Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
koopakte worden ingeschreven, waarbij hij aantekent dat in dit kader onder koopakte ook kan worden
verstaan een schriftelijk aanbod en een schriftelijke aanvaarding tezamen. 27
De KNB stelt zich op het standpunt dat een uittreksel van de koopovereenkomst mag worden ingeschreven.
Niet valt in te zien, aldus de KNB, waarom alle bepalingen voor derden relevant zouden zijn. Wel
noemt de KNB de koopprijs een van de essentialia van de koopovereenkomst. 28
Ook de minister gaat er vanuit dat de koopprijs voor derden kenbaar is als de koopovereenkomst wordt
ingeschreven in de openbare registers. 29
Van Velten is het hiermee oneens. Hij wijst erop dat waar bij het inschrijven van een uittreksel van de leveringsakte
op grond van artikel 46 Wna de koopsom in het uittreksel moet worden vermeld, deze eis niet
geldt voor de koopovereenkomst. 30
Zoals Tuinman signaleert is er een tweetal stromingen te ontdekken: de ‘rekkelijken’, die pleiten voor een
ruime interpretatie van de inschrijvingsformaliteiten, en aan de andere kant de ‘preciezen’, die vasthouden
aan de regel dat de integrale koopovereenkomst of ten minste een uitgebreid uittreksel dient te worden
ingeschreven. 31 In het kader van de vraag naar de inschrijving acht Tuinman van belang welk doel met de
inschrijving wordt gediend; is dit slechts het belang van de koper dat diens recht op levering wordt beschermd
of zijn er ook belangen van derden bij betrokken? Als mogelijke belangen van derden noemt Tuinman
dat de ingeschreven koop dusdanig gebrekkig kan zijn dat hij nietig of vernietigbaar is, dat de
koopovereenkomst ontbindende voorwaarden bevat die gedurende de tijd van de inschrijving worden
vervuld 32 of de situatie dat de koopprijs dermate laag is dat schuldeisers in hun belang worden geschaad.
Volgens Tuiman wordt de rechtspraktijk het meest gebaat bij strikte interpretatie van de inschrijvingsvereisten.
Het zou van belang zijn voor derden indien zij door raadpleging van de openbare registers kennis
kunnen nemen van mogelijke nietigheid, vernietigbaarheid en/of ontbindende voorwaarden. Tuinman
is daarnaast van mening dat door de Vormerkung en de daardoor plaatsvindende doorbreking van de paritas
creditorum de positie van overige schuldeisers niet verder moet worden bedreigd. Het niet vermelden
van bijvoorbeeld uiterste leveringsdata en koopsommen (op basis waarvan de overwaarde kan worden
vastgesteld) maakt verhaal door deze schuldeisers extra lastig.
Een laatste argument dat Tuinman aanhaalt om volledige inschrijving te bepleiten is het bepaalde in de
artikelen 46 en 49 lid 3 Wna. Op basis hiervan dient de notaris bij inschrijving van een uittreksel van een
leveringsakte de koopprijs te vermelden. Het transparanter maken van de markt is de hieraan ten doel liggende
grondslag. 33
27 Kamerstukken I, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 20.
28 De KNB vermeldt op haar Intranet bij het praktijkdossier Koop onroerende zaken dat een afschrift of uittreksel
van de koopovereenkomst kan worden gebruikt. Zie Notariaat Magazine, nr. 7/8, augustus 2003. Zie ook W.
Louwman, ‘Vormvereisten voor inschrijving van onderhandse koopakten’, JBN 2004, 38 die verwijst naar antwoorden
van Minister Donner bij de parlementaire behandeling.
29 Kamerstukken I, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 14.
30 Van Velten 2005d, waarin hij ook vermeldt dat de bewaarder van het kadaster en de openbare registers, Mr. W.
Louwman, dezelfde mening is toegedaan. Zie echter ook wat hieromtrent wordt vermeld in eerder genoemde artikelen
van Hockx en Dammingh.
31 Tuinman 2008.
32 Hierdoor komt immers de beschermende werking van de Vormerkung te vervallen en krijgen schuldeisers weer
grip op het betreffende registergoed. Zie ook MvA, Kamerstukken I, 2001/02, 23 095, nr. 178b, p. 19. Is een
koopovereenkomst ingeschreven gedurende de bedenktijd waarna er tijdens de bedenktijd wordt ontbonden,
dan houdt het aan de inschrijving van de koop verbonden rechtsgevolg op het tijdstip van ontbinding op te
bestaan. Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 9.
33 Zie Melis-Waaijer, a.w. p. 142.
86