Kaderbrief - Gemeente Breda

Kaderbrief
Grondprijzen Breda 2011
Een onderbouwing van de grondprijzen
voor het jaar 2011

Kaderbrief
Grondprijzen Breda 2011
Een onderbouwing van de grondprijzen voor het jaar 2011
Gemeente Breda, december 2010

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011

0485_10_Kaderbrief grondprijzen Breda 2011_v4
Inhoudsopgave
Samenvatting .........................................................................................................1
1 Inleiding ..................................................................................................................3
1.1 Staatssteun 4
1.2 Leeswijzer 5
2 Methoden voor grondprijsbepaling .....................................................................7
3 Recente ontwikkelingen op de vastgoedmarkt ................................................13
3.1 Ontwikkeling Nederlandse economie 13
3.2 Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen 14
3.3 Ontwikkeling huurprijzen 17
3.3.1 Kantoren 17
3.3.2 Bedrijven 19
3.3.3 Detailhandel 21
3.3.4 Woningbouw 22
3.4 Ontwikkeling verkoopprijzen woningbouw 24
3.5 Bouwkosten 27
3.6 Algehele conclusie 29
4 Woningbouw .......................................................................................................33
4.1 Kengetallen Bredase woningmarkt 33
4.1.1 Koopwoningen 33
4.1.2 Huurwoningen 37
4.2 Grondprijzen voor woningbouw 37
4.2.1 Grondprijzen woningbouw gebaseerd op de alliantie 2008-2012 37
4.2.2 Grondprijzen projectmatige woningbouw 38
4.2.3 Grondprijzen verkoop particuliere bouwkavels 40
5 Kantoren ...............................................................................................................43
5.1 Kengetallen Bredase kantorenmarkt 43
5.2 Grondprijzen voor kantoren 45
6 Detailhandel .........................................................................................................47
6.1 Kengetallen Bredase detailhandel 47
6.2 Grondprijzen voor detailhandel 49
7 Bedrijventerrein ...................................................................................................51
7.1 Kengetallen Bredase bedrijvenmarkt 51
7.2 Grondprijzen voor bedrijventerreinen 53
8 Overig commercieel vastgoed ............................................................................57
9 Maatschappelijke voorzieningen ........................................................................59
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011

10 Overige .................................................................................................................63
10.1 Reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen 63
10.2 Verkoop van grond ten behoeve van de oprichting van nutsvoorzieningen 63
10.3 Snipperverkopen ten behoeve van particuliere ontwikkelingen 63
10.4 Erfpacht ..................................................................................................................64
Bijlagen .................................................................................................................65
I Literatuur 65
II Definities en begrippen 65
Meer informatie ...................................................................................................69
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Samenvatting
Voor een samenvatting van deze notitie wordt verwezen naar de brochure ‘grondprijzen
Breda 2011’. Hier komen de belangrijkste onderdelen van de kaderbrief grondprijzen aan
de orde. Een aantal onderwerpen komt hier echter niet terug, namelijk:
1. Een omschrijving van de grondprijsmethodieken die het Grondbedrijf van de Gemeente Breda
hanteert om de grondprijzen te bepalen.
Dit onderdeel is beschreven in hoofdstuk 2 van deze kaderbrief.
2. De recente ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en dan met name de consequenties van
de kredietcrisis en de daarop volgende economische crisis op de vastgoedmarkt en de
gevolgen die dit heeft voor de belangrijkste parameters die de grondprijs bepalen, zoals
de verkoop- en huurprijzen, bruto aanvangsrendementen en de bouwkosten.
Dit onderdeel is beschreven in hoofdstuk 3, waarbij in paragraaf §3.6 de conclusie is
weergegeven.
3. Een omschrijving per vastgoedsegment van de kengetallen, zoals huurprijzen en VONprijzen,
die van toepassing zijn op de Bredase situatie en die mede gebruikt zijn om de
grondwaarde te kunnen bepalen.
Voor de woningbouw zijn deze terug te vinden in hoofdstuk 4. Voor de kantoren,
detailhandel en bedrijventerreinen is dit terug te vinden in respectievelijk hoofdstuk 5, 6
en 7.
1

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
2

Inleiding
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
1
Voor u ligt de kaderbrief grondprijzen voor het jaar 2011 van de Gemeente Breda. Deze brief
bevat de grondprijzen of de bandbreedte waarbinnen de grondprijzen zouden moeten vallen
die het Grondbedrijf van de Gemeente Breda hanteert bij de verkoop van bouwrijpe grond,
oftewel grond die technisch en juridisch in bouwrijpe staat verkeert1 , ten behoeve van de
realisatie van diverse bestemmingen. De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van de
grond conform de ‘algemene verkoopvoorwaarden Gemeente Breda 2008’. Waar de grondprijzen
hier niet op zijn gebaseerd is dat aangegeven. Dit geldt in ieder geval voor de grondprijzen van
de bedrijventerreinen. Deze zijn gebaseerd op verkoop conform de ‘algemene reserverings- en
verkoopvoorwaarden N.V. BrIM 2009’. Mochten de hier genoemde algemene verkoopvoorwaarden
tussentijds aangepast worden, dan is de laatste versie van toepassing.
Alle genoemde prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011, tenzij anders vermeld.
De prijzen treden in werking de dag nadat deze kaderbrief door het college van burgemeester
en wethouders van de Gemeente Breda is vastgesteld vanzelfsprekend met eerbiedigende
werking voor bestaande overeenkomsten.
De aanleiding om een kaderbrief grondprijzen op te stellen is tweeledig. In de ‘nota grondbeleid
Breda 2008’ heeft het Grondbedrijf aangegeven meer inzicht te willen bieden in de
wijze waarop haar grondprijzen tot stand komen en met welke grondprijzen in zijn algemeenheid
wordt gewerkt. Als zodanig is het opstellen van een kaderbrief grondprijzen dan ook
opgenomen in het uitvoeringsprogramma behorende bij deze nota.
In de nota grondbeleid is vastgelegd dat het Grondbedrijf jaarlijks een kaderbrief grondprijzen
aan het college van burgemeester en wethouders ter vaststelling zal aanbieden.
Daarnaast heeft de gewijzigde wetgeving ertoe geleid dat de kaderbrief grondprijzen
opgesteld wordt. Op 1 juli 2008 is de grondexploitatiewet als onderdeel van de nieuwe ‘Wet
op de ruimtelijke ordening’ (Wro) in werking getreden2 . De grondexploitatiewet is met name
ingesteld om aan de gemeente bij particuliere ontwikkelingen een goede regeling voor
kostenverhaal, binnenplanse verevening en het stellen van locatie-eisen te bieden. De
grondexploitatiewet is daarmee in de plaats gekomen van het oude instrumentarium van
kostenverhaal, namelijk de exploitatieverordening en de baatbelasting. Middels de grondexploitatiewet
heeft de gemeente, naast het privaatrechtelijke spoor, de mogelijkheid om
kosten te verhalen middels een exploitatieplan. Onderdeel van dit exploitatieplan is een
exploitatieopzet die de basis vormt voor de berekening van de aan particulieren toe te
rekenen exploitatiebijdrage. In de handreiking grondexploitatiewet is aangegeven dat de
gemeente de hoogte van de uitgifteprijzen die zij opneemt in haar exploitatieopzet deugdelijk
dient te motiveren. In de handreiking wordt dan ook geadviseerd een uitgifteprijsbeleid vast
te stellen waarin de uitgangspunten en criteria voor de geschatte uitgifteprijzen zijn opgenomen.
Door het opstellen van de kaderbrief grondprijzen beoogt de gemeente dit mede te bereiken3 .
In de kaderbrief is voor een deel van de vastgoedsegmenten een vaste prijs opgenomen,
terwijl voor de woningbouw en het commerciële segment een bandbreedte is opgenomen
waar de grondprijs binnen zou moeten vallen. In een aantal gevallen is alleen een minimumprijs
afgegeven. Afwijken van de vaste grondprijzen is, mits uitvoerig gemotiveerd, mogelijk.
Zo ook indien de te hanteren grondprijs zich onder de minimumprijs of buiten de bandbreedte
bevindt. Grondprijzen die afwijken van de vaste grondprijzen, buiten de bandbreedte vallen
of onder de minimumprijs liggen dienen nog afzonderlijk door het college van burgemeester
1 Voor de omschrijving van ‘bouwrijp’ wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de algemene verkoopvoorwaarden 2008.
2 De bepalingen met betrekking tot de grondexploitatiewet zijn te vinden in afdeling 6.4 ’grondexploitatie’ van de nieuwe Wro.
3 Van den Brand e.a., Handreiking grondexploitatiewet, 2008
3

en wethouders vastgesteld te worden. Afwijken van de opgenomen grondprijzen kan bijvoor-
beeld noodzakelijk zijn als gevolg van door de gemeente gestelde kwaliteitseisen of locatiespecifieke
omstandigheden die hogere stichtingskosten met zich mee brengen dan waar in de
door de Gemeente Breda opgestelde onderliggende berekeningen van is uitgegaan. Daarnaast
kan het voorkomen dat een project op een dusdanig gunstige locatie gelegen is waar
ook nog eens eenvoudig gebouwd kan worden, dat een hogere grondprijs aan de orde kan zijn.
Grondprijzen die binnen de bandbreedte liggen of conform de vaste grondprijzen zijn,
worden vastgesteld door het hoofd Grondbedrijf op voorstel van de medewerkers van het
Grondbedrijf.
De grondprijzen die opgenomen zijn in deze kaderbrief, zijn niet van toepassing op grondtransacties
waar voor de vaststelling van deze brief al afspraken zijn gemaakt tussen de
gemeente en een marktpartij of particulier over de grondprijs en/of de grondprijsmethodiek.
Mochten tussen de gemeente en een particulier of onderneming afspraken gemaakt zijn over
de hoogte van de te betalen grondprijs4 dan zal de indexering van deze grondprijs, tenzij
partijen anders overeenkomen, normaliter jaarlijks plaats vinden op basis van consumentenprijsindex
(CPI) alle huishoudens van het Centraal Bureau van de Statistiek. Tussen de
gemeente en een particulier of onderneming wordt een termijn overeen gekomen waarbinnen
de grond afgenomen moet worden. Mocht de grond door de particulier of onderneming niet
tijdig afgenomen worden van de Gemeente Breda, dan brengt de gemeente bij overschrijding
van de termijn de wettelijke rente in rekening vanaf het moment van overschrijding tot aan
de datum transport.
Voorliggende kaderbrief bevat de grondprijzen die gelden voor 2011. Alleen de grondprijzen
die onderdeel uitmaken van de alliantie 2008-2012 zijn gebaseerd op prijspeil 2010,
aangezien deze geïndexeerd worden op basis van de consumenentenprijsindex (CPI) en de
CPI over 2010 ten tijde van het opstellen van deze kaderbrief nog niet bekend was.
De grondprijzen, zoals opgenomen in deze kaderbrief, zullen jaarlijks herzien worden door
het Grondbedrijf en ter vaststelling aangeboden worden aan het college van burgemeester en
wethouders. Voorliggende kaderbrief bevat een beschouwing van de diverse grondprijsmethodieken,
de vastgoedmarkt en de onderliggende parameters zoals de bruto aanvangsrendementen,
bouwkosten, huurprijzen etc. De kaderbrief zal elke vier jaar voorzien zijn van deze
uitgebreide beschouwing. In de tussenliggende jaren zal de kaderbrief slechts bestaan uit een
omschrijving van de belangrijkste ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de geactualiseerde
grondprijzen. Op deze wijze kunnen de kosten die verbonden zijn aan het opstellen van een
kaderbrief beperkt worden gehouden.
Mocht het als gevolg van grote ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt noodzakelijk zijn
om de kaderbrief al voortijdig aan te passen dan zal op een eerder tijdstip een nieuwe
kaderbrief aan het college aangeboden worden.
1.1 Staatssteun
In artikel 107 lid 1 van het ‘Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie’ wordt
bepaald dat er sprake is van staatssteun als aan de volgende cumulatieve criteria is voldaan:
• de steun wordt door de overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd;
• de steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) dat zij niet langs de
normale commerciële weg zouden hebben verkregen;
• dit voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde
onderneming(en);
• het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële)
invloed op de tussenstaatse handel hebben.
4 Deze grondprijs moet dan vastliggen in een brief van de Gemeente Breda, een samenwerkings-, verkoop- of
realisatieovereenkomst.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
4

De ‘Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van
gronden en gebouwen door openbare instanties’ bevat een procedure waarmee de lidstaten
de verkoop van gronden en gebouwen zodanig kunnen behandelen dat staatssteun vanzelf
uitgesloten is. Dit is mogelijk middels twee procedures, namelijk door de verkoop van grond
en gebouwen middels een onvoorwaardelijke biedprocedure of middels taxatie door een
onafhankelijke deskundige, waarbij de aldus vastgestelde marktprijs de minimale aankoopprijs
is die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun verleend wordt.
Geen sprake is van staatssteun bij verkoop aan entiteiten die niet vallen onder de definitie van
‘onderneming’ 5 . In de overige gevallen is het wenselijk om de verkoop van gronden en
gebouwen middels een biedprocedure te laten verlopen en in de gevallen waarin dit niet
gebeurt door een taxateur vast te laten stellen dat geen verkoop plaats vindt onder de
marktprijs. De Gemeente Breda behoudt zich dan ook te allen tijde het recht voor om af te
wijken van de in deze kaderbrief opgenomen grondprijzen, mocht alsnog blijken dat de
gehanteerde prijzen onder deze marktprijs vallen.
1.2 Leeswijzer
De kaderbrief is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 zijn kort de diverse grondprijsmethodieken
beschreven die de Gemeente Breda hanteert bij het bepalen van de grondprijzen voor de
diverse vastgoedsegmenten. In hoofdstuk 3 wordt uitgebreid ingegaan op de recente
ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en dan met name op de consequenties van de
kredietcrisis en de daarop volgende economische crisis voor de vastgoedmarkt en de
gevolgen die dit heeft voor de belangrijkste parameters die de grondprijs bepalen, zoals de
verkoop- en huurprijzen, bruto aanvangsrendementen en de bouwkosten. De nasleep van de
crisis leidt ertoe dat de huidige marktomstandigheden uitgebreid omschreven worden.
Hoofdstuk 4, 5, 6 en 7 kennen dezelfde opbouw. In deze hoofdstukken worden eerst per
vastgoedsegment de kengetallen beschreven die van toepassing zijn op de Bredase situatie en
die gebruikt zijn om de grondwaarde te kunnen bepalen. Vervolgens zijn de grondprijzen of
bandbreedtes beschreven voor het betreffende vastgoedsegment. Opeenvolgend komen in
deze hoofdstukken de volgende vastgoedsegmenten aan bod: woningbouw, kantoren,
detailhandel6 en bedrijventerrein. In hoofdstuk 8 komt het overig commercieel7 vastgoed8 aan
de orde en in hoofdstuk 9 de grondprijzen ten behoeve van de maatschappelijke voorzieningen9 .
Tot slot worden in hoofdstuk 10 diverse overige zaken beschreven, zoals de verkoop van
reststroken, snipperverkopen, de verkoop van grond ten behoeve van de oprichting van
nutsvoorzieningen10 en erfpacht.
5 Waarbij een onderneming aangemerkt kan worden als elke eenheid die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar
rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd.
6 Onder het hoofdstuk detailhandel zijn de volgende functies opgenomen: detailhandel binnenstad, buurt- en wijkwinkelcentra,
kiosken, PDV- en GDV-locaties.
7 Het verschil tussen commercieel en maatschappelijk vastgoed is dat het commerciële vastgoed wordt geëxploiteerd met als doel
om geld te verdienen, oftewel de activiteiten die in dit vastgoed plaats vinden, vinden plaats met een winstoogmerk.
8 Onder het hoofdstuk commercieel vastgoed zijn de functies opgenomen: hotel, leisure, horeca, sport commercieel, kinderdagverblijf
en zorg commercieel.
9 Onder het hoofdstuk maatschappelijke voorzieningen zijn de volgende functies opgenomen: basisonderwijs, sportpark onbebouwd,
sporthal/gymzaal/kantine, buurt- en gemeenschapshuizen, gebouwen bedrijfsvoering gemeente, peuterspeelzaal,
zwembad, cultureel, zorgvoorzieningen en middelbaar en hoger onderwijs.
10 Nutsvoorzieningen: Tot de nutsvoorzieningen behoren de oprichting van traforuimten, gasverdeelstations, waterleidingstations,
warmwaterpompen, warmwateropwaardeerstation, cv-inrichtingen en wijkstations voor kabel- en telecommunicatieinrichtingen.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
5

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
6

Methoden voor grondprijsbepaling
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
2
Diverse methoden zijn in omloop om de uitgifteprijs te bepalen van grond. De meest
voorkomende methodieken worden hier kort besproken. Vervolgens is per vastgoedsegment
aangegeven welke grondprijsmethodiek(en) het Grondbedrijf van de Gemeente Breda
hanteert om de grondprijzen te bepalen.
Kostprijsmethode
Bij deze methodiek wordt de grondprijs direct afgeleid uit alle kosten die de gemeente moet
maken om de grond te verkopen als bouwrijpe grond. De kosten voor de verwervingen,
sloopkosten, saneringskosten, bouw- en woonrijp maken, planvoorbereidingskosten etc. die
gemaakt moeten worden om de grond te verkopen bepalen uiteindelijk de hoogte van de
grondprijs. De kostprijs kan berekend worden per locatie, maar ook kan sprake zijn van een
gemiddelde kostprijsberekening, waarbij de kosten van verschillende locaties, eventueel met
verschillende bestemmingen, worden gemiddeld om de kostprijs en daarmee de grondprijs te
bepalen.
De kostprijsmethodiek dient in feite als minimumprijs voor de tot stand te brengen koopsom.
Comparatieve methode
Bij deze methodiek wordt de waarde van de grond afgeleid uit een aantal vergelijkbare
objecten, waarvan de grondprijs bekend is. De grondprijs wordt gebaseerd op een vergelijking
met prijzen op andere locaties in de stad of met de grondprijzen van gemeenten in de regio.
Residuele grondwaardemethode
De residuele grondwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed en de
bouw- en bijkomende kosten om dit vastgoed daadwerkelijk te realiseren. Overigens kan de
marktwaarde van het vastgoed weer middels verschillende methodieken bepaald worden11 .
De residuele grondwaardemethodiek kan aan de hand van een simpel voorbeeld verduidelijkt
worden. Stel dat de VON-prijs van een nieuw opgeleverde eengezinswoning € 357.000,bedraagt.
De verkoopwaarde exclusief BTW bedraagt in dat geval € 300.000,-. Om de
woning te kunnen bouwen dient € 160.000,- exclusief BTW aan bouwkosten besteed te
worden en € 48.000,- exclusief BTW aan bijkomende kosten, zoals bijvoorbeeld het honorarium
voor de architect, de constructeur, verkoopkosten, rente, winst en risico van de
ontwikkelaar. In dat geval bedraagt de residuele grondwaarde € 92.000,- exclusief BTW (zie
afbeelding 1), oftewel het verschil tussen de verkoopwaarde exclusief BTW en de kosten die
gemaakt moeten worden om de woning te realiseren. De grondquote die hieruit af te leiden
is, is 30,6% (€ 92.000,- exclusief BTW/€ 300.000,- exclusief BTW).
11 Voorbeeld comparatieve methode, huurwaardekapitalisatiemethode etc.
7

Afbeelding 1: residuele waardemethodiek
waarde woning
exclusief BTW
Quote methodiek
Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van
de commerciële prijs van het desbetreffende vastgoed.
Bovenstaande methodieken worden door de Gemeente Breda bij de bepaling van de
grondprijs door en naast elkaar gebruikt ten einde tot een goede afweging te komen.
In afbeelding 2 is per vastgoedsegment aangegeven welke methodiek is gehanteerd om de
bijbehorende grondprijzen te kunnen bepalen.
De residuele grondwaardemethode is met name gebruikt om de grondprijzen te bepalen voor
de vrije sector woningen12 en het commerciële vastgoed, oftewel kantoren, detailhandel en
specifiek commercieel vastgoed. Let wel: voor deze vastgoedsegmenten hanteert de Gemeente
Breda tevens de quotemethodiek en de comparatieve methodiek om na te gaan of de
berekende residuele grondwaarde wel leidt tot realistische grondwaarden. Daarnaast kan het
in voorkomende gevallen voorkomen dat onvoldoende gegevens aanwezig zijn om de
grondwaarde residueel te kunnen bepalen, waardoor terug gevallen moet worden op andere
methodieken. Om de grondprijzen te bepalen is gebruik gemaakt van kengetallen op het
gebied van bouwkosten, bruto aanvangsrendementen, huurprijzen en verkoopprijzen die van
toepassing zijn op de Bredase vastgoedmarkt.
In hoofdstuk 3 is aangegeven welke consequenties de economische recessie heeft voor de
vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en in het bijzonder op de hiervoor genoemde parameters.
In de hoofdstukken 4 tot en met 6 zijn deze kengetallen nader beschreven voor de
Bredase woning-, kantoren- en winkelmarkt.
Bij de waardering middels de residuele grondwaardemethode is een bandbreedte opgenomen
waarvan de Gemeente Breda verwacht dat de grondprijs in meer dan 80% van de gevallen
hier binnen zal vallen. Door de Gemeente Breda is ervoor gekozen om te werken met een
bandbreedte, aangezien de residuele grondwaarde afhankelijk is van locatie- en projectspecifieke
omstandigheden, zoals de ligging, specifieke eisen aan de kwaliteit van het vastgoed,
de complexiteit van de plaats waar gebouwd wordt etc. Zo zal precies dezelfde woning die
gebouwd wordt op verschillende plekken in de stad telkens een andere grondwaarde op
kunnen leveren, aangezien op de ene locatie een hogere verkoopprijs gerealiseerd kan
worden dan op de andere plek. Het bepalen van de grondwaarde blijft daarmee per project
maatwerk. Door middel van het inbouwen van een ondergrens wil de Gemeente Breda
voorkomen dat zij middels de grondprijs bij moet dragen aan een inefficiënt opgesteld
bouwplan en/of via de grondprijs een bijdrage moet leveren aan de onrendabele top op de
vastgoed- of grondexploitatie. Indien dit evenwel in voorkomend geval toch gewenst is, kan
dit slechts geschieden middels een besluit door het college van burgemeester en wethouders,
waarbij met name het staatssteunelement nauw aandacht verdient.
12 Uitgezonderd de particuliere bouwkavels
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
8

