november 2012 - Vastgoedvergelijker.nl

Jaargang 2
november 2012
VJ Onderzoek:
markt vastgoedbanken
compleet opgeschud
Interview:
Unibail-Rodamco boekt succes
met eindige huurcontracten
Fiscale aandachtspunten in de
huidige vastgoedmarkt (7)
BDO Accountants
MAGAZINE

Voorwoord
Het Vastgoedvergelijker.nl E-magazine van deze maand staat, zoals u mag verwachten,
weer boordevol nieuws, research, columns en bedrijfsreportages.
We beginnen, zoals u gewend bent, met een kort nieuwsoverzicht.
Gevolgd door een door Vastgoedjournaal uitgevoerd onderzoek in de bankensector
met de conclusie dat de markt van de vastgoedbanken compleet is opgeschud.
BDO directeur Arjan Endhoven gaat voor de zevende keer in op de: ‘Fiscale kansen
en aandachtspunten in de huidige vastgoedmarkt’.
Verder leest u in deze editie een uitgebreid interview met John
van Haaren, directeur Unibail-Rodamco.
Rogier Hentenaar geeft in zijn column de vier oplossingen voor SNS Property
Finance.
Nieuwe columnist: Norbert Bol, directeur van Grontmij Capital Consultants geeft
zijn mening over de kantorenleegstand.
Ook leest u weer een nieuwe column van Michel van Eersel, advocaat van Spigt
Litigators. De titel luidt: ‘Bankieren in het het vastgoed: DNB zet de aanval in.’
Scope eindigt dit E-magazine met haar column:
‘Risicoaversie blijft troef in vastgoedmarkt’.
Ik wens u veel leesplezier,
Nick Blom
2

3
Kort 4
Nieuws
VJ Onderzoek 14
Vastgoedbanken
Interview 18
Unibail - Rodamco
BDO 20
Vastgoed
Column 22
Rogier Hentenaar
Uitgelicht: VVe 23
Ernst Loendersloot
Leegstand 24
Norbert Bol
DNB zet aaval in 26
Spigt Litigators
Aanbod 28
Participatieaanbod.nl
Scope 30
Risicoaversie

ORT NIEUWS
SNS Property Finance
zakt dieper in het rood
SNS Reaal heeft in het derde kwartaal opnieuw meer
moeten afschrijven op zijn vastgoedactiviteiten. De
zorgenkindje van SNS Reaal, boekte een nettoverlies
van €99 miljoen tegen €69 miljoen een jaar geleden.
Door de problemen bij Property Finance is de
kapitaalratio (core tier 1) van SNS Reaal gezakt van 9,6
naar 8,8%. Dat is lager dan de vereiste 9%. Het bank-
en verzekeringsbedrijf boekte een nettowinst van €34
miljoen. Een jaar eerder was dat nog €51 miljoen.
SNS gaat de vastgoedactiviteiten van SNS Zakelijk
afstoten en samenvoegen met Property Finance,
en wil deze vervolgens afstoten. Het gaat om een
zakelijke vastgoedportefeuille van circa €3 miljard
die naar Property Finance wordt overgeheveld
op een kleine €8 miljard uitkomt. Dat afbouwen
gaat echter zeer langzaam als gevolg van de zeer
slechte marktomstandigheden. De oprichting van een
zogeheten ‘bad bank’ zou de slechte leningen moeten
absorberen. De andere grootbanken in Nederland
zouden in eerste instantie echter weinig trek hebben
om hierin te investeren.
De bank gaat hier dinsdag in het persbericht niet verder
op in. “We boeken vooruitgang met het besturen van een
breed scala aan scenario’s gericht op zowel strategische
herstructurering als de versterking en vereenvoudiging
van onze kapitaalbasis”, zegt topman Ronald Latenstein.
Mede daardoor verwacht het bedrijf in het vierde
kwartaal een nettoverlies te lijden. Daarbij houdt SNS
ook rekening met reorganisatielasten. Daarnaast boekt
de onderneming in het vierde kwartaal een last van circa
€10 miljoen in verband met de nieuwe bankenbelasting.
IBUS koopt Duits winkelcentrum met
geld van particuliere beleggers
Participatiefondsaanbieder IBUS heeft de aankoop
en plaatsing afgerond van een binnenstedelijk
wijkwinkelcentrum Osnabrück. De private placement
werd gerealiseerd met een beperkte groep vermogende
investeerders met participaties vanaf €100.000.
Het totale eigen vermogen bedraagt €3,5 miljoen, de
vastgoedwaarde is circa €7,5 miljoen. De investering
bestaat uit een binnenstedelijk wijkwinkelcentrum, het
City Center Bremer Brücke in Osnabrück. Osnabrück ligt
op circa 85 km ten oosten van Enschede in Nedersaksen.
Het winkelcentrum City Center Bremer Brücke ligt ten
oosten van het stadscentrum van Osnabrück, aan een
belangrijke doorgaande weg die het centrum van de
stad met het oosten van de stad verbindt. Het centrum
huisvest drie grote landelijk opererende winkelketens
(Rewe, Aldi en DM) die zich langjarig gecommitteerd
hebben aan deze locatie in Osnabrück.
Winkelcentrum City Center Bremer Brücke is in
2010 grootschalig herontwikkeld en vernieuwd. Het
gebouw, met een verhuurbaar oppervlak van 3.872
m2 kan volgens de gemeentelijke bepalingen verder
uitbreidingswensen van huurders in de toekomst in
te vullen. Het prognose dividendrendement voor de
investeerders bedraagt ruim 8,0% per jaar.
IBUS zal in de komende periode vaker soortgelijke
private placements doen wanneer zich kansen
voordoen. De kenmerken van dergelijke traditionele
IBUS proposities zijn een speciale kans die zich aandient
4

5
NOVEMBER 2012
op vastgoedgebied, een beperkte groep investeerders
en een korte marketingperiode.
Opsteker dankzij lobby Neprom:
vrijstelling overdrachtsbelasting
naar twee jaar
De vastgoedmarkt krijgt een steuntje in de rug. Kopers
van nieuw zakelijk vastgoed kunnen langer een beroep
doen op een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De
termijn van zes maanden is per 1 november uitgebreid
van 6 maanden naar 2 jaar. Staatssecretaris Weekers
van Financiën komt hiermee de Neprom tegemoet.
“De afgelopen maanden heeft de Neprom samen met
advocatenkantoor Loyens Loeff zich bij het ministerie
ingespannen om de termijn voor vrijstelling van
overdrachtsbelasting van nieuw bedrijfsmatig onroerend
goed na ingebruikname of verhuur te verlengen van
6 maanden naar 2 jaar. Die inspanning is vandaag
beloond. Deze maatregel voorkomt dat ontwikkelaars
onevenredig zwaar getroffen worden bij vertraging in
de verkoop van een winkel- of kantoorpand. Bovendien
zullen ontwikkelaars nu eerder het besluit tot realisatie
van nieuw commercieel vastgoed durven te nemen”,
aldus Jan Fokkema van de Neprom.
De vrijstelling geldt voor nieuw bedrijfsonroerend goed
gebruik zijn genomen of zijn verhuurd door de verkoper.
Als het onroerend goed werd verkocht binnen 6 maanden
na ingebruikname of verhuur, kon de koper een beroep
doen op een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Om
tegemoet te komen aan de aanhoudend slechte situatie
op de vastgoedmarkt, wordt de termijn van 6 maanden
verlengd naar 24 maanden. Door de maatregel wordt
zowel de aankoop van zakelijk vastgoed als het
starten van nieuwe projecten op de vastgoedmarkt
gestimuleerd.
De regeling geldt ook als het onroerend goed op 1
november 2012 nog geen zes maanden in gebruik is
genomen of is verhuurd.

ORT NIEUWS
Afwaarderingen Spaans vastgoed
drukken op 9M resultaat Vastned
Door over de eerste 9 maanden een negatief indirect
beleggingsresultaat van €81,3 miljoen te boeken
dook winkelfonds Vastned in het rood met een
beleggingsresultaat van €34,2 miljoen negatief. Vooral
de afwaarderingen van de Spaanse portefeuille waren
relatief fors. Het fonds voert daarnaast een nieuw
dividendbeleid in.
Dat blijkt uit een snelle analyse van de 9-maands cijfers
van Vastned. De high lights op een rij:
- Direct beleggingsresultaat € 47,1 miljoen (€ 50,6
miljoen)
- Waardemutaties high street portefeuille
1,4% positief, waardemutaties overige
vastgoedbeleggingen 10,5% negatief
- Stabiele gemiddelde bezettingsgraad van 95,1%
(95,4%)
- Like-for-like huurgroei 0,5% (high street shops
2,2% positief en overige vastgoedbeleggingen 0,7%
negatief)
- Verwacht direct beleggingsresultaat 2012: € 3,25-€
3,30 per aandeel
- Aan de AvA wordt een nieuw dividendbeleid
voorgesteld dat verwatering beperkt en jaarlijkse
groei van het dividend nastreeft. Ten minste 75%
van het direct beleggingsresultaat zal als dividend
worden uitgekeerd. Voor 2012 betekent dat een
totaaldividend van € 2,55 in contanten per aandeel
- Goede vooruitgang op terrein van desinvesteringen
aantrekken van lening van € 31 miljoen van BNP
Paribas zoals eerder was gemeld deze week.
(foto): “De verslagperiode en zeker de afgelopen drie
maanden hebben ons laten zien dat retailers juist
in deze economisch moeilijke tijden grote interesse
tonen in high street shops. We hebben in de populaire
winkelstraten aantrekkelijke contracten kunnen
tekenen, zoals in de historische binnenstad van Utrecht,
maar ook in hartje Parijs aan de Rue Montmartre. Tevens
modeketens, zoals van het Italiaanse Calzedonia door
hen de beste winkelruimte aan te bieden in steden zoals
Luik en Nancy. De locaties waar passantenstromen en
consumentenbestedingen elkaar ontmoeten, zijn de
plekken waar retailers naar op zoek zijn. Wij bieden die.
Waar in de meeste landen het verlies aan huurders werd
gecompenseerd door nieuwe verhuringen, was dat in
Spanje in mindere mate het geval. Dit gaf wat druk op de
bezettingsgraad die wij de afgelopen negen maanden
voor de gehele portefeuille op 95,1% hebben weten te
houden.
De gemiddelde bezettingsgraad in Spanje bedroeg
90,8%, dankzij de grote inspanningen van ons lokale
team. De onduidelijke verwachtingen omtrent de
Spaanse economie hebben ertoe geleid dat de waarde
van de Spaanse portefeuille ten opzichte van begin dit
jaar met bijna 20% is afgenomen. Op het terrein van
desinvesteringen is goede vooruitgang geboekt. Van
de in september 2011 aangemerkte verkopen van € 90
miljoen is reeds 80% gerealiseerd. In het kader van de
uitvoering van de strategie, waarbij wordt gestreefd
naar een portefeuille met 65% aan high street shops,
zullen we na het realiseren van de € 90 miljoen aan
desinvesteringen, doorgaan met verkopen en aankopen
Wind in de zeilen voor Jones Lang
LaSalle in 9M
Ondanks de crisis in diverse werelddelen laat de
internationale vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle
goede omzet- en winstcijfers zien. Zo steeg de
wereldwijde omzet in 9M 2012 van $2,436 miljard naar
$2,684 mrd en het netto resultaat van $101 miljoen naar
$128 miljoen.
6

