maart 2011 - Vastgoedvergelijker.nl

maart 2011
Gerdo de Jager
Vastgoedfondsen
verdienmodule
op de schop.
STV
Aandachtspunten
voor beleggers
Leegstand
Winkels
loopt op
MAGAZINE

Voorwoord
Woensdag 26 januari heb ik het STV symposium bezocht waarvan u in de
vorige editie van het Vastgoedvergelijker E-magazine een verslag heeft
kunnen lezen. Aan het einde van het Symposium werd aan alle aanwezigen
het document “Let op uw Saeck” uitgedeeld, dat geschreven is door
STV-directeur John Kuik. In dit document worden tien aandachtspunten
besproken die voor de particuliere belegger essentieel zijn, wanneer hij/zij
een keuze maakt voor een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds.
Vastgoedvergelijker.nl en de STV zullen deze tien aandachtspunten in de
komende maanden behandelen in het Vastgoedvergelijker E-magazine.
Deze editie beginnen we met de aandachtspunten één en twee: Indien er
geen prospectus is dan wel geen getoetst prospectus.
Verder kijken we in deze editie met RijnVast naar de zorgsector in
Duitsland en nemen we een kijkje op het financieringsdebat met alle
kopstukken uit de Nederlandse financieringssector. Daarnaast lezen
we over een onderzoek van de Erasmus Universiteit, dat energiezuinig
kantoren de belegger meer huur opbrengen en gaan we verder in op de
oplopende leegstand in de winkelsector.
Gerdo de Jager sluit af in zijn research katern met het artikel:
Verdienmodule besloten vastgoedfondsen moet op de schop.
Uiteraard ontbreekt het laatste nieuws niet.
Ik wens u veel leesplezier.
Nick Blom
2

3
EZE MAAND
2010
Kort 4
Nieuws
Rijnvast 11
Zorgfondsen
STV 14
aandachtspunten
Leegstand 18
Award 19
Beste vastgoedfonds
Financieringsdebat 20
vastgoedjournaal
Energiezuinig 22
Column 25
Rogier Hentenaar
Beurswaage 26
Gerdo de Jager

ORT NIEUWS
Homburg verkoopt voor $110 mln
aandelen Canadees fonds
Homburg Invest Inc. (HII) en Homburg Canada Real
Estate Investment Trust gaan 9.650.000 eenheden van
deze Canadese REIT verkopen tegen een uitgifteprijs
van CAD $11,40 per aandeel. Koper van deze stukken
wordt het garantiesyndicaat onder gezamenlijke leiding
van TD Securities Inc., CIBC, Desjardins Securities Inc.
en Scotia Capital Inc. De totale opbrengst komt op ruim
CAD $110 mln. Homburg zal de opbrengst aanwenden
voor bedrijfsdoeleinden.
De Canadese REIT zal 7.150.000 nieuwe stukken uitgeven,
waarmee de totale bruto-opbrengst van de REIT op CAD
$81.510.000 zal uitkomen, en HII zal 2.500.000 eigen
stukken verkopen voor een totale bruto-opbrengst voor
HII van CAD $28.500.000.
HII zal de netto-opbrengst van de emissie gebruiken
voor algemene bedrijfsdoeleinden. De opbrengst van
de door de REIT verkochte Eenheden zal niet ten goede
komen aan HII. HII en aan haar gelieerde ondernemingen
hebben momenteel een belang van 40,1% in de REIT
middels het bezit van 14.313.866 Eenheden en 2.745.502
Class B limited partnership-eenheden Homburg
Canada REIT Limited Partnership. Na afronding van
de emissie maar voordat de door de REIT toegewezen
overinschrijvingsoptie is uitgeoefend, zullen HII en aan
haar gelieerde ondernemingen naar verwachting nog
11.813.866 Eenheden en 2.745.502 Class B LP Eenheden
bezitten, hetgeen een belang van circa 29,3% in de REIT
vertegenwoordigt.
Overheid en markt maken snelheid in
aanpak leegstand
Minister Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu
heeft een ‘generiek akkoord’ gegeven op het aan haar
voorgelegde concept ‘Actieprogramma aanpak leegstand
kantoren’. Het kabinet geeft hierin een aantal richtingen
waarin de oplossingen van de grote kantorenleegstand
moeten worden gezocht. Het actieprogramma vloeit
voort uit de vorig jaar gehouden Kantorentop. De
marktpartijen waaronder Neprom, IVBN, Vastgoed
Belang, CoreNet en ING RE Finance zijn op onderdelen
het eens met dit concept dat eind deze maand al aan de
Tweede Kamer zal worden aangeboden.
Uit Kamervragen die begin deze maand zijn gesteld door
de Tweede Kamer-leden Van Dekken en Monasch (beiden
van de PvdA) aan minister Schultz hoe het nu staat met
de uitwerking van de Kantorentop blijkt dat het kabinet
vooral denkt aan fiscale stimulering en het transformeren
van lege kantoren naar andere functies. Volgens de
minister loopt er nu een pilot waarin de problemen en
kansen van transformatie in beeld worden gebracht. De
resultaten van deze pilot zullen in april aan de Tweede
Kamer bekend worden gemaakt. Dit staat overigens los
van het concept actieprogramma dat al eind van deze
maand aan de Kamer zal worden aangeboden.
Branche-organisaties als IVBN, Neprom, Vastgoed
Belang, CoreNet en marktpartij ING Real Estate Finance
zijn gematigd ‘positief’ over het actieprogramma en
steunen zij in hoofdlijnen de daarin opgenomen acties.
Wel vinden zij dat de overheid veel meer een trekkersrol
moet vervullen in plaats van een faciliterende en
ondersteunende rol die zij zichzelf toebedeelt. “Voor
marktpartijen is het essentieel dat er op regionaal
niveau centrale sturing en regie komt ten aanzien van
een naar de toekomst toe duurzaam kantorenbeleid.
Daarin moeten zowel de bestaande voorraad kantoren
en reeds beschikbare kantoorlocaties als de nog
mogelijke nieuwbouw en de daarvoor beschikbare
nieuwbouwlocaties met elkaar in verband worden
gebracht”, aldus deze organisaties in een gezamenlijke
brief aan de minister.
Overigens dient het concept actieprogramma nog
aan de verschillende betrokkenen van de Kantorentop
(marktpartijen en overheden) ter definitieve goedkeuring
worden voorgelegd.
‘Streng toezicht AFM en DNB helpt niet’
Het steeds strengere toezicht door AFM en DNB op
de financiële sector waaronder op de niet-genoteerde
vastgoedsector gaat niet helpen. Daarom kan de AFM en
de toezichthoudende rol van DNB beter geheel worden
4

5
afgeschaft. Dat scheelt honderden miljoenen euro’s
die daarmee bespaard kunnen worden. Daarvoor pleit
een promovendus van Nyenrode Business Universiteit.
Promovendus Petrosjan Damen stelt in zijn onderzoek
dat ‘al die gedetailleerde regels leiden tot dure,
trage instellingen die niet meer in staat zijn zich te
concentreren op waar het echt om gaat: meerwaarde
creëren voor hun klanten.’ Hij vindt dat de enorme berg
toezicht de sector belemmert om zelf na te denken. ‘De
kans bestaat dat bestuurders gaan denken dat iets mag
zolang het niet door de toezichthouder verboden is.’
Damen zegt dat aan de huidige vorm van toezicht een
prijskaartje hangt van €200 mln per jaar bij de AFM
en DNB waar 1200 mensen zich bezighouden met het
toezicht. De toezichthouders zouden zich volgens
de onderzoeker moeten beperken tot het sturen
op ‘output’, de eindproducten van de instellingen.
‘Stuur op sociale controle. Faciliteer samenwerking.
Het is niet alleen goedkoper, het zal ook effectiever
blijken’, zo vat Damen zijn boodschap samen.
QX plaatst vastgoedfonds
MAART 2011
QX projectontwikkeling heeft 2.500 m2 bedrijfsruimte
met kantoorruimte gerealiseerd aan de Van de
Reijtstraat in Breda. Het object is gelegen langs de
Ettensebaan, de invalsweg van Breda aan de A-16.
Naast de verhuur aan Car Systems Breda b.v. is het
tweede deel verhuurd aan Isoplus Benelux b.v. Het pand
is thans geheel verhuurd. Het object is ondergebracht
in QX Vastgoedfonds IV CV die het vastgoed langdurig
in eigendom zal houden. QX werd geadviseerd
door DTZ Zadelhof en Van der Sande Van Opstal
bedrijfsmakelaars.
Beleggers kunnen investeren in
grondfonds Annexum
Beleggers die willen investeren in grond kunnen nu
ook terecht biij fondsenaanbieder Annexum. Die
heeft hiervoor Beleggingsmaatschappij Grondfonds
geïntroduceerd. Het fonds belegt in erfpacht uitgegeven
grondposities onder verkochte nieuwbouwkoopwoningen
en appartementen. Annexum hoopt hiermee €2,06 mln
bij beleggers op te halen.
“Grond is tastbaar, solide en schaars in Nederland.
Daarnaast biedt de erfpachtstructuur beleggers
zekerheid. Deze combinatie maakt dat wij grond onder
verkochte woningen als een sterke investering zien”,
aldus Sander Kroodsma, fondsmanager van Annexum.
Beleggingsmaatschappij Grondfonds is een initiatief
van Annexum in samenwerking met Wieringerwaard
Invest. Het fonds belegt indirect in grond onder 33
koopwoningen en appartementen in de regio Arnhem/
Nijmegen. Dat gebied kent een goede infrastructuur, veel
bedrijvigheid en intensieve recreatiemogelijkheden. “De
grond is in erfpacht uitgegeven aan de woningeigenaar.
Woningbezitters betalen in eerste instantie de prijs
voor de woning en niet voor de grond, waardoor de
aanschafprijs lager ligt”, vertelt Sander Kroodsma.
Beleggingsmaatschappij Grondfonds geeft 206

