BESTEMMINGSPLAN BOLSWARD - DE SYL 1 EN 3 - ISZF

BESTEMMINGSPLAN
BOLSWARD - DE SYL 1 EN 3

Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Code 100708 / 23-01-13

GEMEENTE SÚDWEST FRYSLÂN 100708 / 23-01-13
BESTEMMINGSPLAN BOLSWARD - DE SYL 1 EN 3
TOELICHTING
INHOUDSOPGAVE blz
1. INLEIDING
1. 1. Aanleiding bestemmingsplan
1. 2. Ligging en begrenzing van het plangebied
1. 3. Geldend bestemmingsplan
1. 4. Leeswijzer
2. BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED
2. 1. Cultuurhistorie
2. 2. Huidige situatie
3. BELEIDSKADER
3. 1. Rijksbeleid
3. 2. Provinciaal beleid
3. 3. Gemeentelijk beleid
4. MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
4. 1. Geluid
4. 2. Luchtkwaliteit
4. 3. Bedrijven en milieuzonering
4. 4. Externe veiligheid
4. 5. Bodem
4. 6. Waterparagraaf
4. 7. Ecologie
4. 8. Archeologie
4. 9. Kabels en leidingen
5. JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING
5. 1. Juridisch systeem
5. 2. Beschrijving van de bestemmingen, dubbelbestemmingen en
gebiedsaanduidingen
6. UITVOERBAARHEID
6. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6. 2. Grondexploitatie
6. 3. Economische uitvoerbaarheid
7. OVERLEG
7. 1. Overlegreacties
7. 2. Overlegreactie Brandweer Fryslân
1
1
1
2
2
4
4
4
6
6
6
7
8
8
8
9
9
11
11
12
13
15
16
16
16
18
18
18
18
19
19
19

BIJLAGEN
Bijlage 1 Standaard Waterparagraaf
Bijlage 2 Overlegreacties

100708 blz 1
1. INLEIDING
1. 1. Aanleiding bestemmingsplan
Op 15 juni 2010 is voor bedrijventerrein De Marne in de voormalige gemeente
Bolsward een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. In dit bestemmingsplan
zitten twee omissies. Ten eerste is per abuis geen bouwrecht
toegekend aan de percelen De Syl 1 en de Syl 3. Ten tweede is een dubbelbestemming
ter bescherming van een planologisch relevante waterleiding
ingetekend op basis van verouderde analoge informatie, waardoor de
dubbelbestemming niet overeenkomt met de feitelijke ligging van de leiding.
Met het vaststellen van een nieuw postzegelbestemmingsplan worden de
eerder toegekende bouwmogelijkheden opnieuw bestemd. Het leidingtracé
wordt ter hoogte van het perceel De Syl 1 correct inbestemd. Het juist inbestemmen
van het leidingtracé buiten het gebied, wordt meegenomen in de
volgende actualisatie van het bestemmingsplan de Marne. De leiding wordt
op dit moment voldoende beschermd door de verplichte KLIC-melding die
bij graafwerkzaamheden moet plaatsvinden. Bovendien ligt het leidingtracé
in openbaar gebied, waar geen ontwikkelingen aan de orde zullen zijn.
1. 2. Ligging en begrenzing van het plangebied
Het plangebied omvat de percelen de Syl 1 en de Syl 3, kadastraal bekend
als 00156, 00157, 00195 en 00196 (deels). Het plangebied is gesitueerd bij
de entree van bedrijventerrein en de op- en afrit naar van de A7 (zie onderstaande
figuur).
Figuur 1. Ligging en begrenzing van het plangebied (globaal)
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 2 100708
1. 3. Geldend bestemmingsplan
Op basis van het geldende bestemmingsplan Bolsward de Marne (2010)
zijn in het plangebied drie bestemmingen en een dubbelbestemming van
toepassing. Binnen de bestemming ‘Groen’ en ‘Water’ zijn in beginsel geen
bouwmogelijkheden opgenomen. Binnen de bestemming ‘Kantoor’ moeten
gebouwen worden gebouwd ter plaatse van een bouwvlak. Ook is binnen
het bouwvlak de maximale maatvoering van de bebouwing aangegeven.
De dubbelbestemming ‘Leiding - Water’ dient ter bescherming van de leiding.
Voor bouw- en graafwerkzaamheden ter plaatse van deze dubbelbestemming
moet een omgevingsvergunning worden verleend.