27 197 9
Vrijwel alle onderdelen droegen aan de omzetstijging
bij: de Real Estate Services (waaronder Leasing, Capital
Markets & Hotels, Property & Facility Management,
Project & Development Services en Advisory, Consulting
and Other) zagen de wereldwijde 9-maands omzet
stijgen van $2,227 miljard naar $2,486 miljard. Alleen
de beheerpoot LaSalle Investment Management zag
de inkomsten teruglopen: van $209 miljoen naar $198
miljoen per eind september 2012.
Het EMEA gebied – waar Europa onder valt – zag de
omzet ook stijgen van $633 miljoen naar $697 miljoen.
Het resultaat, hier uitgedrukt in de EBITDA, kwam uit op
$23 miljoen ten opzichte van $14 miljoen in september
2011.
Eerste Nederlandse
‘bad bank’ in de steigers?
Het lijkt er wel van te komen dat ook in Nederland
een zogenoemde ‘bad bank’ wordt opgericht. De
sterke geruchten gaan dat bankverzekeraar SNS
Reaal in samenwerking met adviseur Goldman
Sachs een dergelijke bad bank overweegt om de
Finance in onder te brengen. Maar SNS Reaal wil er nog
niets over zeggen.
Dit plan zouden‘ingewijden’ aan het FD hebben
doorgegeven. Dit past in de steeds sterkere
in München waar de eerste geluiden hierover al werden
gehoord. Met de oprichting van een bad bank kan de circa
Reaal op afstand worden geplaatst en heeft SNS Reaal
meer mogelijkheden om de €848 mln aan staatsteun
voor het eind van 2013 terug te betalen. Een bad bank
wordt gefund door nieuwe kapitaalverschaffers die
tegen een forse ‘haircut’ investeren in nieuwe obligaties.
Dat betekent dat SNS Reaal eerst een forse afboeking
overdraagt aan de bad bank. Doordat in de regel niet alle
toch een redelijk rendement voor de kapitaalverschaffers
overblijven. Zo zou toezichthouder DNB aan de
grootbanken ING, Rabo en ABN Amro te hebben gevraagd
of zij hieraan mee willen doen. Maar volgens het FD zouden
deze banken afhoudend hebben gereageerd.
In Ierland en Spanje zijn al dergelijke bad banks
opgericht met als onderpand slechtlopende
VEB bijt zich vast in
vastgoedwaardering
OKTOBER 2012
De VEB wil opheldering van beursfondsen over
waardering van vastgoed op hun balansen. Dat staat
in een brief van de belangenclub van particuliere
beleggers aan de fondsen.

KORT NI
Een onderwerp waarover de AFM gisteren aan de bel heeft
getrokken. De VEB vermoedt net als de toezichthouder
dat er nog niet genoeg is afgewaardeerd door bedrijven
op deze posten. ‘Het kunstmatig opgeblazen houden
van balansen, daar wint niemand bij’, zegt directeur Jan
Maarten Slagter van de VEB.
De VEB richt zijn pijlen ook op de pensioenrisico’s voor
de genoteerde bedrijven.
DTZ ziet beleggingsvolume in
Europa en Nederland afnemen
Uit onderzoek van DTZ Research UK blijkt dat het
Europese investeringsvolume in het derde kwartaal
van 2012 op 24,6 miljard euro is uitgekomen. Het
investeringsvolume over de afgelopen twaalf maanden
bedraagt 108 miljard euro en komt daarmee lager uit
dan dezelfde periode een jaar geleden. Dit blijkt uit de
publicatie ‘the European Investment Market Update Q3
2012’ van DTZ.
landschap zorgen dat beleggers zich richten op de
vermeende veilige markten zoals die van het Verenigd
Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk. Deze markten zijn samen
goed voor 79% van het Europese investeringsvolume
in het derde kwartaal. De investeringsvolumes in
het Verenigd Koninkrijk en Duitsland groeiden met
respectievelijk 6% en 20%. In Frankrijk daalde het
investeringsvolume met 16%. De Scandinavische landen
zagen het volume met 39% afnemen, terwijl de Oost
Europese landen een groei kenden van 27%.
Ook in NL lager volume
Het Nederlandse investeringsvolume komt tot en met
het derde kwartaal voor 2012 uit op 3,4 miljard euro.
Het volume in het derde kwartaal komt met 800 miljoen
euro 27% lager uit dan het tweede kwartaal. In het
derde kwartaal is 44% van het volume geïnvesteerd
in woningen en daarmee is dit segment in trek. Zo
heeft Syntrus Achmea onlangs nog dertig bestaande
woningen in Barneveld gekocht. Opvallend is dat de drie
grootste beleggingstransacties in het derde kwartaal
winkels betreffen. ASR Vastgoed Vermogensbeheer
kocht winkelvastgoed op het Koningsplein in Amsterdam
8

9
UWS
en Syntrus Achmea kocht winkelcentrum Lange Voort
in Oegstgeest en De Planeet in Utrecht.
In Nederland wordt meer dan de helft van het
investeringsvolume in 2012 gerealiseerd door
Nederlandse beleggers, 18% door Duitse beleggers
en 12% door Angelsaksische beleggers. Buitenlandse
beleggers zijn vooral actief op de kantorenmarkt, zij
zorgden voor ruim de helft van het totaal geïnvesteerde
volume in kantoren in 2012. Het onderscheid op de
beleggingsmarkt tussen veilige langjarige beleggingen
en transacties met upside-potential wordt steeds
groter. Nederlandse beleggers zoeken zekerheid in
woningen en winkels. Duitse beleggers kochten ook
dit jaar weer hoogwaardige kantoren met langlopende
huurcontracten op de beste kantoorlocaties in
Nederland. Frans van Toor, partner DTZ Zadelhoff: “Wij
verwachten de komende maanden meer activiteiten
van Angelsaksische fondsen die zich bewust richten op
Hogere huuropbrengsten bij Unibail-
Rodamco in eerste 9 maanden
De omzet van Unibail-Rodamco, het grootste winkelfonds
van Europa, kwam in de eerste negen maanden van 2012
uit op €1,248 mrd, een stijging met 4% ten opzichte van
dezelfde periode een jaar eerder, toen het concern een
omzet rapporteerde van €1,201 mrd.
Dat meldt Dow Jones. De brutohuurinkomsten over
de eerste negen maanden van 2012 bedroegen €1,133
mrd, tegen €1,087 mrd in dezelfde periode een jaar
eerder. Voor de winkelcentra namen de bruto huren toe
tot €861,2 mln, tegen €815,5 mln in de eerste negen
maanden een jaar eerder. Bij de congrescentra stegen
de brutohuurinkomsten tot €134,3 mln van €127,9 mln.
De kantoren boekten juist lagere inkomsten. Deze
inkomsten daalden tot €137,9 mln, in vergelijking tot
€144,0 mln in dezelfde periode een jaar eerder.
AFM: Financiële instellingen
weinig scheutig met informatie over
vastgoedbeleggingen
NOVEMBER 2012
ten opzichte van beursgenoteerde vastgoedfondsen
weinig informatie verstrekken. Ook valt AFM op dat de
marktwaarden bij de beursfondsen zo’n 15% lager zijn
dan de gemelde boekwaarden in de jaarrekening.
AFM in de samenvatting van haar onderzoek:
“In vergelijking met 2010 verstrekken
vastgoedbeleggingsinstellingen (=vastgoedbeursfondsen)
over 2011, in de toelichting op
vastgoedwaarderingen, meer gegevens over de
waarderingsmethodieken en de daaraan ten grondslag
liggende veronderstellingen. De meest voorkomende
veronderstellingen zijn de verwachte huurinkomsten,
de disconteringsvoet en de leegstandsverwachting.
Ook nemen bijna alle vastgoedbeleggingsinstellingen
gevoeligheidsanalyses op. Deze uitgebreidere toelichting
(zowel kwalitatief als kwantitatief) heeft de relevantie,
aggregatieniveaus waarop deze informatie wordt
verstrekt verschillen echter onderling. Voor beleggers
is het daardoor lastig om de informatie te vergelijken.
En juist vergelijkbare informatie is van groot belang
voor hun besluitvorming. Nadere afstemming binnen de
sector is gewenst.
Verder valt op dat de marktwaarde van
vastgoedbeleggingsinstellingen aanzienlijk lager - 15% -
is dan de boekwaarde. Dit wijst erop dat de belegger ook
hier rekening houdt met toekomstige afwaarderingen
van de vastgoedportefeuille.
In tegenstelling tot vastgoedbeleggingsinstellingen
vastgoedbeleggingen aanzienlijk minder informatie. Ook
vastgoedbeleggingsinstellingen. Dit komt de
geloofwaardigheid van de vastgestelde reële waarden
van de vastgoedbeleggingen niet ten goede.”

ORT NIEUWS
Wereldhave op goede weg ondanks
verlies op DiamondView
Het multinationale, multisectorale beursfonds
Wereldhave is een heel eind op weg om de Amerikaanse
bezittingen af te stoten. Zo heeft het fonds de verkoop
afgerond van het DiamondView kantoorgebouw in San
Diego in de VS.
Het kantoor, dat al te koop stond voordat Wereldhave
besloot alle Amerikaanse bezittingen af te stoten, is
verkocht voor $118,5 mln. Dit is ondanks het feit dat dit
$44 miljoen onder de aankoopprijs ligt, volgens het
fonds in overeenstemming met de boekwaarde. “We
hebben de boekwaarde onlangs aangepast aan de huigie
marktomstandigheden. Het pand was geen miskoop, de
bezettingsgraad altijd goed maar we hebben het destijds
op een duur moment gekocht”, zegt Richard Beentjes,
directiesecretaris van Wereldhave.
De transactie vertegenwoordigt een netto rendement
van 5,9% en met de verkoop is een belastingvrijval
gerealiseerd van $5 mln. Wereldhave gebruikt de
opbrengst om haar schuld te verlagen.
De verkoop van DiamondView werd opgestart voordat
de Amerikaanse portefeuille wordt verkocht in één keer
de VS te verlaten voor het einde van 2013.
Lachende derde is Steven Black van Cisterra Development.
Tegen The Wall Street Journal zegt de topman dat hij
nog steeds blij is dat hij de kantorenkolos in 2008 heeft
verkocht aan Wereldhave. Hij doelt daarmee op de
wereldwijde instoring van de vastgoedmarkt. Ondanks
het feit dat Wereldhave bij Cisterra nog een korting van
$8 miljoen wist te bedingen zegt Black: “It’s the best
haircut I’ve ever had.”
Analisten zeggen dat de roerigste tijden bij Wereldhave
nu wel voorbij zijn. Ruud van Maanen van ABN Amro
verwacht zelfs weer een stijging van de aandelenkoers.
Het is onvermijdelijk dat het vastgoedfonds nog meer
verlies zal moeten nemen, stelt Van Maanen, maar dat
verlies is wel voor een belangrijk deel ingecalculeerd.
Van Maanen: “Maar toch is Wereldhave op de goede
weg. Als ze de Amerikaanse activiteiten straks
hebben afgestoten, is de schuldenpositie van van 47%
teruggebracht naar 37%. Dan ziet het bedrijf er opeens
weer heel anders uit.”
Beentjes vertelt dat DiamondView niet het grootste
kantoorpand is in de Amerikaanse portefeuille. “Op
Broadway 665 in San Diego hebben we nog een pand
van 36.000 vierkante meter.” Op de vraag wat dat moet
opbrengen wil Beentjes niet ingaan.
Beleggen in vastgoed
onverminderd populair
Nederlandse beleggers investeren het liefst in
beleggingsfondsen maar ook vastgoed blijft populair.
Van alle mogelijkheden die Nederlanders hebben om
in te beleggen, nemen beleggingsfondsen met 46%
de absolute topplaats in, terwijl voor 43% wordt
belegd in individuele aandelen, obligaties, derivaten,
structured products en vastgoed. Dit blijkt uit een
groot beleggingsonderzoek van Schroders/TNS Nipo.
Aandelenfondsen blijven het meest populair. 92% van
de beleggers houden aandelenfondsen aan, gevolgd
door obligatiefondsen (61%) en vastgoedfondsen (26%).
Het beleggen via fondsen is populair omdat beleggers
het aspect van risicospreiding belangrijk vinden, zo blijkt
uit de enquête. Dit wordt door meer dan de helft van
de beleggers genoemd als grootste voordeel. Dat sluit
weer aan bij de grotere onzekerheid onder beleggers en
de neiging om risico’s uit de weg te gaan.
De Nederlandse particuliere belegger ziet aan de
vooravond van de Amerikaanse verkiezingen veel
kansen in de Verenigde Staten. Het aantal beleggers
dat van plan is meer in de VS te beleggen is dit jaar
meer dan verdubbeld ten opzichte van vorig jaar, van
5% naar 12%. Deze verschuiving is al enkele maanden
bezig, want Nederlandse beleggers hebben dit jaar al
bijna twee keer zo veel vermogen belegd in de VS als
vorig jaar.
Het enthousiasme over de VS is het spiegelbeeld
van het pessimisme dat bij beleggers leeft over de
10