ORT NIEUWS
aandeelcertificaten van 10.000 euro uit aan beleggers.
Certificaathouders ontvangen naar verwachting
een vast dividend van 5,75% en een winstdeling van
50%. Het verwachte gemiddelde totaalrendement op
jaarbasis bedraagt 8,4%.
CBS ziet prijsdalingen woningen
oplopen
Verkochte bestaande koopwoningen waren in januari
gemiddeld 1,1 procent goedkoper dan in januari 2010.
Deze prijsdaling is iets groter dan in december, toen de
verkoopprijzen 0,8 procent lager waren dan een jaar
eerder. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex
bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
Alle woningtypen waren in januari goedkoper dan een
jaar eerder. Tussenwoningen daalden met 1,8 procent
het meest in prijs, hoekwoningen met 0,2 procent
het minst. In alle provincies daalden de prijzen, met
uitzondering van Noord-Holland en Gelderland. In
Friesland was de prijsdaling met 4,2 procent het grootst.
In Noord-Holland stegen de prijzen met 1,3 procent, in
Gelderland waren de woningen even duur als een jaar
eerder.
Ook ten opzichte van december 2010 daalden de
verkoopprijzen van bestaande koopwoningen. Met 0,2
procent was de daling even groot als die in december
ten opzichte van november.
In januari wisselden ruim 8 duizend bestaande woningen
van eigenaar. Dat is bijna 9 procent meer dan in januari
2010. Van alle woningtypen was het aantal verkopen
groter dan een jaar eerder. Het aantal verkopen van
twee-onder-een-kapwoningen steeg met 21 procent het
meest, van appartementen met 4 procent het minst.
Bij de berekeningen van het Prijsindexcijfer Bestaande
Koopwoningen wordt gebruik gemaakt van de waarde
van de huizen zoals deze in het kader van de Wet
Waardering Onroerende Zaken (WOZ) bepaald is.
Met ingang van verslagmaand januari 2011 zijn de
berekeningen gebaseerd op WOZ-data met peildatum 1
januari 2009.
Tien nieuwe winkels in
supermarktfonds Annexum
Het Super Winkel Fonds - beheerd door fondsenaanbieder
Annexum - stelt weer aandeelcertificaten beschikbaar
aan beleggers. Het fonds breidt de winkelportefeuille uit
door de aankoop van 10 winkels aan het Carboonplein
in Kerkrade. De uitbreiding heeft betrekking op in 2010
ontwikkeld vastgoed en betreft onder andere filialen van
Albert Heijn, Gall&Gall, Blokker, Primera en Rabobank.
De totale aankoopsom bedroeg €5,8 mln kosten koper.
“Vorig jaar gaven we al aan open te staan voor
kansen om aantrekkelijk vastgoed aan te kopen; het
Carboonplein was zo’n kans”, aldus Rob van Gool,
directeur winkelvastgoed bij Annexum.
Inclusief de nieuw verworven winkels beschikt het
Super Winkel Fonds over 25 supermarkten in Nederland,
waaronder 14 Albert Heijn-supermarkten met een
gemiddelde oppervlakte van 1.700 m². Daarnaast
bestaat het fonds uit winkelcentra in Den Haag, Utrecht
en Zwolle. Huurders zijn bekende partijen als Lidl,
Plus, Aldi, Bruna, Blokker, MediaMarkt en Kruidvat. De
totale omvang van de vastgoedportefeuille bedraagt
na uitbreiding circa 146 miljoen euro. Het Super
Winkel Fonds verstrekt 63.000 aandeelcertificaten. De
minimale afname is 300 certificaten van 14.250 euro,
exclusief emissiekosten. Het verwachte totaalrendement
is gemiddeld 9,2% per jaar.
“De supermarktbranche is voortdurend op zoek
naar goede locaties. Het vinden van een geschikte
winkelruimte voor supermarkten in Nederland blijkt een
uitdaging te zijn. De grote vraag heeft als positief gevolg
dat het risico op leegstand zeer beperkt is. Daarnaast
verkopen supermarkten producten die mensen vrijwel
dagelijks nodig hebben en zijn maar weinig mensen
bereid om ver te rijden voor deze boodschappen.
Hierdoor zien wij supermarkten als een interessante en
relatief veilige belegging”, vertelt Rob van Gool.
6

7
Holland Immo Group gaat parkeergaragefondsen
aanbieden
Participatiefondsaanbieder Holland Immo Group (HIG)
is per begin februari een samenwerking aangegaan
met mr. Matthieu Dekkers MRE MRICS van Dekfordt B.V.
voor het in de markt zetten van parkeergaragefondsen.
In eerste instantie zullen parkeergaragefondsen voor
de particuliere markt worden aangeboden, waarbij
belegd wordt in parkeergarages gelegen in Nederland
en Duitsland, de 2 thuislanden waar HIG al momenteel
winkelbeleggingen in heeft.
Matthieu Dekkers was hiervoor als senior acquisiteur
verantwoordelijk voor onder meer het European
Real Estate Parking Fund van Bouwfonds REIM, een
parkeergaragefonds voor institutionele beleggers. De
kennis en ervaring van Matthieu Dekkers op het gebied
van parkeergarages en de expertise van Holland Immo
Group op het gebied van besloten vastgoedfondsen die
beleggen in Nederland en Duitsland vullen elkaar optimaal
aan bij het opzetten van parkeergaragefondsen in deze
twee landen. Het stabiele karakter van parkeergarages
MAART 2011
in binnenstedelijke centra, bij winkelcentra maar ook
op ziekenhuislocaties, biedt een mooie aanvulling op
de productrange van Holland Immo Group binnen het
winkelsegment in Nederland en Duitsland.
Op termijn en afhankelijk van de marktontwikkelingen,
zal ook voor de institutionele beleggers een Pan-
Europees vastgoedfonds worden opgezet. Naar
verwachting zal het eerste parkeergaragefonds in de 2e
helft van dit jaar worden geïntroduceerd.
‘Helft kantorenvoorraad moet aangepast
voor Nieuwe Werken’
Onderzoek wijst uit dat 60 procent van de
kantoorgebruikers binnen vijf jaar hun kantoorgebouw wil
aanpassen aan Het Nieuwe Werken en de bezettingsgraad
van werkplekken wil verhogen. Gecombineerd met
de al eerder geconstateerde stijgende behoefte aan
duurzame huisvesting heeft dit een revolutie op de
kantorenmarkt tot gevolg, omdat slechts een deel van
de bestaande kantorenvoorraad hiervoor geschikt is.
Het herontwikkelingspotentieel op de Nederlandse
kantorenmarkt wordt daarmee bepaald door de
kantoorgebruikers, concludeert Jones Lang LaSalle in
een nieuw onderzoek.
De behoefte aan het aanpassen van kantoren
aan moderne, duurzame huisvesting is logisch:
1. Het Nieuwe Werken stelt andere eisen aan de
kantoorhuisvesting, zoals multimodale bereikbaarheid,
flexwerkplekken, ontmoetings- en loungeplekken en
coffee corners. Ook de aanwezigheid van faciliteiten,
zoals kinderdagverblijven, sportscholen, horeca
en ‘easy shopping’ wordt steeds noodzakelijker;
2. Verhoging van de bezettingsgraad leidt tot
kostenbesparing. De bezettingsgraad ligt bij
een groot deel van de gebruikers momenteel
slechts tussen 50 en 70 procent (bij 10 procent
van de gebruikers zelfs lager dan 50 procent);
3. De strijd om talent op de arbeidsmarkt zal in sterke mate
worden gedreven door demografische veranderingen,
zoals vergrijzing en druk op meer arbeidsparticipatie

van de totale beroepsbevolking. Een cruciale factor in
het winnen van de strijd is het creëren van ‘winning
workplaces’: flexibele, meer inspirerende omgevingen
en ontmoetingsplekken, met toegang tot alle faciliteiten
die gericht zijn op een optimale work/life-balance;
4. Er is een absoluut overaanbod op de Nederlandse
kantorenmarkt, terwijl de kantoorgebruikers zich steeds
meer concentreren op schaarse plekken; centrale,
multifunctionele locaties in binnensteden en multimodale
vervoersknooppunten waar parkeergelegenheid toch al
onder druk staat.
Uit het onderzoek onder kantoorgebruikers van Jones
Lang LaSalle blijkt ook dat meer dan de helft van de
kantoorgebruikers flexibelere huurovereenkomsten wil,
met een kortere looptijd dan vijf jaar. In veel gevallen is
dit nu nog niet mogelijk.
NVM Business ziet opleving vraag naar
kantoorruimte
De vraag naar kantoorruimte in Nederland zal dit jaar op
een hoger niveau uitkomen dan in 2010 het geval was.
Daarmee komt een einde aan de dalende trend die al
vanaf 2006 zichtbaar is. Dat is althans de verwachting
van NVM Business op basis van zelf verzamelde gegevens
over de Nederlandse kantorenmarkt. Een belangrijke
aanwijzing voor het verwachte herstel is volgens de
makelaarsvereniging het reeds in gang gezette herstel
van de Nederlandse economie, als ook het toenemend
vertrouwen van beleggers in de kantorenmarkt.
Een groot aandachtspunt blijft echter de leegstand, die
in 2010 tot een recordhoogte is gestegen. Volgens NVM
Business ontkomt men dan ook niet aan de noodzaak
kantoren die langdurig leegstaan, te slopen of een
andere bestemming te geven.
Vraag van kantoorgebruikers op bevredigend niveau
Ofschoon de opname van kantoren in 2010 een lichte
daling te zien gaf, kon op grond van het verhuurde
metrage toch van een bevredigende vraag worden
gesproken. Niet alleen was de daling in de opname minder
dan waarop in de markt was gerekend, ook in historisch
perspectief gezien lag het transactievolume op een
redelijk niveau. In totaal werd op de zogenoemde vrije
markt ongeveer 1,16 miljoen m2 kantoorruimte verhuurd.
Dat de opname zich enigszins wist te distantiëren van
8