De grondprijzen voor particuliere bouwkavels, bedrijventerreinen en maatschappelijk
vastgoed zijn comparatief bepaald en tevens ook afgeleid van de grondprijzen die de
afgelopen jaren voor deze doeleinden in rekening zijn gebracht. Gebruik is gemaakt van de
grondprijsgegevens van regiogemeenten en vergelijkbare gemeenten elders in het land. Om
de grondprijzen te kunnen bepalen van de zorgsector is gebruik gemaakt van de grondkostenkengetallen
van het Centrum Zorg en Bouw. De grondprijzen van de particuliere bouwkavels
zijn mede tot stand gekomen door onafhankelijke taxatierapporten13 op te laten stellen.
Interne leveringen14 van gronden, ten behoeve van de oprichting van basisonderwijs, sport
etc., vinden plaats op basis van een grondprijs die is afgeleid van de gemiddelde kostprijs.
Te constateren is dat bij de maatschappelijke voorzieningen met name gewerkt wordt met de
kostprijs en comparatieve methodiek, terwijl bij het commerciële vastgoed en de woningbouw
met name gewerkt wordt met de residuele methodiek in combinatie met de comparatieve
en quote methodiek. De residuele en quote methodiek lenen zich niet voor een
grondwaardebepaling van maatschappelijke voorzieningen. De vastgoedwaarde van
maatschappelijke voorzieningen is lastig te bepalen, aangezien het vastgoed met de maatschappelijke
bestemming alleen waarde heeft voor de maatschappelijke gebruikers zelf
waardoor de vastgoedwaarde vaak overeen komt met de kosten om het vastgoed te
realiseren of te vervangen. De grondwaarde vormt in dit geval dus geen afgeleide van de
vastgoedwaarde, zoals bij de residuele systematiek het geval is, maar juist één van die
elementen die meegenomen wordt om de vastgoedwaarde te kunnen bepalen.
Alliantie 2008-2012
De Gemeente Breda heeft in het kader van de alliantie 2008-2012 prestatie-afspraken
gemaakt met de woningbouwcorporaties Wonen Breburg, Laurentius en Singelveste
AlleeWonen. In deze afspraken zijn ook de grondprijzen vastgelegd voor de bereikbare
huurwoningen en koopwoningen die via een maatschappelijk gebonden eigendomconstructie
(= MGE) worden verkocht. De in het kader van de alliantie gemaakte afspraken over de
grondprijzen, maken onderdeel uit van deze kaderbrief grondprijzen.
13 De taxaties zijn overigens ook gebaseerd op de comparatieve methodiek.
14 Interne leveringen betreffen leveringen van grond door het Grondbedrijf aan andere onderdelen van de Gemeente Breda.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
9

Afbeelding 2: grondprijsmethodiek per vastgoedsegment
Vastgoedsegmenten Methode voor grondprijsbepaling
Woningbouw
bereikbare huur egw en mgw residuele waardemethode (met ondergrens)
bereikbare huur egw en mgw; alliantie opgenomen in de alliantie 2008-2012
bereikbare koop egw en mgw residuele waardemethode (met ondergrens)
bereikbare koop egw en mgw; alliantie opgenomen in de alliantie 2008-2012
MGE eigendom egw en mgw; residuele waardemethode (met ondergrens)
MGE eigendom egw en mgw; alliantie opgenomen in de alliantie 2008-2012
vrije sector woningen residuele waardemethode (met ondergrens)
particuliere bouwkavels
Commerciële voorzieningen
comparatieve methode; o.a. afhankelijk van locatie, grootte en ligging
detailhandel residuele waardemethode (met ondergrens)
kantoren residuele waardemethode (met ondergrens)
bedrijventerrein
Specifiek commercieel vastgoed
comparatieve methode; o.a. afhankelijk van locatie, grootte en ligging
leisure residuele waardemethode (met ondergrens)
sport commercieel residuele waardemethode (met ondergrens)
zorg commercieel residuele waardemethode (met ondergrens)
horeca residuele waardemethode (met ondergrens)
hotel residuele waardemethode (met ondergrens)
kinderdagverblijf residuele waardemethode (met ondergrens)
recreatie
Maatschappelijke voorzieningen
Interne leveringen:
alle methoden; per geval beoordelen
basisonderwijs kostprijs
buurt- en gemeenschapshuizen kostprijs
gebouwen voor bedrijfsvoering gemeente kostprijs
peuterspeelzaal kostprijs
sportterreinen (onbebouwd) kostprijs
sportcentrum/gymzaal/kantine kostprijs
zwembad kostprijs
cultureel: vb. theater, bibliotheek, musea
Zorgsector:
kostprijs
cure (ziekenhuizen) grondkostenkengetallen Centrum Zorg en Bouw
verzorgingshuis, woonzorgcentrum grondkostenkengetallen Centrum Zorg en Bouw
verpleeghuis en kleinschalig groepswonen grondkostenkengetallen Centrum Zorg en Bouw
appartementen voor beschermd wonen en resocialisatie grondkostenkengetallen Centrum Zorg en Bouw
gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg overige grondkostenkengetallen Centrum Zorg en Bouw
provinciaal gefinancierde jeugdzorg grondkostenkengetallen Centrum Zorg en Bouw
gesloten jeugdzorg
Overige leveringen:
grondkostenkengetallen Centrum Zorg en Bouw
middelbaar/hoger onderwijs
Overige
comparatieve methode; vaste prijs
reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen comparatieve methode; vaste prijs
nutsvoorzieningen comparatieve methode; vaste prijs
snipperverkoop tbv part. ontwikkelingen alle methoden; per geval beoordelen
In geval van een uitgifte in erfpacht (uitzondering) dient de koopsom, die op grond van
eerdergenoemde methodieken wordt vastgesteld, als uitgangspunt voor de vaststelling van
de canon.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
10

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
11

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
12

Recente ontwikkelingen op de
vastgoedmarkt
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
3
3.1 Ontwikkeling Nederlandse economie
2009 was in economisch opzicht een zeer slecht jaar. Met een afname van het bruto
binnenlands product (BBP) met 4% is sprake van een diepe economische recessie. Deze
neergang is het gevolg van de kredietcrisis die met het faillissement van de Amerikaanse
financiële dienstverlener de ‘Lehman Brothers’ op 15 september 2008 zorgde voor een
omslag in het vertrouwen in de economie en daarmee leidde tot de economische crisis. De
oorzaak van deze kredietcrisis is volgens de FGH bank15 gelegen in een sterke verruiming van
de kredietverlening in de laatste decenia, die nog eens werd versterkt door lage rentestanden.
Onder invloed van de lage rentestanden en de stijgende huizenprijzen zijn op de Amerikaanse
woningmarkt onverantwoord hoge hypotheken verstrekt aan consumenten. Deze risicovolle
‘subprime’ hypotheken, die verpakt van de balans zijn gehaald, zijn vervolgens wereldwijd
verkocht aan andere financiële instellingen. Toen in 2007 echter de rente begon te stijgen en
de huizenmarkt in Amerika in zwaar weer terecht kwam, leidde dit tot een aanzienlijke
afwaardering bij de banken die deze pakketten hypothecaire leningen in huis hadden,
waardoor de kapitaalsbasis van veel banken aanzienlijk is verzwakt. Dat deze ontwikkeling
uiteindelijk is uitgemond in een wereldwijde recessie, is het gevolg van wantrouwen over de
kredietwaardigheid van banken onderling, waardoor de geldverstrekking tussen deze banken
en de banken richting bedrijfsleven en consumenten aanzienlijk is verslechterd en hogere
risico-opslagen worden gehanteerd.
Afbeelding 3: Kerncijfers Nederland
Kerncijfers CPB (juni 2010) 2009 2010 2011
Bruto Binnenlands Product (%) - 4,0 1 ¼ 1 ¾
Consumptie huishoudens (%) - 2,5 ¼ ¼
Overheidsbestedingen (%) 3,0 ¾ ½
Bruto investeringen bedrijvensector (%) excl. woningen - 18,3 - 12 1
Uitvoer van goederen (%) excl. energie - 9,2 10 ¾ 7 ¾
Invoer van goederen (%) - 10,4 8 ½ 6
Consumentenprijsindex (2006 = 100) 105,4 107 109
Werkloze beroepsbevolking (%) 4,9 5 ¾ 6
EMU-saldo (% BBP) - 5,4 - 6,3 - 4,7
EMU-schuld (% BBP) 60,8 65,7 68
Medio 2010 lijkt de economie zich voorzichtig te herstellen en formeel gezien is met de
stijging van het bruto binnenlands product (BBP) ook een einde gekomen aan de economische
recessie in Nederland. Over geheel 2010 wordt een stijging verwacht van het BBP van 1,25%
en in 2011 van 1,75%. Dit economisch herstel is echter zeer kwetsbaar en het is nog maar de
vraag of dit herstel ook daadwerkelijk door zal zetten. Met name drie ontwikkelingen zorgen
ervoor dat de onzekerheid groot blijft over de wijze waarop de economie zich de aankomende
jaren zal ontwikkelen, namelijk de schuldencrisis, de bezuinigingen en tegenvallende groei.
15 FGH, Vastgoedbericht 2009, 2009
13

De schuldencrisis, vanwege de kredietwaardigheid van een aantal overheden in het eurogebied,
bedreigt de financiële markten. In april 2010 is door de diverse EU-landen een
leningenpakket van 110 miljard aangekondigd om ervoor te zorgen dat Griekenland niet
failliet zou gaan als gevolg van haar aanzienlijke begrotingstekort. Behalve Griekenland zijn er
echter meer landen in de eurozone, waaronder Spanje en Portugal, met een zorgwekkend
begrotingstekort. De financiële situatie van deze landen zorgt ervoor dat veel internationale
investeerders de eurozone met argwaan bekijken. Om te voorkomen dat andere eurolanden
failliet gaan en het vertrouwen bij investeerders te herstellen, is het Europees stabilisatiemechanisme
in het leven geroepen waarbij de Europese Unie en het Internationaal Monetair
Fonds in totaal € 720 miljard beschikbaar stellen om eurolanden waar nodig uit de financiële
problemen te kunnen helpen. Ierland lijkt een beroep te gaan doen op dit fonds.
Behalve de schuldencrisis in diverse eurolanden, vormen ook de aangekondigde bezuinigingen
van diverse Europese overheden een risico voor het economisch herstel. In het nieuwe
regeerakkoord is opgenomen dat de aankomende vier jaar € 18 miljard bezuinigd gaat
worden op de uitgaven16 .
Tot slot vormt een tegenvallende groei van de wereldeconomie een bedreiging voor de
Nederlandse economie. Het herstel van de Amerikaanse economie valt tegen en de Chinese
import groeit minder hard dan verwacht. Om deze reden zijn economen dan ook bang voor
een mogelijke ‘dubbel dip’, oftewel dat de economie na een korte opleving wellicht weer
terug kan vallen.
Bij het opstellen van een kaderbrief grondprijzen is het van belang om na te gaan welke
consequenties deze economische ontwikkelingen op de vastgoedmarkt hebben gehad en wat
de verwachtingen zijn. Dat de economische recessie zijn uitwerking heeft op de vastgoedmarkt
moge duidelijk zijn. De waarde van koopwoningen en commercieel vastgoed is onder
druk komen te staan, de financiering van nieuw te realiseren vastgoed is lastiger geworden
vanwege aangescherpte voorwaarden van kredietverstrekkers en de afzet van nieuw
vastgoed verloopt moeilijk. Vanwege de teruglopende werkgelegenheid is er binnen de
gebruikersmarkt minder vraag naar kantoren en bedrijfsruimte.
Aangezien de residuele grondwaarde een afgeleide vormt van de waarde van het vastgoed
en de kosten om dit vastgoed te realiseren is ook nagegaan wat de effecten van de crisis zijn
op deze zaken. Wijzigingen in de vastgoedwaarde en de bouwkosten hebben wel degelijk
hun consequenties op de grondwaarde. In dit hoofdstuk wordt in zijn algemeenheid
aandacht besteed aan de effecten die de economische recessie heeft gehad op de belangrijkste
parameters die ten grondslag liggen aan de residuele grondwaarde, oftewel de ontwikkeling
van de bruto aanvangsrendementen, de huur- en verkoopprijzen en de bouwkosten. Tevens
zal op basis van gegevens van diverse instellingen aangegeven worden met welke verwachtingen
op korte termijn rekening dient te worden gehouden. In de hoofdstukken 4 t/m 6 zal
nader ingegaan worden op de specifieke kengetallen die van toepassing zijn op de Bredase
vastgoedmarkt en ten grondslag liggen aan de opgenomen grondprijzen.
3.2 Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen
Zowel door DTZ17 als de FGH18 bank wordt aangegeven dat de bruto aanvangrendementen19 voor commercieel vastgoed in 2009 wederom zijn opgelopen. In 2007 bereikten de bruto
aanvangsrendementen een historisch laag niveau onder invloed van het overvloedige aanbod
aan investeringskapitaal in combinatie met lage rentes, waarna de rendementen als gevolg
van de kredietcrisis in 2008 aanzienlijk zijn opgelopen. DTZ geeft echter wel aan dat ten
opzichte van 2008 sprake is van een afzwakking van de stijging van de aanvangsrendementen.
De bruto aanvangsrendementen voor kantoorruimte stegen volgens DTZ in 2008 met 100
basispunten20 voor de goede kantoorlocaties en zelfs boven de 100 basispunten voor de
16 VNG, Financiële gevolgen van het Regeerakkoord voor de gemeenten, oktober 2010
17 DTZ, Vertrouwen golft, januari 2010
18 FGH, Vastgoedbericht 2010, maart 2010
19 Bruto aanvangsrendement betreft de 1e jaars markthuur (1e jaarsmarkthuur bij volledige verhuur; ook wel theoretische huur)
gedeeld door de investering
20 1 basispunt = 1/100 procent
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
14

minder courante kantoorlocaties. De stijging in 2009 voor kantoorruimte was gemiddeld
10 basispunten voor de goede kantoorlocaties en 30 basispunten voor de minder goede
locaties. In het bedrijvensegment was volgens DTZ in 2008 sprake van een stijging met circa
50 tot 100 basispunten. In 2009 lopen deze aanvangsrendementen verder op met 40 basispunten
voor de bedrijfsruimten in het Noorden en Oosten van het land. Voor de goede
bedrijvenlocaties in het Zuiden en Westen van het land is volgens DTZ echter sprake is van
een minder sterke stijging of zelfs een stabilisering.
De bruto aanvangsrendementen voor het winkel- en woningsegment hebben in 2008 een
stijging laten zien van respectievelijk 20 tot 50 basispunten en 25 tot 50 basispunten. In 2009
is in beide vastgoedsegmenten sprake van een stijging van enkele tientallen basispunten. De
bruto aanvangsrendementen voor winkels en woningen liggen echter beduidend lager dan
de bruto aanvangsrendementen voor de kantoren en bedrijven.
De stijging van de bruto aanvangsrendementen is aan een aantal zaken toe te schrijven. Ten
eerste is er een verminderde vraag bij beleggers naar vastgoed als beleggingsproduct. De
afgelopen jaren is veel vastgoed door beleggers aangekocht op basis van een groot aandeel
vreemd vermogen. Als gevolg van de kredietcrisis is veel minder vreemd vermogen beschikbaar
gesteld voor de financiering van vastgoed en zijn de condities waaronder dit vreemd
vermogen door kredietverstrekkers ter beschikking wordt gesteld strenger geworden.
Hierdoor begeven met name buitenlandse beleggers zich minder op de Nederlandse
vastgoedmarkt. Dit uit zich ook in de cijfers. In 2009 bedroeg het totale beleggingsvolume in
vastgoed € 5 miljard tegenover € 8,9 miljard in 200821 . Met name de investeringen die door
buitenlandse beleggers zijn gedaan zijn in 2009 gedaald, namelijk met 60% ten opzichte van
2008. Op dit moment lijkt de interesse van buitenlandse investeerders in Nederlands vastgoed
weer terug te komen. Met name naar kwalitatief goed vastgoed is vraag.
De tweede oorzaak die ten grondslag ligt aan de stijgende bruto aanvangsrendementen is
gelegen in de duurdere financiering, de zogeheten ‘funding’ is duurder geworden, en hogere
risico-opslagen die gehanteerd worden. De yield-gap is de afgelopen jaren aanzienlijk
gestegen. De yield-gap is het verschil tussen de lange rente en de rendementen en geeft de
risico-opslag weer (zie afbeelding 4). Tot slot neemt de kans op leegstand van het vastgoed
toe, aangezien de gebruikersmarkt steeds verder onder druk komt te staan. De crisis heeft
geleid tot faillisementen en inkrimping van het personeelsbestand in diverse sectoren. Met
name de druk op de gebruikersmarkt heeft er toe geleid dat de bruto aanvangsrendementen
in 2009 verder zijn gestegen.
Afbeelding 4: Ontwikkeling lange rente en bruto aanvangsrendement
21 FGH, Vastgoedbericht 2010, maart 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: DNB,DTZ Zadelhoff, 2009
15

Opgemerkt dient te worden dat grote verschillen waarneembaar zijn in de bruto aanvangsrendementen
tussen de diverse vastgoedsegmenten onderling, binnen de afzonderlijke
vastgoedsegmenten en vervolgens ook nog eens binnen de diverse regio’s. Zoals eerder
aangegeven zijn de bruto aanvangsrendementen van kantoren en bedrijven aanzienlijk hoger
dan van winkels en woningen. DTZ22 geeft ook aan te verwachten dat de behoefte aan het
beleggen in kantoorruimtes zal dalen. Zij ontvangt veel signalen uit de markt dat beleggers
kantoren af willen stoten en in plaats daarvan willen investeren in woningen en winkels. Dit is
het gevolg van het feit dat de kantorenmarkt op dit moment aanzienlijk uit balans is gezien
de enorme leegstand. Daarnaast zijn de verwachtingen voor de kantorenmarkt zeker niet
rooskleurig. Als gevolg van de stabilisatie van de beroepsbevolking is er in de eerste plaats
geen sterke toename meer te verwachten van de kantoorwerkgelegenheid. Weliswaar stijgt
op middellange termijn de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening, maar andere
sectoren, zoals de financiële dienstverlening en de publieke sector zullen naar verwachting
krimpen. Daarnaast leidt de economische recessie ertoe dat kantoorhoudende bedrijven uit
kostenoogpunt meer open staan voor nieuwe werkplekconcepten met het gevolg dat
gebruikers minder kantoormeters nodig hebben. Tot slot is sprake van verborgen leegstand.
Deze verborgen leegstand betreft de kantoorruimte die bedrijven niet meer gebruiken door
reorganisaties, terwijl de huurcontracten nog doorlopen. Als de economie weer aantrekt, kan
deze verborgen leegstand een dempende werking hebben op het opnamevolume. De
vooruitzichten voor de beleggersmarkt in kantoren zijn dan ook over het algemeen slecht.
Een uitzondering is van toepassing op kantoorvastgoed van een goede kwaliteit wat op een
goede locatie is gelegen. DTZ geeft aan dat goede kantoorpanden in de kernen van de grote
steden nog steeds een goede investering blijken te zijn.
In de bedrijvenmarkt doen zich dezelfde problemen voor als in de kantorenmarkt met als
enige verschil dat de verstoring van de bedrijfsruimtemarkt al langer speelt en de kantorenmarkt
pas de afgelopen jaren uit balans is geraakt door de aanzienlijke nieuwbouw van
kantoorruimte die vanaf de eeuwwisseling heeft plaats gevonden.
Het winkelvastgoed staat in de belangstelling van de beleggers, aangezien de winkelmarkt
redelijk stabiel is gebleken in tegenstelling tot de kantoren- en bedrijvenmarkt. Evenals de
kantorenmarkt is binnen de winkelmarkt wel duidelijk een tweedeling waarneembaar tussen
de ‘goede locaties’ en het overige vastgoed. De zogeheten A-locaties, oftewel de locaties in
het kernwinkelgebied, worden door de beleggers nog steeds goed gewaardeerd, terwijl de
bruto aanvangsrendementen van het overige winkelvastgoed, zoals bijvoorbeeld de B- en
C-locaties en de verouderde wijk- en buurtwinkelcentra, stijgen en het meest onder druk staan.
De minder populaire locaties worden geconfronteerd met meer leegstand en huurkortingen.
De belangstelling van beleggers voor huurwoningen blijft. DTZ geeft aan dat met name
particuliere beleggers in 2009 interesse hadden om woningvastgoed te kopen. Deze interesse
richt zich volgens DTZ voornamelijk op het speculatief kopen van grondgebonden woningen
met het doel zekere huurinkomsten te genereren en deze later met winst te verkopen.
Dergelijke activiteiten worden gevoed door het feit dat de woningproductie achter blijft,
waardoor de woningdruk toeneemt, terwijl nieuwbouwinitiatieven uitblijven. Anderzijds zien
particuliere beleggers woningen steeds vaker als veilig beleggingsproduct en speelt de
uitpondmogelijkheid een minder grote rol.
Regionale verschillen leiden tot slot tot een verschillende waardering van het vastgoed. De
verwachting is dat deze regionale verschillen groter zullen worden, aangezien de groei van de
bevolking in delen van Nederland af zal nemen of zelfs om zal slaan in krimp. Krimp van de
bevolking zal uiteraard consequenties hebben voor de behoefte aan en de waardering van
vastgoed.
22 DTZ, Vertrouwen golft, januari 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
16