11
euro. Het is nog steeds een minderheid (41%) die
verwacht dat de euro over een jaar niet meer bestaat
in zijn huidige samenstelling. Nog vorig jaar werd een
vergelijkbare vraag door maar 7% van de beleggers met
ja beantwoord. Drie op de tien beleggers verwacht dat
Griekenland op termijn de euro zal verlaten, terwijl 17%
uitgaat van een opsplitsing in een noordelijke en een
zuidelijke euro. Het pessimisme wordt groter naarmate
de belegger langer vooruit kijkt.
De Nederlandse belegger is over beleggingen in
eigen land veel minder te spreken dan vorig jaar. Het
percentage van het vermogen dat in Nederland is
belegd, daalde in een jaar tijd van 57% naar 50%. Het
lijkt er niet op dat dit snel zal verbeteren, want slechts
22% van de beleggers heeft het plan om in het komend
halfjaar meer op de Nederlandse beurs te beleggen.
Een jaar geleden was dit nog bijna 30%. Dezelfde trend
is ook waar te nemen bij beleggingen in individuele
Nederlandse aandelen op de beurs. Vorig jaar had
76% van de beleggers nog Nederlandse stukken in
portefeuille, een percentage dat inmiddels is gedaald
tot 70%.
Unibail-Rodamco haalt met gemak
€500 mln op met 5-jarige obligatie
Het Frans-Nederlandse winkelbedrijf Unibail-Rodamco
is er in geslaagd om €500 miljoen op te halen met de
uitgifte van een nieuwe obligatie met een looptijd tot
2017. De coupon bedroeg 1,625%. Niet eerder bracht
Unibail-Rodamco obligaties tegen zo’n lage coupon uit.
In totaal werd er voor €1,5 mrd op ingeschreven.
Credit Agricole, Deutsche Bank, Goldman Sachs,
NOVEMBER 2012
Naar verwachting krijgt de obligatie een A rating van
Standard & Poor’s en een A+ rating van Fitch Ratings.
Groot deel obligatiehouders Homburg
akkoord met herstructurering
Homburg Invest is een eind op weg om het
herstructureringsplan voor het einde van 2012 af te
ronden. De schuldeisers van het noodlijdende bedrijf
zullen naar verwachting begin 2013 over het plan
stemmen.
“Homburg Invest acht het onwaarschijnlijk dat de aandelen
van Homburg Invest enige waardevertegenwoordigen
vastgoedbedrijf daaraan toe. Met andere woorden: De
aandelen zijn gekelderd tot pennystocks-niveau.
Volgens Homburg hangt de uiteindelijke inhoud van het
herstructureringsplan af van verschillende factoren,
zoals de onderhandelingen met de verschillende
regulatoire overwegingen.
Homburg geniet al meer dan een jaar bescherming
tegen schuldeisers onder de zogenaamde Companies’
Creditors Arrangement Act (CCAA), wat het bedrijf
de tijd heeft gegeven een herstructureringsplan te
ontwikkelen dat ten gunste is van alle belanghebbenden,
zowel crediteuren als obligatiehouders.
Eerder deze maand verkocht dochteronderneming
Homburg Holding US zijn belang in twee commanditaire
vennootschappen die eigenaar zijn van twee
winkelcentra in de Verenigde Staten. Naar verwachting
houdt het bedrijf daar $24 miljoen aan over.

ORT NIEUWS
Oud-directeur B&S Van den
Brink naar PingProperties
Per 1 november aanstaande zal Stefan van den Brink
in dienst treden bij PingProperties als Fund Manager
waar hij de afdeling Fund Management zal versterken.
Fund Management waakt over de fondsdoelstellingen en
overige gemaakte afspraken en stuurt hierop betrokken
partijen aan.
Stefan heeft de afgelopen jaren bij verschillende
werkgevers waaronder WVGH B.V., en Van Boom &
Slettenhaar Groep B.V. ruime ervaring opgedaan
met verschillende facetten van vastgoedbeleggingen
waaronder het initiëren, structureren en beheren van
vastgoedfondsen.
ABN Amro voor de
rechter wegens Palm Invest
De curator van het omgevallen beleggingsfonds Palm
Invest heeft een kort geding aangespannen tegen ABN
Amro omdat de bank vermoedelijk medeverantwoordelijk
is voor de miljoenen die beleggers zijn kwijtgeraakt. Dat
heeft Simon van der Sluijs, advocaat van curator Evert
Baart, dinsdag gezegd.
Baart wil via de rechter interne rapporten opvragen om
aan te tonen dat ABN op de hoogte was van fraude bij
het fonds en te laat had ingegrepen. Palm Invest ging
eind 2009 failliet. Honderden investeerders hadden
destijds gezamenlijk voor ongeveer 31 miljoen euro aan
obligaties gekocht. Zij dachten dat het geld zou worden
belegd in onder meer vastgoed in Dubai, maar het gros
van het geld werd verduisterd door de directeuren van
het fonds.
London City in trek bij
vastgoedbeleggers
Het beleggingsvolume in de Europese commercieel
vastgoedmarkten steeg in het derde kwartaal met
15 procent tot 28,4 miljard euro. Buitenlandse
in London City. Dat blijkt uit cijfers van internationaal
vastgoedadviseur CBRE.
Het Verenigd Koninkrijk was goed voor 11,9 miljard euro,
oftewel 42% van het totale Europese beleggingsvolume.
Vergeleken met het voorafgaande kwartaal noteerden
de Britten een stijging van 40 procent. In totaal werd
er dit jaar al 30 miljard pond gepompt in Britse winkels,
kantoren en distributiecentra. Opvallend is dat het geld
nu niet vooral uit het Midden-Oosten kwam maar van
vastgoedbeleggers uit Kuala Lumpur. Het rendement
op hun beleggingen ligt rond de 5%, veel hoger dan de
aandelenmarkt.
Duitsland, Europa’s tweede commercieel
vastgoedbeleggingmarkt, deed het ook goed met een
stijging van 19% ten opzichte van het tweede kwartaal.
In totaal werd bij onze oosterburen 5,1 miljard euro
belegd, Frankrijk was het veeld somberder; met 3,3
miljard euro was het beleggingsniveau 19% procent
lager dan het kwartaal ervoor. Vastgoedinvesteerders
de investeringen met 8% tot 1,287 miljard euro.
Duinweide koopt
winkelcentrum Achterveld
in IJsselstein
voor 12 keer de huur
Participatiefondsaanbieder Duinweide Investeringen
heeft op eigen risico het winkelcentrum Achterveld
te IJsselstein aangekocht voor de plaatsing van
Hooghwijck Vastgoed CV. Het zoekt beleggers die erin
willen investeren.
Het circa 2600 m2 grote winkelcentrum kent een
worden omgevormd naar een Jumbo, een Kruidvat,
Mediq Apotheek, Primera, de Keurslager en een
bakker. Het winkelcentrum zal in het eerste jaar een
revitalisering ondergaan waarvoor de CV €400.000
heeft gereserveerd. De aankoopsom bedroeg €5,8
mln met een eerste jaarhuur van ruim €490.000.
12

13 21
De initiatiefnemer Duinweide I Investeringen NV zal
zelf voor circa 10% participeren t/m het einde van
de CV. Ook de supermarktondernemer van de C1000
participeert ook mee. Het beheer zal door Duinweide
Vastgoedmanagement BV worden uitgevoerd voor een
proactief en adequaat beheer van dit winkelcentrum.
Vastgoedfonds Zeuven
Meeren Hotelfonds
maakt bezwaar
tegen DNB-boete
Nederlandsche Bank (DNB) heeft naar nu blijkt op 25
september 2012 een bestuurlijke boete van €200.000
opgelegd aan Zeuven Meeren Hotelfonds BV, vanwege
het zonder vergunning van DNB uitoefenen van het
bankbedrijf. Eerder meldde Vastgoedjournaal dat ook de
oprichter van Regge Vastgoed werd beboet door DNB.
Volgens DNB heeft het Hotelfonds in ieder geval vanaf
29 oktober 2010 tot en met 6 juni 2011 door middel
van de uitgifte van obligaties ‘opvorderbare gelden
aangetrokken buiten besloten kring en van andere dan
professionele marktpartijen. Vervolgens zijn die gelden
over de periode van 30 december 2010 tot en met 8 juni
2011 voor eigen rekening van Hotelfonds uitgezet naar
een vastgoed-c.v. die in die periode niet tot hetzelfde
concern behoorde als Hotelfonds. Hotelfonds is niet in
het bezit en is ook niet in het bezit geweest van een
door DNB verstrekte vergunning voor het uitoefenen
van het bedrijf van bank’, zo schrijft DNB als argument
voor de opgelegde boete. Daarmee heeft het de regels
NOVEMBER 2012
UPDATE: In een reactie laat een woordvoerder van
beheerder Zeuven Meeren Fondsbeheer BV aan
Vastgoedjournaal weten dat zij namens het Hotelfonds
bezwaar zullen maken tegen deze boete die volgens
hem niet terecht is. “Als deze boete niet wordt gematigd
dan komt het in theorie ten laste van de beleggers in het
fonds. Zij hebben €2,4 mln hierin geïnvesteerd.”
Bouwhuis koopt bejaardenhuis
voor dumpprijs
Vastgoedbelegger Jonald Bouwhuis heeft via zijn
beleggingsvehikel Huize Mary Vastgoed bv voor
appartementen in Apeldoorn gekocht. Bouwhuis kocht
het object via een door DTZ Zadelhoff georganiseerde
veiling.
Dat schrijft het lokale dagblad De Stentor. Het gaat
Robijnstraat. Volgens de krant is negen ton voor het
het uit 1960 stammende object betaald. Verkopende
partij was Atlant Zorggroep. Het 10-verdiepingen
tellende pand telde 98 bejaardenappartementen. Op
de benedenetage bevinden zich een restaurant en de
keuken. In totaal gaat het om 7000 m2.
In de krant zegt Bouwhuis het bejaardenhuis te willen
transformeren naar een reguliere woonbestemming.
Bouwhuis kwam enkele jaren geleden in het nieuws met
de introductie van verschillende vastgoedcv’s. Hij zette
daarbij ondermeer VVD-coryfee Hans Wiegel inom het
product bij beleggers onder de aandacht te brengen.