Figuur 2. Geldende bestemmingen op basis van bestemmingsplan Bolsward
De Marne
Op basis van het daarvoor geldende Bestemmingsplan De Marne, Herziening
artikel 30 WRO (1997) gold ter plaatse van het plangebied de bestemming
‘Bedrijfsdoeleinden’. Hiermee werden lichte bedrijfsactiviteiten en
kantoorfuncties toegestaan. Maximaal 70% van de bestemming mocht
worden bebouwd.
1. 4. Leeswijzer
De toelichting op het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:
- In hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van het plangebied en het voornemen;
- in het volgende hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het vigerende beleid dat
het kader vormt voor dit bestemmingsplan;
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 3
- bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de sectorale
wet- en regelgeving op het gebied van onder andere milieu, water,
ecologie en archeologie. Deze aspecten komen aan bod in hoofdstuk
4;
- op basis van het beleid, de uitgangspunten en de milieu- en omgevingsaspecten,
vindt in hoofdstuk 5 een vertaling plaats naar de planregels
en de verbeelding van het bestemmingsplan;
- in hoofdstuk 6 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid
van het plan aan de orde gesteld;
- hoofdstuk 7 tot slot, gaat in op de binnengekomen overlegreacties.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 4 100708
2. BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED
2. 1. Cultuurhistorie
Bedrijventerrein de Marne ontleent haar naam aan de vroegere zeearm die
de Middelzee en de Vliestroom met elkaar verbond. Bolsward groeide in de
Middeleeuwen dan ook uit tot een belangrijke handelscentrum. Tussen
1100-1300 begon de zeespiegel te dalen en werd deze zeearm stukje bij
beetje ingedijkt. Na de inpoldering is het gebied in gebruik genomen als
agrarisch grond. Op een aantal plekken is de oorspronkelijke ligging van de
Marne nog te herkennen in de meer regelmatige verkavelingsvorm. In de
omgeving van het plangebied is dit door de aanleg van latere infrastructuur
niet meer terug te zijn.
Figuur 3. Ligging van het plangebied ten opzichte van de Marneslenk
2. 2. Huidige situatie
In de huidige situatie is in het plangebied een kantoorgebouw gebouwd.
Het kantoorgebouw bestaat uit twee delen. De eerste verdieping betreft
een halfrond gebouw en is in de naastgelegen waterpartij gebouwd. Daar
bovenop is een rechthoekig bouwdeel geplaatst van twee verdiepingen
hoog. Onderstaand is het aanzicht van de bebouwing van de oprit naar de
A7 weergegeven.
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 5
Figuur 4. Huidige bebouwing gezien vanaf de oprit naar de A7
De gronden nabij de entree (Oude Rijksweg) zijn in gebruik als parkeerterrein
(zie onderstaande figuur). De rest van het plangebied ligt braak.
Figuur 5. Het perceel in de huidige situatie (vanuit de noordwestelijke richting)
Toekomstige situatie
Met het voorliggende bestemmingsplan worden bouwmogelijkheden uit het
verleden hersteld. Er is op dit moment geen concrete invulling van de locatie
bekend. Met het bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan wordt wel
sturing gegeven aan de bouwmogelijkheden in het plangebied. Nabij de entree
is ruimte voor een gebouw met een maximale hoogte van 14 m. De
rest van het terrein kan worden ingevuld met bebouwing van 10 meter
hoog. Op eigen terrein moeten voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 6 100708
3. BELEIDSKADER
In dit hoofdstuk worden de relevante ruimtelijke beleidskaders vanuit het
rijk, de provincie en de gemeente beschreven. Voor zover er concrete uitgangspunten
gelden, wordt aangegeven hoe deze zich tot het voornemen
verhouden.
3. 1. Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en ruimte
In 2012 zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Besluit algemene
regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Met de
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zet het Rijk in op een concurrerend,
bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. De SVIR vervangt de
Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. Meer dan bij de voorgaande nota's legt
het Rijk het primaat van de ruimtelijke ordening bij Provincies en Gemeenten
('decentraal, tenzij...'). Een aantal rijksbelangen en planologische instrumenten
komt daarmee te vervallen. Voorbeelden hiervan zijn de Nationale
Landschappen, Rijksbufferzones. Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren
hanteert het rijk een ladder voor duurzame verstedelijking:
- beoordelen of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale vraag;
- beoordelen of deze vraag ook binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd
kan worden;
- en een beoordeling of - indien het voorgaande niet het geval is - de locatie
buiten bestaand bebouwd gebied wel multimodaal is of kan worden
ontsloten.