Na de stijging van de bruto aanvangsrendementen treedt sinds het derde kwartaal van 2009
een stabilisatie op van de aanvangsrendementen in het courante deel van de markt. De FGH
bank verwacht geen verdere stijging van de rendementen voor dit marktsegment. De FGH
bank verwacht wel dat de verschillen tussen de toplocaties en het vastgoed op secundaire
locaties nog groter zal worden.
De aanzienlijke stijging van de bruto aanvangsrendementen in 2008 en de verdere, weliswaar
minder sterke, stijging van de bruto aanvangsrendementen in 2009 heeft een negatief effect
op de grondwaarde, aangezien de (verkoop)waarde van het vastgoed daardoor af neemt.
Hierbij dient opgemerkt te worden, dat van alle parameters het bruto aanvangsrendement
een buitenproportioneel effect heeft op de vastgoedwaarde en daarmee indirect op de
grondprijs. De FGH bank geeft in het Vastgoedbericht 2010 aan dat als gevolg van de stijging
van de aanvangsrendementen de afwaarderingen in Nederland op grofweg 10% tot 20%
liggen, afhankelijk van het type vastgoed, het object en de courantheid.
3.3 Ontwikkeling huurprijzen
3.3.1 Kantoren
Volgens de FGH Bank23 is het gemiddelde gewogen huurprijsniveau voor kantoren in
Nederland gedaald met 3,5% van € 143,- per m² in 2007 naar € 138,- per m² in 2008. In
2009 heeft wederom een daling plaats gevonden tot een gemiddelde huurprijs van € 135,per
m². In deze huurprijzen zijn eventuele incentives overigens niet verdisconteerd. De daling
is het gevolg van de terugloop in de vraag in combinatie met het hardnekkige aanbod in
grote delen van de kantorenmarkt. Ook DTZ constateert een daling van de gemiddelde
huurprijs (zie afbeelding 6). DTZ geeft aan dat de gemiddelde huurprijs van kantoren medio
2010 uit komt op € 145,- per jaar24 . Sprake is van een daling van 0,7% ten opzichte van 2009.
Ook de tophuurprijzen van kantoren staan volgens de FGH Bank onder druk (zie afbeelding 5).
In 2009 zijn de hoogste huren gezakt naar € 325,- per m². Dat is in lijn met het niveau van
2006 en betekent een daling van ongeveer 6% vergeleken met 2008.
Daarnaast zijn in 2009 ook meer incentives verstrekt. Dit zijn kortingen die door verhuurders
worden gegeven, middels investeringsbijdragen, verhuisvergoedingen of huurvrije jaren, om
een huurder over te halen een huurcontract te tekenen. Deze incentives zijn zoals eerder
weergegeven niet verwerkt in de huurprijzen. Hierdoor komen de netto huurprijzen steeds
verder onder de bruto huurprijzen te liggen. Dynamis25 geeft aan dat deze incentives
ondertussen zijn opgelopen tot soms wel 15% à 20% van de huurprijs.
Afbeelding 5: Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2009 (in euro/m 2 )
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: FGH Bank, Vastgoedbericht 2010
23 FGH, Vastgoedbericht 2010, maart 2010
24 Het verschil tussen de gemiddelde huurprijs van de FGH Bank en DTZ zit waarschijnlijk in het verschil in de wijze waarop deze
gegevens gemeten en bepaald worden.
25 Dynamis, Sprekende cijfers, kantorenmarkten, 2010
17

Afbeelding 6: Index gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoor- en bedrijfsruimte en inflatie (1995=100)
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Begin 2010 stond ruim 13% van de totale kantorenvoorraad in Nederland leeg, oftewel zo’n
6,3 miljoen26 m². In een ‘gezonde’ kantorenmarkt wordt veelal uitgegaan van een ‘frictie’
leegstand van ongeveer 4 à 5%.
Daarnaast is 28% van het aanbod structureel van aard en de verwachting is dat dit structurele
aanbod eind 2010 landelijk opgelopen zal zijn naar 44% 27 . Volgens de definitie van DTZ
is dit kantoorruimte die langer dan 3 jaar wordt aangeboden.
De FGH Bank verwacht dat het aantal in gebruik zijnde kantoormeters rond 2007/2008 het
hoogtepunt heeft bereikt. Er zijn nauwelijks tot geen indicatoren die wijzen op een verdere
groei van de vraag. Als gevolg van de stabilisatie van de beroepsbevolking is er in eerste
instantie geen sterke toename meer te verwachten van de kantoorwerkgelegenheid.
Daarnaast vraagt de huidige tijd om een hernieuwde aandacht voor flexibile werkvormen wat
per saldo leidt tot minder behoefte aan meters. Tot slot is door de economische crisis het
aantal banen in de kantoorhoudende sectoren flink gedaald. Bedrijven kampen dus met een
overschot aan meters. Het zal nog jaren duren voordat dit overschot is weg gewerkt. De
komende economische opleving zal daarom dit keer niet leiden tot een toename van de vraag
naar nieuwe kantoorruimte. Ook DTZ verwacht dat de leegstand op de kantorenmarkt de
komende jaren onvermijdelijk toe zal nemen als gevolg van nieuwe werkplekconcepten, de
afname van het aantal werkzame personen en de verborgen leegstand in de voorraad. De
NVM28 voorziet dezelfde ontwikkelingen, maar geeft tevens aan dat de afnemende autobereikbaarheid
een verdere rem op de vraag naar kantoren kan zetten. Tot slot verwacht
Dynamis niet dat de trend van een dalende vraag naar kantoormeters, een stijging van het
aanbod en de daarmee oplopende leegstand tot een eind zal komen in 2010. Verlengingen
van aflopende huurcontracten en ingebruikname van kleinere metrages zullen de boventoon
voeren.
De cijfers van de eerste kwartalen van 2010 van Dynamis en NVM Business bevestigen
bovenstaande verwachtingen.
Het EIB heeft in opdracht van VROM een onderzoek uitgevoerd naar de kantorenleegstand.
In dit onderzoek zijn ook een aantal scenario’s voor de kantorenmarkt op een rij gezet. In het
economisch meest gunstige scenario bedraagt de kantorenleegstand in 2020 5,6 miljoen m²
tegenover 8,1 miljoen in het meest ongunstige scenario.
26 Zuidema en Van Elp, Kantorenleegstand, Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, juni 2010
27 DTZ, Het aanbod veroudert, maart 2010
28 NVM, Structurele leegstand van kantoren, 2010
18

Afbeelding 7: Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: R.L. Bak
Dat de huurprijsniveaus van kantoren gezien bovenstaande ontwikkelingen onder druk zullen
blijven staan is te verwachten. Aangezien grond alleen verkocht wordt voor de bouw van
nieuwe kantoren is het met name van belang om in te kunnen schatten in hoeverre de
huurprijsniveaus van deze nieuwbouw zich zullen ontwikkelen. Ondanks de enorme leegstand
blijft er altijd een vraag naar nieuwe kantoorruimte. Alle instellingen zijn het erover
eens dat vanuit de kantoorgebruikers behoefte blijft aan kwalitatief hoogwaardige kantoren
op goede locaties. Met name de aspecten duurzaamheid, efficiëntie en flexibiliteit gaan een
steeds grotere rol spelen. Kwantitatief gezien is feitelijk geen behoefte meer aan nieuwe
kantoorruimte in Nederland, maar kwalitatief blijft de behoefte aan nieuwe kantoorruimte.
DTZ geeft aan dat de kantorenmarkt op stationslocaties minder vatbaar is voor economische
neergang en geeft zelfs aan dat sprake is van binnenstadschaarste op het gebied van
kantoren en wonen. In trek zijn kantoren in kernen, dichtbij openbaar vervoersknooppunten,
met goede parkeergelegenheid en waar een mengeling van wonen, werken en winkelen
zorgt voor beleving.
De huurprijzen van nieuwe, aantrekkelijk, goed gelegen kantoren zullen naar verwachting op
peil blijven. Waarbij uiteraard ook in de nieuwbouw sprake is van kwaliteitsverschillen. Dit
komt ook tot uiting in afbeelding 7 waaruit blijkt dat met name de gemiddelde huurprijs van
bestaande kantoorruimte is gedaald, terwijl de huurprijs van nieuwbouw slechts een zeer
beperkte daling laat zien.
Aangezien de huidige kantorenmarkt met name een vervangingsmarkt is en een aanzienlijk
overaanbod kent, ligt er een belangrijke opgave voor de overheid om extra kritisch te zijn op
nieuwbouwinitiatieven, aangezien nieuwbouw al snel kan leiden tot extra leegstand en een
verdere verstoring van de markt. VROM heeft aangekondigd zo spoedig mogelijk de regel in
te willen voeren dat alleen nog nieuwe kantoorruimte gebouwd mag worden als geen
alternatieven beschikbaar zijn binnen de bestaande voorraad. Dit is conform de SER-ladder
die nu geldt voor de gebiedsontwikkeling van bedrijventerreinen.
3.3.2 Bedrijven
De FGH bank geeft aan dat het stijgende aanbod en de afgenomen vraag het huurprijsniveau
in de bedrijvenmarkt heeft aangetast. De gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimte in
Nederland kwam in 2009 uit op € 48,- per m². Dat betekent een daling van 4% ten opzichte
van 2008 toen het niveau op € 50,- per m² lag. In 2007 lag de gemiddelde huur nog op
€ 51,- per m². Evenals bij kantoren worden bij de verhuur van bedrijfsruimte steeds vaker
incentives verstrekt. Ook DTZ constateert een daling van de gemiddelde huurprijs. DTZ geeft
aan dat de gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte medio 2010 uit komt op € 50,- per jaar29 .
Sprake is van een daling van 2,0% ten opzichte van 2009.
De tophuren staan volgens de FGH Bank ook onder druk (zie afbeelding 8). De hoogste huren
in Nederland worden betaald voor logistieke centra rond Schiphol. Hier daalden de tophuren
van € 90,- per m² in 2008 tot € 85,- per m² eind 2009.
29 Het verschil tussen de gemiddelde huurprijs van de FGH Bank en DTZ zit waarschijnlijk in het verschil in de wijze waarop deze
gegevens gemeten en bepaald worden.
19

De daling van de huurprijzen is het gevolg van de toename van het aanbod, waarbij een
groot deel van het aanbod structureel van aard is, en de verminderde vraag naar bedrijfsruimte
door de daling in de bedrijfsactiviteiten als gevolg van de economische recessie.
Afbeelding 8: Tophuurniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2009 (in euro/m 2 )
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: FGH Bank
Zoals eerder weergegeven vertoont de huidige bedrijfsruimtemarkt en de vooruitzichten voor
deze markt veel overeenkomsten met de kantorenmarkt. Het aanbod is in 2009 na enkele
stabiele jaren toegenomen30 tot 8,5 miljoen m². De totaalopname is in 2009 gedaald tot
2,3 miljoen m². Dit is 40% lager dan 2008 toen nog voor 3,9 miljoen m² werd opgenomen.
Hierdoor is het evenwicht in de markt voor bedrijfsruimte in 2009 verder verstoord. Volgens
de NVM hebben met name de logistieke sector en de autobranche tot nu toe sterk te leiden
gehad onder de economische recessie. Troostwijk taxaties geeft aan dat de vraag naar
specifiek distributiecentra eind 2010 is toegenomen en dat dit een gunstig effect heeft op het
bruto aanvangsrendement en de huurprijzen van deze centra.
Ondanks een voorzichtig economisch herstel, de verwachte groei van het BBP bedraagt zoals
eerder aangegeven 1¼% voor 2010, geeft de Rabobank31 ook aan dat ‘slechts’ een deel van
de bedrijfssectoren van de aantrekkende economie zullen profiteren. De Rabobank geeft aan
dat de economische groei met name gedragen wordt door de toegenomen vraag in de
wereldmarkten. De sectoren die hier van zullen profiteren zijn de industrie, groothandel en
transport. Dit zijn echter ook de sectoren die in 2009 zeer zwaar hebben geleden onder de
recessie. Bij de transportsector gaat het echter om een fragiel herstel.
De crisis in de bouwsector is nog niet voorbij. Deze sector is laatcyclisch (zie verder paragraaf
3.5 bouwkosten), waardoor de effecten van de recessie pas later zichtbaar zijn dan in de
andere sectoren.
Evenals de kantorenmarkt zijn de vooruitzichten voor de bedrijvenmarkt niet gunstig. Ook de
bedrijvenmarkt krijgt naar verwachting te leiden onder de afname van de beroepsbevolking
en de toename van werken op afstand32 . Daarnaast is de markt zoals eerder aangegeven
verstoord door het grote aanbod en zitten veel bedrijven ‘ruim’ in hun jasje. Eind 2009 is door
het Rijk, de provincies en de VNG33 het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 ondertekend.
De centrale doelstelling van het convenant is wel te voorzien in voldoende kwantitatief en
kwalitatief bedrijventerrein, maar dat op een dusdanige wijze te doen dat het landschap
30 FGH Bank, Vastgoedbericht 2010, 2010
31 Rabobank, Ondernemersupdate: Sectorprognoses 2010, maart 2010
32 NVM Business, Leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen, 2010
33 VNG = Vereniging van Nederlandse Gemeenten
20

zoveel mogelijk ontzien wordt en optimaal wordt omgegaan met het ruimtegebruik. Met
name wordt ingezet op herstructurering van bedrijventerreinen.
Gezien de problemen in de bedrijvenmarkt is de verwachting dat de huurprijzen voorlopig
onder druk blijven staan.
Overigens dient opgemerkt te worden dat het aandeel bedrijfsruimten wat aangeboden
wordt in het huursegment slechts beperkt is, aangezien de bedrijfsruimtemarkt in hoofdzaak
een ‘eigen gebruik’ markt is. Met betrekking tot de ontwikkelingen in dit koopsegment zijn
weinig gegevens beschikbaar.
3.3.3 Detailhandel
Als gevolg van de economische recessie lagen de consumentenbestedingen in 2009 lager dan
in de goede jaren daarvoor. Uit de cijfers van het CBS34 blijkt dat de omzet van de detailhandel
in 2009 met 5 miljard is gedaald ten opzichte van 2008. Dit is een daling van 4,9%. Hierbij
moet wel onderscheid worden gemaakt tussen de non-food en de foodsector. De omzetdaling
in de non-foodsector was in 2009 ruim 7%. De winkels in consumentenelektronica,
doe-hetzelf-artikelen en woninginrichting kenden grote afnames. Drogisterijen, winkels in
voedings- en genotmiddelen en supermarkten haalden echter hogere omzetten. De economische
crisis heeft hiermee een minder negatief effect op de omzet in de foodsector35 .
Locatus36 geeft aan dat begin 2010 de leegstand in de detailhandel is opgelopen tot bijna
5,5%. Tussen de locaties zijn echter grote verschillen waarneembaar. Op de A1-locaties is de
leegstand ruim 2%. Daarentegen staat op de B2-locaties 9% van de winkelruimtes leeg en
op de C-locaties zelfs ruim 11%.
Het veranderde economische klimaat heeft niet alleen effect op de consumentenbestedingen
en de leegstand, maar ook op de huurprijzen. De FGH Bank37 geeft aan dat alleen op de
A1-locaties de huurprijzen stabiel blijven. Huurprijzen in de aanloopstraten en buiten centrale
winkelgebieden zijn fors gedaald door de afgenomen vraag. Op B- en C-locaties is huurgroei
omgeslagen in huurkortingen. Ook DTZ geeft aan dat sprake is van een tweedeling in het
winkelvastgoed tussen de A1-locaties en de overige locaties.
Zoals uit afbeelding 9 blijkt stabiliseren de tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland op
€ 2.250,- per m².
34 Vastgoedmarkt, Omzet in detailhandel daalt in 2009 met ruim 5 miljard euro, maart 2010
35 Een uitzondering hierop vormden de voedingsspeciaalzaken waar 5 % minder omzet werd behaald.
36 Locatus, Leegstandscijfers winkels in Nederland, januari 2010
37 FGH, Vastgoedbericht 2010, 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
21

Afbeelding 9: Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland 1989-2009 (in euro/m 2 )
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: FGH
Zoals uit de CPB-cijfers blijkt (zie afbeelding 3) neemt de consumptie door particulieren naar
verwachting slechts zeer beperkt toe in 2010 en 2011. De Rabobank verwacht een omzetdaling
van 0,5% in 2010 voor de non-foodsector38 , terwijl de foodsector naar verwachting in
2010 nog zal groeien met 0,6%. Deze stijging wordt deels veroorzaakt door de stijging van
de voedselprijzen en deels omdat de consument luxere en duurdere producten koopt. De
hoogtijdagen van de detailhandel lijken voorlopig echter achter de rug.
De winkelmarkt is niet zo uit balans als de kantoren- en bedrijvenmarkt. Dat blijkt uit het
lagere leegstandspercentage en de interesse die beleggers hebben om te investeren in met
name A1-locaties en winkelcentra. Een aantal zaken kunnen er echter toe leiden dat met
name in bepaalde regio’s in het land ‘overbewinkeling’ dreigt. Ten eerste staan nog diverse
nieuwbouwinitiatieven op stapel waardoor het aanbod verder zal groeien. Op dit moment
behoort Nederland al tot de top van Europa met 1,7 m² winkelruimte per inwoner. De
verwachting is dat in 2012 elke inwoner over 1,84 m² aan winkelruimte beschikt39 . Ten
tweede krimpt de bevolking in diverse regio’s waardoor het draagvlak voor de winkelvoorzieningen
af neemt. Tenslotte neemt de verkoop via de internetwinkels toe. Volgens voorspellingen
zal het aandeel van de onlineverkopen in de detailhandelomzet toenemen van 3% in 2005
naar circa 10% in 201240 . Dit kan ertoe leiden dat de behoefte aan winkelruimte af neemt.
Zowel DTZ als de FGH bank geven dan ook aan dat voorzichtig moet worden omgegaan met
de toevoeging van nieuw winkelvolume aan de voorraad om te voorkomen dat dezelfde
problemen gaan ontstaan als in de kantoren- en de bedrijvenmarkt.
Evenals voor de kantoren- en bedrijvenmarkt is ook de verwachting dat de huurprijzen in het
winkelvastgoed onder druk blijven staan. Dit geldt echter niet voor de A1-locaties waar de
huurprijzen stabiliseren.
3.3.4 Woningbouw
Landelijk zijn er afgerond 2,9 miljoen huurwoningen41 , waarvan ruim 80% in handen is van
woningbouwcorporaties42 en de overige huurwoningen in handen zijn van particuliere
verhuurders. Van de circa 500.000 particuliere huurwoningen heeft ongeveer 70% een huur
onder de liberalisatiegrens van € 648,-43 .
38 Rabobank, Ondernemersupdate: Sectorprognoses 2010, maart 20
39 FGH, Vastgoedbericht 2010, 2010
40 FGH, Vastgoedbericht 2010, 2010
41 CBS; totaal aantal woningen 7,1 miljoen
42 Aedes en Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
43 Ministerie van VROM
22