NDERZOEK
VJ Onderzoek: markt vastgoed-
banken compleet opgeschud
zich in zeer zwaar weer. Bij de meeste vastgoedbanken
namen de leningproducties af hoewel één bank tegen
de trend in nieuw marktaandeel wist te verwerven.
Bijzonder is dat de vroegere marktleider ING Real Estate
Finance voor het eerst zijn koppositie heeft moeten
afstaan aan FGH Bank. Dat blijkt uit onderzoek door
Vastgoedjournaal.nl naar de stand van zaken bij de
Nederlandse vastgoedbanken.
Met een leningproductie van €2,8 mrd over het
afgesloten boekjaar 2011 onttroont FGH Bank daarmee
ING Real Estate Finance (REF) die in hetzelfde jaar
de boeken sloot met €2,32 mrd aan productie. Het
gaat hier met nadruk om nieuw uitgegeven leningen
met verhuurd Nederlands commercieel vastgoed als
hierbuiten gehouden. Ook qua omvang is de Nederlandse
Rabo Vastgoedgroep, die van ING voorbij gestreefd: €19
mrd versus €16,3 mrd.
Sterk krimpende markt
De wisseling van de koppositie vindt plaats in een
sterk krimpende markt. Ook al heeft FGH de koppositie
overgenomen, dit Rabo-onderdeel meldt net als ING REF
een dalende productie ten opzichte van het absolute
topjaar 2007. Toen werd een meer dan twee keer zo
hoge leningproductie gerealiseerd. Toch is er één partij
die drie jaar achtereen meer leningen verstrekt dan
het jaar ervoor: ABN Amro. In het laatste verslagjaar
meldt deze staatsbank €1,5 mrd aan nieuwe leningen,
€100 mln méér dan het jaar ervoor. En ook hier betreft
verlengingen. Daarmee straat deze bank nu rotsvast op
de derde plaats, de plaats die traditioneel voor SNS PF
is ingeruimd.
de rem waarbij de nul aan nieuwe leningproductie bij
SNS Property Finance niet meer verrast gezien de
problemen bij deze bank. De ophanden zijnde oplossing
Real hadden voorspeld, laat nog op zich wachten. De
totale leningproductie van de zeven banken die wel met
hun productie naar buiten kwamen, bedroeg €7,4 mrd.
Dat is minder dan een derde dan in het topjaar 2007
toen ruim €26 mrd aan leningen werden verstrekt.
Overigens moet men niet bij alle banken denken dat
nieuwe leningproductie ook nieuwe klanten betekent.
In veel gevallen betreffen het de vaste klanten die de
openstaande ruimte in hun kredietfaciliteit benutten.
Afbouw portefeuilles moeizaam
14

15 21
De kip en ei discussie of de teruglopende
aan het lagere aantal beleggingstransacties –
zoals sommige bankiers doen geloven – of dat de
terughoudendheid van de banken hebben geleid tot
minder beleggingstransacties, blijft nog steeds actueel.
Vooral ING REF en SNS PF zijn druk doende hun
portefeuilles te verkleinen om zo de blootstelling aan
Nederlands vastgoed te verminderen en hun buffers
conform de strengere internationale kapitaalseisen te
vergroten. Maar de afbouw gaat moeizaam. Het is niet
voor niets dat Rudolf Molkenboer, topman bij ING REF
recentelijk tegenover ons in een interview zijn klanten
aanried om ook eens bij andere banken te gaan shoppen.
De aanhoudende waardedalingen van het commercieel
vastgoed zorgt voor oplopende loan-to-value (LTV)
waarden in de bestaande kredietportefeuilles van de
banken. Ooit verstrekt tegen 70 tot meer dan 80%
LTV zijn veel leningen al door het plafond van 100%
doorgebroken, zodat ze ‘onder water’ staan. Het
heldere jaarverslag 2011 van SNS Reaal over SNS PF is
daar als enige bank het meest openhartig over. Daar
kun je tot op het cijfer na de komma lezen hoe de LTV’s
van de binnen- en buitenlandse vastgoedkredieten zijn
opgelopen in de afgelopen jaren.
Nauwelijks verkoop van
distressed portefeuilles
De afbouw van de portefeuilles zou sneller kunnen
gaan wanneer bundels van de kredieten aan andere
verkocht. Daar loopt het echter op spaak. Navraag
bij de banken leert dat dit nog nauwelijks gebeurt.
NOVEMBER 2012
De aankopen eerder dit jaar van de CMBS-obligaties
van de ‘distressed’ portfolio’s Uni-Invest en Orange
door buitenlandse (private equity) partijen zijn de
enige die zichtbaar naar buiten zijn gekomen. Dat die
leningportefeuilles wel redelijk vlot konden worden
verkocht heeft te maken met de aantrekkelijke discounts
hierop. Mijn inschatting is dat de Nederlandse banken
nog zeer afwachtend zijn en nog niet overgegaan
zijn hun non-performing portefeuilles veel forser dan
voorheen af te waarderen. Wanneer dat wel gebeurt
voorzie ik dat meer buitenlandse partijen zich zullen
melden om de kredietportefeuilles over te nemen. De
recente ontwikkelingen rond de komende veiling van
de Eurocommerce-panden tonen aan dat banken er
alles aan doen om de gevreesde afschrijvingen uit te
stellen. Dat doen zij door onderhandse biedingen op
de Eurocommercepanden te doen die door de rechter
op ‘marktconformiteit’ zullen worden getoetst. Het
vermoeden rijst dat hierdoor de lucht in de waarderingen
blijft zitten die vroeg of laat toch eruit zal moeten.
Doordat de banken er maar niet in slagen zich te doen
van onwelgevallige kredieten – met als uitschieters de
€1,1 miljard die Phanos en Eurocommerce samen bij de
banken in het krijt staan - staan zij de komende drie
jaar voor de moeilijke klus om een kleine €50 mrd te
DNB onlangs uitrekende in haar jongste rapport
Overzicht Financiële Stabiliteit. Overigens hetzelfde
rapport waarin DNB de banken met klem maande om hun
nu nalaten. Behalve het relatief dure spaargeld dienen
banken (kort) geld op te halen op de kapitaalmarkt in
de vorm van obligatieleningen of rechtstreeks bij de

NDERZOEK
ECB. Door het slechte onderlinge vertrouwen lenen
banken elkaar niet graag meer geld uit anders dan
tegen forse opslagen. De aan de klant doorberekende
hogere leentarieven en strengere voorwaarden zijn
hiervan het logische gevolg. Voor veel beleggers zal de
dalende waarde van het onderpand maar banken hebben
crisis bij de belegger en opeisen van het onderpand en
die op het eigen boek nemen. Dat gebeurt tot opluchting
van deze beleggers nog nauwelijks, banken zullen er
alles aan doen om hun bestaande klanten door de crisis
heen te helpen. Dat betekent meestal doorrollen van
de kredieten tegen hogere opslagen. Keerzijde van het
verhaal is dat de huurders bij deze probleembeleggers
slechter af zijn. Banken zullen van de beleggers eisen
absoluut minimum om de rente maar te kunnen betalen.
Een snelle oplossing is niet in zicht. Zowel
vastgoedeigenaren als de bank hebben te maken
met een pijnlijk en langdurig aanpassingsproces.
Aanpassing in de zin van afwaarderingen, meer eigen
geld meenemen voor nieuwe kredieten en uitkijken
naar andere kredietverstrekkende partijen dan banken
alleen. Pensioenfondsen kunnen in dit gat springen, de
zakelijke hypotheken van Syntrus Achmea zijn hiervan
een voorbeeld hoewel nog kleinschalig van omvang.
Ook zou de interesse van buitenlandse partijen meer
kunnen worden aangewakkerd dan nu gebeurt. Met een
aantrekkelijke prijsstelling zijn zelfs van de slechtste
kredieten een sluitende businesscase te maken.
Rogier Hentenaar
Leningproducties plus portefeuille
2011 NL-vastgoedbanken in € miljoen in periode 2006-2011
Financieringsverstrekker 2006 2007 2008 2009 2010 2011 NL portefeuille in € mln
FGH Bank 1) 4.100 6.300 4.800 2.780 2.400 2.800 19.000
ING Real Estate Finance 2) 4.200 9.700 10.750 5.950 6.720 2.320 16.300
ABN Amro REF NB 1.200 900 730 1.400 1.500 8.500
SNS PF 3.800 5.600 4.700 800 0 0 3.000
NIBC 2.000 2.300 500 1.000 750 450 2.200
Syntrus Achmea 730 750 710 100 260 60 2.200
Deutsche Hypo NB 100 132 212 385 221 962
Berlin Hyp 3) NB 100 100 217 135 NB NB
TOTAAL 14.830 14.830 26.050 22.592 11.789 12.050 7.351 52.162
16