9
het negatieve sentiment op de kantorenmarkt, was
vooral te danken aan de gang van zaken in de tweede
helft van het jaar, waarin volgens gegevens van NVM
Business ongeveer 670.000 m2 kantoorruimte zijn weg
naar gebruikers vond.
Daarmee werd de scherpe daling die in de eerste zes
maanden van het jaar plaatsvond, grotendeels weer
goedgemaakt. Behalve dat de cijfers meevielen, was het
ook opvallend dat er in vergelijking met 2009 meer vraag
naar nieuwbouw was. Beschouwd vanuit de verschillende
regio’s waren er vorig jaar duidelijk tegengestelde
tendenties waarneembaar. Ging in de regio’s Zuid en
West Zuid de opname van kantoren omhoog, in het
Midden en in het Oosten was daarentegen sprake van
een daling van de vraag. In de regio’s Noord en West
Noord bleef de vraag nagenoeg onveranderd.
Einde aan dalende trend
Het is volgens NVM Business zeer wel denkbaar dat in 2011
een einde komt aan de dalende trend in de vraag naar
kantoren. Een aanwijzing voor deze veronderstelling,
waarvoor overigens op dit moment nog geen overtuigend
bewijs kan worden gevonden, vormt het reeds in gang
gezette herstel van de Nederlandse economie. Daarnaast
is veelzeggend dat ook de professionele beleggers blijk
geven van meer vertrouwen in de kantorenmarkt. Zo
kochten Nederlandse en buitenlandse beleggers het
afgelopen jaar voor om en nabij de € 1,67 miljard aan
kantoren tegen € 1,35 miljard in 2009.
Fusie NSI en VastNed O/I afgeblazen
Nieuwe Steen Investments (NSI) maakte vanochtend
bekend dat na twee maanden van serieuze pogingen
en intensieve onderhandelingen met VastNed Offices/
Industrial (VastNed O/I) gedurende het weekend, de Raad
van Commissarissen en Raad van Bestuur van VastNed
O/I het verbeterde bod van NSI niet hebben geaccepteerd.
NSI’s voorstel dat bestond uit 0,88 NSI aandelen voor elk
VastNed O/I aandeel plus een contant bedrag gelijk aan
circa twee keer de jaarlijkse aan VastNed O/I gealloceerde
overheadkosten, inclusief een eenmalige vergoeding aan
VastNed O/I’s management, werd door VastNed O/I als
onvoldoende beschouwd. Daarmee is de beoogde fusie van de
baan.
MAART 2011
Reactie directie VastNed O/I: “VastNed Offices/Industrial (VNOI)
heeft van Nieuwe Steen Investments (NSI) vernomen dat zij de
onderhandelingen niet wil voortzetten. De onderhandelingen
over een mogelijke juridische fusie tussen VNOI en NSI zijn vorige
week gestart, echter NSI heeft zondagavond gemeld niet meer
verder te willen praten. De waardering van NSI voor VNOI en
andersom is een van de belangrijkste punten in de gesprekken,
wat zeker ook geldt voor de waardering van de aan Euronext
Brussel genoteerde VNOI-dochter Intervest Offices. De door
NSI in de onderhandelingen voorgestelde ruilverhouding houdt
onvoldoende rekening met de beurswaarde van het belang van
VNOI in Intervest Offices en zou resulteren in een aanzienlijke
discount ten opzichte van de intrinsieke waarde van VNOI’s
Nederlandse en Duitse portefeuille.
De rationale voor zo’n forse korting is door NSI niet
onderbouwd, laat staan dat dit obstakel door het juiste
voorstel is weggenomen. De door NSI geboden ruilverhouding,
waarbij aanzienlijke verwatering zou optreden, reflecteert
volstrekt onvoldoende de onderliggende waarden van VNOI
en is derhalve voor VNOI niet acceptabel, juist ook in het
belang van haar aandeelhouders. VNOI voelt zich door het
due diligence onderzoek, waaronder een externe taxatie van
de vastgoedportefeuille van NSI, gesterkt in het vasthouden
aan een belangrijke verbetering van de door NSI geïndiceerde
ruilverhouding.
NSI is tijdens de onderhandelingen tot nu toe niet bereid
gebleken om een reëel en voor VNOI aanvaardbaar voorstel
te doen. VNOI constateert dat er bij NSI kennelijk geen enkele
ruimte aanwezig is om in redelijkheid tot een voor beide partijen
aanvaardbaar resultaat te komen. Terwijl VNOI van haar kant
wel bereidheid heeft getoond tot aanzienlijke concessies, op
het gebied van de afkoop van het management contract,
discussiebereidheid over de ruilverhouding in combinatie met
suggesties om eventuele meerwaarden voor een bepaalde
periode ten goede aan aandeelhouders VNOI te laten komen.
“VNOI heeft zich steeds weer constructief opgesteld en een
open dialoog met NSI gevoerd. Nog steeds is VNOI beschikbaar
voor gesprekken met NSI, vooropgesteld dat deze wel zinvol
zijn en tot een voor beide partijen aanvaardbaar resultaat
kunnen leiden. Het nu stopzetten van de onderhandelingen
door NSI doet het proces overigens bepaald geen goed.
VNOI is overigens verbaasd over deze handelwijze van
NSI, aangezien het NSI zelf was die het hele proces
op gang heeft gebracht. Dat NSI op dit moment in
de onderhandelingen al weg loopt, is op zijn minst
verbazingwekkend te noemen”, aldus VastNed.

IJNVAST
Rijnvast Zorgfondsen
Vergrijzing biedt kansen
voor de vastgoedbelegger
Toenemende zorgbehoefte in Duitsland
De bevolking in West Europa vergrijst snel en deze trend
wordt verstrekt door de effecten van de naoorlogse
babyboom. In Nederland alsook in Duitsland is er sprake
van een sterk groeiend aantal ouderen, waarvan een
substantieel deel zorgbehoevend is of zal worden. Dit
houdt in dat in de komende 10 jaar in toenemende mate
een beroep zal worden gedaan op verschillende vormen
van zorg waaronder ook de zogeheten woonzorg
omgeving.
Deze woonzorg omgeving in Duitsland kent verschillende
vormen, variërend van “betreutes wohnen” ofwel
begeleid wonen tot volledige verpleging in zogeheten
“Alten- und Pflegeheime” (verzorgingstehuizen). Hierbij
wordt de exploitatie verzorgd door een zogeheten
“Betreiber” (exploitant) die vaak losstaat van de
eigenaar van het vastgoed en het pand huurt middels
een langjarig huurcontract.
Deze vormen van zorg worden van oudsher aangeboden
door ideëel opererende instanties zoals de kerk, de
diaconie, en andere sociale verbanden (vakbond,
overheid). Sedert een tiental jaren is er echter
sprake van een groeiend aantal private, commerciële
aanbieders, Deze zijn soms geïnitieerd vanuit de
ziektekostenverzekeringen, maar ook vaak puur
commercieel opererend met een winstoogmerk. Een
grotere “Betreiber” heeft al gauw enige tientallen
“Heime” in exploitatie en sommige Betreiber zijn zelfs
beursgenoteerd.
Socio-demografische factoren
Van de 83 miljoen inwoners zijn er nu ca. 15 miljoen in
MAART 2011
de leeftijd vanaf 65 jaar. Dat zal in het jaar 2030 zijn opgelopen
tot ca. 21 miljoen. Hierbij groeit de leeftijdsverwachting
naar gemiddeld 78 jaar voor mannen en 84 jaar voor
vrouwen: men wordt ouder. Van de 70 tot 75-jarigen
heeft ca. 5% behoefte aan verpleging. Dit percentage
stijgt sterk boven de leeftijd vanaf 80 jaar en bereikt een
niveau van circa 60% bij 90-jarigen. Het aantal ouderen
dat in een verpleeginrichting komt stijgt met ca. 3% per
jaar en ligt nu rond ca. 776.000 personen, met een groei
naar tenminste 1.000.000 personen in 2020.
Deze vergrijzingtrend, gekoppeld aan een verhoogde
behoefte aan verzorging wordt nog eens versterkt door
demografische ontwikkelingen als kleinere gezinnen,
scheidingen en meerverdieners: men heeft steeds
minder mogelijkheden tot zorg voor de eigen ouders
binnen de familiekring.
Verzorgingstehuizen: Alten und
Pflegeheime
Het aantal tehuizen ( Alten und Pflegeheime) bedraagt
volgens het Statistisches Bundesamt in 2007 ca. 11.029
bij ca. 799.060 bedden. Het gemiddelde aantal bedden
per Pflegeheim bedraagt echter in 52% van de gevallen
slechts 60 of minder. Daarnaast is het gemiddelde
Altenheim ca. 30 jaar oud. Deze kleinere (en oudere)
Pflegeheime zijn bedrijfseconomisch vaak moeilijk
rendabel te krijgen en voldoen veelal niet meer aan
de huidige regelgeving en wensen van bewoners. Ter
illustratie: de ideale grootte die nu gehanteerd wordt
door marktpartijen (ontwikkelaars, Betreiber, banken,
eigenaren van het vastgoed en de overheid) ligt nu bij
ca. 120 bedden.
10

11
www.rijnvast.nl
Er is dus een tweeledig probleem: er zijn te weinig
Pflegenheime om de toenemende vraag op te vangen en
daarnaast is een groot deel van het Pflegeheimebestand
zwaar verouderd en aan vervanging toe. Per jaar zullen er
dus tot ver na 2020 ca. 10.000 plaatsen bij moeten komen!
Tevens zullen de nieuwe faciliteiten steeds meer
gediversifieerde mengvormen in zich verenigen, waar
nu nog geen aanbod voor is zoals combinatie van
“betreutes Wohnen” met een volle verpleegfunctie en
gespecialiseerde verzorging zoals dementie.
Trends in zorgaanbod
Een verdergaande professionalisering is noodzakelijk
om het hoofd te bieden aan de gestegen zorgkosten bij
gelijkblijvende uitkeringen/bijdragen en het gevraagde
verzorgingsniveau. Schaalvergroting van zorgverlenende
operators of “Betreiber” draagt hier aan bij.
Het minimum aantal plaatsen per huis om economisch
te kunnen werken wordt geraamd op tenminste 80 tot
120 bedden/units. Grotere huizen zijn niet wenselijk
vanwege de menselijke maat, kleinere niet omdat
deze moeilijk rendabel te maken zijn i.v.m. de grote
overhead die een verzorgingstehuis vergt. Om een en
ander in de toekomst beheersbaar te houden wordt
een trend zichtbaar dat steeds meer professionele
“Betreiber” of zorgmanagement organisaties zich
manifesteren, waarbij tevens een grotere invloed van
de zorgverzekeraars merkbaar wordt. In sommige
gevallen is een zorgmanager een dochteronderneming
van een zorgverzekeraar. De omvang van de grootte van
zorgmanagement bedrijven zal in de toekomst stijgen,
met al dan niet sterke financiële partners aan boord .
Partijen zullen afvallen of opgaan in grotere verbanden.
Elk van deze grotere bedrijven zal streven naar landelijke
dekking en uitrol van hun activiteiten.
Wetgeving en financieringsstructuur
Zoals ook in Nederland, is de zorgsector in Duitsland
ingebed in allerlei sociale wetgeving Basis voor
vaststelling van de mate van verpleegnoodzaak wordt
geregeld in par. 14 SGB XI. In Duitsland kent men een
zogenaamd “Drei Pflegestufe Aufbau”, een in zwaarte
van verpleging oplopende schaal:

Stufe 1: ca. 90 minuten verpleeghulp noodzakelijk
Stufe II: ca. 3 uren hulp noodzakelijk
Stufe III: ca. 5 uren hulp noodzakelijk
De wet (Pflegeversicherungsgesetz 1995) kent
onderscheid tussen ambulante zorg met bijbehorende
bijdragen, en stationaire zorg (in tehuizen) De bijdrage
voor stationaire zorg varieert van Stufe I tot Stufe
III van € 1.023.-/maand naar € 1.510,-/maand. Dit geld
gaat rechtstreeks naar de instelling die de verpleging
uitvoert.
Interessante belegging
Voor een vastgoedbelegger is een interessante vorm
van product aan het ontstaan in de vorm van het
onroerend goed (de tehuizen en inrichtingen) voorzien
van langjarige huur-overeenkomsten ( tenminste 20
jaar) met deze “Betreiber”of zorgaanbieders. Met name
in Duitsland, met een bevolking van 83 miljoen mensen,
is een grote behoefte aan het ontstaan naar nieuwe
en goed geoutilleerde faciliteiten. De belangstelling
van professionele beleggers voor onroerend goed
investeringen in deze sector neemt dan ook hand over
hand toe. Immers: met een goede zorgorganisatie als
operator, langjarige huurcontracten en een groeiende
marktvraag zijn de ingrediënten voor een beloftevolle
en stabiele belegging aanwezig.
RijnVast
MAART 2011
RijnVast beoogt met haar Zorgfonds in te spelen op
deze trends, om zo haar beleggers een interessante,
stabiele belegging aan te kunnen bieden met een goed
rendement, met als primair onderliggend vastgoed
Pflegeheime/verzorgingstehuizen en aan de zorg
gerelateerde objecten zoals verzamelgebouwen voor
artsen, diverse vormen van begeleid wonen en klinieken
. De afgelopen 2 jaren heeft zij hiertoe een groot netwerk
opgebouwd bij veel partijen in Duitsland die betrokken
zijn bij de ontwikkeling van nieuw zorgvastgoed,
zoals banken, ontwikkelaars, exploitanten (Betreiber)
en vastgoedeigenaren. RijnVast komt in het tweede
kwartaal van dit jaar met een eerste Pflegeheim, in de
buurt van Kassel, dat voor 20 jaar verhuurd is een aan
gerenommeerde exploitant. RijnVast zal hiertoe een
obligatielening uitgeven van ongeveer € 4 miljoen, met
een couponrente van 7%.
RijnVast streeft ernaar haar portefeuille met
zorgvastgoed de komende jaren sterk uit te breiden.
12

13
U wilt toch ook
bekeken worden
door de juiste
doelgroep uit
onze branche?
Neem dan direct contact op
met onze redactie voor de
diverse adverteer
mogelijkheden....
info@vastgoedvergelijker.nl

TV
STV: Aandachtpunten voor beleggen in
niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.
Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, beheerd door
Nederlandse aanbieders, hebben voor circa € 14 miljard
geinvesteerd in vastgoed. Van dit bedrag is voor bijna € 5
miljard ingelegd door Nederlandse particuliere beleggers.
In de afgelopen jaren zijn deze vastgoedfondsen niet
altijd even gelukkig in het nieuws geweest.
Soms kwam dat door fraudeschandalen. Soms kwam
dat door economische tegenwind die beleggers voor
verrassingen stelde. Verrassingen omdat zij zich niet
goed hadden gerealiseerd dat bepaalde problemen zich
zouden kunnen voordoen. Sommige aanbieders van
vastgoedfondsen menen dat Nederlandse particuliere
beleggers vaak naïef zijn in hun beleggingsbeslissing.
Mooie blauwe ogen van de aanbieder, een glanzende
reclamefolder of brochure en ronkende taal zijn dikwijls
wel genoeg om geld van beleggers op te halen. Een
prospectus, als dat er al is, is immers te dik, moeilijk te
begrijpen en wordt toch niet gelezen. Als deze opvatting
maar een beetje waar zou zijn, wat zouden beleggers
dan kunnen doen om bewuster te beslissen in welke
vastgoedfondsen zij wel, of toch maar beter niet hun
geld zouden moeten steken?
Om op deze vraag een antwoord te geven heeft de
Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV)10
aandachtpunten opgesteld die de komende maanden
in het Vastgoedvergelijker E-magazine uitgebreid ter
sprake zullen komen.
De aandachtspunten die de komende maanden
behandeld zullen worden door de STV:
Aandachtspunten 1 en 2: geen prospectus of geen
getoetst prospectus
Aandachtspunt 3: ontoereikende interne
“governance” van aanbieder/beheerder
Aandachtspunt 4: De continuïteit van de beheerder is
onzeker of ontoereikend
Aandachtspunt 5: aanwending van het ingelegde
beleggersgeld staat niet vast of is onduidelijk
Aandachtspunt 6: De prijsvorming van het vastgoed,
bij aankoop en bij verkoop door het vastgoedfonds, is
onduidelijk
Aandachtspunt 7: de impact van bepaalde
financieringsrisico’s wordt onderschat
Aandachtspunt 8: de beheerder legt onvoldoende of
niet tijdig verantwoording af
Aandachtspunt 9: beleggers hebben geen serieuze
vorm van zeggenschap of mogelijkheden om in te
grijpen als dat wenselijk zou zijn
Aandachtspunt 10: de verschillen tussen beleggen
in een nieuw vastgoedfonds of in een reeds bestaand
fonds worden onvoldoende onderkend
Stichting Transparantie
Vastgoedfondsen
De Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV)
is in 2006 opgericht door een vijftal aanbieders en
beheerders van vastgoedfondsen: Annexum, Hanzevast,
IBUS, Vastgoed Syndicering Nederland en Westplan.
Sinds 2007 heeft de STV een onafhankelijk bestuur en
toetst de STV prospectussen van bij de STV aangesloten
partijen uit de Nederlandse vastgoedbranche (de
“contribuanten”).
Een prospectustoetsing houdt in dat wordt vastgesteld
of / dat een prospectus voldoet aan daaraan te stellen
eisen, zoals vastgelegd in de STV Standaarden. Deze
STV Standaarden zijn medio 2009 geheel herzien, en
voorzien nu in beginsel in eisen, gelijk aan die volgens
de Nederlandse Prospectusverordening (het EU
Prospectusregime).
14

15
Daarbovenop zijn nog diverse aanvullende
(bovenwettelijke) eisen toegevoegd, specifiek
gericht op vastgoed, vastgoedbeleggingsproducten
en vastgoedfondsen. De uitkomsten van een STV
prospectustoetsing zijn openbaar. De daartoe
uitgebrachte STV toetsingsbrieven zijn te vinden op de
STV website, evenals de prospectussen waarop deze
toetsingsbrieven betrekking hebben.
De STV telt momenteel circa 20 contribuanten. Deze
contribuanten vertegenwoordigen een in vastgoed belegd
vermogen, en een door beleggers in vastgoedfondsen
geinvesteerd vermogen, van circa 2/3 van het totaal
in Nederland. Voor aansluiting als contribuant is een
jaarlijkse bijdrage verschuldigd. Aan toetsing van
prospectussen is een toetsingsfee verbonden.
De auteur van deze artikelen
MAART 2011
John Kuik (1953) is registeraccountant en is als partner
verbonden geweest aan de accountantskantoren Arthur
Andersen en Deloitte. Ook is hij als lid van de Raad
van Bestuur, als CFO, verbonden geweest aan Corio.
Momenteel is John associate director bij BdB Search,
een executive search bureau in Amersfoort. Tevens is hij
bestuurslid bij Stichting Steun Emma Kinderziekenhuis
AMC. Sinds 2008 is John als directeur werkzaam voor
de STV.

TV
Als een belegger wordt benaderd voor een
vastgoedbeleggingspropositie, en één of meer van de
in de inleiding genoemde 10 aandachtspunten zouden
zich voordoen, dan is voorzichtigheid of mogelijk zelfs
terughoudendheid aanbevolen.
In deze aflevering bespreken wij de aandachtspunten
1 en 2 t.w. indien er geen prospectus is dan wel geen
getoetst prospectus.
Het eerste moment waarop een potentiële belegger
zal overwegen om te beleggen in een vastgoedfonds
is wanneer hij/zij een prospectus ter lezing krijgt
aangeboden. Dat prospectus is een boekwerkje waarin
de beleggingspropositie wordt uiteengezet. In deze
aflevering worden de aandachtspunten 1 en 2 besproken
t.w. indien er geen prospectus is dan wel geen getoetst
prospectus.
De wet stelt vele eisen waaraan een prospectus moet
voldoen. De wet geeft ook een reeks van vrijstellingen
van de plicht tot het maken van een prospectus.
Sommige aanbieders van beleggingsmogelijkheden
maken daar graag gebruik van. Dat bespaart voor die
aanbieder niet alleen veel tijd en geld, maar dat voorkomt
ook dat die aanbieder in zo’n prospectus een aantal
verklaringen zou moeten afleggen of toezeggingen zou
moeten doen waaraan hij/zij later (civielrechtelijk en/of
strafrechtelijk) op aangesproken zou kunnen worden.
Als een aanbieder geen prospectus heeft opgesteld,
dan wordt een belegger onwetend gehouden wat de
aanbieder/beheerder met zijn ingelegde beleggersgeld
zal doen. Dat is naar onze mening voor elke belegger
een onacceptabel risico.
Maar als er wel een prospectus is, dan doet de vraag zich
voor of dat meestal dikke boekwerkje de informatie bevat
die “men” erin zou wensen of verwachten. En ook: of de
inhoud redelijk te begrijpen valt voor een gemiddelde
belegger. Wie beoordeelt nu of een prospectus aan
de daaraan te stellen eisen voldoet? Soms, afhankelijk
van de structurering van het vastgoedfonds en het
beleggingsproduct, is dat de AFM (afhankelijk van
omstandigheden wettelijk verplicht), soms een extern
accountant (idem), soms de STV (altijd op basis van
vrijwilligheid), soms een combinatie van voorgaande
partijen. En soms is dat niemand.
Met name deze laatste variant (i.c. geen enkele externe,
onafhankelijke en ter zake kundige partij ziet toe
op de deugdelijkheid van een prospectus) laat zich
voor een belegger vertalen als een groot risico. Een
aanbieder van een vastgoedbeleggingspropositie kan
vrij eenvoudig extern toezicht m.b.t. een prospectus
omzeilen. Denkt u maar aan de vele aanbiedingen
van € 50.000 of meer per beleggingsproduct, of
een beleggings-mogelijkheid (de optelsom van alle
aangeboden beleggingsproducten) van in totaal minder
dan € 2,5 miljoen, of een vastgoedfonds dat zich richt
op minder dan 100 beleggers. In al deze gevallen staat
de AFM buitenspel.
Er zijn creatieve aanbieders van vastgoedfondsen die
miljoenen Euro’s van beleggers hebben opgehaald,
door hun aanbieding te knippen in klassen van
beleggingsproducten met kenmerk X van minder dan
€ 50.000 elk, tot een maximum van € 2,49 miljoen,
alsmede participaties met kenmerk Y, van minder dan
€ 50.000 elk, eveneens tot een maximum van € 2,49
miljoen (verschillen tussen kenmerken X en Y zijn er
wel, maar niet van wezenlijke betekenis), alsmede
participaties van € 50.000 (kenmerk niet van belang),
voor een ongelimiteerd bedrag. De wettelijke, aan een
prospectus of aan een beheerder te stellen eisen worden
op deze wijze niet van toepassing verklaard, en toezicht
door AFM wordt voorkomen. Er is een wetswijziging
in voorbereiding dat een beroep op vrijstellingen per
klasse binnen zeer afzienbare tijd niet meer zal zijn
toegestaan,
De STV is circa 4 jaar geleden opgericht door enkele
aanbieders van vastgoedfondsen, om voor prospectussen
voor vastgoedfondsen op basis van zelfregulering best
practice regels op te stellen en op naleving daarvan te
toetsen,. Die regels zijn er al enige tijd, en op naleving
ervan in een prospectus wordt getoetst, maar alleen
voor de aanbieders die bij de STV (op basis van
vrijwilligheid) zijn aangesloten. De uitkomsten van een
STV prospectustoetsing zijn openbaar (opgenomen op
de website van de STV).
16