Het Barro stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen van lagere
overheden om deze visie tot uitvoering te kunnen brengen. Op dit bestemmingsplan
zijn geen specifieke regels van toepassing.
Conclusie rijksbeleid
Met het bestemmingsplan worden bouwmogelijkheden hersteld die op basis
van een ouder bestemmingsplan reeds waren toegekend (zie paragraaf
1.3). Alhoewel er op dit moment weinig kantoren worden verhuurd, blijft er
naar alle verwachting vraag naar goed ontsloten en hoogwaardige kantoorlocaties
langs snelwegen. De locatie ligt binnen de stedelijke contour.
Naast de uitstekende ontsluiting via de snelweg, is de locatie ook goed bereikbaar
via openbaar vervoer: de bushalte ligt voor de deur. Daarmee
wordt voldaan aan de rijkscriteria voor duurzame verstedelijking.
3. 2. Provinciaal beleid
Streekplan Fryslân
Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het
gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het
Streekplan Fryslân, vastgesteld op 13 december 2006.
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 7
Ruimtelijke kwaliteit
De provincie Fryslân zet in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij
veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke
kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is
daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel. Met ruimtelijke kwaliteit
wordt bedoeld dat in ruimtelijke plannen, in ontwerpen en in de uitvoering
expliciet de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in
stand worden gehouden en verder worden ontwikkeld.
Kernenbeleid
Bolsward is in het Streekplan aangewezen als één van de regionale centra.
De ontwikkeling van werkfuncties vindt vooral plaats ten westen van de
kern, op bedrijventerreinen de Marne en de Ward.
Conclusie provinciaal beleid
Realisatie van een nieuw kantoor is in overeenstemming met het kernenbeleid
van de provincie Fryslân. Van belang voor de verdere uitwerking van
plannen is dat bebouwing wordt gerealiseerd met voldoende gebruikswaarde,
belevingswaarde en toekomstwaarde.
3. 3. Gemeentelijk beleid
Bolsward maakt sinds 2011 deel uit van de gemeente Súdwest-Fryslân.
Deze gemeente is bezig met het opstellen van nieuw ruimtelijk beleid. Totdat
dit beleid van kracht is, geldt het beleid van de voormalige gemeente
Bolsward.
Structuurplan Bolsward 2000-2015
In het Structuurplan Bolsward wordt blijvende aandacht gevraagd voor het
beheer en onderhoud van de bestaande bedrijventerreinen. Daarnaast
dient ook ingespeeld te worden op de vraag naar nieuwe terreinen in de
stad. Op basis van het Structuurplan wordt de uitbreidingsruimte in eerste
instantie gezocht aan de westzijde van bedrijventerrein de Marne. Aandachtpunt
is het zoeken naar een goede balans tussen publieksgerichte
functies (kantoren) en productiegerichte functies (bedrijven).
Conclusie gemeentelijk beleid
Ontwikkeling van kantoren langs de rand van De Marne is in overeenstemming
met het gemeentelijk beleid voor deze locatie.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 8 100708
4. MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
4. 1. Geluid
Normstelling en beleid
Het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai is vastgelegd in de Wet geluidhinder.
Op grond van de wet geldt rondom wegen met een maximumsnelheid
van 50 km/uur of meer een geluidszone. Bij de bouw van nieuwe geluidsgevoelige
objecten (woningen) moet worden getoetst of deze voldoen
aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Voor de aanleg van een nieuwe
weg en de reconstructie van wegen geldt een ander toetsingskader.
Toetsing en conclusie
Kantoorgebouwen zijn niet geluidsgevoelig in de zin van de Wet geluidhinder.
Bedrijventerrein De Marne is een gezoneerd industrieterrein in de zin van
de Wet geluidhinder. Dit betekent dat er bedrijven mogen worden gevestigd
die in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken. De kantoren maken zelf
geen deel uit van het gezoneerde industrieterrein. Wel ligt de daarmee samenhangende
geluidszone over het plangebied. Deze geluidszone is op de
verbeelding opgenomen.