15
SENDEBAT OKTOBER 2012
INVESTEREN IN DE STERKSTE
ECONOMIE VAN EUROPA.
De vastgoedbeleggingen worden hard geraakt in de
Wie?
Vastned strikt modeketen H&M voor high street shop in Turkije
crisis. Leegstand, faillissementen, afwaarderingen, van de al maar stijgende waarden niet te missen
gedwongen veilingen, we kunnen het overal lezen en en mee te kunnen in de prijsstijgingen zijn we als
TRANSACTIES
zien. Bijna elke vastgoedbelegger heeft er in meer of sector steeds meer leverage toe gaan passen (de
IETS VOOR U?
mindere mate wel mee te maken. Beleggingen staan rendementen op het eigen vermogen moesten immers
19-04-2012
onder water
(08:37)
en de rendementen zijn niet geworden zo veel mogelijk in stand blijven) en zijn we risico’s
De wat bekende we hadden Zweedse verwacht. modeketen Vastgoedbeleggingen
H&M heeft een langjarig naar huurcontract achter gaan gesloten schuiven. voor De het winst Vastned-winkel-
uit het indirecte
pand verschuiven op op Istiklal van hot Caddesi naar 85, not. de Maar belangrijkste zijn stenen winkelstraat rendement van Istanbul. zou immers Het gaat toch om wel 2500 komen m2 winkelrui- en daarmee
mte. hiermee Daartoe werkelijk zal Vastned taboe geworden de winkel als grondig onderdeel gaan van renoveren. zou het te veel uitgekeerde rendement gemakkelijk
Bora de beleggingsportefeuille? Karli, landenmanager Moet Vastned u op Turkije: dit moment “De ver grootste uitdaging worden glad was gestreken. om 2.500 vierkante Een prachtig meter verdienmodel aan ef-
weg blijven van vastgoedbeleggingen?
zolang de zeepbel vol blijft lopen. Wanneer de
dat wij U later wilt hebben verworven, toch en ook door samen te werken met zeepbel de mensen echter knapt, van H&M of in zijn het geval wij in van staat het geweest vastgoed
kunstmatig langzaam leegloopt, een rampzalige
bekeken worden
strategie. En dan werkt de hoge leverage ineens in
Turkije: 100% focus op high street shops, alleen in Istanbul het en nadeel op een van beperkt de eigen aantal vermogensverschaffer. straten. Retailers binMaar
nen ons door netwerk waarderen de juiste onze benadering om aanzienlijke ligt winkeloppervlakten dit nu aan de stenen? beschikbaar te maken in de
sterkste winkelgebieden van Istanbul. Ook toont deze transactie de kracht van ons locale team aan, waar ik
In een aantal gevallen uiteraard wel. Sommige
doelgroep uit
gebouwen zijn zo gebruikersspecifiek door hun
wat van groot belang is voor retailers. Het pand ligt op het aard beste of stuk omvang van de dat straat, er weinig en staat tot bekend geen alternatieve om zijn
historische Ik ben onze van façade. mening branche?
Vastned dat dit is bezig niet het het pand geval volledig zou te renoveren, aanwendbaarheid waarbij het is. traditionele Dergelijke uiterlijk objecten gekop-
Beleggingspanden
zijn in
peld moeten wordt zijn. aan Over modern het comfort algemeen en kwaliteit. zijn stenen Naar nog verwachting mijn ogen zal de niet winkel geschikt in 2013 voor gereed derden zijn. belegging als
altijd een prima stabiele kasstroomgenererende onderdeel van een vastgoedportefeuille. Dat zijn ze
H&M belegging. heeft Dat wereldwijd zijn ze ook zo’n altijd 2500 geweest. winkels, De waarvan oude acht in ook Turkije. nooit geweest. Van de zes Deze winkels panden van horen H&M in principe in Istan- thuis
bul is dit de eerste high street shop. Vastned heeft momenteel op de 14 balans winkels bij aan de gebruiker, H&M verhuurd niet bij van een in belegger. totaal ca. In
23.000 van Neem vastgoedbeleggingen vierkante dan meter. direct Deze in het contact winkels recente bevinden verleden op zijn zich in Parijs, de meeste Nancy, gevallen Brugge echter en veel biedt andere vastgoed, steden. mits niet
gestructureerd Dat kan met door onze deel en te nemen gefinancierd, redactie in Winkelfonds voor daar Duitsland wringt de veel 6 NV. meer DEELNAME te duur gekocht, met de huurinkomsten als stabiele
de Dit beleggingsfonds schoen. Onder is een het initiatief juk van Holland de grote Immo hoeveelheden
Group, die behoort Het kasstroom fonds geeft certificaten een mooie uit van € basis 5.000. Deelname voor een is mogelijk bescheiden met een
diverse adverteer
beschikbaar tot de top-10 van kapitaal niet-beursgenoteerde zijn de uitgangspunten vastgoedbeleggingsfondsen van een in minimale rendement afname passend van twee certificaten. bij het Het risicoprofiel bedrag van uw van deelname deze
mogelijkheden....
gezonde Nederland. Sinds vastgoedbelegging 2001 heeft Holland Immo los gelaten. Group een totaal Om de fondsvolume boot wordt asset vermeerderd categorie. met 3% emissiekosten**.
gerealiseerd van 675 miljoen euro verdeeld over 20 fondsen, waarvan sinds
2008 voor ruim 180 miljoen euro aan Duitse winkelfondsen. Winkelfonds TOEZICHT EN PROSPECTUSTOETSING AFM
info@vastgoedvergelijker.nl
Duitsland 6 NV staat nu open voor inschrijving.
Winkelfonds Duitsland 6 NV en haar beheerder Holland Immo Group
Beheer BV vallen onder toezicht van en zijn geregistreerd bij de Autoriteit
KENMERKEN
Financiële Markten (AFM). Het prospectus is goedgekeurd door de AFM en
twee nieuwe winkelcentra voor dagelijkse voorzieningen
is opvraagbaar op onderstaand adres. Voor meer informatie kunt u contact
solvabele huurders, o.a. EDEKA, Lidl, C&A en DM
opnemen met:
langjarige huurcontracten (10-15 jaar)
verwacht totaal beleggersrendement 8,9%* op jaarbasis
Holland Immo Group Beheer BV
verwacht direct uitkeerbaar beleggersrendement 7,2%* per jaar Kennedyplein 230 | 5611 ZT Eindhoven | Tel: 040-2352635
uitkeringen per kwartaal
E-mail: info@hollandimmogroup.nl | www.hollandimmogroup.nl
* De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen, en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bieden geen
garantie voor de toekomst. Vermelde rendementen betreffen alle prognoses.
** De emissiekosten zijn een vergoeding voor het bijeenbrengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.
De hierin vermelde informatie is van algemene aard, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit document bevat geen aanbod tot het nemen van deelnemingsrechten in het hierin bedoelde
beleggingsfonds noch een uitnodiging tot het doen van een dergelijk aanbod. Deelname is alleen mogelijk nadat u heeft kennisgenomen van het officiële prospectus.

NIBAIL
Interview: Unibail-Rodamco boekt
succes met eindige huurcontracten
De kwaliteit van Nederlandse winkelcentra blijft matig.
In vergelijking met het buitenland scoren we volgens
recente onderzoeken maar net een zesje. Maar door
een meer constructieve houding van de retailsector,
waarvoor ook nog de goedkeuring van kantonrechter
nodig is, kan de Nederlandse consument zijn
winkelomgeving wellicht wel een 7 of 8 gaan geven. Dat
stelt John van Haaren, managing director van Unibail-
in de jaren zeventig en tachtig, en voldoen niet meer
voldoen aan de eisen van nu. “Maar gelukkig, in het
belang van consument, retailer en belegger, zijn er
mogelijkheden om stapje voor stapje aanpassingen te
doen.”
Unibail-Rodamco past sinds enkele jaren de mogelijkheid
toe om via de kantonrechter goedkeuring te verkrijgen
voor eindige huurcontracten, eindigheid die overigens
internationaal usance is. De vastgoedreus haalt alleen
nieuwe huurders binnen die bereid zijn om een eindig
noodzakelijke goedkeuring van de kantonrechter kost
natuurlijk wel tijd en geld. “Verzet van ondernemers is
er in het begin altijd, begrijpelijk. Maar als je het uitlegt
waarom zij juist baat hebben bij een continu beter
functionerend centrum, dan is er begrip. Hoe mooier
en eigentijdser het winkelcentrum, des te meer omzet”,
legt Van Haaren uit. Het is natuurlijk voor hen ook een
stok achter de deur om hun eigen zaak niet te laten
versloffen. Als ze het goed doen en toegevoegde waarde
bespreken we natuurlijk op tijd een nieuw contract met
ze af. Dan willen wij deze huurder ook graag behouden!
Eindig contract betekent dus zeker niet een eindige
relatie, met goede retailers gaan we graag door!”
Soms huurders uitkopen
Unibail investeert ook veel in het in goed overleg
verplaatsen van bestaande huurders en soms het
uitkopen van huurders die niet meer passen in het
beeld. Dat deze tactiek werkt bewijzen de opgelopen
bezoekersaantallen in het Stadshart Amstelveen. “Die
zijn cumulatief dit jaar opnieuw met 5% gestegen, tegen
de dalende tendens van de markt in”, zegt Van Haaren.
Toch zijn niet alle verouderde concepten weg te krijgen.
De managing director laat vol afgrijzen een foto zien van
een winkel in huishoudelijke artikelen. Het langslopende
publiek ziet geen mooie etalage, maar kijkt tegen de
achterkant van lelijke stellages aan. Op een andere foto
prijskaartjes, slordig staan uitgestald op de verpakking.
“Deze zaken zijn gevestigd op A-locaties, betalen keurig
de huur”, vertelt Van Haaren. “Maar ik zou liever
vandaag dan morgen het contract beëindigen en dan
verhuren aan een ondernemer die het winkelcentrum
glans geeft. Overigens, deze huurders met glans en die
daardoor veel mensen naar het centrum trekken, mogen
ook best minder huur betalen. Zij zijn de motoren van
‘We moeten vernieuwen’
In de gemiddelde Nederlandse winkelcentra vindt
slechts geringe vernieuwing plaats. Nieuwe impulsen
blijven dus uit, na een tijdje weet het winkelende publiek
wel welke winkel waar zit. “Als we niet vernieuwen, dan
18

19 21
is het de dood in de pot”, voorziet Van Haaren. Unibail
streeft naar een zo gevarieerd mogelijk aanbod en
wil het liefst de laatste winkeltrends aanbieden. “De
vernieuwing moet eigenlijk minimaal 10% zijn.” Van
heel veel internationale bedrijven –Apple, Starbucks,
Hollister – weet Van Haaren dat ze graag in Nederland
voet aan de grond willen zetten. Maar als ze dan onze
winkelcentra bezoeken, lopen ze alleen maar met hun
hoofd te schudden. Ze vinden het maar niks. ”Een
belangrijke Nederlandse retailer zei ooit tegen mij dat
ons grijze winkelaanbod een weerspiegeling is van de
grijze Nederlandse consument. Ik ben het daar totaal
niet mee eens. Waarom zouden Nederlanders grijs zijn?
Ze willen toch ook verrast worden? Of is het bewijs van
verloochening van je klant? Nu het wat spannender
wordt, zien we de consequentie in wat er om ons heen
gebeurt. Aantrekkelijke internationale retailers grijpen
de kansen die nu ontstaan met beide handen aan!”
Dat winkeliers in Nederland massaal uit hun winkels
worden gejaagd, bestrijdt Van Haaren. “Ik ken de verhalen
van Detailhandel Nederland wel. Die organisatie schermt
graag met de bewering dat winkelcentrumeigenaren de
renovatiebepaling misbruiken en dat het afgelopen jaar
duizenden winkeliers daar de dupe van zijn geworden. Ik
zou deze lijst heel graag een keer willen zien, geloof er
namelijk niks van.”
Afblijven van periferie
Unibail-Rodamco noemt, naast versterking en
vernieuwing, een derde element van belang om
winkelen in Nederland leuk te houden (of weer te
maken) in Nederland: Concentratie. “De periferie, daar
moeten we van afblijven. Als voorbeeld noemt hij een
winkelcentrum dat door TCN en Dura Vermeer dreigt te
worden gebouwd in een weiland bij Almere. Wij hebben
daar destijds als eigenaar van winkelcentrum Citymall
geen enkel bezwaar tegen gemaakt, er zou namelijk
NOVEMBER 2012
uitsluitend thematische sport en leisure retail in komen.
Nu blijkt ineens dat ook andere winkelformules worden
toegelaten. Er wordt gebouwd voor de leegstand in de
eigen binnenstad. Betrokken partijen (ontwikkelaar,
gemeente en bouwbedrijf) hebben allemaal de mond vol
van maatschappelijk en duurzaam ondernemen. En dan
zo’n project, dat is voor mij lastig te verenigen.”
Met concentratie bedoeld Van Haaren ook dat niet alles
groter, mooier en beter hoeft in alle binnensteden. “Daar
is vanuit de consument soms helemaal geen behoefte
aan. Sommige winkelcentra zijn bedoeld voor de
dagelijkse boodschappen, dat moet je dan ook zo laten.
Ook daar zie ik regelmatig voorbeelden van bestaand
aanbod “dagelijks” dat wordt uitgebreid met “nietdagelijks
met onvoldoende massa. Wordt uiteindelijk
een probleem.”
Van Haaren is niet bang dat beleggers massaal
leegstand in de aanloopstraten naar de binnenstad zal
laten voor wat het is. “Bij retailruimte is ten opzichte van
kantoren herbestemming vaak een stuk eenvoudiger”,
stelt hij. “Waar ooit een boetiekje zat kan bijvoorbeeld
een tandartsenpraktijk worden gevestigd. Of weer terug
naar woonbestemming wat het ooit was. Dan blijft er
waarde aanwezig.”
Over leegstand op woonboulevards heeft Van Haaren
ook een duidelijke mening. “Ooit zijn deze concepten
ontwikkeld om te bestaan naast de reeds aanwezige
bestemming gaan oprekken…die ruimte is er niet. Toen
niet en nu nog minder. Het is dan tijd om afscheid te
nemen van die troosteloosheid. Geef het gebied terug
aan de natuur.” Zuur voor beleggers? “Ja, voor een
individueel geval natuurlijk altijd, maar voor de sector
als geheel het enige juiste!”
Barbara Sanders