17
De regels die de STV voor prospectussen heeft ontwikkeld
en waar de STV ook prospectussen op toetst, gaan
specifiek in op vastgoed en vastgoedfondsen. Daarmee
gaat de STV verder en dieper dan de wettelijke regels die
voor de AFM of een extern accountant onderwerp van
hun wettelijke taak als toetser van een prospectus zijn
(als die taak wettelijk gezien aan de orde is). Immers, die
wettelijke toetsing door de AFM of een extern accountant
is gebaseerd op wet- en regelgeving die generiek van
aard is (gericht op allerhande beleggingsproducten),
niet specifiek op vastgoed. Ook toetst de STV
meer dan de wettelijke criteria: bij aanbieding van
beleggingsproducten aan 10 of meer beleggers (i.p.v. 100
of meer), tot een maximumbedrag per participatie van
€ 250.000 (i.p.v. € 50.000). De totale omvang van de
emissie (wettelijk criterium: vanaf € 2,5 miljoen) speelt
voor een STV toetsing geen enkele rol.
Als er nu een aanbieder van een vastgoedfonds is, die
wel een prospectus opstelt (of zijn boekje abusievelijk
zo aanduidt terwijl het slechts een brochure of reclame
uiting is), maar deze niet laat toetsen door een externe
partij (ongeacht of dat AFM is, of een extern accountant,
of de STV), dan doet de vraag zich voor waarom dat niet
gebeurt. Zeker nu er een STV is, waar toetsing van een
prospectus altijd plaatsvindt op basis van vrijwilligheid,
mits aangesloten bij de STV, is de vraag niet alleen
waarom de aanbieder dat niet zou moeten laten
toetsen, maar waarom de aanbieder een toetsing niet
wil. Een argument dat een prospectustoetsing tijd kost
en men om die reden bijvoorbeeld tot participaties van
tenminste € 50.000 per stuk heeft besloten, is o.i. geen
zakelijk argument en maakt op ons geen indruk. Ook een
argument dat een vrijwillige toetsing (door STV) tijd en
MAART 2011
geld kost en weinig aan kwaliteit toevoegt, kunnen wij,
met de ervaringen van de afgelopen 3 jaren, terzijde
leggen als ontwijkingsgedrag.
Belangrijker is dat een goed prospectus de aanbieder
en beheerder dwingt tot het afleggen van een aantal
verklaringen, tot een uiteenzetting van te nemen acties
en maatregelen, tot het doen van toezeggingen en tot het
uitspreken van verwachtingen. Als daarvan belangrijke
aspecten ontbreken of op niet goed begrijpelijke wijze
zijn verwoord, dan is het geen goed prospectus. Bij een
goed prospectus stelt de aanbieder/beheerder zich
transparant en kwetsbaar op. Ingeval van een niet goed
prospectus doet de aanbieder/beheerder dat niet, en
het valt voor beleggers niet goed op te maken of dat
al of niet voortkomt uit (beperkingen in) deskundigheid
of integriteit van de aanbieder/beheerder. Beleggers
zouden daar zeer kritisch tegenover moeten staan.
Iets directer geformuleerd: als een aanbieder
van een vastgoedfonds wel een prospectus heeft
opgemaakt maar dit niet laat toetsen (door AFM,
extern accountant, STV), dan adviseren wij de belegger
grote terug-houdendheid in de beleggingsbeslissing.
Voor de vastgoedbelegger is er voldoende keuze. Er
is ruim aanbod van vastgoedfondsen van aanbieders/
beheerders die wel bereid zijn hun prospectus de maat
te laten nemen, en daarvan een externe deskundige
partij te laten getuigen.
In een volgende aflevering van Vastgoedvergelijker
zal aandachtspunt 3 besproken worden t.w. een
ontoereikende interne ‘’governance’’ van de aanbieder/
beheerder.

EEGSTAND
Leegstand winkels neemt
hand over hand toe
In navolging van de snel oplopende leegstand in de kantorenmarkt waarover
Vastgoedjournaal uitgebreid heeft bericht, neemt ook de leegstand van
winkelpanden snel toe. Zo is de winkelleegstand in het afgelopen jaar nog
verder opgelopen. Ook het tempo waarin de leegstand toeneemt, lag hoger
dan in het crisisjaar 2009. Van de 220.000 Nederlandse winkelpanden stonden
er eind vorig jaar ruim 13.000 leeg, dat is 6 procent van het totaal. Dat meldt
het CBS.
Vorige week werd bekend dat de eigenaar van elektronicaketen It’s over de kop
is gegaan, deze week meldde boekenclub ECI dat de stekker uit de winkels gaat,
vrijdag werd bekend dat de toekomst van de winkels van Hans Textiel ongewis is.
In 2009 groeide het aantal winkelpanden zonder uitbater erin met 9 procent,
vorig jaar kwam daar nog eens 10 procent bovenop. Ondanks de leegstand kwam
het er afgelopen jaar nog eens ruim 430.000 vierkante meter winkeloppervlak
bij, waarmee het totaal op bijna 30 miljoen vierkante meter komt.
Consumenten kopen steeds vaker producten via internet en dat gaat ten koste
van de verkopen in de echte winkel. “Het gaat dan vooral om elektronica en
kleding’’, stelde hoofdeconoom Michiel Vergeer van het Centraal Bureau voor
de Statistiek (CBS). Volgens Locatus helpt de verkoop via internet inderdaad
niet mee. “Maar dat is niet de voornaamste reden dat er zo veel winkelpanden
leeg staan’’, aldus Slob.
Doe-het-zelfwinkels
Uit gegevens van het CBS blijkt dat vooral winkels voor woninginrichting en
de doe-het-zelfwinkels kampen met een flinke omzetdaling. De woonwinkels
zagen de omzet de afgelopen twee jaar met 13 procent dalen, terwijl de
kluswinkels 12 procent minder omzet boekten. Kledingwinkels, speciaalzaken
en elektronicawinkels zagen de omzet ook flink afnemen.
Toplocaties
Op de toplocaties blijft de leegstand met 2 procent stabiel, aldus Locatus.
Op C-locaties, de veel minder drukke straten in de steden, stijgt de leegstand
verder naar ruim 12 procent. Dat betekent dat één op de acht winkels daar
leeg staat. De leegstand is het laagst in het centrum van Amsterdam (2,33
procent) en Utrecht (3,45 procent). De winkelgebieden die het hardst worden
getroffen zijn Echt (21 procent), Schiedam (20 procent), Geleen (18 procent) en
het Rotterdamse Oude Noorden (17 procent).
18

17
Particuliere woonzorg,
Rosorum Rosorum Residenties te Arnhem
Wilt u ook aanwezig zijn op de uitreiking van de
Beste Vastgoedfonds Aanbieder van 2010 Award?
Op 10 maart aanstaande zal de Award voor de Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2010 publieksprijs worden uitgereikt
door de heer Gerdo de Jager, directeur van Beurswaage Fondsanalisten. De Award zal uitgereikt worden op de
Thuisblijvers Borrel 2011 van Vastgoedjournaal.nl tussen 17.00 en 19.30 in horeca gelegenheid Brasserie Amsterdam
in de RAI (Europaboulevard in Amsterdam).
Wilt u hierbij aanwezig zijn dan kunt u kaarten bestellen voor dit evenement via info@vastgoedvergelijker.nl. Voor
70 euro per persoon kunt u zich inschrijven. In dit bedrag zitten alle drankjes en consumpties inbegrepen. Tevens
zal er een live DJ aanwezig zijn om dit evenement een feestelijk tintje te geven.
2010
Beste
vastgoedfonds
aanbieder
publieksprijs
De overgebleven genomineerden zijn (in willekeurige volgorde) :
Kandans Vastgoed
Hanzevast
Woon-Winkel Fonds
Homburg
Annexum
Gerdo de Jager, directeur Beurswaage Fondsanalisten
over de Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2010 Award:
Quares
APF International
Synvest Real Estate Fund
Accel Real Estate
Holland Immo Group
Een investering in een besloten vastgoedfonds biedt over het algemeen uitzicht op een aantrekkelijk rendement,
maar gaat tegelijkertijd gepaard met specifieke risico’s. Om die goed in kaart te brengen, zullen beleggers over
de nodige kennis dienen te beschikken. Daarbij is het zaak om het kaf van het koren te scheiden. Tegen deze
achtergrond is het zonder meer interessant om te weten hoe andere beleggers fondsaanbieders waarderen.
Het initiatief van Vastgoedvergelijker.nl om de kwaliteit van de dienstverlening van aanbieders van vastgoedfondsen
jaarlijks te meten middels een onderzoek onder vastgoedbeleggers juich ik dan ook alleen maar toe. Spelers
die in lijn met de prognoses presteren, goed communiceren met de participanten en hun eigen organisatie op
orde hebben, zullen hoog worden gewaardeerd. Voor nieuwe fondsaanbieders kan dat een belangrijke impuls
betekenen.
Kortom, de award is niet alleen voor beleggers van toegevoegde waarde maar ook voor de sector. Fondsaanbieders
kunnen aan de hand van de nieuwe benchmark de kwaliteit van hun dienstverlening meten en naar een hoger
niveau tillen. Niemand wil toch onder het gemiddelde presteren?
Voor meer informatie betreffende de Award of voor het reserveren van kaarten kunt u contact opnemen met
info@vastgoedvergelijker.nl