Aangezien de economische recessie heeft geleid tot een daling van het aantal verkopen van
woningen en een waardedaling was de verwachting dat als gevolg hiervan de vraag naar
huurwoningen zou toenemen. De NVB constateert op basis van het onderzoek ‘huizenkopers
in profiel’ dat de belangstelling voor huurwoningen verhoudingsgewijs sterk is toegenomen
ten koste van de koopwoning. Niettemin blijkt uit het onderzoek dat de populariteit van de
koopwoning nog altijd veel groter is dan die van de huurwoning. Ongeveer 61% van de
deelnemers aan het onderzoek wil een koophuis, 24% een huurhuis en voor 15% zijn beide
eigendomsvormen bespreekbaar. Ondanks deze extra belangstelling voor de huursector is
niet de gehele sector in trek. DTZ44 geeft aan dat er op de gebruikersmarkt problemen zijn in
het huursegment vanaf € 800,-. Amvest, één van de grote particuliere verhuurders, heeft een
portefeuille waarvan 77% van de woningen boven de liberalisatiegrens ligt. De totale
leegstand van de portefeuille van Amvest is het afgelopen jaar toegenomen met 1% 45 . Op
RTL nieuws is recent gemeld dat in de duurdere prijsklasse vanaf € 650,- veel woningen leeg staan.
Ondanks de toegenomen leegstand in de duurdere huursegmenten zijn de huren voor
woningen per 1 juli 2010 gemiddeld met 1,6% gestegen46 ten opzichte van het jaar
daarvoor, waarbij de huren van de commerciële verhuurders harder zijn gestegen dan de
huren van de corporaties. Hiermee bedraagt de gemiddelde huurprijs in Nederland € 457,-.
Direct Wonen, de grootste particuliere woningverhuurder, meldt dat de gemiddelde huurprijs
van haar woningen in juli 2010 met 1,2% is gestegen ten opzichte een jaar geleden. Zij geeft
ook aan dat sprake is van een stijging van 1,35% in de huurprijzen tot € 800,- en een daling
van 0,39% in de huurprijzen vanaf € 800,-.
Overigens wordt voor ongeveer 95% van alle woningen in de huursector47 , de hoogte van de
huur en de jaarlijkse huurverhoging vastgesteld via het huurprijsbeleid. Dit geldt niet voor
geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen
huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment
geldende huurliberalisatiegrens48 lag. In het coalitieakkoord tussen CDA, PvdA en Christenunie
uit 2007 is afgesproken dat de stijging van de huurprijzen voor de geliberaliseerde
huurwoningen wordt gekoppeld aan de inflatie. Op basis hiervan is voor de periode 1 juli
2010 tot 1 januari 2011 een maximale huurverhoging mogelijk49 van 1,2% (inflatie 2009). In
het regeerakkoord van VVD en CDA worden de huren beperkt geliberaliseerd50 . Ten eerste
zullen huishoudens in sociale huurwoningen met een jaarinkomen van meer dan € 43.000,per
juli 2011 een maximale huurstijging plus 5% krijgen. Het doel is om hiermee scheefwoners
te stimuleren om een andere woonruimte te zoeken. Voor huishoudens met een inkomen
daaronder blijven de huren inflatievolgend. Ten tweede wil het kabinet dat in gewilde
gebieden 25 woningwaarderingspunten extra aan een woning worden toegevoegd. Dit komt
tot uitdrukking in een hogere huurprijs.
Ondanks dat er meer vraag is naar huurwoningen richt de interesse zich maar in beperkte
mate op het duurdere huursegment. De huurprijzen in het duurdere segment staan onder
druk. De verwachting is echter dat de komende jaren de productie van met name (middel)
dure huurwoningen zal dalen51 . Woningbouwcorporaties kunnen door de recente staatssteunregeling
uit Brussel geen geborgde leningen meer gebruiken voor (middel)dure
huurwoningen waardoor de rentelasten stijgen. Daarnaast verwacht de ING dat corporaties in
zijn algemeenheid minder huurwoningen zullen bouwen als gevolg van afgenomen financiële
mogelijkheden van woningcorporaties. Door de van overheidswege opgelegde investeringen
in de prachtwijken, investeringen in energiebesparing en de invoering van de integrale
vennootschapsbelasting neemt de liquiditeitsdruk verder toe. Ook de Rabobank geeft aan dat
de liquiditeitspositie van de woningcorporaties is verslechterd52 . In het nieuwe regeerakkoord
44 DTZ, Factsheet Woningmarkt Q4 2009
45 Property, Amvest kampt met waardedaling portefeuille en toenemende leegstand bij huurwoningen, 8 juni 2010
46 CBS
47 FGH, Vastgoedbericht 2009, 2009
48 De liberalisatiegrens zal per 1 juli 2010 eveneens € 647,53 bedragen.
49 VROM, Circulaire huurprijsbeleid, januari 2010. De maximale huurverhoging per 1 juli 2010 is gelijk aan de inflatie over 2009.
50 KEI, Regeer- en gedoogakkoord VVD-CDA-PVV: Waar is de stad?, oktober 2010
51 ING Economisch Bureau, Nieuwbouw woningcorporaties niet getroffen door vraaguitval, juni 2010
52 Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt, Kwartaal II 2010, 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
23

is weliswaar bepaald dat de Vogelaarheffing, waarbij corporaties € 75 miljoen moesten
afdragen om de wijkenaanpak te financieren, wordt afgeschaft. Daar staat echter tegenover
dat een nieuwe heffing53 wordt opgelegd om bij te dragen aan de financiële haalbaarheid
van de huurtoeslag. Deze maatregel gaat vanaf 2014 in volgens het akkoord en zal niet
alleen gelden voor de corporatiesector, maar ook voor de private sector met meer dan tien
woningen in exploitatie.
Naar verwachting zal de financiële druk op de corporaties hierdoor verder toenemen.
Aan de andere kant hebben corporaties waarschijnlijk ook minder huurwoningen in hun
portefeuille nodig, aangezien corporaties als gevolg van de staatssteunregeling per 1 oktober
2010 alleen nog staatssteun voor hun sociale huurwoningen mogen ontvangen, als tenminste
90 procent van de jaarlijks vrijkomende woningen wordt toegewezen aan huishoudens
met een belastbaar inkomen onder de € 33.000,- bruto.
3.4 Ontwikkeling verkoopprijzen woningbouw
De bestaande voorraad koopwoningen bestaat uit ongeveer 4 miljoen woningen54 .
De gemiddelde koopsom voor woningen is in 2009 gedaald. Met € 238.258,- is volgens het
Kadaster55 sprake van een daling van 6,54% ten opzichte van 2008 toen de gemiddelde
koopsom56 nog op € 254.918,- uit kwam.
Voor alle woningtypen geeft het Kadaster aan dat de gemiddelde koopsom in 2009 is
gedaald. De grootste daling vindt plaats bij twee onder éénkapwoningen die gemiddeld met
8,19% zijn gedaald. Vrijstaande woningen zijn met 7,41% gedaald, hoekwoningen met
5,77% en appartementen met 4,48%. De gemiddelde koopsom van tussenwoningen laat de
kleinste daling zien met 3,89%.
Uit gegevens van de NVM57 blijkt dat de vierkantemeterprijzen in de periode 2008-2009 zijn
gedaald met 1,7%. De daling van de vierkantemeterprijzen van tussenwoningen zijn op basis
van deze gegevens het kleinst, namelijk 1%. Twee onder éénkapwoningen hebben de
grootste daling laten zien, namelijk met 2,5%. De prijzen van hoekwoningen daalden met
2,1%, vrijstaande woningen met 1,8% en meergezinswoningen met 1,6%.
De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 2e kwartaal 2010 bedraagt volgens de NVM
€ 235.000,-. Dit is een stijging met 1% in vergelijking met een kwartaal eerder (zie afbeelding
10). De vierkante meterprijs is het 2e kwartaal 2010 flink gestegen (+1,4%) ten opzichte van
het eerste kwartaal (zie afbeelding 11). Dat is een sterkere stijging dan de ‘gemiddelde’ prijs. Dit
duidt volgens de NVM erop dat er veel kleinere woningen verkocht worden.
53 KEI, Regeer- en gedoogakkoord VVD-CDA-PVV: Waar is de stad?, oktober 2010
54 CBS
55 Kadaster, Jaaroverzicht verkochte particuliere woningen 2009, 21 januari 2010
56 De cijfers over de koopsommen hebben alleen betrekking op de koopakten die bij het Kadaster zijn ingeschreven.
Deze inschrijving vindt gemiddeld twee à drie maanden later plaats dan de ondertekening van het voorlopig koopcontract.
De gemiddelde koopsom wordt bepaald door alle koopsommen in de akten, die voldoen aan de gestelde criteria, bij elkaar op
te tellen en te delen door het aantal verkopen.
57 NVM, Prijsstijging periode 2008-2009
De prijsstijging is berekend op basis van de prijzen voor de 1e voortschrijdende kwartalen van beide jaren. Deze voortschrijdende
kwartalen
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
24

Afbeelding 10: De prijsontwikkeling per kwartaal van de gemiddelde verkochte woning in Nederland sinds 1999.
(kolom: verandering t.o.v. vorige kwartaal; lijn: gemiddelde over de laatste vier kwartalen)
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: NVM
Afbeelding 11: De prijsontwikkeling per kwartaal van de gemiddelde m²-transactieprijs in Nederland sinds 1999
(kolom: verandering t.o.v. vorige kwartaal; lijn: gemiddelde over de laatste vier kwartalen)
Bron: NVM
De recessie heeft grote gevolgen gehad voor het aantal verkochte woningen. Dit aantal is
sinds de aanvang van de recessie aanzienlijk gedaald. Dit is één van de oorzaken waardoor
het aanbod aan woningen steeds verder op loopt. Met name het aanbod aan vrijstaande
woningen en appartementen is aanzienlijk toegenomen. De woningmarkt is sinds de
economische recessie omgeslagen van een vragersmarkt naar een kopersmarkt.
25

Afbeelding 12: Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal per jaar
Afbeelding 13: Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: NVM
Bron: NVM
De NEPROM58 geeft aan dat met name de nieuwbouwmarkt eerder en harder getroffen is
dan de bestaande bouw. Hiervoor zijn volgens de NEPROM twee redenen aan te dragen.
Nieuwbouwwoningen zijn gemiddeld groter en duurder dan bestaande woningen. Om een
duurdere woning te verkopen dient eerst een doorstroomketen op gang te komen en dit
proces is door de crisis ernstig vertraagd. Ook zijn veel consumenten terughoudener geworden
in het kopen van een nieuwbouwwoning die pas na één of twee jaar betrokken kan worden.
Daarnaast geeft de NEPROM aan dat de appartementenmarkt zich (veel) trager zal herstellen
dan de markt voor eengezinswoningen. Momenteel worden er nog ruim 15 keer zoveel
nieuwbouwappartementen aangeboden dan er maandelijks worden verkocht.
Projectontwikkelaars hebben door verkoopstagnatie in vooral het dure segment massaal
projecten met dure woningen herontwikkeld of projecten met goedkope woningen eerder op
de markt gebracht. De NEPROM geeft aan dat dit een probaat middel is gebleken, maar dat
de markt voor koopstarters langzaam verzadigd raakt. Tot slot verwacht de NEPROM niet dat
de nieuwbouwmarkt in 2010 en 2011 weer op het niveau van voor de crisis zal komen. Zij
verwacht een stagnatie in het herstel in 2010 en mogelijk ook in 2011. De ontwikkelingen
zijn echter lastig te voorspellen, omdat de onzekerheid op de markt groot is.
De FGH Bank59 verwacht dat het prijsniveau voor de koopwoningen in 2010 zal stabiliseren,
oftewel rond het prijsniveau zal blijven van begin 2010. De Rabobank60 verwacht in 2010 een
gemiddelde prijsdaling met 1½% en een stijging met 1% in 2011. De daling is volgens de
58 NEPROM, Nieuwbouwbarometer koopwoningen, zomer 2010
59 FGH, Vastgoedbericht 2010, 2010
60 Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt, kwartaal II 2010, augustus 2010
26

Rabobank te wijten aan een negatief overloopeffect. Gezien de grote voorraad te koop
aangeboden woningen is het aantrekken van de transactieaantallen een belangrijke voorwaarde
voor herstel van de woningprijzen. Rabobank voorziet daarom een traag herstel. De
NVM61 geeft aan dat op middellange termijn de gemiddelde prijs voor verkochte woningen
aan het stabiliseren is, maar dat de prijs van individuele woningen nog steeds daalt. Blijkbaar
is door de vraaguitval nog geen nieuw marktevenwicht gevonden.
Alle instellingen zijn het erover eens dat een snel herstel op dit moment niet te verwachten is
door een gebrek aan consumentenvertrouwen. Kopers zijn onzeker over het huishoudinkomen,
de verkoop van de huidige woning, de duur van eventuele dubbele woonlasten en het
overheidsbeleid voor de woningmarkt. Met name de discussie over de toekomst van de
hypotheekrenteaftrek en het voortbestaan van de stimuleringsmaatregelen spelen een grote
rol. Het budget voor de koopsubsidie is op en ook het budget voor de startersleningen is
bijna uitgeput. Minister de Jager heeft eind augustus 2010 een zestal stimuleringsmaatregelen62
aangekondigd die een impuls moeten gaan geven aan de woningmarkt en daarmee ook
aan de bouwsector. Met het nieuwe regeerakkoord is in ieder geval voor de kopers voorlopig
weer zekerheid gegeven over de volledige handhaving van de hypotheekrenteaftrek.
De hypotheekrente zal naar verwachting gaan stijgen. De Rabobank geeft aan dat op termijn
zowel de variabele hypotheekrente als de tarieven met een rentevaste periode licht opwaarts
worden beïnvloed als gevolg van de verwachte opgaande beweging op de geld- en kapitaalmarkt63
.
De vooruitzichten voor de woningmarkt op de lange termijn zijn over het algemeen positief.
Door de groei van het aantal huishoudens blijft behoefte aan nieuwe woningen. Aangezien
de woningproductie achter blijft bij deze ontwikkeling is op dit moment sprake van een
‘uitstelmarkt’. De verschillen tussen de diverse regio’s worden echter groter, aangezien de
bevolking in sommige regio’s zal krimpen, terwijl in andere regio’s nog sprake is van (een
beperkte) groei.
De NVB64 geeft aan dat de woningmarkt na de crisis ongetwijfeld weer zal terugveren. Maar
dat is geen garantie voor een succesvolle afzet. De demografische verschuivingen in combinatie
met een verder afnemend woningtekort, vereisen een scherpere marketing dan voorheen
gebruikelijk was. De vraag komt dus zeker terug, maar zal anders zijn en ook nauwer
luisteren.
3.5 Bouwkosten
Uit zowel de gegevens van het MBK, BDB en CBS65 blijkt dat de indexcijfers bouwkosten van
woningen en kantoren ondanks de economische recessie sinds het najaar van 2008 zijn
gestegen (zie afbeelding 14). Uit de onderliggende indexcijfers van de loonkosten en
materiaalkosten blijkt dat met name de ontwikkeling van de loonkosten heeft geleid tot de
stijging van de indexcijfers bouwkosten.
De indexcijfers uit bouwkostenkompas 66 sluiten hier niet bij aan. Deze laten zowel voor de
woningbouw als voor de utiliteitsbouw een daling zien sinds juli 2008. Los van de ontwikkeling
van de bouwkostenindex is de ontwikkeling van de aanbestedingsindex relevant. Deze index
geeft het te verwachten aanbestedingsresultaat weer ten opzichte van de bouwkostenindex. Dit
houdt in dat vraag en aanbod binnen de aannemersmarkt prijsverhogend of prijsverlagend kan
werken. Uit de ontwikkeling van de aanbestedingsindex blijkt dat sinds juli 2008 deze index
enorm is gedaald, waardoor gebouwen aanzienlijk onder de besteksraming aanbesteed worden.
61 NVM (persbericht), Aantal woningverkopen blijft achter bij de verwachtingen, 8 juli 2010
62 Ministerie van financiën (persbericht), Kabinet wil woningmarkt stimuleren, 31 augustus 2010
63 Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt, kwartaal II, 2010
64 NVB, Huizenkopers in profiel, 2010
65 BDB = Bureau Documentatie Bouwwezen, CBS = Centraal Bureau voor de Statistiek; ‘input indexcijfers nieuwbouwwoningen’
66 www.bouwkostenkompas.nl – IGG Bouwkostenadvies
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
27

Afbeelding 14: Indexcijfers bouwkosten
Indexcijfers bouwkosten dec. 2008 dec. 2009 juni 2010
MBK-woningbouw nieuwbouw 113,7 115,3 116
MBK-kantoorgebouwen nieuwbouw 112,2 113,4 115,1
BDB-eengezinswoningen nieuwbouw 116 118 119
BDB-portiekwoningen nieuwbouw 116 117 119
BDB-galerijwoningen nieuwbouw 115 117 119
BDB-kantoorgebouwen nieuwbouw 120 121 123
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
dec. 2008 dec. 2009 mei 2010
CBS-nieuwbouwwoningen 112 112,3 113,1
De oorzaak van de neergang in de aanbestedingsindex is het gevolg van de aanzienlijke
teruggang in de bouwproductie van zowel woningen als de utiliteitsbouw, waardoor de
onderlinge concurrentie tussen aannemers die werkzaam zijn binnen de Burgerlijke en
Utiliteitsbouw aanzienlijk is toegenomen. Na de daling van de bouwproductie van woningen
met 14% in 2009, verwacht het Economisch Bureau van de ING dat in 2010 de nieuwbouwproductie
van woningen opnieuw zal dalen met 11% waarna de productie in 2011 zal
stabiliseren. Nadat in 2009 in totaal nog bijna 83.000 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd,
verwacht het Economisch Bureau dat zowel in 2010 als in 2011 60.000 woningen gebouwd
zullen worden. Ten aanzien van utiliteitsbouw zijn de vooruitzichten nog slechter vanwege de
overcapaciteit bij bedrijven en de hoge leegstand in de kantorenmarkt. Na een daling van de
bouwproductie van de utiliteitsbouw met 6,9% wordt door het Economisch Bureau een
verdere daling voorzien van 17,5% in 2010 en 6% in 2011.
In 2009 zijn zeer veel bouwbedrijven failliet gegaan en de orderportefeuilles raken steeds
leger zoals uit afbeelding 15 blijkt. Het Economisch Bureau verwacht pas dat vanaf 2017 de
bouwproductie weer het niveau zal bereiken van het topjaar 2008.
Afbeelding 15: Omzetontwikkeling B&U sector, bouwkosten nieuwbouwwoningen en orderportefeuilles in maanden
Bron: CBS en EIB, bewerkt door ING Economisch Bureau
Het EIB 67 voorziet een daling in de nieuwbouwproductie van woningen met 16,5% in 2010,
een kleine stijging van 2,5% in 2011 en een stijging van 6% in 2012. De utiliteitsbouw laat
op basis van de cijfers van het EIB een daling zien van 17% in 2010, 3,5% in 2011 en een
kleine stijging van 2% in 2012. Het EIB heeft echter recent aangegeven te verwachten dat de
bouwproductie in 2010 nog verder zal terug vallen dan de hier weergegeven cijfers.
67 EIB = Economisch Instituut voor de Bouw; EIB, Crisis en herstel in de bouwsector, 2010
28

De ABN AMRO 68 voorziet voor 2010 aanzienlijke omzetdalingen bij grote delen van de
branche Bouw en Vastgoed, zoals bijvoorbeeld bij architecten- en ingenieursbureaus en in de
burgerlijke en utiliteitsbouw. ABN AMRO verwacht voor 2010 dat het aantal opgeleverde
woningen met 16% afneemt, waardoor de nieuwbouwproductie met meer dan 20% zal
afnemen. Ook de utiliteitsbouwnieuwbouw zal in 2010 met circa 17% dalen. Door de lange
doorlooptijden zal er in 2011 nog altijd geen verbetering van de nieuwbouwproductie in de
woning- en utiliteitsbouw zijn. De ABN AMRO verwacht dat de vraag naar woningen op
lange termijn wel weer toe zal nemen. In de utiliteitsbouw verwacht zij echter dat het
hoogtepunt van de nieuwbouw is gepasseerd vanwege de verzadiging op de kantoor-,
winkel- en bedrijfsruimtemarkt, waardoor de toekomstige vraag op een lager niveau komt te
liggen.
Vanwege het laatcyclische karakter van de bouw zijn de consequenties van de recessie nu pas
zichtbaar. Zo lag het aantal gereedgekomen woningen in het eerste kwartaal van 2010 ruim
44 procent lager dan in het eerste kwartaal van 2009. Met name woningbouwcorporaties
bouwen minder69 . De Rabobank70 verwacht dat de bouwproductie in 2010 zal dalen tot
62.000 woningen. De NVB71 verwacht dat de jaarlijkse hoeveelheid opgeleverde vierkante
meters nieuwe kantoorruimte de komende jaren zal halveren tot uiteindelijk ongeveer
450.000 m² in 2011 en 2012, tegen nog 900.000 m² in 2008. Met name de markt van grote
kantoren vanaf 5.000 m² is hard getroffen.
De aanbestedingen van woningen en de utiliteitsbouw zullen naar verwachting gunstig uit
blijven pakken als gevolg van de lege orderportefeuilles van de bouwbedrijven. Daarnaast
geeft de Rabobank72 aan dat er sprake is van een terugval in de grondstofprijzen; mede als
gevolg van de tegenvallende groei van de Chinese economie.
3.6 Algehele conclusie
De waarde van de woningbouw en het commercieel vastgoed staat onder druk als gevolg van
de stijging van de bruto aanvangsrendementen en doordat een deel van de huur- en verkoopprijzen
lager uit valt. Zoals echter weergegeven verschillen de effecten van de economische
recessie per vastgoedsegment. De kantoren- en bedrijvenmarkt worden harder geraakt dan
de woningbouw en de detailhandel. Binnen de diverse vastgoedsegmenten zijn echter grote
verschillen waarneembaar tussen de waardering van het courante en incourante vastgoed.
Door de economische recessie zijn deze verschillen alleen maar toegenomen. De kwalitatief
goede producten op de juiste locatie worden zelfs in de huidige markt nog steeds gewaardeerd.
De bijbehorende grondwaarde zal voor deze producten niet of in beperkte mate onder
druk komen te staan. Bij het incourante, minder gewenste, vastgoed ligt dit anders. Aangezien
de waarde van deze producten daalt in de huidige vastgoedmarkt, zal dit ook consequenties
hebben voor de grondwaarde. Het is echter de grote vraag of de gemeente mee
moet werken aan de realisatie van deze producten. In zijn algemeenheid zal de gemeente
kritischer moeten worden op de vastgoedproducten die binnen haar gemeente gerealiseerd
worden. Dit is een reden om niet zomaar af te wijken van de bodemwaarde.
Aangezien de nieuwbouw van woningen, kantoren, bedrijven en detailhandel grotendeels
vanaf 2011-2012 zich weer zal gaan herstellen, dient het Grondbedrijf er rekening mee te
houden dat in ieder geval de aankomende jaren sprake zal blijven van vraaguitval naar
bouwrijpe grond, omdat het nog jaren kan duren voordat de markt zich weer volledig herstelt
heeft.
Hoe de vastgoedmarkt zich op langere termijn zal gaan ontwikkelen is lastig te voorspellen.
In ieder geval is de verwachting dat de tijden van grootschalige nieuwbouw achter ons lijken
te liggen als gevolg van de demografische ontwikkelingen. Gezien het overaanbod binnen de
68 ABN AMRO, Visie op Bouw en Vastgoed, mei 2010
69 CBS, Woningbouwproductie ingestort, 14 juni 2010
70 Rabobank, Cijfers & Trends, aannemersbedrijven burgerlijke en utiliteitsbouw, maart 2010
71 NVB (persbericht), De beste kansen liggen bij kleine kantoren, kantorenontwikkelaars maken zich op voor zware tijd,
19 mei 2009
72 Rabobank, Onzekerheid houdt aan, 22 juli 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
29

kantoren- en bedrijvenmarkt lijkt deze markt met name een vervangingsmarkt te worden.
Ook aan de groei van de omvang van de winkelmarkt lijkt een einde te zijn gekomen. De
woningmarkt heeft zeker nog perspectief, maar ook deze markt zal naar verwachting
veranderen en de consument zal een belangrijke plek gaan innemen.
Daarbij dient nog opgemerkt te worden dat de regionale verschillen toe zullen nemen als
gevolg van de verschillen in de bevolkingsontwikkeling binnen de diverse regio’s.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
30

