkrijging van executoriaal verkochte goederen vindt op grond van art. 3:80 lid 3 plaats door overdracht. Deze vindt ten aanzien van teboekgestelde schepen op grond van art. 3:89 lid 4 BW plaats door levering welke ingevolge art. 570 in verbinding met art. 525 lid 1 Rv geschiedt door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing. 91
Page 1:
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATR
Page 5 and 6:
INHOUDSOPGAVE LIJST VAN AFKORTINGEN
Page 7 and 8:
2.10 Samenvattende conclusies .....
Page 9 and 10:
5.4 Werking van de 5% regeling ....
Page 11 and 12:
7.5.2.2 Inschrijving koopovereenkom
Page 13 and 14:
HOOFDSTUK IX SLOTBESCHOUWING ......
Page 15:
Afkortingen: AFM Autoriteit Financi
Page 18 and 19:
Page 20 and 21:
Page 22 and 23:
1.5.4 Enquêteonderzoek MOLENGRAAFF
Page 24 and 25:
Page 26 and 27:
Page 28 and 29:
Page 30 and 31:
Page 32 and 33:
Page 34 and 35:
Page 36 and 37:
Page 38 and 39:
Page 40 and 41:
Page 42 and 43:
Page 44 and 45:
Page 46 and 47:
Page 48 and 49:
Page 50 and 51:
Page 52 and 53:
Page 54 and 55:
Page 56 and 57: MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATR
Page 73 and 74: 3.1 Ter inleiding MOLENGRAAFF INSTI
Page 103 and 104: Evaluatie MOLENGRAAFF INSTITUUT VOO
Page 105: MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATR
Page 109 and 110: Evaluatie MOLENGRAAFF INSTITUUT VOO
Page 113 and 114: Aanbeveling MOLENGRAAFF INSTITUUT V
Page 121 and 122: Visies MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR P
Page 127 and 128: Samenvattende conclusie MOLENGRAAFF
Page 157 and 158:
Page 159 and 160:
Page 161 and 162:
Page 163 and 164:
Page 165:
Page 168 and 169:
Page 170 and 171:
Page 172 and 173:
Page 174 and 175:
Page 176 and 177:
Page 178 and 179:
Page 180 and 181:
Page 182 and 183:
Page 184 and 185:
7.4.3 De makelaar MOLENGRAAFF INSTI
Page 186 and 187:
Page 188 and 189:
Page 190 and 191:
Page 192 and 193:
Page 194 and 195:
Page 196 and 197:
Page 198 and 199:
Page 200 and 201:
Page 202 and 203:
Page 204 and 205:
Page 206 and 207:
Page 208 and 209:
8.3.4. De rol van de notaris MOLENG
Page 210 and 211:
Page 212 and 213:
Page 214 and 215:
Page 216 and 217:
Page 218 and 219:
Page 220 and 221:
Page 222 and 223:
Page 224 and 225:
Page 226 and 227:
Page 228 and 229:
Page 230 and 231:
Page 232 and 233:
Page 234 and 235:
Page 236 and 237:
Page 238 and 239:
Page 240 and 241:
Page 242 and 243:
9.6.4 Aanbevelingen MOLENGRAAFF INS
Page 244 and 245:
Page 246 and 247:
Page 248 and 249:
Page 250 and 251:
Page 252 and 253:
Page 254 and 255:
Page 257 and 258:
1 Introduction 1.1 Research questio
Page 259 and 260:
MOLENGRAAFF INSTITUTE FOR PRIVATE L
Page 261 and 262:
Page 263 and 264:
Page 265:
Page 268 and 269:
Bartels 1996 S.E. Bartels, ‘Over
Page 270 and 271:
Broekveldt 2006 L.P. Broekveldt,
Page 272 and 273:
Hartlief 2003 T. Hartlief e.a., Coh
Page 274 and 275:
Klaase 2003 Z. Klaase, ‘Huurkoop:
Page 276 and 277:
Rijntjes 2005 M. Rijntjes, ‘Wordt
Page 278 and 279:
Valk 1998 W.L. Valk, ‘Koop en con
Page 280 and 281:
Vijselaar 2004 J. Vijselaar, ‘Waa
Page 283:
Samenstelling begeleidingscommissie
Page 287 and 288:
Vragenlijst Huizenmarkt koper/verko
Page 289 and 290:
Vragenlijst Huizenmarkt koper/verko
Page 291 and 292:
Vragenlijst Huizenmarkt makelaars i
Page 293 and 294:
Page 295 and 296:
Page 297 and 298:
Vragenlijst Huizenmarkt makelaars b
Page 299 and 300:
Vragenlijst Huizenmarkt makelaars b
Page 301 and 302:
Vragenlijst Huizenmarkt notarissen
Page 303 and 304:
Page 305 and 306:
Page 307 and 308:
Page 309 and 310:
Page 311 and 312:
show all

Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?