Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
Toestemming ná de inschrijving kan volgens hen wel: in dat geval is immers sprake van afstand van (een
deel van) de reeds verkregen bescherming. Beperkingen aanbrengen in de mogelijkheid van inschrijving
lijkt in het verlengde van deze visie ook niet mogelijk.
Evaluatie
De bescherming die de wetgever de ‘consumentkoper’ heeft willen bieden is van dwingend recht. Het
veiligstellen van zijn recht op werkelijke nakoming mag niet worden uitgesloten. In dit kader kan uitstellen
worden gelijkgesteld met uitsluiten. Ook door uitstel wordt het recht op daadwerkelijke nakoming van de
koper bedreigd. Het is immers niet ondenkbaar dat in de periode dat ontbindende voorwaarden kunnen
worden vervuld de verkoper failleert of beslag wordt gelegd. Het bedingen dat inschrijving van de koopovereenkomst
eerst plaats kan vinden nadat ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt of anderszins aan
bepaalde voorwaarden is voldaan, verdraagt zich niet met het dwingende karakter van de regeling. De onderzoekers
achten een dergelijk beding dan ook niet toegestaan.
Samenvattende conclusie
Het beding dat inschrijving van de koopovereenkomst eerst plaats kan vinden nadat aan een bepaalde
voorwaarde is voldaan, is vernietigbaar.
4.5.1.3 Toepassingsbereik
Geldt artikel 7:3 BW ook voor andere aanspraken die tot levering leiden dan koop? Naast de overeenkomst
van koop en verkoop zijn er vele andere overeenkomsten waaruit een recht op levering kan voortvloeien.
Vraag is of de Vormerkung ook bedoeld is om het recht op levering veilig te stellen dat voortvloeit
uit een andere bron dan een ‘reguliere’ koopovereenkomst.
Voorstander van een ruime uitleg van het begrip ‘koop’ is onder meer Huijgen. 36 Deze acht de Vormerkung
mogelijk bij alle overeenkomsten die aan een partij een recht op levering verschaffen, behoudens
het recht van de huurkoper. Kleijn merkt op dat ook de optiehouder van de Vormerkung gebruik zou
kunnen maken indien zijn recht wordt gegoten in een koop met ontbindende voorwaarde. 37 Bartels is het
eens met Huijgen waar het gaat om de opvatting dat alle aanspraken op levering van een registergoed door
de Vormerkung zouden moeten worden beschermd, ongeacht de grondslag van de aanspraak. Alleen voor
schenking zou zijns inziens een uitzondering moeten worden gemaakt. 38 Volgens Bartels vallen onder de
werking van artikel 7:3 BW:
- de koop van een registergoed;
- de koop van een beperkt recht op een registergoed 7:47 jo 3:10 BW; 39
- de koop van een appartementsrecht 7:47 jo 3:10 BW; 40
- ruil (artikel 7:3 wordt door artikel 7:50/78 van overeenkomstige toepassing verklaard.);
- inbreng in een personenvennootschap (7A:1662 en 7:805 ontwerp).
Niet onder 7:3 BW zou volgens Bartels vallen de overeenkomst tot vestiging van een zekerheidsrecht (bijvoorbeeld
het recht van hypotheek). Dit is immers niet te kwalificeren als een koop. 41
36 Huijgen 2005.
37 Kleijn 2005.
38 Bartels 2006, p. 28.
39 Zie Huijgen 2005, die er op wijst dat bij de overeenkomst tot uitgifte van een onroerende zaak in erfpacht of
opstal de bepalingen ten aanzien van koopovereenkomsten analoog worden toegepast, alsmede de daar aangehaalde
vindplaats.
40 Zie ook artikel 7:47 BW. Bij inschrijving moet het natuurlijk wel een registergoed betreffen.
41 Bartels 2006, p.30. Belangrijkste grond is dat hier geen koopsom valt te onderscheiden, zodat aan de vestiging
van het zekerheidsrecht niet het karakter van koop kan worden verleend. Zie ook Hockx 2003.
88