Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

Evaluatie
MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
De argumenten die zijn aangevoerd om slechts het recht op levering in te schrijven, zien alle op het belang
van partijen om de koopsom uit het zicht van derden te houden. De concurrentiepositie van verkoper
en/of koper zou worden bedreigd indien concurrenten kennis zouden kunnen nemen van koopsommen
en voorwaarden. Naar de mening van het onderzoeksteam is dit niet het enige te behartigen belang, maar
dienen ook de belangen van de overige schuldeisers van de verkoper in het oog te worden gehouden.
Overigens zijn in de parlementaire geschiedenis als essentiële onderdelen van de koopakte genoemd het
object, de prijs en de personalia van partijen. In dit licht ligt het voor de hand de koopprijs aan te merken
als in te schrijven element van de koopakte. Ook valt te denken aan verkoop tegen een niet marktconforme
prijs waardoor mogelijk Paulianeus wordt gehandeld. Daarnaast kan een koopovereenkomst veel
bepalingen bevatten die rechtstreeks of zijdelings de positie van derden beïnvloeden, zoals de vervulling
van ontbindende voorwaarden, waardoor de beschermende werking aan de Vormerkung komt te ontvallen
en gebreken in de koopovereenkomst die deze nietig doen zijn of vatbaar maken voor vernietiging.
Het belang van inschrijving van deze elementen is derhalve evident. Het belang van markttransparantie als
het gaat om bestrijding van frauduleuze handelingen is met name gelegen in het zichtbaar maken van betrokken
partijen; als het gaat om het inzichtelijk maken van prijs en waarde-ontwikkelingen zal de leveringsakte
zijn werk doen. Of de koopprijs ook ingeschreven zou moeten worden is derhalve een afweging
tussen enerzijds het belang van schuldeisers die inzicht willen hebben in bijvoorbeeld Paulianeueze handelingen
en anderzijds het belang van partijen hun prijs uit het zicht te houden. Een voordeel van inschrijving
van de integrale koopovereenkomst is overigens dat hiermee eenduidigheid met de WVG wordt
bereikt.
Aanbeveling
Naar het oordeel van het onderzoeksteam verdient het aanbeveling dat de integrale koopovereenkomst
wordt ingeschreven. Daartoe zou de tekst van de wet aangepast kunnen worden.
4.5.1.2 Uitstel van registratie
Een andere vraag die rijst is of mag worden afgesproken dat registratie eerst plaatsvindt na uitwerking van
ontbindende voorwaarden.
In de koopovereenkomst wordt wel overeengekomen dat de koopakte pas wordt geregistreerd als alle
ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt. Op die manier is de koopprijs niet bekend geworden bij een
eventuele ontbinding. Dit zou beter zijn voor de onderhandelingspositie van de verkoper.
Visies
Een dergelijke bepaling is volgens Bosman in strijd met het feit dat artikel 7:3 BW dwingende wetsbepalingen
bevat waar niet van kan worden afgeweken. Bepalen dat aan de koopovereenkomst een termijn kan
worden verbonden waarbinnen niet kan worden ingeschreven, acht hij een afwijking in het nadeel van de
koper. De sanctie die volgens Bosman het meest in aanmerking komt is vernietigbaarheid nu de bepaling
volgens hem alleen is opgenomen in het belang van de koper. 34
In het kader van de mogelijkheid tot vestiging van overbruggingshypotheken na de Vormerkung 35 geven
Bartels en Heyman aan dat enerzijds een onderscheid moet worden gemaakt tussen toestemming tot het
vestigen van een overbruggingshypotheek (en daarmee afstand door de koper van zijn recht op bescherming)
in de koopakte, dus voor de inschrijving ervan, en anderzijds de toestemming na inschrijving van de
koopakte. In hun visie stuit toestemming vóór de inschrijving af op het bepaalde in artikel 7:3 lid 1 BW
inhoudende dat van het recht op inschrijving niet ten nadele van de koper kan worden afgeweken.
34 Bosman 2005.
35 Waarover meer uitgebreid paragraaf 4.5.3.
87