4. 2. Luchtkwaliteit
Normstelling en beleid
In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied
van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk
met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof
(PM10) van belang. De wet is enerzijds gericht op het voorkomen van
negatieve effecten voor de volksgezondheid. Anderzijds biedt de wet mogelijkheden
om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren, ondanks overschrijdingen
van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. In het Besluit
en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen is vastgelegd welke
typen projecten “niet in betekenende mate” bijdragen aan de luchtverontreiniging.
Het gaat onder andere om:
- woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen bij één
ontsluitingsweg en 3.000 nieuwe woningen bij twee ontsluitingswegen;
- kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan
100.000 m 2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m 2 bij twee ontsluitingswegen;
- en een combinatie van woningbouw- en kantoorlocaties.
Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan
Op basis van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen is een kantoorontwikkeling
van minder dan 200.000 m 2 (bij twee ontsluitingswegen)
vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. In het
plangebied wordt in geen geval meer dan 200.000 m 2 kantooroppervlak
mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan hoeft daardoor niet verder te worden
getoetst aan de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 9
4. 3. Bedrijven en milieuzonering
Toetsingskader en beleid
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming
tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen)
noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de
richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure ‘Bedrijven en
milieuzonering’ (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand
waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten
redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied
kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.
Toetsing en conclusie
Kantoren zijn functies die slechts in zeer beperkte mate hinder kunnen veroorzaken.
Er geldt een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen
of andere hindergevoelige functies. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots
voldaan. Het kantoorgebouw zelf wordt overigens niet aangemerkt
als een hindergevoelige functie. Binnen een kantoor zijn mensen aan het
werk en is altijd een mate van rumoer aanwezig.
4. 4. Externe veiligheid
Algemeen
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico’s voor derden die
ontstaan bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen,
zoals vuurwerk, LPG en munitie. De normen voor externe veiligheid
rondom inrichtingen zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid
inrichtingen (Bevi).
Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering.
Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico
(PR) 1) en het groepsrisico (GR) 2)
. Ten aanzien van het plaatsgebonden
risico geldt een kans van 10 -6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de
zogenaamde PR 10 -6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen
worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten,
geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare
en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid
inrichtingen.
Basisnet vervoer van gevaarlijke stoffen
Per 1 juli 2012 wordt langs rijkswegen, -spoorwegen en -waterwegen een
basisnet vastgesteld.
1) Plaatsgebonden Risico (PR) is “het risico op een plaats buiten een inrichting uitgedrukt
als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op
die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval
binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel
betrokken is”.
2) De definitie van Groepsrisico (GR) is “de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste
10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon
voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of
bestrijdingsmiddel betrokken is”.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 10 100708
Met het basisnet wordt afstemming gezocht tussen het vervoer van gevaarlijke
stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen langs de hoofdtransportroutes. Op
grond van het basisnet zijn er routes waar rekening moet worden gehouden
met een veiligheidszone (PR 10 -6 -contour) en gebieden waar kans bestaat
op een plasbrand, de zogenoemde plasbrandaandachtzones (PGA’s).
Toetsing en conclusie
Inrichtingen
Op bedrijventerrein de Marne zijn twee inrichtingen aanwezig waar gevaarlijke
stoffen worden opgeslagen:
- Metaal 2000 aan De Marne 26 heeft een opslag van 4.000 liter vloeibaar
stikstof (bulk). Dit ligt onder de Bevi-grens;
- banketspecialiteitenbedrijf Van der Leur aan De Marne 2 heeft een
ammoniakkoelinstallatie. Deze valt wél onder het Bevi, maar heeft volgens
de Revi geen relevante risico- of effectafstanden (buiten de inrichting).
Vervoer van gevaarlijke stoffen
Over de A7 worden in beperkte mate gevaarlijke stoffen vervoerd. Op
grond van het basisnet is er straks geen sprake van een veiligheidscontour
en een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Uit gegevens van de Risicokaart
blijkt dat de PR 10 -6 -contour op de weg ligt en de PR 10 -8 -contour op 84
meter vanaf de weg. Omdat de locatie op circa 120 meter van de weg is
gelegen, wordt geconcludeerd dat ook het GR beperkt is. Er is daardoor
geen sprake van onaanvaardbare externe veiligheidsrisico’s. Wel moet de
toename van het groepsrisico langs de route worden verantwoord (zie onderstaand).