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
31

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
32

Woningbouw
4.1 Kengetallen Bredase woningmarkt
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
4
4.1.1 Koopwoningen
De Bredase73 woningvoorraad bestaat per 1 januari 2010 uit ruim 76.000 woningen, waarvan
meer dan 45.000 koopwoningen, oftewel ruim 60% van de voorraad, zich in het koopsegment74
bevindt.
In de Vastgoedmarktmonitor 200875 is aangegeven dat de woningprijzen in Breda tot en met
2007 bovengemiddeld zijn gestegen ten opzichte van de rest van Nederland. Sinds het laatste
kwartaal van 2008 laten de NVM-cijfers echter een aantal belangrijke veranderingen zien in
de Bredase koopwoningenmarkt (zie afbeeldingen 16, 17 en 18). Het aanbod is aanzienlijk
toegenomen en het percentage transacties is gedaald tot 16% van het aanbod in het
3e kwartaal van 201076 . De mediane vraagprijs is afgenomen van gemiddeld bijna
€ 335.000,- in het 3e kwartaal 2008 tot bijna € 310.000,- in het 3e kwartaal 2010. Ook de
mediane transactieprijs is gedaald van gemiddeld ruim € 263.000,- in het 3e kwartaal 2008
tot ruim € 249.000,- in het 3e kwartaal 2010. De looptijd is in dezelfde periode toegenomen
tot gemiddeld 106 dagen in het 3e kwartaal 2010. Dit is overigens aanzienlijk lager dan het
landelijk gemiddelde wat in het 2e kwartaal uit komt op 235 dagen.
Afbeelding 16: Aanbod en transacties koopwoningen Breda per kwartaal
Bron: NVM, bewerkt door de afdeling O&I van de Gemeente Breda (let wel: 3e kwartaal 2010 zijn voorlopige cijfers)
73 Let wel: Deze cijfers hebben betrekking op de volledige ‘Gemeente Breda’
74 Gemeente Breda/O&I, BreDATA Factsheet Wonen, 2010
75 Gemeente Breda, Vastgoedmarktmonitor 2008, november 2008
76 Het 3e kwartaal 2010 betreffen voorlopige cijfers!!!
33

Afbeelding 17: Ontwikkeling mediane transactieprijs Breda naar woningtype per kwartaal
Bron: NVM, bewerkt door de afdeling O&I van de Gemeente Breda (let wel: 3e kwartaal 2010 zijn voorlopige cijfers)
Afbeelding 18: Ontwikkeling mediane looptijd Breda naar woningtype per kwartaal
Bron: NVM, bewerkt door de afdeling O&I van de Gemeente Breda (let wel: 3e kwartaal 2010 zijn voorlopige cijfers)
Door Dynamis 77 is ook de ontwikkeling van de vierkantemeterprijzen inzichtelijk gemaakt ,
zoals zichtbaar is in afbeelding 19. De gemiddelde transactieprijs per vierkantemeter bedraagt
in het derde kwartaal van 2010 € 2.111,-.
77 Dynamis/Van der Sande Makelaars, Sprekende Cijfers, Kwartaalbericht Q3 woningmarkt Breda, 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
34

Afbeelding 19: Ontwikkeling transactieprijzen per m² Breda
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: Dynamis/Van der Sande makelaars
Ondanks dat de effecten van de crisis ook zeker merkbaar zijn op de Bredase woningmarkt,
blijkt uit informatie van diverse marktpartijen dat Breda nog steeds gewaardeerd wordt als
woonstad waardoor de effecten minder groot zijn dan landelijk. Tevens wordt aangegeven
dat niet de gehele woningmarkt in gelijke mate wordt geraakt. Op de courante woningen op
de juiste locatie zijn niet of slechts in beperkte mate de effecten van de crisis zichtbaar. Dit is
echter niet het geval bij de minder gewaardeerde locaties en woningtypen in Breda. De
tweedeling in de markt doet zich dus ook voor binnen de woningmarkt van Breda.
Net zoals de landelijke tendens, valt ook de productie van nieuwbouwwoningen in Breda
terug als gevolg van de crisis (zie afbeelding 20). In 2008 werden in totaal nog 773 woningen
gerealiseerd ten opzichte van 548 in 2009. De verwachting is dat in Breda het dieptepunt in
de bouwproductie zich omstreeks 2011 zal manifesteren78 .
Uit eigen gegevens van het Grondbedrijf en uit informatie van marktpartijen blijkt dat de
verkoop van nieuwbouwprojecten over het algemeen moeizaam verloopt. De Brabantse
verkoopgarantie, waardoor een koper van een nieuwbouwwoning de garantie krijgt dat de
huidige woning wordt verkocht tegen een vooraf vastgestelde waarde, heeft een positief
effect op de nieuwbouwmarkt, maar deze regeling zal worden beëindigd79 . Tussen de
verkoop van individuele bouwprojecten zijn echter grote verschillen waarneembaar. Consumenten
lijken in de huidige markt alleen nog te verhuizen als de nieuwe woning leidt tot
vooruitgang in de woonkwaliteit en/of woonomgeving. De nieuwe woning moet optimaal
aansluiten bij de wensen van de consument. De appartementenmarkt in Breda lijkt ondertussen
verzadigd te zijn. De verkoop van nieuwe appartementencomplexen verloopt op veel locaties
problematisch. De wijziging naar een kopersmarkt is dan ook zeker in Breda merkbaar.
Ondanks de verwachting dat in Breda, als gevolg van de bevolkingsgroei en de huishoudverdunning,
behoefte zal blijven aan nieuwe woningen zal de concurrentie om de consument
blijvend zijn. In het rapport ‘trends en maatschappelijke ontwikkelingen’ 80 van de Gemeente Breda
is aangegeven dat na de crisis het aantal transacties op de woningmarkt naar verwachting weer
zal stijgen. Regio’s met een krappe woningmarkt, waaronder Breda, zullen dan een bovengemiddelde
positieve prijsontwikkeling laten zien. Breda zal echter concurrerende woonmilieus aan
moeten bieden om haar inwoners te behouden en nieuwe aan te trekken. Met name de vraag
naar groenstedelijke woonmilieus en grondgebonden woningen moet Breda (beter) kunnen
78 Gemeente Breda/O&I en NICIS, ‘Trends en maatschappelijke ontwikkelingen, 1997 tot 2025 met een doorkijk naar 2040’,
november 2009
79 De Brabantse verkoopgarantie van de provincie Noord-Brabant zal op 31 december 2010 worden beëindigd.
80 Gemeente Breda/O&I en NICIS, ‘Trends en maatschappelijke ontwikkelingen, 1997 tot 2025 met een doorkijk naar 2040’,
november 2009
35

faciliteren. Bouwen van grondgebonden woningen in hoge dichtheden, om groepen
bewoners te behouden, hoeft Breda niet te schuwen.
De algehele verwachting voor de koopwoningenmarkt in Breda is dan ook dat, ondanks dat
de crisis op dit moment zeker negatieve effecten heeft, de vooruitzichten op lange termijn
positief zijn mits Breda meer marktgericht gaat bouwen.
Voor het bepalen van de uiteindelijke grondwaarde is het van belang om een indicatie te
krijgen van de verkoopprijzen VON per m² GBO81 die bij nieuwbouwprojecten gerealiseerd
kunnen worden. Om hier een inschatting van te kunnen maken zijn de verkoopprijzen van
recent in de verkoop gebrachte nieuwbouwprojecten op een rij gezet. Uit dit overzicht blijkt
dat de VON-prijs per m² GBO voor eengezinswoningen ligt tussen de € 1.700,- en € 2.800,-82 .
Voor appartementen is de bandbreedte groter, namelijk vanaf € 2.000,- per m² GBO VON tot
en met € 3.800,- per m² GBO VON. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het merendeel
van de appartementen zich bevindt in de bandbreedte van € 2.000,- tot en met
€ 2.700,- m² per m² GBO. De appartementen waar een hogere m²-prijs gerealiseerd wordt
zijn met name de kleinere appartementen en de penthouses.
Let wel: bij de duurdere woningen zijn met name bij de appartementen over het algemeen
wel één of twee gebouwde parkeerplaatsen inbegrepen bij de prijs.
De verschillen in de GBO-prijzen worden met name veroorzaakt door de locatie, de kwaliteit
van het bouwproject en de opties die de betreffende woning biedt.
In de residuele berekening voor een individueel bouwproject dient ook bezien te worden
welke zaken wel en niet in de VON-prijs zijn betrokken83 , zodat niet een te lage grondwaarde
wordt berekend.
Afbeelding 20: Productie nieuwbouwwoningen (excl. wooneenheden) per jaar; gesplitst in mgw en egw
81 GBO = gebruiksopppervlakte
82 Let op het gaat hier om kengetallen die van toepassing zijn op nieuwbouw.
83 Casco versus een complete woning.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bron: Gemeente Breda/afdeling O&I
36

4.1.2 Huurwoningen
De woningbouwcorporaties beschikken per 1 januari 2010 over ruim 23.000 huurwoningen
in Breda84 . Slechts een klein deel van de Bredase huurwoningen is eigendom van particuliere
verhuurders. Dit aantal schommelt de afgelopen jaren tussen de 2.400 en 2.500.
Van de woningen van de woningbouwcorporaties valt op 1 januari 2010 92% in de bereikbare
huurklasse, 5% in de klasse middeldure huur laag en de overige woningen in de
middeldure huur hoog en dure huurklasse. Geconcludeerd mag dan ook worden dat het
aandeel huurwoningen in Breda met een commerciële huur daarmee zeer beperkt is.
In het rapport ‘trends en maatschappelijke ontwikkelingen’ 85 van de Gemeente Breda is
aangegeven dat de toch al verhoogde druk op de huurmarkt verder zal oplopen als gevolg
van de crisis. Het aantal woningzoekenden en de wachttijden voor huurwoningen stijgen
aanzienlijk. Helaas wordt in dit rapport niet aangegeven of deze vraag zich alleen op het
goedkopere en middeldure huursegment richt of op alle huurwoningen. Het lijkt er namelijk
op dat, evenals de landelijke tendens, de vraag naar huurwoningen in Breda zich maar in
beperkte mate richt op het duurdere huursegment.
Direct Wonen geeft aan dat de gemiddelde huurprijs van huurwoningen die zij in Breda
aanbieden met 4,2% is gestegen ten opzichte van 2009. Dit ligt ver boven de landelijke
stijging van 1,2% die op hun aanbod van toepassing is.
Met de drie woningcorporaties Wonen Breburg, Laurentius en Singelveste AlleeWonen, die
het grootste woningbezit hebben in Breda, heeft de Gemeente Breda eind 2008 prestatieafspraken
gemaakt onder de titel ‘de alliantie 2008-2012: meer perspectief voor mensen’.
In deze afspraken zijn ook de grondprijzen vastgelegd voor de bereikbare huurwoningen en
koopwoningen die via een maatschappelijk gebonden eigendomconstructie (= MGE) worden
verkocht.
Om de grondwaarde van de huurwoningen te bepalen zijn onder andere de te realiseren
huurprijzen van belang en het bruto aanvangsrendement. Op basis van referentieprojecten is
bekeken welke huurprijzen gerealiseerd worden per m² GBO86 . De huurprijzen die worden
gehanteerd liggen over het algemeen tussen de € 6,- en € 11,- per m² GBO per maand
(exclusief servicekosten). Bij de huur van de woning is in sommige gevallen ook de huur van
een gebouwde parkeerplaats inbegrepen. In voormelde range zijn de huurprijzen buiten
beschouwing gelaten die door particuliere verhuurders87 worden gevraagd. Grond voor
huurwoningen wordt namelijk verkocht aan woningcorporaties en professionele beleggers.
Door de FGH Bank88 is voor Breda ook de bandbreedte van de huidige huurprijzen weergegeven.
Deze liggen tussen de € 6,- en € 9,- per m² per maand.
Door DTZ89 zijn recent bruto aanvangsrendementen afgegeven voor huurwoningen in
Zuid-Nederland. De bandbreedte ligt globaal tussen de 5,30% en 5,80% bij verhuur op basis
van marktconforme huurwaarden. ROZ/IPD geeft aan dat in 2009 het bruto aanvangsrendement
voor woningen rond de 5,1% lag.
4.2 Grondprijzen voor woningbouw
4.2.1 Grondprijzen woningbouw gebaseerd op de alliantie 2008-2012
Zoals eerder weergegeven heeft de Gemeente Breda met de corporaties Wonen Breburg,
Laurentius en Singelveste AlleeWonen eind 2008 prestatieafspraken gemaakt in de alliantie
2008-2012 waarin ook een aantal grondprijzen zijn vastgelegd.
De in de alliantie opgenomen prijzen zijn gebaseerd op prijspeil 2008 en in het kader van
deze grondprijzenbrief geïndexeerd met de CPI-index. In 2011 dienen deze prijzen nogmaals
geïndexeerd te worden, aangezien de CPI-index over 2010 ten tijde van het opstellen van de
84 Gemeente Breda/O&I, BreDATA Factsheet Wonen, 2010
85 Gemeente Breda/O&I en NICIS, ‘Trends en maatschappelijke ontwikkelingen, 1997 tot 2025 met een doorkijk naar 2040’,
november 2009
86 GBO = gebruiksoppervlakte; BTW niet van toepassing bij huurwoningen
87 Door zogenaamde huisjesmelkers worden grote woningen verdeeld in kleinere units die voor hoge huurprijzen worden verhuurd.
88 FGH, vastgoedbericht 2010, 2010
89 DTZ, Vertrouwen golft, januari 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
37

kaderbrief nog niet bekend was. De prijzen zijn exclusief BTW en zijn alleen van toepassing bij
verkoop van de grond door de gemeente aan één van de drie genoemde alliantiepartners. De
huurprijs voor nieuwe bereikbare huurwoningen is gebaseerd op de door het Ministerie van
VROM jaarlijks opnieuw vastgestelde maximale huurgrens voor huurtoeslag. Voor de periode
1 juli 2009 tot en met 31 december 2010 is de maximale huurgrens vastgesteld op € 647,5390 .
De VON-prijs voor woningen die verkocht worden via de maatschappelijk gebonden eigendomsconstructie
(= MGE) bedraagt € 167.300,- (prijspeil 2010). Deze prijsgrens is gelijk aan
de prijsgrens zoals wordt gehanteerd bij de landelijke regeling voor koopsubsidie in de Wet
Bevordering eigenwoningbezit (BEW+).
Zowel bij verkoop van een bereikbare huurwoning als bij verkoop van een MGE-woning door
één van de alliantiepartners is afgesproken dat als deze woning wordt verkocht in de vrije sector
tegen de dan geldende marktprijs, een nabetaling aan de gemeente verschuldigd zal zijn91 .
Afbeelding 21: Vaste grondprijzen gebaseerd op de alliantie 2008-2012
Vaste grondprijzen gebaseerd op de alliantie 2008-2012
Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2010
Bereikbare huur egw
huurprijs tot en met € 647,53 per maand
artikel 1.5.2 en 1.5.3 € 18.149,- + nabetaling bij verkoop
Bereikbare huur mgw
huurprijs tot en met € 647,53 per maand
artikel 1.5.2 en 1.5.3 € 15.557,- + nabetaling bij verkoop
MGE egw
VON tot en met € 167.300,artikel
1.5.5 en 1.5.6 € 18.149,- + nabetaling bij verkoop
MGE mgw
VON tot en met € 167.300,artikel
1.5.5 en 1.5.6 € 15.557,- + nabetaling bij verkoop
Ten aanzien van de bereikbare koopwoningen, dit zijn woningen met een maximale VON-prijs
van € 175.000,- (prijspeil 2010), is in artikel 1.5.4 vastgelegd dat de gemeente in de periode
1 januari 2009 tot en met 31 december 2012 een residuele grondwaarde voor bereikbare
koopwoningen zal berekenen. In dit geval worden voor het project waarvoor de residuele
grondwaarde wordt bepaald, de vrij op naamprijzen die voor dat object op die specifieke
locatie maximaal haalbaar zijn in de markt bepaald. Hiervan worden de bouw- en bijkomende
kosten van dat specifieke object afgetrokken, waarna de residuele grondwaarde resteert.
Op de grondprijzen van deze bereikbare koopwoningen zijn ook de bandbreedtes van
toepassing zoals omschreven in §4.2.2 voor bereikbare eengezins- en meergezinswoningen.
4.2.2 Grondprijzen projectmatige woningbouw
Voor de projectmatige woningbouw is per prijscategorie een bandbreedte afgegeven waar de
grondwaarde naar verwachting van de Gemeente Breda, in de meeste gevallen binnen zal
vallen. De bandbreedtes van de diverse prijscategorieën overlappen elkaar. Dit heeft te maken
met het feit dat de ene locatie in Breda meer gewaardeerd wordt dan de andere wat tot
uitdrukking komt in de prijs per m². Om dezelfde VON-prijs te kunnen realiseren zal daardoor
een woning op de ene locatie wellicht meer vierkantemeters GBO moeten bieden of extra
kwaliteit dan op een andere plek.
De diverse prijscategorieën zijn gebaseerd op de ‘prijs- en productdifferentiatie voor woningen
2010’ die van toepassing is op de regio Breda-Tilburg. Eén wijziging is aangebracht ten
opzichte van dit overzicht. De maximale huur voor bereikbare huurwoningen is gebaseerd op
de afspraken die zijn gemaakt in het kader van de alliantie (€ 647,53 per maand).
90 Zie artikel 1.1.3a van de alliantie.
91 Zie artikel 1.5.3 en 1.5.6 van de alliantie.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
38

Afbeelding 22: Bandbreedte grondprijzen koopwoningen
Bandbreedte grondprijzen koopwoningen
Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011
egw koop min. max.
bereikbare koop egw
VON tot en met € 175.000,-
€ 34.800,- € 50.500,middeldure
koop laag egw
VON vanaf € 175.000,- tot en met € 265.000,-
€ 39.000,- € 90.000,middeldure
koop hoog egw
VON vanaf € 265.000,- tot en met € 400.000,-
€ 63.500,- € 133.000,dure
koop egw
vanaf € 400.000,-
€ 93.300,- geen maximum
mgw koop min. max.
bereikbare koop mgw
VON tot en met € 175.000,-
€ 21.300,- € 40.600,middeldure
koop laag mgw
VON vanaf € 175.000,- tot en met € 265.000,-
€ 25.500,- € 68.800,middeldure
koop hoog mgw
VON vanaf € 265.000,- tot en met € 400.000,-
€ 44.000,- € 110.500,dure
koop mgw
vanaf € 400.000,-
€ 70.300,- geen maximum
Afbeelding 23: Bandbreedte grondprijzen huurwoningen
Bandbreedte grondprijzen huurwoningen
Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011
egw huur min. max.
bereikbare huur egw
huurprijs tot en met € 647,53 per maand
€ 27.400,- € 38.200,-
middeldure huur egw
vanaf € 647,53 tot en met € 730,- per maand
€ 34.300,- € 53.800,-
dure huur egw
vanaf € 730,- tot en met € 900,- per maand
€ 43.300,- € 69.600,-
dure huur egw
vanaf € 900,- per maand
€ 52.600,- geen maximum
mgw huur min. max.
studentenwoningen (< 30 m² GBO) € 7.800,- € 7.800,bereikbare
huur mgw
huurprijs tot en met € 647,53 per maand
€ 18.700,- € 33.300,-
middeldure huur mgw
vanaf € 647,53 tot en met € 730,- per maand
€ 19.500,- € 40.500,-
dure huur mgw
vanaf € 730,- tot en met € 900,- per maand
€ 24.600,- € 53.800,-
dure huur mgw
vanaf € 900,- per maand
€ 29.300,- geen maximum
Zoals eerder aangegeven blijft het bepalen van de residuele waarde per project maatwerk.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
39

