Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
4.5 De Vormerkung in de praktijk
4.5.1 Artikel 7:3 lid 1 BW
In de afgelopen jaren is er een groot aantal vragen gerezen ten aanzien van artikel 7:3 BW. Niet alleen zijn
soms definities niet duidelijk, ook lijkt een aantal situaties bij de totstandkoming niet meegenomen te zijn.
Een ander punt van aandacht is de rol van de notaris bij Vormerkung.
In de onderhavige paragraaf zal per artikellid worden besproken welke vragen en/of problemen hieromtrent
sinds de invoering zijn gerezen, welke oplossingen hiervoor (eventueel) zijn aangedragen en welke
oplossingsrichting de onderzoekers in dit verband kiezen.
Artikel 7:3 lid 1 BW luidt als volgt:
‘De koop van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers bedoeld in afdeling 2 van
titel 1 van Boek 3, tenzij op het tijdstip van de inschrijving levering van dat goed door de verkoper nog niet
mogelijk zou zijn geweest wegens de in artikel 97 van Boek 3 vervatte uitsluiting van levering bij voorbaat
van toekomstige registergoederen. Bij de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak of een
bestanddeel daarvan kan, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van
een beroep of bedrijf, van het in de vorige zin bepaalde niet ten nadele van de koper worden afgeweken.’
4.5.1.1 Betekenis van ‘de koop’
Wat is hetgeen in de openbare registers moet worden ingeschreven, ofwel: wat moet worden verstaan onder
‘de koop’?
Een eerste vraag bij de toepassing van het eerste lid van artikel 7:3 BW hangt samen met de gebruikte
terminologie:
In de openbare registers wordt volgens de wet ingeschreven ‘de koop’, zonder dat duidelijk wordt of dit
de integrale koopovereenkomst betreft dan wel elementen ervan. De wetgever heeft zich slechts uitgesproken
over de vorm van de inschrijving; ingevolge artikel 7:3 lid 6 BW (waarover later meer) en artikel
26 Kadasterwet is nodig een notariële verklaring 23 als bedoeld in artikel 37 Kadasterwet, waaraan is gehecht
de koopakte. Het notariële onderschrift is een verklaring met als inhoud dat niets de inschrijving in
de weg staat.
Wordt met de koop nu het enkele recht op levering bedoeld, de integrale koopovereenkomst of kan wellicht
worden volstaan met inschrijving van enkele essentialia?
Visies
Volgens Dammingh gaat het om het recht op levering dat ingeschreven moet worden, hetgeen ervoor zou
pleiten niet de integrale koopovereenkomst in te hoeven schrijven. 24 Hij onderbouwt deze visie met een
vijftal argumenten, te weten het oogmerk van artikel 7:3 BW, 25 de andere woordkeuze dan in de Wet
Voorkeursrecht Gemeenten, de toepasselijkheid van de artikelen 26 en 37 Kadasterwet, de contractsvrijheid
die eigen is aan het overeenkomstenrecht en de verplichting tot inschrijving van een notariële verklaring.
Hockx is het met deze argumenten niet eens. 26 Naar zijn mening moet tenminste een uittreksel van de
23 Opgemaakt met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 21, 22, 25-36 en 38 lid 1 Wna.
24 Dammingh 2006.
25 Er zijn volgens de minister geen afstemmingsproblemen tussen de WVG en artikel 7:3. Kamerstukken II,
2000/01, 23 095, nr. 10, p. 33.
26 Hockx 2006. Overigens geeft Dammingh in zijn naschrift in dezelfde WPNR aan zich grotendeels in de argumenten
van Hockx te kunnen vinden en benadrukt hij dat zijn eerdere visie met name datgene is wat hij graag
zou zien.
85