Aardgastransportleiding
Aan de zuidoostkant van het plangebied ligt een hogedruk gasleiding. Hierop
is het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen van toepassing. Het plangebied
ligt buiten het invloedsgebied van deze gasleiding.
Verantwoording van het groepsrisico
In het kader van de verantwoording van het groepsrisico is het voorontwerpbestemmingsplan
toegezonden aan de Brandweer Fryslân. Mede op
basis van dit advies wordt ten aanzien van het groepsrisico het volgende
geconstateerd:
- de toename van het groepsrisico zal door het vaststellen van dit bestemmingsplan
uiterst gering zijn;
- het plangebied is vanuit meerdere richtingen goed bereikbaar voor
hulpdiensten;
- in de directe omgeving van het plangebied is in principe voldoende oppervlaktewater
om te kunnen dienen als secundair bluswater;
- het plangebied is in verschillende richtingen van de risicobron af gericht
te ontvluchten. In het gebied zullen naar verwachting geen personen
aanwezig zijn die als verminderd zelfredzaam kunnen worden aangemerkt.
Daarmee kan de zelfredzaamheid over het algemeen goed worden
genoemd;
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 11
- bij het vaststellen van bestemmingsplan dient het bevoegd gezag kennis
te nemen van de risico’s en de mogelijkheden om calamiteiten te
bestrijden.
Conclusie externe veiligheid
Het bestemmingsplan leidt niet tot een overschrijding van de grenswaarde
voor het PR of een overschrijding van de oriënterende waarde voor het GR.
Mede op basis van het advies van de Regionale Brandweer Fryslân is het
groepsrisico verantwoord.
4. 5. Bodem
Toetsingskader en beleid
Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke
ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het
beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van
bodemverontreiniging moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden
uitgevoerd.
Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan
In de omgeving van het plangebied zijn in het verleden veel bodemonderzoeken
uitgevoerd. Uit de beschikbare informatie blijkt dat op sommige
plaatsen lichte verontreinigingen voorkomen (www.bodemloket.nl). Er is
geen reden om aan te nemen dat in het plangebied ernstige bodemverontreinigingen
aanwezig zijn. Het bestemmingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar
geacht. Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning is het uitvoeren
van verkennend bodemonderzoek verplicht.
4. 6. Waterparagraaf
Toetsingskader en beleid
Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte
‘watertoets’. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument
dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen
voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk
onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen
met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied
van Wetterskip Fryslân.
Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is aangemeld via de website www.dewatertoets.nl.
Uit de watertoets blijkt dat de watergang ten zuiden en oosten van het
plangebied een hoofdwatergang betreft, die in beheer is van Wetterskip
Fryslân. Voor werkzaamheden langs de rand van deze watergang moet
een watervergunning worden aangevraagd. De standaard waterparagraaf
die bij het invullen van deze website is gegenereerd is opgenomen als bijlage
bij deze toelichting.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 12 100708
4. 7. Ecologie
Normstelling en beleid
Gebiedsbescherming
Voor de gebiedsbescherming is vooral de Natuurbeschermingswet van belang.
In deze wet is de bescherming van natuurgebieden die zijn aangewezen
onder de Europese Vogel- en/of Habitatrichtlijnen geregeld (de zogenaamde
Natura 2000-gebieden). Daarnaast zijn op grond van de Natuurbeschermingswet
gebieden aangewezen van nationaal belang: Beschermde
Natuurmonumenten.
Voor activiteiten in de omgeving van deze gebieden, dient te worden beoordeeld
of deze activiteiten leiden tot verstoring, verslechtering of significant
negatieve effecten voor de natuurwaarden binnen het gebied. Indien
dit niet kan worden uitgesloten, dient een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet
te worden aangevraagd. Aan deze vergunning kunnen
voorschriften worden verbonden. Bij Natura 2000-gebieden wordt
daarbij voornamelijk getoetst aan de instandhoudingsdoelstellingen voor
deze gebieden.
Ecologische hoofdstructuur
Naast gebieden die zijn aangewezen op grond van de Natuurbeschermingswet
moet rekening worden gehouden met het provinciale beleid voor
gebieden die zijn gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De
EHS heeft als doel natuurgebieden te vergroten en te verbinden. Voor ontwikkelingen
binnen de EHS geldt het ‘’nee, tenzij-principe’’. Dit houdt in dat
ruimtelijke ingrepen alleen zijn toegestaan wanneer er geen alternatieven
zijn en er sprake is van een dwingende reden van groot openbaar belang.