4.2.3 Grondprijzen verkoop particuliere bouwkavels
De prijzen voor de verkoop van bouwkavels aan particulieren door de gemeente zijn mede
aan de hand van onafhankelijke taxatierapporten bepaald. Voor de locaties Prinsenbeek-
De Neel West en Teteringen-Hoge Gouw zijn prijzen per kavel opgesteld, waarbij de vierkantemeterprijzen
met name afhankelijk zijn van de grootte van de kavel.
Let wel: de prijzen die weergegeven zijn voor kavels aan de Oude Molenweg, Heilaarstraat,
Schijfstraat, Laanzichtweg, Moleneind, Mechteldis van Hornestraat en de Patrijzenlaar
betreffen minimumprijzen, aangezien deze kavels via een openbare biedprocedure verkocht
zullen worden. De markt bepaalt in deze gevallen de uiteindelijke transactieprijs. De overige
prijzen zijn vaste grondprijzen.
Van de hier opgenomen projecten zijn de projecten Asterd en het Savalterrein reeds in de
verkoop gebracht. Van de overige projecten wordt verwacht dat ook op korte termijn met de
verkoop kan worden gestart, waardoor het noodzakelijk is om de te hanteren prijzen nu op
te nemen in de kaderbrief grondprijzen. Op deze verkopen zijn ook de algemene verkoopvoorwaarden
van toepassing. Specifieke condities die van toepassing zijn op de diverse
locaties zijn of worden opgenomen in de bijbehorende verkoopbrochures.
De verkoop van woonwagenstandplaatsen, en de voorwaarden waaronder deze verkopen
plaats vinden, zijn buiten beschouwing gelaten. In 2011 vindt een actualisatie plaats van het
woonwagenbeleid en zal de grondprijs die van toepassing is op de verkoop van woonwagenstandplaatsen
bepaald worden.
Afbeelding 24: Grondprijzen particuliere bouwkavels
Grondprijzen particuliere bouwkavels Grootte Prijzen per m² uitgeefbaar terrein
Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011
Prinsenbeek; Saval ca. 428 m² t/m ca. 751 m² € 380,-
Prinsenbeek; De Neel West ca. 651 m² t/m ca. 1.309 m² € 356,- t/m € 391,-
Haagse Beemden; Asterd ca. 1.089 m² t/m ca. 2.039 m² € 320,-
Heilaar; Heilaarstraat ca. 1.130 m² en ca. 1.182 m² vanaf € 295,-
Teteringen; Schijfstraat ca. 497 m² t/m ca. 770 m² vanaf € 340,-
Teteringen; Laanzichtweg ca. 461 m² t/m ca. 566 m² vanaf € 350,-
Teteringen; Moleneind ca. 1.160 m² t/m ca. 1.276 m² vanaf € 290,-
Teteringen; Hoge Gouw ca. 496 m² t/m ca. 1.590 m² € 364,- t/m € 425,-
Prinsenbeek: Oude Molenweg ca. 1.575 m² en ca. 1.612 m² vanaf € 290,-
ca. 2.583 m² vanaf € 260,-
Nieuw Wolfslaar; Mechteldis van Hornestraat ca. 1.012 m² t/m ca. 1.156 m² vanaf € 370,-
Nieuw Wolfslaar; Patrijzenlaar ca. 1.026 m² en ca. 1.084 m² vanaf € 370,-
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
40

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
41

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
42

Kantoren
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
5
5.1 Kengetallen Bredase kantorenmarkt
De Bredase kantorenvoorraad92 bestaat per 1 januari 2009 uit ongeveer 694.000 m² waarvan
ongeveer 60% zich in het huursegment bevindt. Evenals de landelijke tendens heeft in
Breda93 in de periode 1998-2008 een aanzienlijke groei van de kantorenvoorraad plaats
gevonden met 200.000 m².
In de concept kantorenstrategie van de Gemeente Breda is aangegeven dat Breda in 2009
een beschikbaar aanbod heeft van iets meer dan 102.00094 m². Met name op de gemengde
milieus met bedrijven en kantoren is het aanbod groot, namelijk 30% van het totale aanbod.
Op basis van het beschikbare aanbod heeft Breda een leegstandspercentage van circa 15%.
Dit is boven het landelijk gemiddelde van circa 12%. Breda heeft daarmee een kantorenmarkt
die als ruim bestempeld kan worden, aangezien in een gezonde kantorenmarkt veelal wordt
uitgegaan van een ‘frictie’ leegstand van 4% tot 5% 95 . 58.000 m², oftewel 45% van het
aanbod wordt in 2009 al langer dan twee jaar actief aangeboden op de markt. Daarmee lijkt
op de Bredase kantorenmarkt ook in grote mate sprake te zijn van een kwalitatieve mismatch.
Het aanbod sluit in veel gevallen niet meer aan bij de wensen van de gebruikers.
Dynamis96 geeft aan dat ondanks dat de kantorenvoorraad in Breda het afgelopen jaar fors
ruimer is geworden geen sprake is van een reële verruiming, aangezien veelal kwalitatief
minder aantrekkelijke kantoorruimte wordt aangeboden op minder courante locaties.
De opname van kantoorruimte in 2009 is aanzienlijk lager dan in 2008. In 2008 werd nog
bijna 50.000 m² vvo kantoorruimte opgenomen. In 2009 is deze opname gedaald tot ruim
32.000 m². Dit is net onder het langjarig gemiddelde van 35.000 m². Voor 2010 wordt door
Van der Sande makelaars verwacht dat de opname tussen de 30.000 en 35.000 m² zal
liggen, oftewel gelijk aan het niveau van 2009.
De crisis heeft op de kantorenmarkt in Breda ook zijn weerslag. In de Economische Barometer
Breda97 wordt aangegeven dat de huurprijzen voor kantoren en bedrijven in Breda, zeker in
het lage segment, onder druk staan. De problemen in het lage segment zijn overigens niet
alleen te wijten aan de crisis, maar komen ook voort uit het niet aansluiten van de kwaliteit
van deze kantoren op de vraag. Door Van der Sande makelaars wordt aangegeven dat als
gevolg van de crisis de kansen vergroot zijn om goedkopere meters weg te kunnen zetten,
aangezien huurders makkelijker kiezen voor prijs in plaats van kwaliteit.
Dynamis 98 verwacht voor de kantorenmarkt van Breda dat de focus in 2010 met name zal
liggen op transacties van 1.500 m² tot 2.500 m². Het gebrek aan doorstroming zal volgens
Dynamis waarschijnlijk aanhouden als gevolg van het geringe direct opneembare nieuwbouwaanbod
in combinatie met het kwalitatief minder bestaande aanbod.
Uit de inventarisatie die verricht is ten behoeve van de kantorenstrategie 99 , blijkt dat Breda
beschikt over een planvoorraad van kantoren die meer dan twee maal de huidige voorraad
aan kantoren overtreft.
De kwantitatieve behoefte aan nieuwe kantoren is afhankelijk van onder andere de groei van
de werkgelegenheid, de ontwikkeling van de verschillende sectoren, de ontwikkeling van de
vierkante meters kantoorruimte per werknemer en de kwaliteit van de huidige voorraad.
92 Bak, R.L., Kantoren in cijfers 2009, Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, 2010
93 Gemeente Breda, Kantorenstrategie Breda (concept), januari 2010
94 VVO; Dit cijfer is exclusief kantoorpanden die nog niet zijn gebouwd, maar al wel op de aanbodsites zijn vermeld.
95 Zuidema en Van Elp, Kantorenleegstand, Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, juni 2010
96 Dynamis/Sprekende cijfers, Kantorenmarkten 2010, 2010
97 Gemeente Breda, Avans Hogeschool en Rabobank, Economische Barometer Breda, 2010
98 Dynamis/Sprekende cijfers, Kantorenmarkten 2010, 2010
99 Gemeente Breda en Stec groep, Kantorenstrategie Breda (concept), januari 2010
43

In de structuurvisie Breda 100 uit 2007 is uitgegaan van de groei van de werkgelegenheid naar
uiteindelijk 110.000 banen in 2020. De structuurvisie Breda vormt het geldende ruimtelijke
beleid waar ook de kantorenstrategie op gebaseerd is. In het rapport ‘trends en maatschappelijke
ontwikkelingen’ 101 daalt de werkgelegenheid in Breda in eerste instantie van 99.000
banen in 2008 naar een kleine102 93.600 in 2010/2011 waarna het aantal banen vervolgens
groeit naar uiteindelijk 98.000 in 2020. Wel wordt een transformatie van de economie
voorzien van een meer op de industrie georiënteerde economie naar een diensteneconomie
wat kan leiden tot een kleine extra vraag naar kantoorruimte. De verdere verdienstelijking van
de economie komt in het Bredase tot uiting in een groei van de gezondheidszorg- en
welzijnszorg, commerciële dienstverlening en overheid en onderwijs.
Op basis van de meest recente cijfers van Onderzoek en Informatie lijkt de dip in de werkgelegenheid,
zoals deze beschreven is in het rapport ‘trends en maatschappelijke ontwikkelingen’,
mee te vallen. Het aantal banen zal naar verwachting in 2010 uitkomen op bijna 102.000.
Ongeacht hoe de werkgelegenheid zich exact zal gaan ontwikkelen, zal de grootste behoefte
aan nieuwe kantoorruimte in Breda met name vandaan komen van de thans zittende
bedrijven. Ook de Bredase kantorenmarkt zal in hoofdzaak een vervangingsmarkt worden en
slechts in beperkte mate nog hoeven te voorzien in een uitbreidingsvraag. Breda staat voor de
opgave om enerzijds haar werkgelegenheid vast te houden en waar mogelijk verder uit te
bouwen door hoogwaardige goed gelegen locaties aan te bieden die aansluiten bij de
kwalitatieve wensen van de gebruikers, maar anderzijds voorzichtig om te gaan met het
toevoegen van teveel nieuwe kantoorruimte waardoor de kantorenmarkt verder uit balans
raakt. De huidige planvoorraad aan kantoren zal in ieder geval aanzienlijk terug gebracht
moeten worden. Een groot probleem wordt hierbij nog gevormd doordat de huidige
planvoorraad ook niet in alle gevallen op de juiste locaties is geprojecteerd, waardoor met
name de planvoorraad aan hoogwaardige snelweglocaties niet voldoende lijkt om te voorzien
in de behoefte.
De kantoorontwikkelingen waar de Gemeente Breda een hoge prioriteit aan toe kent zijn de
ontwikkelingen bij het Stationskwartier, die voorziet in de toevoeging van ongeveer 120.000 m²
kantooroppervlak en de gebiedsontwikkeling Stadionlocatie waar is voorzien in de realisatie
van ongeveer 20.500 m² kantooroppervlak in de nabijheid van het Rat Verleghstadion. Breda
is aantrekkelijk voor Beneluxkantoren en heeft de ambitie om deze positie verder uit te bouwen.
Om de residuele grondwaarde te kunnen bepalen is het van belang om na te gaan welke
huurprijzen in de Bredase kantorenmarkt gerealiseerd kunnen worden en welke bruto
aanvangsrendementen van toepassing zijn. Door DTZ103 zijn in de ‘factsheets kantoren- en
bedrijfsruimtemarkt medio 2010’ de huurprijzen voor kantoorruimte in Breda weergegeven.
De hierin opgenomen huurprijzen zijn in afbeelding 25 weergegeven. De opgenomen
huurprijzen zijn weergegeven per m² VVO per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke
voorzieningen.
Afbeelding 25: Huurprijzen kantooruimte Breda (in euro per m²/jaar)
Huurprijzen kantooruimte Breda (in euro per m²/jaar)
ultimo 2009 medio 2010
Locatie van tot van tot
Centrum € 90 € 160 € 90 € 160
Claudius Prinsenlaan € 110 € 155 € 120 € 150
Ettense Baan € 100 € 155 € 100 € 155
Westerhagelaan € 105 € 150 € 105 € 150
100 Gemeente Breda, structuurvisie Breda, december 2007
101 Gemeente Breda SSC Onderzoek en Informatie, Trends en maatschappelijke ontwikkelingen, november 2009
102 Uit de laatste cijfers blijkt dat de voorziene daling van de werkgelegenheid mee valt. Op basis van de vertaling van de CPB
juniraming voor Breda wordt voorzien in een daling van de werkgelegenheid naar 97.000 banen in 2011.
103 DTZ, Nederland compleet, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, medio 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
44

Ook de FGH bank heeft op basis van diverse gegevens de bandbreedte van de huurprijzen
voor de Bredase kantorenmarkt benoemd in FGH Vastgoedbericht 2010. Deze bandbreedtes
zijn in afbeelding 26 weergegeven. De weergegeven huurprijzen zijn per m² VVO per jaar
exclusief BTW. De FGH verwacht een stabilisatie of daling van de huren voor de locaties
Claudius Prinsenlaan en Westerhage/Steenakker voor 2010. De FGH bank verwacht een
stabilisatie van de kantoorhuren in het Stationsgebied.
Dynamis104 geeft aan dat opbrengsten voor een nieuwbouwpand in 2010 boven de € 150,per
m² per jaar liggen. In het rapport ‘kantoren105 in cijfers 2009’ is aangegeven dat de
gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte in Breda in 2009 op € 160,- ligt.
Afbeelding 26: Huurprijzen kantooruimte Breda (in euro per m²/jaar)
Huurprijzen kantooruimte 2009 (in euro per m²/jaar) Verwachting 2010
Locatie van tot
Claudius Prinsenlaan e.o. € 120 € 150 →/
Stationsgebied € 110 € 130 →
Westerhage/Steenakker € 125 € 140 →/
In het algemeen liggen de huurprijzen in Breda tussen de € 90,- voor de incourante kantoor-
ruimte en € 165,- is op dit moment de tophuur voor nieuwe kantoorobjecten op de betere
locaties. Dit betreft met name de grotere kantoorontwikkelingen. Voor gebouwde parkeerplaatsen
wordt in de meeste gevallen nog een separate huurprijs in rekening gebracht.
Overigens dient opgemerkt te worden dat de tophuur in 2010 niet behaald is, aangezien
nauwelijks nieuwbouwkantoren zijn gerealiseerd en opgenomen. Daarnaast worden in Breda,
overeenkomstig het landelijke beeld, ook meer incentives verstrekt in de vorm van ondermeer
een huurvrije periode of een bijdrage in de inrichtings- en verhuiskosten. Aangezien onvoldoende
gegevens aanwezig zijn over deze incentives is niet aan te geven wat exact de
consequenties zijn op de werkelijk gerealiseerde huurinkomsten.
Door DTZ106 zijn recent bruto aanvangsrendementen afgegeven voor kantoren in Zuid-Nederland.
De bandbreedte ligt medio 2010 globaal tussen de 6,75% en 8,5% bij verhuur op basis
van marktconforme huurwaarden voor de beste locaties. Dit zijn echter bruto aanvangsrendementen
voor geheel Zuid-Nederland. Breda heeft in Zuid-Nederland een goede positie,
waardoor de onderkant van de hiervoor weergegeven bandbreedte eerder aan de orde zal
zijn. De FGH Bank geeft aan dat de netto aanvangsrendementen voor toplocaties voor
kantoren in 2009 zijn gestegen naar 6,5%.
5.2 Grondprijzen voor kantoren
Evenals voor woningen geldt ook voor de kantoren dat het bepalen van de grondwaarde
maatwerk is, aangezien de te hanteren bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementen
per bouwproject kunnen verschillen. Voor kantoren is dan ook een bandbreedte van
de grondprijzen bepaald. De ondergrens voor kantoren bedraagt € 275,- per m² BVO107 en de
bovengrens € 400,- per m² BVO. De bovengrens is gebaseerd op de verkoop van grond ten
behoeve van realisatie van een zeer courant kantoorgebouw op een goede locatie in Breda.
Opgenomen prijzen zijn allen exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011.
104 Dynamis/Sprekende cijfers, Kantorenmarkten 2010, 2010
105 Bak, R.L., Kantoren in cijfers 2009, Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, 2010
106 DTZ, Nederland compleet, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, medio 2010
107 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kan
de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
45

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
46

Detailhandel
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
6
6.1 Kengetallen Bredase detailhandel
De stad Breda (zonder de dorpen) beschikt over ruim 315.000 m² wvo die zich in bijna 1.200
winkels bevinden108 . De FGH Bank109 geeft aan dat het totale verkoopvloeroppervlak in Breda
op ongeveer 363.000 m² ligt in 2009. De winkelstad Breda heeft een (boven)regionale
verzorgende functie. Evenals de landelijke tendens is ook in Breda de verkoopruimte de
afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. Sinds 2000 is sprake van een uitbreiding van de
voorraad met ongeveer een kwart, namelijk met circa 71.350 m². Met name de uitbreiding
van de Woonboulevard heeft in veel extra meters geresulteerd. Ondanks dat ook in Breda de
leegstand in 2009 is toegenomen110 naar 15.000 m² voor geheel Breda, wordt in de Economische
Barometer geconcludeerd dat de markt nog steeds vrij krap is en zeker op A1-locaties weinig
sprake is van leegstand. Het leegstandspercentage was in 2009 4%.
In de detailhandelsnota 2010-2020 heeft de Gemeente Breda haar ambitie uitgesproken om
als winkelstad verder te groeien om daarmee de inwoners van de Gemeente Breda en van de
omringende regio de beschikking te geven over een in kwantitatief en kwalitatief opzicht zo
compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels. Deze ambitie wil de gemeente
bereiken door een uitgebreid en gevarieerd winkelaanbod te behouden en het aanbod te
versterken door de toevoeging van de realisatie van een aantal nieuwe plannen. De binnenstad
zou met name versterkt moeten worden door de realisatie van het project ‘Achter de
Lange Stallen’ en bij het Rat Verleghstadion is voorzien in de realisatie van 21.000 m² bvo
detailhandel. Verder is voorzien in de versterking van diverse buurt- en wijkcentra.
Ook de Bredase detailhandel zal te maken krijgen met de landelijke trends die zich voordoen
in de detailhandel waaronder de algehele schaalvergroting in detailhandel, en dan met name
van supermarkten, consumentenelektronica en persoonlijke verzorging, en de verdere
opkomst van het internetwinkelen.
Afbeelding 27: Winkelsegmenten en passantenintensiteit 2009
Segment
A1
A2
B1
B2
C
nvt
108 Gemeente Breda en BRO, Detailhandelsnota 2010-2020, juni 2010
109 FGH, vastgoedbericht 2010, 2010
110 Gemeente Breda, Avans Hogeschool en Rabobank, Economische Barometer Breda, 2010
PassantenKlasse
nvt
0 < = PASSANT < 5.000
5.000 < = PASSANT < 10.000
10.000 < = PASSANT < 15.000
15.000 < = PASSANT < 20.000
20.000 < = PASSANT < 25.000
25.000 < = PASSANT < 40.000
40.000 < = PASSANT
Bron: Locatus
47

Om de grondwaarde te kunnen bepalen zijn de huurprijzen van belang die in de Bredase
winkelmarkt gerealiseerd worden en de bruto aanvangsrendementen die behaald kunnen
worden. Door DTZ is in het overzicht ‘bandbreedtes winkelhuren’ ook de binnenstad van
Breda opgenomen. De bandbreedtes die van toepassing zijn, zijn in afbeelding 28 opgenomen.
De opgenomen huurprijzen zijn weergegeven per m² VVO per jaar exclusief BTW,
servicekosten en huurderspecifieke voorzieningen. De huurprijzen die behaald kunnen
worden in de binnenstad zijn sterk afhankelijk van de passantenstromen (zie afbeelding 27).
Afbeelding 28: Huurprijzen detailhandel 2008 (in euro per m²/jaar)
Huurprijzen detailhandel 2008 (in euro per m²/jaar)
Locatie van tot
Winkelcentrum Barones € 300 € 750
Eindstraat € 950 € 1.100
Ginnekenstraat € 350 € 1.000
Karrestraat € 500 € 850
Ridderstraat € 550 € 800
Veemarktstraat € 250 € 500
Door de FGH Bank111 zijn ook de bandbreedtes van de winkelprijzen112 van de Bredase
binnenstad in 2009 weergegeven. Deze huurprijzen zijn opgenomen in onderstaande tabel.
De weergegeven huurprijzen zijn per m² VVO per jaar. De FGH Bank verwacht dat deze
prijzen zich in 2010 op dit niveau zullen handhaven of een lichte daling laten zien.
Door Van der Sande makelaars wordt aangegeven dat de ondergrens die de FGH Bank weer
geeft voor de Eindstraat aan de lage kant is (zie afbeelding 29). Zij geven verder aan niet te
verwachten dat de prijzen op de A1 locaties gaan dalen. De krapte is daar groot en er wordt
nog steeds sleutelgeld betaald om een contract over te nemen. Op de A2 locaties en de
aanlooproutes wordt wel een daling van de huurprijzen verwacht, aangezien bepaalde
straten met structurele leegstand te maken krijgen.
Afbeelding 29: Huurprijzen detailhandel 2009 (in euro per m²/jaar)
Huurprijzen detailhandel 2009 (in euro per m²/jaar) Verwachting 2010
Locatie van tot
Winkelcentrum Barones € 350 € 650 →/
Eindstraat € 525 € 900 →
Ginnekenstraat € 450 € 900 →/
Karrestraat € 525 € 900 →
Ridderstraat € 400 € 700 →/
Zoals ook in de Economische Barometer 113 is weergegeven, liggen de tophuurprijzen voor de
Bredase binnenstad rond de € 1.000,-/€ 1.100,- per m² VVO en worden deze betaald in de
Eindstraat en Ginnekenstraat. De ondergrens ligt rond de € 200,- per m² VVO voor minder
courante winkels gelegen in het dwaalmilieu van de binnenstad.
Voor de buurt- en wijkwinkelcentra gelden andere huurprijzen dan voor de Bredase binnenstad.
Hier zijn echter minder gegevens over beschikbaar. Uit een korte analyse van de
detailhandel die thans te huur staat bij de diverse bedrijfsmakelaars, blijkt dat de vraagprijzen
voor winkelruimte in deze centra zich begeven tussen de volgende bandbreedte: € 75,- tot en
met € 325,- per m² VVO.
111 FGH, vastgoedbericht 2010, 2010
112 Onbekend is waar de verschillen tussen de bandbreedtes van de FGH Bank en DTZ vandaan komen. Waarschijnlijk zit dit
verschil in de wijze waarop deze gegevens gemeten en bepaald worden.
113 Gemeente Breda, Avans Hogeschool en Rabobank, Economische Barometer Breda, 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
48