DO
Fiscale kansen en aandachtspunten in de
huidige vastgoedmarkt (7)
Leegstand lokaal belast
Leegstand is niet gratis, dat moge iedere belegger
bekend zijn. Onderhoudskosten, stookkosten, beheer,
advertenties en makelaar voor verhuur etc., de
kosten lopen door. Terwijl er geen huurbaten zijn.
Leegstandbeheerders bieden oplossingen, houden
het pand in stand en kunnen kosten beperken en
zelfs enige opbrengsten genereren. De gemeentelijke
een verkeerde opzet kunnen de belastingen hoger zijn
dan de opbrengsten, waardoor het resultaat nog verder
ronder druk komt te staan.
Antikraak en bewoning
Antikraakwachten die een leeg kantoorpand
bewoonden leidden tot rechtspraak over de vraag of
de woondelenvrijstelling voor de onroerende zaak
belasting van toepassing was op leegstaande ruimten.
regels van toepassing is. Het gaat om regels uit de Wet
Waardering Onroerende Zaken (WOZ), de Gemeentewet
en de lokale gemeentelijke belastingverordening. De
Wet WOZ gaat over de objectafbakening (is er één
onroerende zaak of meerdere onroerende zaken?)
en om waardebepaling. De Gemeentewet bevat de
basisregels voor gemeentelijke belastingen. Deze zijn
uitgewerkt in een verordening. Gemeenten kunnen een
onroerende zaak belasting (OZB) heffen. De OZB kent
een eigenarendeel en een gebruikersdeel. Vrijgesteld
van het gebruikersdeel zijn (gedeelten van) een
onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen
dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
Een leegstandbeheerder sloot een overeenkomst
met een vastgoedportefeuille eigenaar. De eigenaar
zou lege panden geschikt maken voor bewoning door
derden. De eigenaar was aan de beheerder geen
vergoeding verschuldigd. De leegstandsbeheerder
sloot overeenkomsten met oppassers, veelal studenten.
Zij konden gaan wonen in aan hen toegewezen kamers
in het kantoorpand. De leegstandsbeheerder werd door
de Gemeente aangemerkt als gebruiker en ontving
aanslagen OZB voor de volle waarde van de onroerende
zaken.
De rechter oordeelde dat niet was gebleken dat de
onroerende zaken gedeelten bevatten die volgens
hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel
te worden gebruikt. Het object was daarom één
onroerende zaak in de zin van de WOZ. Hier speelt
dus de objectafbakening voor de WOZ. Vervolgens
oordeelde de rechter dat de leegstandsbeheerder de
onroerende zaken van de eigenaar in beheer dan wel
bewaring had gekregen, dat hij delen daarvan ten
behoeve van bewoning aan de oppassers in gebruik
had gegeven en dat het risico van bedingen en innen
van de huursommen van de oppassers volledig bij de
leegstandsbeheerder lag. De leegstandsbeheerder was
dus ‘gebruiker’ en dus belastingplichtige voor de OZB.
Omdat voor het pand slechts enkele oppassers waren
aangesteld werd slechts een deel van het pand gebruikt.
De overige ruimten was gewoons leegstaand kantoor.
Deze leegstaande gedeelten die niet aan de oppassers
voor bewoning werden toegewezen, waren niet in
gebruik. Er was ook geen sprake van ‘in hoofdzaak tot
woning dienen’ of ‘in hoofdzaak dienstbaar zijn aan
woondoeleinden’ als bedoeld in de Gemeentewet. De
zogenoemde woondelenvrijstelling was dus niet van
toepassing op deze delen van de onroerende zaken.
Overwegingen
In praktijk kijken veel vastgoedeigenaren en –gebruikers
bij de WOZ-beschikking slechts naar de waarde van het
object. In deze rechtelijke uitspraak komt het belang
van de objectafbakening nog eens duidelijk aan de
orde. Waren er wel meerdere onroerende zaken te
onderscheiden geweest, dan was mogelijk eerder
voldaan aan het ‘hoofdzakelijk’ wooncriterium waardoor
de vrijstelling kon worden ingeroepen. Met een andere
18 20

21
opzet van de overeenkomst tussen eigenaar en
leegstandsbeheerder was niet de leegstandsbeheerder,
maar de eigenaar gebruiker en dus belastingplichtige
voor de OZB geweest. Merk op: de term ‘gebruik’ in
het spraakgebruik kan iets anders zijn dan de term
zaak maar een deel, hoe klein ook, in gebruik is, is
de onroerende zaak geheel in gebruik. Een deel dat
(tijdelijk) tot woning voor de oppassers dient, maakt de
leegstaande delen van dezelfde onroerende zaak nog
niet dienstbaar aan woondoeleinden. Ook hier had de
gunstiger uit te komen.
Vermoedelijk bedroeg in casu de OZB meer dan de
vergoedingen van de studenten!
Het pand als uitgangbord
Van leegstaande panden kunnen de gevels gebruikt
worden om reclameborden aan te hechten. Handig om
vooraf te weten of de gemeente een reclamebelasting
heeft. Die mag op grond van de Gemeentewet worden
geheven ter zake van openbare aankondigingen
zichtbaar vanaf de openbare weg. De gemeenten zijn in
beginsel vrij in het kiezen van belastingplichtigen in de
gemeentelijke belastingverordening, mits er maar een
relatie is met de openbare aankondigingen zichtbaar
vanaf de openbare weg. Bijvoorbeeld de eigenaar, of de
billboard verhuur organisatie, of het bedrijf waarvoor
wordt geadverteerd. Maar ook de makelaar die een
bord aan de gevel hangt, of achter het raam zet. Ook
NOVEMBER 2012
kan worden gedacht aan de precariobelasting. Deze
wordt geheven ter zake van het hebben van voorwerpen
onder, op of boven voor de openbare dienst bestemde
gemeentegrond. De gemeente is ook hier vrij in het
belasting wordt geven), met dien verstande dat het
bedrag van een gemeentelijke belasting niet afhankelijk
mag worden gesteld van het inkomen, de winst of het
vermogen. Ook in het bepalen van eventuele vrijstellingen
en het tarief van deze belastingen is de gemeente vrij.
Conclusies
Voor de praktijk geldt dat iedere casus van leegstand
en het benutten daarvan contractueel en feitelijk goed
geregeld moet worden om ongewenste gemeentelijke
gemeentelijke belastingverordening kunnen de regels
per gemeente en per jaar op onderdelen verschillen.
De objectafbakening tussen WOZ en gemeentewet
anders worden bezien dan in de dagelijkse praktijk.
Reclamebelasting en precariobelasting kunnen
verrassende kostenposten zijn.
mr. J. Seerden
Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed
www.bdo.nl

Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
De vier oplossingen voor
SNS Property Finance
Er wordt nu druk gespeculeerd over de toekomst van
SNS Property Finance. Dat er iets moet gebeuren is
wel duidelijk. Continuatie van de huidige situatie kan
catastrofaal uitpakken voor het moederbedrijf SNS
Reaal die de winsten uit het bank- en verzekerbedrijf ziet
Welke vier mogelijke oplossingen zijn er?
Steeds knellender wordt de strop die om de nek van
bankverzekeraar SNS Reaal is gelegd. Analisten,
zakenbanken, politiek en niet in de laatste plaats de pers
– waarvan dit hoekje er een van is – zitten de arme CEO
Ronald Latenstein op de huid om snel een oplossing te
presenteren. Elke maand dat het langer duurt, kan de
koers verder dalen richting pennystockniveau en blijven
aanhouden.
Welke oplossingen zijn er nu eigenlijk voorhanden voor
een uitweg in de impasse? Als ik diverse analyses op een
rij zet zie ik een viertal langskomen. Het eerste is het uit
elkaar trekken van het bank- en verzekeringsgedeelte
maar ligt nu lastig omdat vooral het verzekerbedrijf -
waaronder met woekerpolisclaims – niet makkelijk valt
te verkopen. Dan de tweede optie: het ‘kopen’ van tijd
door de resterende nog af te lossen staatssteun van
€565 miljoen niet al eind 2013 te regelen maar later
of omzetten in aandelen voor de overheid. Over dat
laatste: met de lage koersen van nu – net boven een
euro – dreigt massale verwatering voor de bestaande
aandeelhouders. De overheid krijgt daarmee een
meerderheidsbelang in de bank en dat is niet wat ze
willen nu ze al dé staatsbank in bezit hebben.
maar veel te langzaam en de discounts zijn veel te hoog.
De vierde wordt het meest gehoord en lijkt mij het meest
kansrijk: een bad bank. In de jaren negentig heeft Zweden
redelijke successen daarmee gehaald toen drie van de
vier grootste banken daar failliet gingen. De voorwaarden
strakke organisatie bij de bad bank die stug doorgaat
op zijn beloop laat in afwachting van een opleving van
de economie. Grofweg is een bad bank te vergelijken
met een ongekeerde sterfhuisconstructie. De zwakke
onderdelen worden dan in een aparte vennootschap
nieuw uit te geven obligaties. Net als bij de derde weg
doet zich hier het waarderingsprobleem voor en in
het verlengde daarvan de waarde van de obligaties.
worden afgeschreven. SNS Reaal heeft al sinds de €840
miljoen kostende aankoop medio 2006 van SNS PF nu
Ik denk dat het voor de zeer lage aandelenkoers in dit
stadium al heel weinig uitmaakt: beleggers hebben de
toekomstige afwaardering feitelijk al ingeprijsd. SNS
Reaal is voornemens de vastgoedkredieten van SNS
Zakelijk (zo’n drie miljard) toe te voegen bij de bestaande
portefeuille van SNS PF. Dan krijg je een bad bank met
een kleine €8 mrd aan leningen variërend van slecht tot
daarvan een interessante rendementsstructuur
kennen en in stukken ter beurze verhandelbaar dan
moet het wel raar lopen willen vooral Britse private
equity er niet instappen. Misschien dat de Nederlandse
pensioenfondsen dan ook voor een plukje mee gaan
doen.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
18 22