Indien vernietiging of verstoring van de EHS plaatsvindt, moet compensatie
plaatsvinden. De spelregels hiervoor zijn beschreven in het rapport Spelregels
EHS.
Soortenbescherming
Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het
verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren
van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde
diersoorten. Artikel 75 van de wet voorziet in aantal gevallen in een mogelijkheid
tot ontheffing. Deze gevallen zijn verder uitgewerkt in het Besluit
vrijstelling beschermde dier- en plantsoorten. Er wordt een onderscheid
gemaakt in drie verschillende categorieën:
• tabel 1 betreft de zogenaamde algemene soorten waarbij voor de
meeste activiteiten een vrijstelling geldt;
• in tabel 2 worden de overige soorten opgesomd waarvoor vrijstelling
kan worden gegeven mits activiteiten worden uitgevoerd volgens een
door het ministerie goedgekeurde gedragscode;
• tabel 3 is van toepassing op de zwaar beschermde soorten. Het betreft
soorten die zijn aangewezen op basis van bijlage IV van de Europese
Habitatrichtlijn en overige zwaar beschermde soorten. Voor deze moet
ontheffing worden aangevraagd.
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 13
Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan
In de omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebied, Beschermde
Natuurmonumenten of delen van de Ecologische Hoofdstructuur.
Het plangebied betreft deels verhard gebied. Het overige deel van het
plangebied betreft braakliggend terrein dat vanwege de ligging tussen
doorgaande wegen slecht bereikbaar is en wordt verstoord. Het gebied is al
met al niet echt geschikt voor beschermde soorten. In het bosgebiedje net
ten westen van het plangebieden zouden broedvogels kunnen voorkomen.
Deze bomen blijven echter onaangetast. Met de uitvoering van het bestemmingsplan
worden geen bomen gekapt, sloten gedempt of gebouwen
gesloopt. Vernietiging of verstoring van beschermde soorten is daardoor
niet aan de orde.
4. 8. Archeologie
Toetsingskader en beleid
Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving
is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden.
Deze wet heeft onder andere de Monumentenwet gewijzigd. De
kern van Wamz is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische
resten intact moeten blijven.
De provincie Fryslân heeft, als hulpmiddel voor het bepalen van eventuele
archeologische waarden in een plangebied, de Friese Archeologische Monumentenkaart
Extra (FAMKE) vastgesteld. De FAMKE bestaat enerzijds
uit de Archeologische Monumentenkaart (AMK), waarop de al bekende archeologisch
waardevolle gebieden staan aangegeven, en anderzijds uit de
Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW), met daarop de kans op
het aantreffen van archeologische waarden.
Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Op basis van de Fryske Archeologische Monumenten Kaart Extra wordt het
volgende geadviseerd:
- voor periode Steentijd - Bronstijd wordt aanbevolen om bij bodemingre-
pen 3
) groter dan 5000 m 2 karterend onderzoek uit te voeren;
- voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen wordt karterend onderzoek
aanbevolen bij bodemingrepen groter dan 2.500 m 2 .
3) Met de oppervlakte van een ‘ingreep' wordt overigens niet de letterlijke omvang van
de verstoring van de bodem bedoeld, maar de oppervlakte waarvan de bodem nu
of in de toekomst verstoord kan gaan worden. Met andere woorden: de grootte van
de ingreep is gelijk aan oppervlakte van de eventuele verstoring die planologisch
wordt mogelijk gemaakt.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 14 100708
Figuur 6. Advieskaart Steentijd - Bronstijd
Figuur 7. Advieskaart IJzertijd - Middeleeuwen
Dergelijke bodemingrepen zijn in het plangebied niet voorzien. De bouwregels
laten ruimte voor ongeveer 3.500 m 2 oppervlak aan bebouwing. Een
groot deel van het perceel wordt echter benut voor parkeerplaatsen, ontsluiting
en groenvoorzieningen. Ten slotte zullen in een deel van het plangebied
geen (nieuwe) bodemingrepen plaatsvinden vanwege de aanwezigheid
van een waterleiding (zie volgende paragraaf).