INANCIERINGS
Topmannen in Vastgoedjournaal Financieringsdeb
Financieringsdebat:
‘Gebrek aan vertrouwen maakt behoedzaam’
Kunnen banken en pensioenfondsen de herfinanciering
van vastgoedbeleggingen beleggingen stimuleren? Zijn
er alternatieve oplossingen als het eigen vermogen
van ondernemingen tekort schiet? Kopstukken van
Bouwfonds REIM, ING Real Estate Finance Nederland,
Syntrus Achmea en ABN Amro debatteerden daarover
tijdens het zeer druk bezochte Vastgoedjournaal
Financieringsdebat 2011 gisteren in het Novotel
Amsterdam. Met een grote mate van overeenstemming.
Eenvoudige oplossingen zijn niet voorhanden.
Bovendien blijft behoedzaamheid geboden. Ook al
omdat het vertrouwen in de bankensector nog niet
is hersteld. De vastgoedwereld staat voor een zeer
omvangrijke herfinancieringsopgave, zo schetsten
Vastgoedjournaal-hoofdredacteur Rogier Hentenaar
en Gerdo de Jager van Beurswaage Fondsanalisten de
deelnemers aan het financieringsdebat. Tot vier of vijf
jaar geleden werden omvangrijke leningen versterkt.
Tegen buitengewoon hoge waarden. Na de kredietcrisis
zijn de verhoudingen drastisch gewijzigd. Er zijn
grote rondes van afwaarderingen geweest. Het aantal
aanbieders van leningen is gedaald. De overgebleven
banken hebben veel minder trek om nog leningen te
verstrekken.
Groot probleem
Is er nog een oplossing voor dat vraagstuk te vinden?
Volgens Peter Göbel, directeur van ING Real Estate
Finance Nederland, is sprake van een lastig en groot
probleem. Een oplossing is volgens hem niet direct
voorhanden. “Er ligt een geweldige uitdaging. Een
paar jaar geleden waren banken nog bereid tot enorme
leverages. Nu nemen zij minder risico’s. Achteraf
bekeken hadden banken misschien anders moeten
handelen; minder ruimhartig in toptijden en een
grotere bereidheid om in minder goede tijden meer
middelen door te zetten. Maar welke CEO durft tegen
de varkenscyclus in te handelen? Dat is voor een bank
zo goed als onmogelijk. Zeker vandaag. Nu sprake is
van aanscherping van kapitaalvereisten en een sterk
balansmanagement.” De ernst van de situatie werd
onderschreven door Jean Klijnen, lid van de hoofddirectie
van de Rabo Vastgoedgroep en directievoorzitter van
Bouwfonds REIM. Hij schat dat de komende drie jaar
in Europa jaarlijks een vastgoedherfinancieringsvraag
bestaat van € 175 miljard. “In het Verenigd Koninkrijk,
Ierland en Spanje zijn tal van partijen weggevallen. De
resterende banken kunnen niet in die vraag voorzien.”
Geen wonderen
Kunnen pensioenfondsen nadrukkelijker bijspringen?
Zij hebben bijvoorbeeld niet te maken met Basel IIInormen.
“Dat klopt. We hebben de afgelopen jaren
ook flink gefinancierd,” zegt Hugo Ouwehand, director
zakelijke hypotheken van Syntrus Achmea. Maar van
pensioenfondsen mogen volgens hem geen wonderen
worden verwacht. Juist omdat veel fondsen kampen
met een krappe dekkingsgraad, doen zij een stap terug.
“Net als bij alle andere pensioenbeleggingen moeten
vragen over rendement en risico worden beantwoord.
Pensioenfondsen zien zakelijke hypotheken als een
risico. Leningen die worden afgelost, kunnen wij opnieuw
inzetten. Maar we hoeven er voor de korte termijn niet
op te rekenen dat onze fondsen extra geld beschikbaar
stellen voor de groei van de zakelijke hypotheekmarkt.
Eerst moet de vastgoedmarkt zijn bodem hebben
bereikt.” Hulp van elders, bijvoorbeeld van Chinese
banken, biedt volgens Jean Klijnen evenmin snel soelaas.
20

DEBAT
21
“Er is beweging in de markt. Uit China begint belangstelling
te komen, maar zij beperken zich nog tot leningen voor
grote complexen in de grote Europese steden. Londen en
Parijs. Het vraagt tijd voordat zij belangstelling krijgen
voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Fondshuizen
zullen iedereen benaderen, maar het zal nog wel even
duren voordat Chinese banken begrijpen hoe wij in ons
land producten structuren.” Tijdens het debat werd
ook uitvoerig stilgestaan bij de manier waarop banken
de huidige problemen aanpakken. Er is meer leegstand.
De waarde van vastgoed daalt. Banken worden steeds
vaker geconfronteerd met slechte leningen. Sommige
banken maken grote verliezen op hun vastgoedleningen.
Op de dag van het debat maakte SNS Reaal melding van
een nettoverlies bij SNS Property Finance van €593
miljoen als gevolg van €790 mln aan afwaarderingen
op vastgoedleningen. Hoe ver gaan banken nog?
“We zijn nog steeds bereid een goede financiering te
verstrekken,”zo benadrukte Robert van Deelen, Head
Asset Based Real Estate bij ABN Amro. Ook al is de rol
van zijn bank anders dan in het verleden. “We proberen
zeker een actieve rol te spelen. De markt hoeft voor ons
niet eerst verder te herstellen. Er zijn mogelijkheden voor
nieuwe initiatieven, maar niet op de royale voorwaarden
van het verleden. Dat gaat niet.”
Gezonde verhouding
Brede overeenstemming lijkt er bij de deelnemers
aan het debat te bestaan over de mate waarin een
bank voor financiering kan zorgen. ‘‘In het verleden
werd wel tot negentig procent gefinancierd. Vandaag
overheerst meer het gezonde verstand. Voor ons is
een verhouding van 25 procent eigen middelen en 75
procent van de bank een gezonde verhouding,” aldus
ING-topman Peter Göbel. Wel zal tol moeten worden
betaald voor de relatief kostbare inkoop van geld. De
spaarrente is in ons land in vergelijking met bijvoorbeeld
België en Duitsland hoog. Door het wegvallen van de
securitisatiemarkt is het aantrekken van lang geld
relatief kostbaar. Die liquiditeitsopslag wordt een op
een doorberekend aan de klanten. Die zal pas dalen als
mondiaal het vertrouwen in de bankensector is hersteld,
zo menen de vertegenwoordigers van de banken. Niet
op de laatste plaats bogen de deelnemers aan het
debat zich over de vraag of bij gebrek aan een deel
van de financiering alternatieve financieringsvormen
MAART 2011
kunnen worden ontwikkeld. Bijvoorbeeld in de vorm
van ‘mezzanineleningen’: achtergestelde leningen
met een hoge rente. “Het is een type financiering dat
in een bepaalde vorm aanvullend op de gebruikelijke
financiering kan worden ingezet,” aldus Klijnen. “In
Amerika zien we dat fondsen op die vraag inspringen.”Al
zit in dergelijke producten een deel van de oplossing. Hij
waarschuwt er wel voor dat de bestaande regelgeving
snelle invoering van mezzanineleningen in Nederland
de weg staat. Bovendien is het rendement op dergelijke
producten vergelijkbaar met de rendementseisen
van verschaffers van eigen vermogen. Voor hen
is het risico kleiner. Bouwfonds REIM ziet aan de
bovenkant van leningen wel een bepaalde markt voor
dergelijke producten. “Wij bekijken of we nog dit jaar
in een nieuw fonds mezzanine-achtige leningen kunnen
aanbieden. Daarbij wordt gestreefd naar een fonds
met mogelijkheden voor voldoende spreiding van 300
miljoen.”, aldus Jean Klijnen. Syntrus Achmea heeft in
2008 al studie naar mezzanine-leningen gedaan. “Toen
waren we te laat. Het rendement was te laag,” aldus
Hugo Ouwehand. Achteraf is hij daar niet rouwig om.
Vandaag zouden zijn pensioenfondsen een dergelijk
risico ook niet willen nemen.

NERGIE ZUINIG
‘Energiezuinig kantoor
levert belegger meer huur op’
Energiezuinige gebouwen (met een groen energielabel)
scoren gemiddeld beter qua huurprijs dan niet-zuinige
gebouwen. Onderzoek van Universiteit Maastricht
en RSM Erasmus Universiteit wijst uit dat minder
zuinige kantoren gemiddeld een 6,5% lagere huurprijs
opbrengen dan zuinige kantoren. Wanneer gebouwen
in de nabijheid van stations en andere voorzieningen
zijn gelegen, heeft dat juist een positief effect op de
huurprijs.
Het rapport van de onderzoekers kunt u HIER
downloaden.
Kantoren met ‘niet-groene’ energielabels (labelklassen D
of lager) realiseren een huurprijs die ruim 6% lager ligt
dan vergelijkbare gebouwen met een ‘groen’ energielabel
(label C of hoger). Dit blijkt uit een recente studie
uitgevoerd door dr. Nils Kok (Universiteit Maastricht) en
dr. Maarten Jennen (Erasmus Universiteit) in opdracht
van DTZ Zadelhoff en Agentschap NL.
Naast deze ‘discount’ voor gebouwen uit minder
zuinige labelklassen toont het onderzoek ook aan dat
de nabijheid van een treinstation een significant effect
op de huur heeft. Als de afstand tot het dichtstbijzijnde
station met een kilometer toeneemt, resulteert dat in
een huurprijsdaling van circa 13%.
Belangrijke waarde voor kantorenmarkt De
onderzoeksresultaten zijn afgeleid uit een statistische
analyse van ruim 1100 huurtransacties, op basis van de
energielabel-database, gekoppeld aan transactiedata van
de drie grootste Nederlandse makelaars. Het onderzoek
corrigeert voor de belangrijkste huurprijsbepalende
factoren van kantoorruimte: locatie, leeftijd en grootte
van kantoorgebouwen.
Albert Hulshoff van Agentschap NL: “Dit onderzoek
heeft een belangrijke waarde voor de Nederlandse
kantorenmarkt. Beleggers beseften al dat duurzaamheid
rendeert, maar het is nu ook op basis van wetenschappelijk
onderzoek aangetoond.”
In lijn met Amerikaanse resultaten De resultaten uit dit
onderzoek staan in lijn met eerdere onderzoeksresultaten
voor de Amerikaanse kantorenmarkt. Nils Kok: “Onze
bevindingen hebben belangrijke implicaties voor
de portefeuilles van beleggers op de Nederlandse
kantorenmarkt, maar ook voor vastgoedfinanciers en
taxateurs. De huurprijsontwikkelingen van onzuinige en
zuinige kantoorpanden lopen sinds 2009 sterk uiteen.
Ook bereikbaarheid betaalt.”
Medeonderzoeker Maarten Jennen vult aan: “Zowel
energiezuinigheid als bereikbaarheid zijn direct meetbare
elementen van duurzaamheid. Beide elementen hebben
een directe impact op de waardeontwikkeling van
zowel ‘niet-groene’, onzuinige panden als kantoren op
traditionele, ‘monofunctionele’ locaties.”
Frank van der Sluys, hoofd Research DTZ Zadelhoff:
“Onder beleggers is vooral belangstelling voor
kwalitatief goede producten. Duurzame gebouwen met
langlopende huurcontracten op goede locaties, die
uitstekend bereikbaar zijn. Er is kwalitatieve schaarste op
stationslocaties in grote steden, locaties met voldoende
parkeermogelijkheden en locaties met een positieve
stadsbeleving.”
22