23
21
ITGELICHT
Misbruik van
meerderheid van
stemmen in een
Vereniging van
Eigenaars
Als je eigenaar bent van een appartementsrecht dan
ben je verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars
(VvE). Zoals bij iedere vereniging moeten er soms
besluiten genomen worden die niet voor iedereen even
prettig zijn. Maar is zo’n besluit rechtsgeldig genomen
dan zal ook de minderheid zich er aan moeten houden.
In de wet zijn echter waarborgen opgenomen om te
voorkomen dat appartements-eigenaren misbruik
kunnen maken als zij een overmacht aan stemmen
hebben. Recent las ik een uitspraak waarin er eigenlijk
geen besluit was genomen omdat de meerderheid tegen
de voorstellen stemde. Ook dan kan de rechter ingrijpen.
In die situatie was het zo dat er één eigenaar was die in
zijn eentje de meerderheid van stemmen had binnen de
Vereniging van Eigenaars. Deze persoon bezat namelijk
Het bestuur van de VvE had ruim voor de vergadering
aan alle eigenaren een lijst gestuurd met voorstellen
voor besluiten die genomen konden worden. Dit betrof
onder meer de “reguliere” besluiten als kwijting en
decharge voor het bestuur, maar ook het machtigen van
het bestuur voor het nemen van incasso-maatregelen
tegen die eigenaren die achterstallig waren in de betaling
van de verplichte (maandelijkse) bijdragen.
Er was dus één eigenaar die de meerderheid van stemmen
had en deze bleek alle voorgestelde besluiten simpelweg
af te stemmen. En dat zonder opgaaf van redenen.
De rechter vond dat dit laatste niet door de beugel kon.
Je mag best tegenstemmen maar dan moet je wel met
elkaar binnen de VvE overleggen en elkaars argumenten
bespreken en wegen voordat je je stem uitbrengt.
Gewoon doen wat je zelf wilt omdat je de meerderheid
van stemmen hebt, is dus niet acceptabel.
Ik denk dat vooral mensen die een appartement hebben
gekocht van een investeerder of projektontwikkelaar (die
blij zijn met deze uitspraak. Ze hoeven niet meer bang te
zijn dat deze “groot grond bezitter” hun zonder meer de
mond kan snoeren binnen de VvE.
Ernst Loendersloot, endersloot, kandidaatnotaris
bij Huenges uenges Wajer Joosten

EEGSTAND
Kantorenleegstand: hou het concreet!
In de (sociale) media is de leegstand op de Nederlandse
kantorenmarkt een zeer actueel thema waarbij het woord
crisis vaak wordt gebruikt. Een kritische lezer vraagt zich
mogelijk af waarom er zoveel negatieve publiciteit ontstaat bij
een leegstand van circa 15%. In een willekeurige economische
sector is een onbenutte capaciteit van 15% geen reden om het
woord crisis in de mond te nemen.
Er kunnen verschillende redenen zijn waarom er zoveel
negatieve aandacht is voor de leegstand op de kantorenmarkt.
Het CPB voorspelt bijvoorbeeld een zeer somber scenario
waarin de leegstand kan oplopen tot 40%. Dat zal zeker een
voor de leefbaarheid en de economie van de kantoorgebieden
in Nederland.
Aanleidingen voor de slechtere vooruitzichten zijn de
kapitaaleisen, de vergrijzing, de trend naar Het Nieuwe Werken
waardoor minder vierkante meters nodig zijn per medewerker
en het feit dat oudere gebouwen minder goed voldoen aan alle
moderne eisen. Alle somberheid bij elkaar opgeteld, levert dit
een uiteraard een negatief beeld op; mogelijk nog aangevuld
met enkele pakkende voorbeelden waar het fout gaat.
Relativerende opmerkingen hoor je weinig. Dat is misschien
ook lastig als er zoveel bedreigingen zijn. Het is in ieder geval
goed om het meest negatieve scenario te kennen, waarin alle
bedreigingen tegelijk optreden. De vraag is of het in de praktijk
ook zo zal zijn. In het verleden waren er wel meer sombere
scenario’s en werden er beelden geschetst dat men alleen nog
maar een kantoor zou herkennen aan het bord ‘Te huur’ erop.
Dat viel uiteindelijk mee omdat niet alle bedreigingen tegelijk
plaatsvonden en er ook positieve ontwikkelingen waren. Een
aantal zaken blijkt in de discussie van vandaag de dag relatief
onderbelicht. Bijvoorbeeld het feit dat we langer (moeten en/
of willen) gaan werken, wat in ieder geval het effect van de
vergrijzing wat afzwakt. Wat ook weinig aandacht krijgt is dat
de actieven voor een steeds grotere groep inactieven moet
gaan zorgen. Werkgevers zullen mogelijk voor deze schaarse
werknemers voldoende en kwalitatief hoogwaardige ruimte
willen bieden om deze werknemers optimaal te faciliteren.
Over het argument dat oude kantoren minder kansrijk zijn,
lijkt het mij verstandig als alle stakeholders nadenken vanuit
hun eigen maatschappelijke verantwoordelijkheid, waarbij
iedere stakeholder zowel een Internal Rate of Return als
verouderde gebouwen worden aangepast of gesloopt, maar
wel belangrijk is dat er een integrale berekening plaatsvindt.
Een sloopfonds kan daar prima bij passen. Het idee om te
pleiten voor een algemene aanpak van alle middelmatige
en slechte kantoorlocaties zoals het Financieele Dagblad
weergaf over het onderzoek van Jones Lang LaSalle, lijkt
kantoor, maar in de praktijk is het ook een prijsafweging en
maken ontwikkelaars, eigenaren en gebruikers andere keuzes
om tot een verantwoorde keuze te komen. Er zal dus altijd een
differentiatie zijn.
Het lijkt me ook belangrijk om leegstand lokaal te beoordelen.
Immers leegstand zit in een gebouw, dat niet los gezien
kan worden van zijn omgeving en van de procespartners.
Wanneer de procespartners goed samenwerken komen er
haalbare en soms ook bijzondere oplossingen tot stand.
Kantoren die worden herontwikkeld tot woningen, hotels,
studentenhuisvesting, urban farming, parkeergarages en
dergelijke. Maar ook dat er al duurzaam wordt gesloopt. Dat
is mooi én concreet.
Norbert Bol, directeur
Grontmij Capital Consultants
24

ANKIEREN
Bankieren in het vastgoed:
DNB zet de aanval in
De AFM houdt zich er al jaren mee bezig. Inmiddels is
ook DNB ermee losgegaan: het uitdelen van bestuurlijke
boetes. Dat is gelet op de opstelling die DNB als
prudentieel toezichthouder tot voor kort steeds heeft
gekozen al opmerkelijk. De gedachte was dat DNB in dit
kader zeer terughoudend moet zijn, omdat boetes in
beginsel moeten worden gepubliceerd of anderszins in
de markt bekend zullen raken. Dit heeft als risico dat de
beboete onderneming wordt geconfronteerd met een
“run on the bank“. Maar ook bij andere instellingen dan
banken kan (bekendheid over) boeteoplegging haaks
staan op de doelen die DNB nastreeft, te weten de
Interessant is voorts dat DNB haar nieuwe manier van
optreden heeft laten beginnen in de vastgoedsector.
Aan diverse ondernemingen is het verwijt gemaakt
dat zij zich schuldig zouden hebben gemaakt aan
“bankieren”. Men kan zich afvragen of dit al niet erg
genoeg is. Juridisch problematisch wordt het echter
pas echt als dat bankieren gebeurt zonder vergunning
Met de vastgoedondernemingen die DNB op de korrel
heeft genomen is echter wel iets bijzonders aan de
hand. Kort gezegd is bankieren het maken van het
bedrijf van het aantrekken van opvorderbare gelden
en het uitzetten daarvan als krediet. De betrokken
ondernemingen hebben opvorderbare gelden van
beleggers aangetrokken tegen uitgifte van obligaties
(leningen). Deze gelden hebben de instellingen weer
doorgeleend aan (project)vennootschappen die
daarmee de aankoop of ontwikkeling van vastgoed
in strijd met de vergunningplicht te komen. Zo kan men
zich ertoe beperken de opvorderbare gelden uitsluitend
aan te trekken binnen besloten kring of uitsluitend van
de instelling hoe dan ook niet als bank. Ook hadden zij
gebruik kunnen maken van een uitzonderingsregel (art.
vergunningplicht hoe dan ook niet geldt als:
(i) de opvorderbare gelden worden verkregen als
gevolg van het aanbieden van effecten (obligaties) in
overeenstemming met de daarvoor geldende regels
(waaronder het beschikbaar stellen van een door de
AFM goedgekeurd prospectus, tenzij een uitzondering
of vrijstelling beschikbaar is);
(ii) de instelling de aldus verkregen gelden voor
ten minste 95% uitzet binnen het concern waartoe zij
behoort; en
(iii) de instelling zorg draagt voor:
(a) een adequate bankgarantie; of
(b) een onvoorwaardelijke garantie of keep well
agreement afgegeven door de moedermaatschappij en
de moedermaatschappij gedurende de looptijd over een
positief geconsolideerd eigen vermogen beschikt.
Ten aanzien van één of meer van deze voorwaarden is
het naar de mening van DNB bij de beboete instellingen
kennelijk misgegaan. De meest saillante voorwaarde in
dit verband is wellicht nog wel de eis dat – als wordt
gekozen voor de uitzonderingsroute en een garantie
of keep well agreement van de moedermaatschappij
wordt gebruikt – deze laatste partij over een positief
eigen vermogen moet blijven beschikken. De vraag is
namelijk of de instelling (de dochtermaatschappij) wel
steeds zicht heeft op het eigen vermogen van haar
moedermaatschappij. Als de instelling hier al zicht
op zou hebben, dan is hoogst onzeker in hoeverre zij
26

27
NOVEMBER 2012
in de hand heeft dat het eigen vermogen van haar
moedermaatschappij steeds positief blijft. Anders
gezegd: hoe kan de instelling voorkomen dat zij een
(fors beboetbare) overtreding begaat tengevolge van
de “gedragingen” van een derde, namelijk haar eigen
moedermaatschappij die niet voorkomt (en veelal ook
niet kan voorkomen) dat haar eigen vermogen negatief
wordt?
In de vastgoedsector speelt deze problematiek in optima
forma. Betrokken instellingen beschikken immers vaak
over weinig andere activa dan vastgoed en deelnemingen
in andere vastgoedondernemingen (waaronder al dan
niet bankierende dochtermaatschappijen). Dit betekent
in tijden van forse afwaardering van vastgoed dat het
eigen vermogen (van de moedermaatschappij) ineens
onder nul zou kunnen zakken. Niet alleen kan het snel
gaan, betrokkenen kunnen dit lang niet altijd aan zien
komen. Afwaardering komt veelal eerst aan de orde op
ten behoeve van de opstelling van een jaarrekening.
waarin weinig handel plaatsvindt laten zich sowieso
doorgaans pas plaats ver na afsluiting van het boekjaar
Als instellingen al zouden kunnen zien aankomen dat
het eigen vermogen van de moedermaatschappij op
enig moment niet langer positief zal zijn (waardoor niet
langer aan alle voorwaarden wordt voldaan en daardoor
mogelijk het bankverbod wordt overtreden), dan zal het
tij ook feitelijk lastig te keren zijn. In de gegeven situatie
zullen immers niet al te veel verstrekkers van nieuw
eigen vermogen in de rij staan.
Alleen al vanwege deze omstandigheden is lang niet
altijd gegeven dat de instellingen (alsook als zodanig
aan te merken feitelijk leidinggevers) mogen worden
beboet. Minstens zo twijfelachtig is of de betrokken
beleggers (de obligatiehouders) met boeteoplegging in
dit verband iets opschieten. Wederom lijkt dat er echter
vanuit het perspectief van de toezichthouder – in elk
geval in de vastgoedsector – nauwelijks toe te doen.
Michiel van Eersel