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 15
4. 9. Kabels en leidingen
Door het noordoostelijke deel van het plangebied lopen twee watertransportleidingen
van Vitens. Deze leidingen worden beschermd door middel
van een dubbelbestemming. Ter plaatse van de dubbelbestemming mag
niet worden gebouwd zonder dat er afspraken zijn gemaakt met de leidingbeheerder.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 16 100708
5. JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING
5. 1. Juridisch systeem
Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden
van de gronden binnen het plangebied. Het gebruik van de gronden wordt
vastgelegd in de bestemmingsregels van het bestemmingsplan. Het voorliggende
bestemmingsplan is opgesteld volgens ‘Standaard Vergelijkbare
Bestemmingsplannen 2008’ (SVBP 2008) en opgezet als digitaal raadpleegbaar
plan. Het bestemmingsplan voldoet ook aan de Wet algemene
bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
Sinds de verplichting om bestemmingsplannen te digitaliseren spreekt men
niet langer over een plankaart en bijbehorende voorschriften, maar een ‘digitale
verbeelding’ van de bestemmingsregels. In de toelichting wordt de
keuze voor bestemmingen gemotiveerd.
De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Hierin is per
bestemming uitgewerkt voor welk doel of doeleinden de gronden mogen
worden benut. Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouwregels,
gebruiksregels en beperkingen voor aanlegwerkzaamheden omschreven.
In de bouwregels zijn - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties
- eisen gesteld aan de hoogte, aard, nadere situering, diepte, enzovoorts
van gebouwen en bouwwerken.
5. 2. Beschrijving van de bestemmingen, dubbelbestemmingen en
gebiedsaanduidingen
In het plangebied worden de volgende bestemmingen, dubbelbestemmingen
en gebiedsaanduidingen gebruikt:
Kantoor
De bestemming ‘Kantoor’ is bedoeld voor kantoorfuncties en bijbehorende
groen-, nuts- en parkeervoorzieningen. Bewoning van kantoren is vanwege
de hindergevoeligheid op deze plek expliciet uitgesloten.
De bouwmogelijkheden binnen de bestemming ‘Kantoor’ komen op hoofdlijn
overeen met het voorheen geldende bestemmingsplan De Marne, Herziening
artikel 30 WRO. Met het bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan
wordt sturing gegeven aan de bouwmogelijkheden in het plangebied. Nabij
de entree is ruimte voor een gebouw met een maximale hoogte van 14 m.
De rest van het terrein kan worden ingevuld met bebouwing van 10 meter
hoog. Burgemeester en wethouders hebben een wijzigingsbevoegdheid om
de grootte van het bouwvlak en de bouwhoogte van overige bouwwerken
nog beperkt aan te passen.
In de gebruiksregels van deze bestemming is een parkeernorm opgenomen,
waarmee wordt bepaald dat uitbreiding van de bebouwing alleen is
toegestaan wanneer er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden
gerealiseerd. Het aantal benodigde parkeerplaatsen kan worden bepaald
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 17
aan de hand van de publicatie 182 Parkeerkencijfers - Basis voor parkeernormering
van het CROW.
Leiding - Water
De planologisch relevante waterleidingen in het plangebied worden beschermd
door middel van een dubbelbestemming. Ter plaatse van de dubbelbestemming
mag niet worden gebouwd zonder dat er afspraken zijn
gemaakt met de leidingbeheerder.
Geluidszone - industrie
Ter plaatse van de ‘geluidszone - industrie’ mogen geen nieuwe geluidsgevoelige
functies worden gebouwd, tenzij kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde
of maximale ontheffingswaarde die op grond van de
Wet geluidhinder geldt.
Vrijwaringzone - molenbiotoop
Rondom de molen tussen de A7 en de Oude Rijksweg geldt een molenbiotoop,
die de windvang en vrij zicht op de molen moet garanderen. Voor het
plangebied geldt dat binnen een afstand van 100 m tot 400 m van de molen
niet hoger mag worden gebouwd dan de bouwhoogte onderste punt van de
verticaal staande wiek vermeerderd met 1/30 van de afstand tussen het
bouwwerk en de molen.
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13

lz 18 100708
6. UITVOERBAARHEID
6. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Vooroverleg en inspraak
Overeenkomstig artikel 3.1.1 Bro wordt het bestemmingsplan toegezonden
aan een aantal vaste overleg- en adviesinstanties. Daarnaast wordt het
voorontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegd. Er kan in
dit voorstadium een (informele) inspraakreactie worden ingediend. De binnengekomen
reacties worden meegenomen bij het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan.