23
easyHotel komt naar Nederland.
In navolging van het internationale
succes wordt
dit nieuwe
hotelconcept
nu ook in
Nederland
geïntroduceerd.
Medio 2011
zullen de eerste hotels worden geopend
in Amsterdam en Den Haag.
Reserveringen gaan volgens het bekende
easyJet.com model: hoe vroeger, hoe
voordeliger. Hotels zijn gelegen op
uitstekende centrumlocaties en
bieden prima comfort voor een
gunstige prijs. Voor de fi nanciering
van de aankoop en de renovatie
van het hotel in Amsterdam
werkt de franchisenemer DanZep
Hotels Real Estate CV samen
met Zeuven Meeren Hotelfonds BV. De
bouwvergunning is recent verkregen en
de renovatie is gestart.
Stap nu in! Ga naar
MAART 2011
EEN SOLIDE VASTGOEDINVESTERING MET 9% RENDEMENT
www.zeuvenmeerenhotelfonds.nl
en vraag de folder aan.
9% vaste rente
looptijd 3-5 jaar
uitkering per maand
obligaties van 5.000,-
ervaren fondsmanagement
profi teer van het unieke
voorjaarsaanbod
Bij deelname in maart en
april ontvangt u per obligatie
een gratis voucher voor een
hotelovernachting en een
waardebon naar keuze ter
waarde van 50,-
Bazarstraat 41, 2518 AH Den Haag t (070) 75 32 158 f (070) 75 32 296 i www.zeuvenmeeren.nl e info@zeuvenmeeren.nl

Advertentie
C.Th. van der Werf Treasury Management B.V.
Roermond
C.Th. van der Werf Treasury Management B.V. werd door de huidige eigenaar, algemeen directeur en naamgever
opgericht in 1987. C.Th. van der Werf Treasury Management B.V. heeft vergunning van de Autoriteit Financiële Markten
onder nummer 12017397 (voor beleggingsprojekten, electronisch geld, spaarrekeningen en betaalrekeningen).
Wij starten nu met de bemiddeling in onderstaande fondsen. U kunt het prospectus opvragen via info@werftm.nl
Real Estate Care Fund
• 149 jonge seniorenwoningen
• 14 zorggerelateerde commerciële ruimtes
• Fondsinvestering € 8.086.000,-
• Obligatielening € 2.750.000,-
• De bancaire taxatiewaarde overstijgt de aankoopprijs met maar liefst 33 %
• Obligaties 9% (inleg € 10.000,-) en 9,5 % (inleg € 25.000,-)
Real Estate Fund
• Uitbreiding 6 jaar bestaand fonds (van thans bijna € 100 miljoen)
• Vastgoed: kantoren (29%), winkels (40%), bedrijfsruimten (26%), zorg (5%)
• Maandelijks uit te keren dividend (7,8% op jaarbasis)
• Deelname vanaf € 3950,-
• Verkoopmogelijkheid na 3 jaar
Vastgoedobligatiefonds Winkels in Duitsland
• 17 tophuurders
• Obligaties € 10.000 (rente 7,3%), € 20.000,- (rente 7,4%), € 50.000,- (rente 7,5%)
8% Junior Secured Bond circa € 5.600.000,-
• Obligatie - Couponrente 8% per jaar
• Lineaire aflossing van 10% per jaar
e • Zekerheid 2 hypotheek
• Na bank preferent boven het aanwezige eigen vermogen van circa € 6.400.000,-
Nieuwsbrief: Regelmatig houden wij onze relaties via onze nieuwsbrief op de hoogte van nieuwe fondsen. Een tendens
naar investeringen in Duitsland tekent zich duidelijk af.
U weet het: In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Garanties zijn er niet in het
leven. U kunt echter wel zorgen voor goede informatie. Wij helpen u daarbij graag.
C.Th. van der Werf Treasury Management BV, Roermond
0475-336606, 06-53498336, fax 0475-311665
info@werftm.nl, www.werftm.nl
Cor van der Werf
24

25
OLUMN
ROGIER HENTENAAR
Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Nog geen Valentijn voor VastNed O/I en NSI
Een weinig vrolijke Valentijnsdag die maandag de 14e
voor de bouw- en vastgoedsector: eerst het bericht van
de bekoelde liefde tussen Nieuwe Steen en VastNed
O/I die toch maar niet met elkaar verder gaan, dan het
uitgesproken faillissement van Midreth en even later
die ochtend de aangekondigde surseance van betaling
van Heddes Bouwgroep, in personeelsomvang twee
keer zo groot als Midreth. Het (bijna) omvallen van de
bouwbedrijven illustreert dat het marktherstel nog ver
weg ligt.
Maar hoe moet het nu verder met NSI en VastNed O/I,
de beursfondsen die nog springlevend zijn maar toch
zo hun eigen zorgen hebben? Ik moet zeggen dat ik het
jammer vindt dat de fusie niet is doorgegaan. Dat had
een groter, meer gespreid vastgoedfonds opgeleverd
met meer massa en wellicht ook meer liquiditeit in de
aandelenhandel, iets wat de beursgenoteerde aandelen
nog altijd ontberen. Ik zie in de mokkende reacties van
de beide directies dat het typische zwarte pieten is
begonnen: wie heeft nu echt de schuld aan de breuk
gehad? Als ik kijk naar de koersreacties op de beide
aandelen een uur na de opening van de beurzen, dan
lijken vooral de beleggers in VastNed O/I het meest
teleurgesteld - de koers ging bijna 7% omlaag - te zijn
en de aandeelhouders van NSI het meest opgelucht,
diens koers krabbelde juist een paar procenten op.
Eerlijk gezegd, ook al had ik op een fusie gehoopt, veel
fiducie had ik niet in het welslagen daarvan. Ik proefde
te weinig welwillendheid bij VastNed om zich aan de
andere ‘over te leveren’ en te weinig toeschietelijkheid
bij NSI dat stug aan haar eerste bod vasthield. Een een
twee maanden durend onderhandelingsspel waar beide
partijen zich diep hadden ingegraven. Ik denk dat NSI
zich een beetje verkeken had op de vasthoudendheid
van het VastNed management onder leiding van ceo
Reinier van Gerrevink. NSI speculeerde er wellicht
teveel op dat het VastNed-management niet opnieuw
dezelfde ‘fout’ zou maken als drie jaar geleden toen IEF
Capital de retailpoot VastNed Retail wilde overnemen.
Toen werd ook het bod van IEF als veel te laag terzijde
geschoven, was er gesteggel over de hoge afkoopsom
van het managementcontract en kwam er dus geen
deal. Dit tot pijn van grootaandeelhouder PGGM die
de fusie wel graag wilde. Bovendien werd in mijn ogen
VastNed O/I met een kantorenportefeuille van ruim een
miljard euro en leegstand van 17% iets te makkelijk als
een muurbloem gezien die ‘niemand’ wilde hebben.
Het gevoel van ‘wees maar blij dat iemand jou toch
wil hebben’ en niet bereid daarvoor de hoofdprijs te
betalen. VastNed op haar beurt was naar eigen zeggen
bereid geweest tot flinke concessies in onder meer de
afkoop van het managementcontract - die les is dus wel
getrokken - maar niet in het voorliggende bod van NSI
die pas op het eind iets door NSI werd opgetrokken - van
0,85 naar 0,88 aandeel NSI voor elk aandeel VastNed
O/I - te accepteren. Dat is bijna 20% hoger dan de koers
in december toen het fusiecircus werd aangekondigd.
Maar nog altijd te laag, zo vindt VastNed die liever
vasthoudt aan de eigen taxatie van het vastgoed dat
fors hoger ligt.
Reken maar even mee: er staan nu 18,9 mln aandelen
VastNed O/I uit tegen een koers van nu een kleine €12.
Dat maakt dat beleggers het hele fonds waarderen op
€226 mln exclusief de nog uit te betalen dividend maar
inclusief het belang in de Belgische vennootschap
Intervest offices. In het laatste 9-maands bericht lees ik
in de balans circa €1,05 mrd vaste activa die met €628
mln met lange- en korte schulden is gefinancierd. Dit
tussenliggende verschil is €422 mln eigen vermogen
volgens de VastNed-boekhouding, in casu de waarde
van VastNed O/I. Een groot verschil dus dat nu schier
onoverbrugbaar lijkt. Wellicht dat over een jaar de
kaarten anders liggen en komt de beoogde fusie
alsnog tot stand, wellicht met druk van de beider
grootaandeelhouders.

