Wet Koop onroerende zaken; de evaluatie - WODC

MOLENGRAAFF INSTITUUT VOOR PRIVAATRECHT
dat invoering van de Vormerkung een aanzienlijke inbreuk op het Nederlandse rechtsstelsel zou betekenen.
De noodzaak daarvan zou niet zijn aangetoond. 17
Aan de andere kant werd aangevoerd dat de bescherming van 3:298 BW en van het conservatoir beslag
niet voldoende waren om de positie van de koper afdoende te beschermen. Deze constatering rechtvaardigde
de inschrijving en de bescherming die daaruit voortvloeit. Bovendien wordt de zakelijke werking van
de Vormerkung beperkt door de omvang en de duur. Zo wordt zowel aan de gerechtvaardigde belangen
van de koper als aan de gerechtvaardigde belangen van derden voldoende recht gedaan. 18 19
Gezien de toezegging van de KNB dat de notaris voor het inschrijven van de koopovereenkomst geen
kosten in rekening zou brengen (ervan uitgaande dat de koop wordt gevolgd door een levering) was ook
dat geen belemmering voor invoering van de Vormerkung. 20
4.4 Praktische betekenis van de Vormerkung
Inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers heeft tot gevolg dat de in artikel 7:3 lid 3
BW genoemde gebeurtenissen de koper wiens koop is ingeschreven niet kunnen deren, dit onverminderd
de in genoemd artikel genoemde uitzonderingen. Gedurende zes maanden heeft de koper niets te vrezen
van gebeurtenissen als faillissement van de verkoper, beslag op het verkochte registergoed, dubbele verkoop
en onder bewindstelling van het verkochte goed. Vorenstaande geeft de obligatoire koop, en het
daaruit voortvloeiende obligatoire recht op levering een zakelijke werking die in beginsel vreemd is aan het
verbintenissenrecht. Voor de koper levert dit een bijzonder comfortabele positie op; waar in het verleden
geregeld problemen ontstonden door bijvoorbeeld een bezwaring of verhuur door de verkoper van het
verkochte, kunnen deze bezwaring en verhuur niet meer aan de koper wiens koop is ingeschreven worden
tegengeworpen. 21
Voor bijvoorbeeld de beslaglegger, posterieure beperkt gerechtigde, faillissementscurator en bewindvoerder
ligt dit vanzelfsprekend anders. Zij zien zich geconfronteerd met een schuldeiser van de verkoper die,
anders dan de andere schuldeisers, niet kan worden verwezen naar rangregelingen of uitdelingslijsten,
maar wiens recht op levering nagekomen zal moeten worden.
Lid 3 van artikel 7:3 BW geeft een precieze regeling van de zakelijke werking van de inschrijving van de
koop. Er kan niet zomaar aangesloten worden bij de regels omtrent inschrijvingen in titel 3.1.2. Reden
daarvoor is dat het bij de Vormerkung gaat om een obligatoire overeenkomst waaraan een aantal zakenrechtelijke
gevolgen moeten worden toegekend die precies moeten worden omlijnd. Het gaat niet om iets
wat uit de openbaarmaking van de openbare registers volgt. Het moet uitdrukkelijk worden toegekend. 22
Wat opvallend is, is dat het verbinden van (een bepaalde mate van) zakelijke werking ter vrije keuze van
partijen staat. Er bestaat dus een groot verschil tussen de koper wiens koop wel, en die wiens koop niet in
de openbare registers is ingeschreven. Alhoewel het in beide gevallen een (obligatoir) recht op levering van
een registergoed betreft, komt aan de koper wiens koop is ingeschreven een geheel andere rechtspositie
toe dan aan de koper die van de mogelijkheid tot inschrijving geen gebruik heeft gemaakt.
17 Kamerstukken II, 1995/96, 23 095, nr. 8, p. 10.
18 Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 30/31. Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 30.
19 De kenbaarheid uit de openbare registers dat een ingeschreven koopovereenkomst is ontbonden, is geen doel
van artikel 7:3 BW: Kamerstukken I, 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 15.
20 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 6. Overigens worden thans wel kosten voor de inschrijving in rekening
gebracht, waarover meer in hoofdstuk 6.
21 De kritiek dat met de Vormerkung inbreuk wordt gemaakt op de huidige systematiek van het BW moet volgens
de minister genuanceerd worden: er zijn nu ook al overeenkomsten die inbreuk maken op de zakelijke werking
(bijvoorbeeld de kwalitatieve verlichting van artikel 6:252 BW en het beginsel van artikel 7:226 BW koop breekt
geen huur). Kamerstukken II, 2000/01, 23 095, nr. 10, p. 30.
22 Kamerstukken II, 1992/93, 23 095, nr. 3, p. 8.
84