De huurprijzen voor PDV/GDV-locaties 114 variëren indicatief tussen de € 75,- tot en met
€ 150,- per m² VVO. Volgens de gegevens van de FGH-bank 115 worden op de Bredase
woonboulevard huurprijzen gerealiseerd die liggen binnen de bandbreedte van € 75,- tot en
met € 100,- per m² VVO116 . De verwachting is dat deze huurprijzen stabiliseren.
DTZ117 geeft in de ‘factsheet winkelmarkt’ de bruto aanvangsrendementen weer voor de
diverse typologieën winkelvastgoed (zie afbeelding 30).
Afbeelding 30: Bandbreedte bruto aanvangsrendement
Bandbreedte bruto aanvangsrendement 2009-Q4
Winkelcentra 6,25%-7,50%
Supermarkten 6,50%-7,50%
PDV/GDV 7,50%-8,50%
A1 groot stedelijk 4,90%-6,50%
A1 overig 5,60%-7,00%
In de taxatiewijze van de VNG is aangegeven dat het netto aanvangsrendement voor
winkelruimte per 1 januari 2010 tussen de 4,4% en 6,3% is gelegen. De FGH Bank geeft aan
dat de netto aanvangsrendementen voor winkels in 2009 zijn gestegen naar 5,5%.
6.2 Grondprijzen voor detailhandel
Evenals voor woningen en kantoren geldt ook voor de detailhandel dat het bepalen van de
grondwaarde maatwerk is, aangezien de te hanteren bouwkosten, huurprijzen en bruto
aanvangsrendementen per bouwproject kunnen verschillen. Voor de grondprijzen met
betrekking tot de detailhandel zijn dan ook bandbreedtes bepaald. De ondergrens voor
detailhandel in de Bredase binnenstad bedraagt € 1.600,- per m² BVO en de bovengrens
€ 13.300,- per m² BVO118 . Deze extreme bandbreedte in de grondprijs wordt veroorzaakt
door het grote verschil in huurprijzen in de binnenstad. De bovenkant van voormelde
bandbreedte is van toepassing op de begane grond van een kleine winkel op een A1-locatie.
Bij de verkoop van grond ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een buurt- of
wijkwinkelcentrum ligt de grondprijs tussen de volgende bandbreedte: € 225,- per m² BVO
tot en met € 2.500,- per m² BVO.
Bij de realisatie of uitbreiding ten behoeve van een PDV/GDV-locatie ligt de prijs tussen de
€ 225,- per m² BVO en € 800,- per m² BVO. De bandbreedte voor een supermarkt ligt tussen
de € 600,- en € 1.700,- per m² BVO.
De grondprijs voor een kiosk is in alle gevallen maatwerk.
Opgenomen prijzen zijn allen exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011.
114 PDV: perifere detailhandelsvestiging; GDV: grootschalige detailhandelsvestiging
115 FGH, vastgoedbericht 2009, 2009
116 Door Van der Sande aangegeven dat bij de huurprijzen op de Meubelboulevard rekening moet worden gehouden dat de
huurprijzen gemiddeld zijn voor de begane en eerste verdieping samen. Doorgaans ligt de huurprijs voor de begane grond 20%
boven de gemiddelde prijs en voor de verdieping 20% onder de gemiddelde huurprijs.
117 DTZ, factsheet winkelmarkt, Q4 2009
118 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan
kan de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
49

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
50

Bedrijventerrein
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
7
7.1 Kengetallen Bredase bedrijvenmarkt
Op 1 januari 2008 bedraagt de totale bruto bedrijventerreinenvoorraad in Breda circa
920 hectare119 . Hiervan is ongeveer 781 hectare netto uitgegeven aan bedrijven. Evenals bij
kantoren is als gevolg van de economische crisis sprake van een aanzienlijke stijging van het
aanbod van de bedrijfsruimte die aangeboden wordt en een daling van het aantal transacties
(zie afbeeldingen 31 en 32). Op 1 januari 2009 werd 153.000 m² bedrijfsruimte aangeboden,
terwijl dit aanbod per 1 oktober 2010 222.000 m² bedraagt. Dit is overigens nog exclusief
het nog niet gerealiseerde aanbod.
In 2009 heeft de Gemeente Breda slechts 1,5 hectare bedrijventerrein verkocht. Dit is deels
het gevolg van de huidige economische omstandigheden, maar wordt ook veroorzaakt door
het zeer beperkte beschikbare aanbod aan uitgeefbaar terrein wat de gemeente nog in portefeuille
heeft.
Afbeelding 31: Aanbod bedrijven en kantoren Breda: Let wel: exclusief aanbod wat nog niet gerealiseerd is!
Afbeelding 32: Transacties bedrijven en kantoren Breda
Bron: Property/bewerking van O&I
Bron: Property/bewerking van O&I
De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte in Breda is onder andere afhankelijk van de groei
van de werkgelegenheid, de ontwikkeling van de verschillende sectoren, de kwaliteit van het
huidige aanbod en de herstructurering en transformatie van verouderde terreinen.
119 Gemeente Breda, Structuurvisie bedrijventerreinen Breda, 6 januari 2009
51

De behoefte aan nieuwe netto bedrijventerreinen voor Breda is in het kader van de ‘structuur-
visie bedrijventerreinen’ ingeschat op 200 hectare, waarvan circa 130 hectare gevonden moet
worden door de realisatie van nieuw bedrijventerrein en in de overige behoefte voorzien kan
worden door fors in te zetten op de herstructurering van onder andere de bedrijventerreinen
de Krogten, Hintelaken, Emer, het Greeneryterrein en delen van Hazeldonk. De geprognotiseerde
behoefte komt met name voort uit de voorziene groei van het aantal banen naar
110.000 in 2020 en de transformatie van bestaande bedrijventerrein naar andere functies
zoals bijvoorbeeld wonen.
Zoals eerder weergegeven is, is in het rapport ‘trends en maatschappelijke ontwikkelingen’ 120
voorzien in een andere ontwikkeling van de werkgelegenheid. De werkgelegenheid in Breda
daalt in eerste instantie van 99.000 banen in 2008 naar een kleine121 93.600 in 2010/2011
waarna het aantal banen vervolgens groeit naar uiteindelijk 98.000 in 2020. In het rapport
wordt tevens aangegeven dat de transformatie van een meer op de industrie georiënteerde
economie naar een diensteneconomie naar verwachting de komende jaren zal doorzetten
wat onder andere zal leiden tot een afname van het aantal banen in de sectoren industrie en
bouw.
Op basis van de meest recente cijfers van Onderzoek en Informatie lijkt het dieptepunt in de
werkgelegenheid, zoals deze beschreven is in het rapport ‘trends en maatschappelijke
ontwikkelingen’, mee te vallen. Het aantal banen zal naar verwachting in 2010 uitkomen op
bijna 102.000
Het college heeft op basis van de notitie ‘stedelijke122 programmering 2020’ de planning van
de transformatie van diverse bedrijventerreinen in verband met de overprogrammering op het
gebied van het wonen naar achteren geschoven, waardoor de zittende bedrijven hun bedrijf
voor een langere periode op de huidige locatie kunnen voort zetten.
Gezien het zeer beperkte nog beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen kan de gemeente
nog maar moeizaam voorzien in de vraag naar nieuwe bedrijfsruimte. Evenals de kantorenmarkt
blijft er vanuit de bedrijvenmarkt vraag naar kwalitatief hoogwaardige locaties. Een
groot deel van de Bredase bedrijventerreinen is verouderd en kan niet meer aan deze vraag
voldoen. De Gemeente Breda wil in eerste instantie in deze vraag voorzien door de realisatie
van nieuw bedrijventerrein in Breda Oost.
Zoals eerder aangegeven komt de grondprijs voor bedrijventerreinen in Breda comparatief tot
stand. In dit hoofdstuk zijn wel in het kort de actuele huurprijzen en brutoaanvangsrendementen
voor het bedrijvensegment gemeld, aangezien deze zaken indirect hun effect kunnen
hebben op de grondprijs en de verkoop van grond aan de bedrijven. Overigens blijkt de
grondprijs die de Gemeente Breda tot nu toe heeft gehanteerd nooit een issue voor bedrijven
om niet over te gaan tot aankoop van de grond123 . De grondprijs is voor bedrijven vaak van
ondergeschikt belang om voor een locatie te kiezen. Andere vestigingsfactoren zijn belangrijker,
zoals het aanwezige arbeidspotentieel.
Ondanks de huidige marktomstandigheden is er gezien de beperkte beschikbaarheid aan
uitgeefbaar bedrijventerrein, dan ook geen aanleiding om de grondprijzen neerwaarts bij te
stellen.
Door DTZ zijn in de ‘factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt medio 2010’ de huurprijzen
voor bedrijfsruimte in Breda weergegeven. De hierin opgenomen huurprijzen zijn in afbeelding
33 weergegeven. De opgenomen huurprijzen zijn weergegeven per m² VVO per jaar
exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke voorzieningen.
120 Gemeente Breda SSC Onderzoek en Informatie, Trends en maatschappelijke ontwikkelingen, november 2009
121 Uit de laatste cijfers blijkt dat de voorziene daling van de werkgelegenheid mee valt. Op basis van de vertaling van de CPB
juniraming voor Breda wordt voorzien in een daling van de werkgelegenheid naar 97.000 in 2011
122 Gemeente Breda, Stedelijke programmering 2020, koers gezet, juli 2010
123 Bron: BrIM
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
52

Afbeelding 33: Huurprijzen bedrijfsruimte (in euro per m²/jaar)
Huurprijzen bedrijfsruimte (in euro per m²/jaar)
ultimo 2009 medio 2010
Locatie van tot van tot
Emer-Zuid € 30 € 45 € 30 € 45
Haagse Beemden € 30 € 50 € 30 € 50
Hoogeind € 40 € 60 € 40 € 60
Krogten € 30 € 50 € 30 € 50
Moleneind € 30 € 50 € 30 € 45
Steenakker € 40 € 60 € 40 € 60
IABC/Heilaar € 45 € 55 € 40 € 50
Door de FGH Bank124 zijn ook de bandbreedtes van de huren van de Bredase bedrijfsruimtemarkt
in 2009 weergegeven. Deze huurprijzen zijn opgenomen in afbeelding 34. De
weergegeven huurprijzen zijn per m² VVO per jaar. Uit beide overzichten blijkt dat de tophuur
voor bedrijfsruimte op dit moment rond de € 60,- per m² ligt. Van der Sande makelaars geeft
echter aan dat uit hun marktinformatie blijkt dat deze tophuur tot op heden niet gerealiseerd
is. Daarnaast is niet alleen de locatie bepalend voor de huurprijs die gerealiseerd kan worden,
maar uiteraard ook het te verhuren object. De bedrijfsruimtemarkt is zeer divers in grootte en
soort en bevat zowel zeer kleinschalige bedrijfsruimten tot grote distributiecentra, waardoor
de huurprijzen binnen één locatie sterk uiteen kunnen lopen.
De FGH Bank verwacht dat huurprijzen op de bedrijventerreinen De Krogten en Hazeldonk
zullen stabiliseren of licht zullen dalen. De huurprijzen op bedrijventerrein Haagse Beemden
zullen naar verwachting stabiliseren.
Afbeelding 34: Huurprijzen bedrijfsruimte 2009 (in euro per m²/jaar)
Huurprijzen bedrijfsruimte 2009 (in euro per m²/jaar) Verwachting 2010
Locatie van tot
De Krogten € 35 € 50 →/
Haagse Beemden € 45 € 55 →
Hazeldonk € 40 € 55 →/
Door DTZ 125 zijn recent bruto aanvangsrendementen afgegeven voor bedrijfsruimten in
Zuid-Nederland. De bandbreedte 126 ligt globaal tussen de 7,5% en 9,5% bij verhuur van de
betere locaties op basis van marktconforme huurwaarden.
7.2 Grondprijzen voor bedrijventerreinen
Zoals eerder weergegeven zijn de grondprijzen voor de diverse bedrijventerreinen comparatief
bepaald. Om deze prijzen te kunnen bepalen is gebruik gemaakt van de grondprijzen zoals
opgenomen in de concept kaderbrief grondprijzen Breda 2009-2010. Verder is gebruik
gemaakt van het overzicht van de grondprijzen die diverse Brabantse gemeenten hanteerden
in 2008. Dit overzicht is opgesteld door de gemeente Tilburg in het kader van de door deze
gemeente opgestelde grondprijzenbrief. Tot slot zijn de grondprijzen van diverse andere
gemeenten als referentie gebruikt.
De uiteindelijke grondprijzen zijn afhankelijk van onder andere de typologie van het bedrijventerrein,
de ligging127 en vorm van de kavel en de grootte van de kavel.
124 FGH, vastgoedbericht 2010, 2010
125 DTZ, Nederland compleet, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, medio 2010
126 Let wel: exclusief logistiek vastgoed
127 Bijvoorbeeld langs een hoofdontsluitingsweg of zijweg of gelegen op een zichtlocatie.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
53

In afbeelding 35 zijn de grondprijzen opgenomen voor de diverse bedrijventerreinen die door
de Gemeente Breda via de BrIM verkocht worden. In de tabel zijn de locaties opgenomen die
thans in de verkoop zijn of waarvan verwacht wordt dat deze op relatief korte termijn in de
verkoop kunnen worden gebracht. Opgemerkt dient te worden dat in veel gevallen sprake is
van de verkoop van restpercelen. Dit zijn de laatste percelen die nog beschikbaar zijn op
bedrijventerreinen die enkele jaren terug of in sommige gevallen al tientallen jaren terug zijn
gerealiseerd. De gehanteerde grondprijzen betreffen vaste grondprijzen en zijn per m² te
verkopen perceel128 . De opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011.
129
Afbeelding 35: Vaste grondprijzen bedrijventerrein excl. BTW prijspeil 2011
Locatie typologie grondprijs
Hoogeind 2e fase
+/- 4.980 m² GNK02 N3941 ged. modern gemengd € 185,-
+/- 6.500 m² GNK02 N4055 ged. modern gemengd € 185,-
Hoogeind 3e fase
plot A:
+/- 20.700 m²; diverse percelen
plot B:
modern gemengd in optie
+/- 9.117 m²; diverse percelen
plot Minervum:
modern gemengd in optie
+/- 1.757 m²; GNK02 N4054 ged. modern gemengd € 195,-
Steenakker
plot 75:
+/- 3.131 m²; BDA00 H10763 ged. modern gemengd € 145,-
Werkdonken/Teteringen
diverse woonwerkkavels (A & B): woonwerk
- woongedeelte: +/- 5.775 m² € 350,-
- werkgedeelte: +/-10.164 m² € 155,bedrijventerrein
(deel B): +/- 7.288 m² modern gemengd € 155,-
Hazeldonk
rand ecozone:
+/- 6.544 m² PCH00 R648 ged.
plot bij nieuwe doorsteek:
transport & distributie € 105,-
+/- 5.940 m² PCH00 R733 ged. transport & distributie € 145,-
Voormalig douaneterrein
zichtlocaties transport & distributie € 145,overige
transport & distributie € 130,-
Van de Reijtstraat
zichtlocaties Ettensebaan modern gemengd € 170,achterstrook
modern gemengd € 155,-
Rithmeester Park129 (max. 30% kantoor; extra kantoren m² tegen kantorenprijs) hoogwaardig € 200,-
Heilaar Noord
+/- 15.067 m² PSB00 F3234 ged. werkterrein € 110,-
+/- 13.124 m² diverse percelen werkterrein € 115,-
128 Mocht echter intensief bebouwd worden, waardoor het aantal m² BVO hoger uit komt dan de m² uitgeefbaar terrein, dan
wordt de grondprijs berekend over de m² BVO.
129 Een deel van deze locatie is gereserveerd ten behoeve van de vestiging van het logistiek topinstituut Dinalog en bijbehorende
campus.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
54

Locatie typologie grondprijs
Smederijstraat
+/- 1.300 m² BDA00 F1663 ged. modern gemengd/werkterrein € 105,-
Paardeweide/Emerparklaan
+/- 1.950 m² BDA00 H9794 ged. modern gemengd € 160,-
Achter Emer
+/- 6.980 m² BDA00 H10642 ged. modern gemengd/werkterrein € 125,-
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
55

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
56

Overig commercieel vastgoed
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
8
De categorie ‘overig commercieel vastgoed’ bevat vastgoed wat gebruikt wordt voor
uiteenlopende commerciële activiteiten. Hiertoe behoren in ieder geval de hotels, horeca,
leisure, sport commercieel, kinderdagverblijven en zorg commercieel. Ook de exploitatie van
recreatieterreinen valt hieronder.
Voor deze categorieën is het bepalen van de grondprijs in alle gevallen maatwerk. Zo is de
commerciële vastgoedwaarde van een hotel afhankelijk van de te realiseren kameropbrengst,
de bezettingsgraad en de verhouding logies ten opzichte van de overige inkomsten.
Onder leisure wordt verstaan ‘gebouwen met een functionele bestemming betrekking
hebbend op het voeren van een bedrijf die ten dienste staat van vrijetijdsbesteding130 ’. In die
zin is dit dan ook een breed begrip, waar veel activiteiten onder kunnen vallen die weer een
overlap kunnen vertonen met andere sectoren, zoals de horeca, detailhandel en sport.
Afhankelijk van de exacte bestemming en de activiteiten die plaats vinden kan de grondwaarde
bepaald worden.
Ook de horeca bevat verschillende typologieën. Hierbij valt te denken aan een café, restaurant,
koffiehuis etc.
Onder zorg commercieel vallen ondermeer een apotheek, huisarts en fysiotherapeut.
Recreatieterreinen zijn terreinen die ten behoeve van de ontspanning gebruikt worden. Het
kan hierbij bijvoorbeeld gaan om campings, commerciële speeltuinen etc. Voor de recreatieterreinen
is geen prijs opgenomen, aangezien deze functie zo divers is dat het bepalen van de
prijs in alle gevallen maatwerk is.
Op de categorie ‘overig commercieel vastgoed’ zijn de volgende minimumprijzen per m²
BVO131 van toepassing. Zoals eerder weergegeven is het bepalen van de exacte grondprijs
maatwerk.
Afbeelding 36: Minimum grondprijzen overig commercieel vastgoed per m² BVO
Minimum grondprijzen overig commercieel vastgoed per m² BVO
Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011
Hotel € 225
Leisure € 225
Horeca € 225
Sport commercieel € 180
Kinderdagverblijf € 225
Zorg commercieel € 225
130 Definitie afkomstig van Bouwkostenkompas.nl
131 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kan
de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein.
57

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
58

Maatschappelijke voorzieningen
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
9
Tot de maatschappelijke voorzieningen behoren onder andere de volgende soorten vastgoed;
scholen, sport, zorg en cultureel. Voor deze categorieën zijn onderstaande vaste
grondprijzen bepaald per m² BVO132 . In veel gevallen wordt binnen de Gemeente Breda door
het Grondbedrijf grond geleverd aan andere directies van de gemeente ten behoeve van de
realisatie van sportvoorzieningen, basisonderwijs en andere maatschappelijke voorzieningen.
Dit zijn zogeheten ‘interne leveringen’. Peuterspeelzalen kennen thans nog geen commercieel
karakter, maar dit gaat mogelijk wijzigen. Voor commerciële peuterspeelzalen zal dezelfde
ondergrens aangehouden worden die ook geldt voor kinderdagverblijven (zie hoofdstuk 8).
In Brede scholen vinden diverse typen activiteiten plaats. De totale grondprijs voor een
Brede school zal opgebouwd worden uit de verschillende functies die opgenomen zijn in de
Brede school met de grondprijs die van toepassing is op de betreffende functie.
De grondprijs die van toepassing is op ‘interne leveringen’ is verhoogd, aangezien de tot nu
toe gehanteerde prijzen sinds 2004 niet zijn geïndexeerd en de kostprijs van bouwrijpe
grond in de tussenliggende periode aanzienlijk is gestegen. Een levering onder de kostprijs is
in het kader van de transparantie en rechtmatigheid niet toegestaan.
De directie die de grond ontvangt van het Grondbedrijf is zelf verantwoordelijk voor de
afdracht van de BTW. Een uitzondering hierop vormt de BTW die het Grondbedrijf moet
afdragen in het kader van het productieproces van bouwrijpe grond.
Voor gemeentelijke maatschappelijke projecten waar vanuit de gemeentelijke middelen
reeds budget is toegekend geldt de grondprijsverhoging niet om de financiële uitvoerbaarheid
van deze projecten niet in gevaar te brengen. Voor de gemeentelijke projecten waar
nog wel budget aangevraagd moet worden, dient in de kostenopstelling rekening te worden
gehouden met onderstaande grondprijzen.
De grondprijzen voor de zorgsector zijn gebaseerd op de grondkostenkengetallen van het
Centrum Zorg en Bouw en opgenomen in het ‘Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2010’.
Hierbij is conform het ‘Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2010’ op de Gemeente Breda een
regiotoeslag van 10% van toepassing, aangezien Breda ten opzichte van het landelijk
gemiddelde een duurdere regio is.
Afbeelding 37: Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO
Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO
Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011
Interne levering:
Basisonderwijs € 175
Buurt- en gemeenschapshuizen € 175
Gebouwen voor bedrijfsvoering gemeente € 175
Peuterspeelzaal € 175
Sportpark onbebouwd € 70
Sporthal/gymzaal/kantine € 175
Zwembad € 175
Cultureel; vb. theater, bibliotheek, musea etc.
Zorgsector:
€ 175
Cure (ziekenhuizen) € 205
132 In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan zal
de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein. Bij sportparken wordt de prijs over het uitgeefbaar
terrein bepaald.
59

Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO
Opgenomen prijzen zijn exclusief BTW en gebaseerd op prijspeil 2011
Verzorgingshuis, Woonzorgcentrum € 205
Verpleeghuis, kleinschalig groepswonen € 245
Appartementen voor beschermd wonen en resocialisatie € 245
Gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg overige € 280
Provinciaal gefinancierde jeugdzorg € 245
Gesloten jeugdzorg
Overige:
€ 280
Middelbaar en hoger onderwijs € 225
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
60

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
61

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
62

Overige
10.1 Reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen 133
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
10
Zo nu en dan wordt er bij de gemeente door particulieren een verzoek ingediend om een
stukje openbaar gebied aan te mogen kopen om dit toe te mogen voegen aan de tuin. Door
de gemeente wordt in eerste instantie onderzocht of de verkoop wenselijk is. Als dat
inderdaad het geval is, wordt de grond in huidige staat en toestand verkocht en zijn de
kosten om het perceel daadwerkelijk toe te voegen aan de tuin voor rekening van de koper.
Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om kosten voor het verleggen van kabels en leidingen, het
kappen van groen etc. Aangezien geleverd wordt in huidige staat en toestand is overdrachtsbelasting
van toepassing.
Voor percelen die uitsluitend als tuin gebruikt mogen worden (zonder bebouwingsmogelijkheden)
wordt een vaste grondprijs134 gehanteerd van € 125,- per m². Voor de delen die
toegevoegd worden waar de particulier de mogelijkheid heeft om kleine bebouwingsmogelijkheden135
te realiseren wordt een prijs gehanteerd van € 225,- per m².
Voor de verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen, wordt een minimumprijs
gehanteerd van € 2.000,- vanwege de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan de
verkoop.
10.2 Verkoop van grond ten behoeve de oprichting van nutsvoorzieningen
Grond ten behoeve van de oprichting van een nutsvoorziening wordt verkocht voor € 225,per
m² uitgeefbaar terrein excl. BTW prijspeil 2011. Evenals de grondprijs voor reststroken is
dit een vaste grondprijs.
10.3 Snipperverkopen ten behoeve van particuliere ontwikkelingen
In diverse gevallen wordt door corporaties, ontwikkelaars en beleggers grond verworven met
als doel om te komen tot een (her)ontwikkeling van nieuw vastgoed. Voor deze (her)
ontwikkeling is zo nu en dan ook grond benodigd van de gemeente om de ontwikkeling
mogelijk te maken.
Zoals eerder aangegeven heeft de gemeente met de drie woningcorporaties Wonen Breburg,
Laurentius en Singelveste AlleeWonen eind 2008 prestatieafspraken gemaakt onder de titel
‘de alliantie 2008-2012: meer perspectief voor mensen’. In deze alliantie is in artikel 1.5.8
bepaald hoe de grondwaarde van deze reststroken bepaald moet worden. “De gemeente
rekent bij reststroken openbaar groen kleiner dan of gelijk aan 500 m² de geldende prijzen
voor openbaar groen conform de jaarlijkse gemeentelijke grondprijzenbrief. Hierbij is een
ruilconstructie mogelijk indien er geen sprake is van prijsverschil tussen de geruilde stukken
grond. Het geruilde stuk grond wordt in de gevraagde inrichtingskwaliteit terug geleverd.
Indien de gemeente reststroken openbaar groen groter dan 500 m² verkoopt ten behoeve
van de realisering van projecten, zal de prijs residueel bepaald worden op basis van de
bebouwingsmogelijkheden van de betreffende locatie. Indien op de locatie bereikbare
woningen worden gerealiseerd, wordt voor dit deel van de locaties uitgegaan van een
kavelprijs van € 17.840,- voor een genormeerde kavel van 120 m². Voor het deel waarop
niet-bereikbare woningen worden gerealiseerd, wordt residueel gerekend.”
De grondprijs die de Gemeente Breda hanteert voor de reststroken openbaar groen kleiner
dan of gelijk aan 500 m² bedraagt136 € 225,- per m² (prijspeil 2011) perceel bij verkoop aan
133 In de algemene verkoopvoorwaarden zijn deze terug te vinden onder hoofdstuk 4 ‘groenstroken’.
134 Op beide prijzen is nog overdrachtsbelasting van toepassing.
135 Bijvoorbeeld; uitbreiding woning, schuur
136 Deze prijs is gelijk aan de prijs van de verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen met bebouwingsmogelijkheid.
63

één van de alliantiepartners. Dit is bij verkoop in huidige staat en toestand en op de levering
is overdrachtsbelasting van toepassing. Conform de alliantieafspraken zal de grondprijs bij
verkoop van openbaar groen groter dan 500 m² residueel bepaald worden (uitgezonderd het
deel waar de bereikbare woningen op worden gerealiseerd). Voor deze verkoop aan de
alliantiepartners geldt een minimumprijs van € 225,- per m² (prijspeil 2011) bij verkoop in
huidige staat en toestand.
De grondprijs van snipperverkopen ten behoeve van particuliere ontwikkelingen is maatwerk.
De uiteindelijke prijs is onder andere afhankelijk van de staat waarin de gemeentegrond
geleverd wordt en de bestemming die gerealiseerd wordt. Om deze grondprijs te bepalen
wordt met name gebruik gemaakt van de residuele grondwaardesystematiek en de comparatieve
methodiek.
Let wel: particuliere ontwikkelingen vallen onder de reikwijdte van de op 1 juli 2008 in
werking getreden grondexploitatiewet. Op basis van deze wet heeft de Gemeente Breda de
plicht om kosten te verhalen en de mogelijkheid om locatie-eisen te stellen.
10.4 Erfpacht
Conform de nota grondbeleid Breda uit 2008 vindt de uitgifte van grond in hoofdzaak plaats
door verkoop en in minder mate door verhuur en uitgifte in erfpacht. In het kader van de
Alliantie voor wonen in Breda is ook geconstateerd dat de drie woningbouwcorporaties
uitgifte in erfpacht niet wenselijk vinden. De uitgifte van grond op basis van erfpacht is
maatwerk.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
64

Literatuur
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bijlage I
ABN AMRO, Visie op Bouw en Vastgoed, mei 2010
Bak, R.L. (NVM), Kantoren in cijfers in 2009, ‘Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt’,
2010
BreDATA
CBS, Woningbouwproductie ingestort, 14 juni 2010
CPB, Juniraming CPB; ‘onzekerheid troef’, juni 2010
DG wonen, wijken en integratie, Circulaire huurgerelateerde parameters huurtoeslag per
1 juli 2009, 2009
DTZ Zadelhoff, Bandbreedtes winkelhuren 2008
DTZ Zadelhoff, Factsheet Winkelmarkt Q4 2009, 2009
DTZ Zadelhoff, Factsheet Woningmarkt Q4 2009, 2009
DTZ Zadelhoff, Het aanbod veroudert, ‘de Nederlandse markt voor kantoorruimte’,
maart 2010
DTZ Zadelhoff, Nederland compleet, ‘factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt’,
medio 2010
DTZ Zadelhoff, Vertrouwen golft, ‘de markt voor beleggingen in Nederlands commercieel
onroerend goed’, januari 2010
Dynamis, Sprekende cijfers, ‘Kantorenmarkten’, 2010
Dynamis/Van der Sande makelaars, Sprekende cijfers, ‘Kwartaalbericht Q3 woningmarkt
Breda’, 2010
Economisch instituut voor de bouw, Crisis en herstel in de bouwsector, 2010
FGH, Vastgoedbericht 2009, ‘met het oog op de stenen’, maart 2009
FGH, Vastgoedbericht 2010, ‘focus op een nieuwe realiteit’, maart 2010
Gemeente Breda/directie Economische Zaken en Grondbedrijf, afdeling Vastgoed,
Algemene verkoopvoorwaarden Gemeente Breda 2008, juli 2008
Gemeente Breda/brief college van burgemeester en wethouders, Prijsgrenzen 2010,
6 april 2010
Gemeente Breda/BRIM, Algemene reserverings- en verkoopvoorwaarden N.V. BRIM 2005,
2005
Gemeente Breda/EZG Economische Zaken en BRO, Detailhandelsnota 2010-2020,
‘Actualisatie detailhandelsbeleid’, juni 2010
Gemeente Breda/EZG Economische Zaken en Stec Groep BV, Kantorenstrategie Breda
(concept), januari 2010
Gemeente Breda/EZG Economische Zaken, Structuurvisie bedrijventerreinen, Breda 2020,
6 januari 2009
Gemeente Breda/grondbedrijf Gemeente Breda, Nota grondbeleid Breda 2008, ‘gegronde
ambitie’, februari 2008
Gemeente Breda, Laurentius, Singelveste AlleeWonen, Wonen Breburg,
De alliantie 2008-2012, ‘meer perspectief voor mensen’, december 2008
Gemeente Breda/SSC Onderzoek en Informatie, BreDATA (website), Factsheet wonen, 2010
Gemeente Breda/SSC Onderzoek en Informatie, Avans Hogeschool, Rabobank, Economische
Barometer Breda, 2010
Gemeente Breda/SSC Onderzoek en Informatie, Trends en maatschappelijke ontwikkelingen,
‘1997 tot 2025 met een doorkijk naar 2040’, november 2009
Gemeente Breda/SSC Onderzoek en Informatie, Vastgoedmarktmonitor 2008,
november 2008
Gemeente Breda, Stedelijke programmering 2020, ‘koers gezet’, juli 2010
65

Gemeente Breda, Structuurvisie Breda, ‘stad in evenwicht’, december 2007
Grondprijzen Brabantse gemeente in 2008 (overzicht opgesteld door de gemeente Tilburg)
Indexcijfers van CBS, Bouwkostenkompas, BDB en MBK
ING, Kwartaalbericht Bouw, januari en juli 2010
ING Economisch Bureau, Nieuwbouw woningcorporaties niet getroffen door vraaguitval,
‘nieuwe regelgeving drukt toekomstige productie’, juni 2010
Kadaster, Jaaroverzicht verkochte particuliere woningen 2009, 21 januari 2010
KEI – kenniscentrum stedelijke vernieuwing (nieuws), Regeer- en gedoogakkoord VVD-CDA-
PVV: Waar is de stad?, 7 oktober 2010
Locatus, Leegstandscijfers winkels in Nederland, januari 2010
Ministerie van Financiën (persbericht), Kabinet wil woningmarkt stimuleren,
31 augustus 2010
Neprom, Nieuwbouwbarometer koopwoningen, zomer 2010
NVB, (persbericht), Belangstelling voor huren groeit, januari 2009
NVB (persbericht), De beste kansen liggen bij kleine kantoren,’kantorenontwikkelaars maken
zich op voor zware tijd’, 19 mei 2009
NVB, Huizenkopers in profiel, 2010
NVM (persbericht), Aanbod kantoorruimte neemt verder toe, juli 2010
NVM (persbericht), Aantal woningverkopen blijft achter bij verwachtingen, 8 juli 2010
NVM, Bijlage I, ‘Analyse Woningmarkt’, ‘2e kwartaal 2010’, 8 juli 2010
NVM, cijfers Breda 2008-2010, 2010
NVM Business, Leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen, 2010
NVM, Structurele leegstand van kantoren, ‘een analyse van het probleem en mogelijke
oplossingen’, 2010
Property (artikel), Amvest kampt met waardedaling portefeuille en toenemende leegstand bij
huurwoningen, 8 juni 2010
Rabobank, Conjunctuurbeeld Nederland, 7 juli 2010
Rabobank, Economisch Kwartaalbericht, juni 2010
Rabobank, Cijfers & Trends, Aannemersbedrijven burgerlijke en utiliteitsbouw, maart 2010
Rabobank, Cijfers & Trends, Bouwnijverheid, maart 2010
Rabobank, Cijfers & Trends,’Ondernemersupdate: Sectorprognoses 2010’, maart 2010
Rabobank, Onzekerheid houdt aan, 22 juli 2010
Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt, ‘kwartaal II 2010’, augustus 2010
STEC groep (presentatie), Grondprijzen bedrijventerreinen kunnen hoger
STEC groep (presentatie), Typologie werklandschappen Breda, 2007
Van den Brand e.a., Handreiking grondexploitatiewet, 2008
Vastgoedmarkt (artikel), Omzet in detailhandel daalt in 2009 met ruim 5 miljard euro,
maart 2010
VNG, Taxatiewijzer en kengetallen, ‘huurwaardekapitalisatie’, ‘waardepeildatum 1 januari
2010’, april 2010
VNG, Financiële gevolgen van het regeerakkoord voor de gemeenten, oktober 2010
VROM, Circulaire huurprijsbeleid, 25 januari 2010
VROM (persbericht), Overeenstemming over staatssteunregeling voor corporaties,
8 oktober 2009
VROM, Staatssteundossier woningcorporaties, 18 juni 2010
www.bouwkostenkompas.nl
Zuidema, M. en M. van Elp (EIB), Kantorenleegstand, ‘Probleemanalyse en oplossingsrichtingen’,
juni 2010
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
66

Definities en begrippen
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
Bijlage II
A1-locatie: winkel gelegen in het centrum van de stad. Een A1-locatie kenmerkt zich door
veel passanten en een hoge huurprijs. Winkels die zich met name vestigen op een A1-locatie
zijn de grote ketens zoals V&D, Bijenkorf etc.;
A2-locatie: winkel gelegen in de aangrenzende centrumstraten, oftewel de aanloopstraten
naar het centrum, die profiteren van de klantenrouting in het centrum;
B-locatie: winkel gelegen in de randzones van het centrum, waar minder passanten komen
en vaak sprake is van een mix van functies (ook cultuur, horeca etc.);
basispunt: 1/100 procent;
bruto aanvangsrendement: 1e jaars markthuur (= 1e jaarsmarkthuur bij volledige verhuur;
ook wel theoretische huur) gedeeld door de investering;
BRIM: maatschappij ter bevordering van industrievestiging te Breda; aparte N.V. binnen de
Gemeente Breda die de verkoop van bedrijventerrein verzorgt;
bvo: bruto vloeroppervlakte: de oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende
opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.
Zie tevens NEN 2580.
C-locatie: winkel gelegen op een locatie met weinig passanten. Dit zijn vaak locaties die wel
goed bereikbaar zijn met de auto en openbaar vervoer;
canon: dit is de geldsom die, op al dan niet op terugkerende tijdstippen, door de erfpachter
aan de eigenaar wordt betaald voor het recht van erfpacht op een onroerende zaak;
dwaalmilieu: de route die in de Bredase binnenstad kan worden afgelegd, overwegend
buiten het winkelcircuit, maar wel met raakvlakken daaraan. In het dwaalmilieu bevindt zich
een variatie aan elementen, zoals winkels, horeca en cultuur en vermaak die elk een eigen
specifieke waarde hebben (definitie afkomstig uit de Bredase Detailhandelsmonitor 2006);
egw: eengezinswoning: elke woning die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen
vrijstaande woningen, aaneengebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde
hele huizen, boerderijen met woningen en voorts alle rijenhuizen (definitie CBS);
erfpacht: erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een anders
onroerende zaak te houden en te gebruiken. In de akte van vestiging kan aan de erfpachter
de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende
tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen (afkomstig uit het Burgerlijk wetboek artikel
5: 85);
EMU-saldo: saldo van de inkomsten en uitgaven van de overheid;
EMU-schuld: de nominale schuld van de overheid (rijk, sociale fondsen en overige centrale
en lokale overheid);
funding: de financiering van kredieten door de kredietverstrekkers, zoals bijvoorbeeld door
de banken;
gbo: gebruiksoppervlakte: de oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande
scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep ruimtes omhullen en een
gebruiksfunctie hebben;
GDV: Grootschalige Detailhandels Vestigingen: winkels met een ondergrens van 1.500 m²
bedrijfsoppervlak, zoals in het verleden in het Rijksbeleid toegelaten op daarvoor aangewezen
GDV-locaties (13 stedelijke knooppunten). Met het in de Vijfde Nota gepresenteerde beleid is
de GDV komen te vervallen. Grootschalige detailhandel had oppervlakte als criterium, niet de
branchering (definitie afkomstig uit de Bredase Detailhandelsnota 2002);
67

gemengd plus terrein: bedrijventerrein waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid
inclusief milieuhinderlijke bedrijvigheid is toegestaan;
hoogwaardig terrein: bedrijventerrein wat bestemd is voor hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers,
waarbij een deel van de ruimte benut wordt voor de vestiging van een kantoor of
R&D-ruimte;
incentive: een aanmoedigingspremie om een potentiële huurder over de streep te trekken
door deze bijvoorbeeld een huurvrije periode aan te bieden van een jaar, de inrichting van het
kantoor te vergoeden etc.;
leisure: gebouwen met een functionele bestemming betrekking hebbend op het voeren van
een bedrijf die ten dienste staat van vrijetijdsbesteding (definitie afkomstig van bouwkostenkompas.nl);
modern gemengde terrein: bedrijventerrein bestemd voor alle soorten bedrijven die
voldoen aan de hindercategorie 2-4;
marktprijs/marktwaarde: de prijs waartegen gronden en gebouwen op de datum van
waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de
verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen
dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de
marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de
gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om
over de verkoop te onderhandelen;
mediane transactieprijs: de middelste van de naar (transactie)prijs gerangschikte waarnemingen;
mgw: meergezinswoning: elke woning die samen met andere woonruimte c.q. bedrijfsruimten
een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen,
appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voorzover deze zijn voorzien van
een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur.
netto aanvangsrendement: 1e jaars markthuur (= 1e jaarsmarkthuur bij volledige verhuur;
ook wel theoretische huur) minus de exploitatielasten van het vastgoed. De uitkomst wordt
gedeeld door de investering;
particuliere bouwkavel: kavel die gekocht wordt door een particulier ten behoeve van de
bouw van een eigen woning;
PDV: Perifere Detailhandels Vestigingen: Detailhandel op locaties buiten reguliere winkelcentra,
bijvoorbeeld bedrijventerreinen, langs grote wegen, etc. Toegelaten branches in het
verleden geldende beleid: auto’s, boten, caravans, brand- en milieugevaarlijke stoffen,
tuincentra, bouwmarkten, de gehele woninginrichtingsbranche, keukens en sanitair, Perifere
detailhandel had de branchering als criterium. Met het in de Vijfde Nota gepresenteerde
beleid is de PDV komen te vervallen (definitie afkomstig uit de Bredase Detailhandelsnota
2002);
recreatieterreinen: terreinen die gebruikt worden ten behoeve van de ontspanning;
transport- en distributieterrein: bedrijventerrein die specifiek zijn bestemd voor transporten
distributiebedrijven met inbegrip van groothandelsbedrijven of distributieactiviteiten van
productiebedrijven;
utiliteitsbouw: alle bouwwerken die geen woonbestemming hebben, bijvoorbeeld de bouw
van fabrieken, scholen, ziekenhuizen e.d.;
vvo: verhuurbaar vloeroppervlak: de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de
opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte omhullen, inclusief de
zogenaamde glaslijncorrectie. Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte worden de
volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten en dragende
binnenwanden (NEN 2580);
woonwerkterrein: bedrijventerrein waar een bedrijfsruimte op gerealiseerd wordt, alsmede
een woning;
wvo: winkelvloeroppervlak: oppervlakte van een winkel, waarvan de hoofdactiviteit detailhandelgericht
is. Het gaat hierbij om alle overdekte en voor de consument toegankelijke en
zichtbare ruimten (definitie uit de vastgoedmarktmonitor Breda 2008).
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
68

Meer informatie
Voor meer informatie over de grondprijzen in de Gemeente Breda of de verkoop van grond
ten behoeve van de realisatie van woningbouw, kantoren, detailhandel, overig commercieel
vastgoed of maatschappelijke doeleinden kunt u contact opnemen met het secretariaat van
het Grondbedrijf van de Gemeente Breda. Het secretariaat van het Grondbedrijf is bereikbaar
op de volgende telefoonnummers: (076) 529 36 00 of (076) 529 37 45.
Betreffende de verkoop van vrije sector kavels kunt u contact opnemen met de volgende
vastgoedmedewerkers van het Grondbedrijf:
Locaties Saval, De Neel West (beide Prinsenbeek) en de locatie Asterd (Haagse Beemden):
- mevrouw Embregts: telefoonnummer (076) 529 90 49 of jca.embregts@breda.nl
Locaties Heilaarstraat (Heilaar), Schijfstraat, Laanzichtweg, Moleneind, Hoge Gouw (alle vier
in Teteringen), Oude Molenweg (Prinsenbeek), Mechteldis van Hornestraat en Patrijzenlaar
(beide Nieuw Wolfslaar):
- mevrouw van Rossenberg, telefoonnummer (076) 529 36 08 of bmr.van.rossenberg@breda.nl
Betreffende de mogelijke verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen kunt
u contact opnemen met:
- mevrouw van Rossenberg, telefoonnummer (076) 529 36 08 of bmr.van.rossenberg@breda.nl of
- mevrouw Embregts, telefoonnummer (076) 529 90 49 of jca.embregts@breda.nl
Voor meer informatie over de verkoop van bedrijventerrein of woonwerkkavels kunt u terecht
bij de BrIM. U kunt contact opnemen met:
- de heer Hoogedeure, telefoonnummer (076) 529 37 65 of b.hoogedeure@breda.nl of
- mevrouw den Hooglander, telefoonnummer (076) 529 37 58 of mapa.den.hooglander@breda.nl
De Gemeente Breda aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing
van de gepresenteerde gegevens.
De kaderbrief grondprijzen van de Gemeente Breda is door het college van burgemeester en
wethouders vastgesteld op 14 december 2010.
Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
69

Kaderbrief grondprijzen Breda 2011
70