Verdienmodel
besloten
vastgoed-
fondsen
moet op
de schop
De markt voor besloten vastgoedfondsen mag
dan voorzichtig weer opkrabbelen, door de
oplopende leegstand in vooral de secundaire
kantorenmarkt en moeizaam functionerende
financieringsmarkt zijn voor veel fondsen de
problemen nog niet de wereld uit. Beleggers
staan steeds meer voor het blok: bijstorten
of verlies nemen. En het verdienmodel speelt
daarbij een dubieuze rol.
Beleggers in de Trump Towers weten
er alles van: zij werden voor de keuze
gesteld om nog eens 1,9 miljoen dollar aan
initiatiefnemer Global State over te maken
of hun hele inleg van 18 miljoen dollar af te
schrijven. Dat het hele project uiteindelijk
alsnog op een deceptie is uitgelopen, maakt
het extra pijnlijk voor de deelnemers. Maar
dit geval staat niet op zichzelf. Ook andere
partijen hebben hun beleggers gevraagd om
extra geld bij te storten om noodlijdende
vastgoedprojecten van de ondergang te
redden. Het gaat met name om Amerikaanse
aanbieders van vastgoed CV’s. En mijn
inschatting is dat de lijst de komende jaren
alleen maar langer zal worden, gelet op de
huidige marktomstandigheden.
26

27
EURSWAAGE
Kaalslag
Terwijl in de jaren voor de economische crisis de
bomen nog tot in de hemel leken te groeien, zijn de
marktomstandigheden in kort tijdsbestek drastisch
verslechterd. Met dank aan de aanhoudende lage
rendementen op vastrentende waarden en wispelturige
aandelenmarkten mocht de sector zich lang verheugen
in een sterke instroom van nieuw kapitaal. De relatief
hoge directe rendementen die veel fondsen in het
vooruitzicht stelden, waren voor veel particuliere
beleggers reden genoeg om in te stappen. Daarnaast
kunnen besloten vastgoedfondsen bijdragen aan een
betere risicospreiding van een beleggingsportefeuille.
Tegen het einde van 2008 had de sector een omvang
bereikt van bijna 14 miljard euro en waren er ruim 100
aanbieders actief. Waaronder helaas ook een aantal
dubieuze partijen, hetgeen de afgelopen jaren pijnlijk
naar voren is gekomen bij de deconfitures rond Palm
Invest, Royal Dubai en Golden Sun. Maar het faillissement
van Euro American Investors Group, Aefides, Akron en
Lemmens Groep maakte duidelijk dat ook ervaren spelers
in grote problemen kunnen komen. Volgens schattingen
van PropertyNL waren er vorig jaar in Nederland nog
maar 40 aanbieders over. En de kaalslag is mijns inziens
voorlopig nog niet voorbij.
De economische crisis heeft de (verborgen) risico’s
van veel vastgoedfondsen pijnlijk aan de oppervlakte
gebracht. Over het algemeen is te scherp aan de wind
gezeild door met een hoge leverage te werken. Banken
hebben dit ook mogelijk gemaakt door financieringen
te verstrekken tegen een leverage van soms wel meer
dan 90%.
Hoe anders is de situatie nu. Banken stellen zich zeer
terughoudend op met het verstrekken van nieuw
kapitaal. Als er al leningen worden verstrekt, dan is dat
tegen hogere risico-opslagen en aangescherpte loan-tovalue
ratio’s. En aangezien de vastgoedprijzen vooral in
het secundaire segment sterk onder druk zijn gekomen,
geeft dat zoals al eerder is besproken grote problemen
bij het herfinancieren van bestaande leningen. Een geluk
is de nog altijd historisch lage rente, maar als die verder
zou stijgen dan kan ik mij goed voorstellen dat er nog
meer fondsen in grote problemen zullen komen.
Verdienmodel
Fondsen hebben dan in beginsel twee keuzes: of de
stekker eruit trekken of de deelnemers om een
aanvullende kapitaalstorting vragen. De laatste
oplossing kan wat mij betreft gerechtvaardigd zijn als
laatste redmiddel om een project overeind te houden.
Maar ik merk dat steeds meer partijen deze zogeheten
‘Capital Calls’ uitschrijven om vooral de eigen organisatie
draaiende te houden.
De nood moet aan de man zijn, want als de naam eenmaal is
besmet wordt het een stuk moeilijker om nieuwe fondsen
te initiëren. Blijkbaar hebben veel partijen onvoldoende
vet op de botten om de sterk gedaalde inkomsten op te
vangen. Want hoe zit het verdienmodel van de sector er
eigenlijk uit? Nederlandse fondsaanbieders verdienen
over het algemeen aan de plaatsing van een fonds in de
vorm van introductiekosten (circa 5%), aan het beheer
gedurende de looptijd (circa 3%) en aan een exitfee bij
verkoop (circa 15-20%).
De totale kosten lopen per fonds overigens sterk uiteen.
En ook de berekeningswijze verschilt. Zo nemen sommige
fondsaanbieders de aankoopsom van het vastgoed als
grondslag voor de introductiekosten in plaats van het
opgehaalde eigen vermogen. Feit blijft dat het eigenlijk
om fee-driven producten gaat: de inkomsten zijn voor
een groot deel afhankelijk van plaatsing – en afronding
– van nieuwe fondsen.
En daar wringt nu net de schoen, want door de
kredietcrisis en enkele frauduleuze gevallen worden er
nu veel minder fondsen geplaatst dan voorheen. Weg
inkomsten. Bovendien is het op dit moment vaak niet
aantrekkelijk om een exit te realiseren vanwege de
lagere vastgoedprijzen. Veel fondsbeheerders kiezen
er daarom voor om op inspraak van de participanten
de looptijd te verlengen. Als de exploitatie van het
vastgoed voldoende inkomsten genereert om de rente
en aflossing aan de bank te betalen, dan is ook de
beheerfee veilig gesteld. Maar helaas is die niet altijd
voldoende om de overhead te dekken.
Partijen die actief zijn met projectontwikkeling lopen de
meeste risico’s met hun verdienmodel. Zij zijn immers
vooral afhankelijk van een tijdige verkoop, waardoor de

EURSWAAGE
ontwikkelingswinst gerealiseerd kan worden. Stagneert
de verkoop van lopende projecten of kunnen er geen
nieuwe fondsen worden geplaatst, dan dreigt al snel
een liquiditeitsprobleem. Ook de moeizame opstelling
van de banken brengt fondsaanbieders in de problemen.
Door de teruggelopen financiering en waardedaling van
vastgoed moeten fondsaanbieders wel een beroep doen
op de participanten. Beleggers zijn in feite gedwongen
om bij te storten, want anders trekt men gewoon de
stekker eruit.
Bijkomend voordeel van de bijstortingen is dat de
beheerfee alsnog wordt geïnd. Maar een Capital Call
mag vanzelfsprekend geen extra inkomstenbron
worden voor sommige fondsaanbieders. Zij doen er
goed aan de overhead aan te passen aan de gewijzigde
marktomstandigheden en fors in te krimpen, of anders
de krachten te bundelen. Schaalgrootte maakt partijen
veel minder kwetsbaar. Organisaties moeten in staat zijn
om periodes waarin weinig of geen nieuwe producten
worden geplaatst uit te zingen. Om een gezonde
bedrijfsvoering op de lange termijn te garanderen is
de plaatsing van nieuwe producten uiteraard wel van
belang, maar op korte termijn mogen de inkomsten hier
nooit van afhankelijk zijn.
Ik vind het dan ook verstandig dat de sector eens
kritisch kijkt naar het verdienmodel en meer inzicht
geeft in de beheerstructuur. En wat mij betreft mag
de AFM hier dwang uitoefenen, in navolging van de
maatregelen die reeds genomen zijn ten aanzien van het
provisiesysteem in de verzekeringssector. Aanbieders
van vastgoedproducten zijn geen marketinghuizen, maar
vastgoedbeleggingsinstellingen met dezelfde belangen
als de beleggers. Althans zo zou het naar mijn mening
moeten zijn.
www.beurswaage.nl
Meer toezicht
Gelukkig ziet de AFM ook in dat zij haar toezicht dient te
verscherpen. Zoals bekend zijn aanbieders vrijgesteld
van toezicht indien het fondsvermogen niet groter
is dan €2,5 miljoen of bij participaties van minimaal
€50.000. Het prospectus behoeft in dat geval ook geen
goedkeuring van de AFM. Naar verwachting zal de grens
met ingang van volgend jaar worden opgetrokken naar
minimaal €100.000. Een goede zaak, want nu valt 80
procent van de besloten vastgoedfondsen nog buiten
het toezicht van de AFM. Dat percentage zal bij de
nieuwe grens drastisch slinken.
Verder is het positief om te zien dat er ook steeds
meer toezicht vanuit de sector zelf komt, door onder
andere de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen
(STV). En dan te bedenken dat er vijf jaar geleden nog
nauwelijks toezicht vanuit de branche was. Dat zijn
goede ontwikkelingen voor de particuliere belegger die
zich in de rug gesteund ziet. Wel is het belangrijk dat
het track record van de aanbieders wordt gecorrigeerd
voor eventuele Capital Calls, hetgeen bijvoorbeeld door
de STV nu nog niet wordt gedaan. Hierdoor ontstaat
een vertekend beeld van de werkelijkheid.
Hoewel we zoals gezegd de komende jaren nog wel
meer problemen bij lopende vastgoedfondsen mogen
verwachten, leidt de huidige kaalslag er hopelijk toe
dat op termijn alleen nog kwalitatief goede aanbieders
overblijven. Het kaf wordt van het koren gescheiden. En
nu maar hopen dat er geen nieuwe avonturiers op de
markt komen.
28

Colofon
Vastgoedvergelijker.nl E-Magazine
is een uitgave van Vastgoedvergelijker BV
Op initiatief van Vastgoedvergelijker.nl
en Vastgoedjournaal.nl
Adres
Vastgoedvergelijker BV,
postbus 1068
2410 CB Bodegraven
info@vastgoedvergelijker.nl
www.vastgoedvergelijker.nl
Hoofdredactie:
Nick Blom
Directeur Vastgoedvergelijker BV
Redactie:
Chaïm van Toledo
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Vormgeving:
Ruud van der Wel
Advertentie Reservering:
info@vastgoedvergelijker.nl
Copyright:
Niets uit deze uitgave mag worden
gereproduceerd en/of openbaar gemaakt
worden door middel van druk, fotokopie,
film of op welke wijze dan ook zonder
voorafgaande schriftelijke toestemming
van de uitgeverdirectie. Vastgoedvergelijker
BV is niet aansprakelijk voor eventuele
onjuistheden in deze uitgave en niet
verantwoordelijk voor handelingen van
derden welke mogelijkerwijs voortvloeien
uit het lezen van deze uitgave.