ARTICIPATIE
Participatieaanbod.nl is het platform voor handel in participaties
Participatieaanbod.nl brengt eigenaren en geïnteresseerden in niet-beursgenoteerde producten
zoals participaties in vastgoedfondsen, cv’s, obligaties en aandelen bij elkaar. Bent u opzoek naar een
participatie die bij u past, volg dan de volgende drie stappen. Wanneer u participaties heeft die u wilt
verkopen kunt u zich melden op info@participatieaanbod.nl
28

AANBOD.NL
29
Vastgoedfondsen aanbod

COPE
Risicoaversie blijft troef in vastgoedmarkt
Vastgoedbeleggers blijven dit jaar risicomijdend en
richten zich vooral op landen met een geringe bloostelling
aan de schuldencrisis in de eurozone. Vanwege schaarste
aan eersteklas vastgoedbeleggingen in deze markten
liggen de transactievolumes lager dan vorig jaar.
‘De Europese Centrale Bank staat klaar om binnen
haar mandaat alles te doen wat nodig is om de Euro te
redden, en geloof me, dat is genoeg’. Het zijn inmiddels
legendarische woorden van Mario Draghi, waarmee
de president van de Europese Centrale Bank (ECB)
eind juli een voorschot nam op een nieuwe ronde
obligatieaankopen. In de daaropvolgende vergadering
van de centrale bank voegde hij de daad bij het woord
door een nieuw opkoopprogramma in werking te stellen.
Sindsdien is de onzekerheid in de eurozone afgenomen
en zijn beleggers weer meer risico gaan nemen, hetgeen
vooral tot uiting is gekomen op de beurzen.
Maar de ECB kan met haar maatregelen natuurlijk niet
in een keer de schuldencrisis oplossen. Daarvoor zijn
de problemen te groot. De hervormingsmaatregelen en
bezuinigingen zijn noodzakelijk, maar wegen voorlopig
wel op tegen de consumentenbestedingen. Hierdoor blijft
de groei naar verwachting op een laag niveau steken. De
laatste ramingen van het IMF wijzen op een lichte krimp
in de Europese Unie van 0,2% in 2012 en een lichte
groei van 0,5% in 2013. Zorgwekkend is de ontwikkeling
van de werkloosheid in de Europese Unie (EU-15), die
inmiddels is opgelopen tot een historisch hoog niveau
van 10,7%. De laatste maanden is vooral de werkloosheid
in Spanje (25,1%) en Frankrijk (10,6%) gestegen, terwijl
die in Duitsland (5,5%), Italië (10,7%) en België (7,4%)
is gestabiliseerd. In Duitsland is zelfs sprake van een
recordlaag aantal werklozen. In het Verenigd Koninkrijk is
de werkloosheid juist gedaald in de afgelopen maanden,
naar momenteel 7,9%.
Duidelijk lagere volumes
Tegen de achtergrond van dit toch wel sombere
economische beeld is het niet verwonderlijk
dat vastgoedbeleggers zich in Europa nog altijd
terughoudend opstellen. Het vizier blijft gericht op
kwalitatief hoogwaardige (‘prime’) vastgoedbeleggingen
op de beste locaties in de meest liquide markten, met
een beperkte blootstelling aan de probleemlanden in
de Eurozone. Het gaat dan vooral om centraal gelegen
locaties in Parijs en Londen alsmede Berlijn en München,
die alle vier over de eerste negen maanden van dit jaar
een sterke volumegroei wisten te boeken. Dat blijkt uit
research van BNP Paribas Real Estate. De sterke groei
voldoende om een daling elders in deze landen op
te vangen. In heel Europa (Centraal- en Oost-Europa
uitgezonderd) kwam het beleggingsvolume over deze
periode zodoende 9% lager uit op €69,8 mrd.
beleggingsvolume over de eerste negen maanden hoger
uit. Frankrijk (-4%), het Verenigd Koninkrijk (-6%),
Duitsland (-13%) en ook Nederland (-8%) boekten allen
een stevige daling. Daarbij speelt ook een gebrek aan
eersteklasvastgoedbeleggingen in zowel de kantoren-
als retailmarkt een rol. Niet geheel onverwacht vielen
de ergste klappen in de periferie van de eurozone, waar
beleggers Italië (-66%) en Spanje (-68%) massaal links
krachtige partijen, die zich beperken tot kleinere
transacties. Ook het feit dat verkopers nog vasthouden
aan te hoge prijzen zet een rem op de vastgoedmarkten.
Engeland favoriet
Uit cijfers van CBRE blijkt dat vooral het Verenigd
Koninkrijk, de grootste commerciële vastgoedmarkt in
Europa, de afgelopen maanden in trek was bij beleggers.
Hier kwam het transactievolume in het derde kwartaal ten
opzichte van dezelfde periode van vorig jaar mede dankzij
het sterkere pond liefst 40% hoger uit op €8,5 miljard.
Dat staat in schril contrast met de lichte daling van 1% tot
€28,6 miljard voor Europa, inclusief Centraal- en Oost-
van de toestroom van risicomijdende vastgoedbeleggers
mogelijk willen houden. Gelet op de goed gevulde Britse
pijplijn aan nieuwe deals, rekent CBRE op een sterke
afsluiting van 2012. BNP Paribas verwacht niettemin
over geheel het jaar een daling van het transactievolume
30

29
in het Verenigd Koninkrijk van circa 5%. Deze daling
wordt ook voor Duitsland voorzien. De Franse volumes
zullen met een kwart dalen, terwijl Spanje en Italië zich
volgens de bank mogen opmaken voor een teruggang
van meer dan 50%. Voor volgend jaar wordt hier echter
een trendommekeer voorzien. De grote markten mogen
rekenen op een stabilisering van de volumes, verwacht
BNP Paribas.
Zoals gezegd blijft schaarste aan ‘prime’ beleggingen
effect op de volumes in het derde kwartaal in bijvoorbeeld
Duitsland, Polen en Tsjechië. Vooral in de winkelmarkt,
waar beleggers zich vanwege de defensieve kenmerken
de afgelopen jaren massaal op stortten, is er in het
topsegment weinig aanbod. Dit komt ook doordat er
relatief weinig nieuwe ontwikkelingen zijn. Gevolg is dat
ondanks een grote transactie van €400 miljoen (Center
Milaneo in Stuttgart) het transactievolume in de Duitse
retailmarkt in het derde kwartaal slechts €1,6 miljard
bedroeg, een kwart onder het driejarige gemiddelde.
Volgens CBRE speelt de schaarste aan hoogwaardige
winkel beleggingen in geheel Europa en moeten
beleggers hierdoor gaan samenwerken met lokale
specialisten en/of net buiten het topsegment gaan kijken
Kantoren gevraagd
De opmars van retail ten opzichte van kantoren is in elk
geval voorlopig gestuit. Want het retailvolume in Europa
mag dan in het derde kwartaal met 12% zijn gestegen naar
€7,1 miljard ten opzichte van het voorgaande kwartaal,
over de eerste negen maanden van het dit jaar komt het
transactievolume maar liefst 34% lager uit. Hierdoor
daalde het aandeel van retailbeleggingen in het totale
www.scope-analysis.nl
transactievolume van 34% naar 23%, blijkt uit data van
BNP Paribas. Vooral op de Duitse en Britse retailmarkten
was het relatief rustig. Netto aanvangsrendementen op
‘prime’ retailvastgoed bleven gemiddeld genomen vrij
stabiel en liepen in het derde kwartaal ten opzichte van
een jaar geleden alleen op in het Verenigd Koninkrijk
(5,0%) en Italië (4,6%). In Duitsland en Nederland bleven
de rendementen stabiel op respectievelijk 4,2% en 4,6%,
terwijl deze in Frankrijk daalden naar gemiddeld 4,0%.
Opmerkelijk is dat het netto aanvangsrendement ook in
Spanje stabiel bleef, op 5,5%, met de kanttekening dat
het natuurlijk alleen om toplocaties in de grote steden
gaat.
Anders dan winkelvastgoed laat de kantorenmarkt wel
een hoog activiteitenniveau zien. Het volume steeg hier
in de eerste negen maanden van het jaar met 16% tot
€37,9 mrd en neemt daardoor 54% (vorig jaar 43%) van
het totale volume voor zijn rekening. Nederland, België
en Italië waren op jaarbasis echter dissonant in het
geheel en boekten lagere volumes. De grootste en meest
liquide markten, het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en
Frankrijk, compenseerden dit echter ruimschoots. Vooral
centraal gelegen locaties in Londen blijven zeer in trek bij
buitenlandse beleggers. Maar beleggers toonden ook veel
belangstelling voor Duitse kantoren. In München daalde
het netto aanvangsrendement in het derde kwartaal ten
opzichte van het tweede kwartaal met 5 basispunten
naar 4,7%. Ook in het topsegment van Amsterdam en
Parijs was op kwartaalbasis sprake van een lichte daling,
dankzij een beperkt aanbod en hun aantrekkelijke locatie.
Het netto aanvangsrendement in Amsterdam van 6% ligt
echter wel 25 basispunten hoger dan een jaar geleden.
Dat is een stuk meer dan de netto yield van 4% in
Londen, die naar verwachting van BNP Paribas niet veel
verder zal dalen.

Colofon
Vastgoedvergelijker.nl E-Magazine
is een uitgave van Vastgoedvergelijker BV
Op initiatief van Vastgoedvergelijker.nl
en Vastgoedjournaal.nl
Adres
Vastgoedvergelijker BV,
postbus 1068
2410 CB Bodegraven
info@vastgoedvergelijker.nl
www.vastgoedvergelijker.nl
Hoofdredactie:
Nick Blom
Directeur Vastgoedvergelijker BV
Redactie:
Chaïm van Toledo
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Vormgeving:
Ruud van der Wel
Advertentie Reservering:
info@vastgoedvergelijker.nl
Copyright:
Niets uit deze uitgave mag worden
gereproduceerd en/of openbaar gemaakt
worden door middel van druk, fotokopie,
voorafgaande schriftelijke toestemming
van de uitgeverdirectie. Vastgoedvergelijker
BV is niet aansprakelijk voor eventuele
onjuistheden in deze uitgave en niet
verantwoordelijk voor handelingen van
derden welke mogelijkerwijs voortvloeien
uit het lezen van deze uitgave.