Vervolgprocedure
Dit ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd, waarbij een
ieder in de gelegenheid wordt gesteld zienswijzen in te dienen. Deze
zienswijzen worden vervolgens betrokken in de vaststellingsfase. Het plan
wordt uiteindelijk door de gemeenteraad al dan niet gewijzigd vastgesteld.
6. 2. Grondexploitatie
De grondexploitatieregeling (ook wel Grondexploitatiewet genoemd) is in
de Wet ruimtelijke ordening vastgelegd. In de Grondexploitatiewet wordt
het voor gemeenten mogelijk gemaakt kosten te verhalen op ontwikkelaars.
In principe moet de gemeente hiervoor samen met het bestemmingsplan
een exploitatieplan vaststellen. Vaststelling van een exploitatieplan is niet
nodig wanneer het kostenverhaal op een andere manier verzekerd is, bijvoorbeeld
door middel van een exploitatieovereenkomst.
Naast de ambtelijke kosten voor het opstellen van een nieuwe bestemmingsplan
zijn er in dit geval geen kosten die kunnen worden verhaald op
de initiatiefnemer(s). Kosten worden in dit geval verhaald door het heffen
van leges. Bij dit bestemmingsplan hoeft dus geen exploitatieplan vastgesteld
te worden.
6. 3. Economische uitvoerbaarheid
Op dit moment is er weinig vraag naar nieuwe kantoorpanden. Een deel
van deze vraaguitval is structureel en heeft te maken met het feit dat kantoren
flexibeler worden gebruikt en in de toekomst meer medewerkers thuis
zullen gaan werken. Mede door de toegenomen vraag naar ‘flexplekken’ is
in de markt ook een verschuiving waar te nemen naar kantoorlocaties bij
treinstations en langs snelwegen. De verwachting is daarom dat naar de
beoogde locatie nog voldoende vraag is om de gronden binnen de planperiode
(10 jaar) tot ontwikkeling te brengen.
Buro Vijn B.V. Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3
Status: Ontwerp / 23-01-13

100708 blz 19
7. OVERLEG
7. 1. Overlegreacties
Ter invulling van het wettelijk vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van
het Bro is een voorontwerpversie van het bestemmingsplan toegezonden
aan een aantal vaste overleg- en adviesinstanties. Door de volgende instanties
is op het bestemmingsplan gereageerd:
- Provincie Fryslân;
- Brandweer Súdwest-Fryslân;
- Brandweer Fryslân.
De provincie geeft aan dat de provinciale belangen adequaat in het bestemmingsplan
zijn verwerkt. Brandweer Súdwest-Fryslân heeft geen opmerkingen
ten aanzien van het bestemmingsplan. De reactie van Brandweer
Fryslân wordt onderstaand samengevat en beantwoord.
De overlegreacties zijn opgenomen als bijlage 2 van deze toelichting.
7. 2. Overlegreactie Brandweer Fryslân
Opmerkingen
Aan de hand van het bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 concludeerd
de brandweer het volgende:
1. risicovolle inrichtingen in de omgeving van het plangebied hebben geen
relevant invloedsgebied en zijn uit het oogpunt van externe veiligheid
daarom niet relevant;
2. de Rijksweg A7 is aangewezen als onderdeel van het Basisnet. Het invloedsgebied
van de Rijksweg A7 valt over het plangebied. Alhoewel de
toename van het groepsrisico uiterst gering zal zijn, adviseert de
brandweer een verantwoording van het groepsrisico op te stellen en
daarbij gebruik te maken van de verantwoording die is opgesteld ten
aanzien van het bedrijventerrein De Marne;
3. graag verneemt Brandweer Fryslân op welke manier haar advies wordt
verwerkt binnen de organisatie van de gemeente Súdwest-Fryslân.
Reactie gemeente
1. de gemeente komt tot dezelfde conclusie;
2. wat betreft de externe veiligheidsrisico’s van A7 is in paragraaf
4.4 een verantwoording van het groepsrisico opgenomen;
3. de gemeente neemt het advies ter kennisgeving aan. De hoogte
van het groepsrisico en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid
en de mogelijkheden om rampen te bestrijden worden betrokken
bij de vaststelling van het bestemmingsplan.
Voorstel tot aanpassing
In de toelichting wordt een verantwoording van het groepsrisico opgenomen.
===
Bestemmingsplan Bolsward - De Syl 1 en 3 Buro Vijn B.V.
Status: Ontwerp / 23-01-13