februari 2013 - Vastgoedvergelijker.nl

Jaargang 3
februari 2013
BDO
Alternative Investment Fund
Managers Directive (AIFMD)
Uni-invest
Begint prijzenslag kantoren
onder nieuwe naam Merin
Scope
Vastgoed gewild
als infl atiehedge
MAGAZINE

Voorwoord
Beste Lezer,
Het nieuwe jaar is slechts een paar weken oud, maar heeft nu al een magazine
aan interessant vastgoednieuws voortgebracht. Het faillissement van twee
Hanzevast vastgoed-cv’s, die medegefi nancierd werden door een buitenlandse
partij, hebben onze redacteuren zelfs fl ink beziggehouden. Directeur Jos Westra
spreekt in deze editie openhartig over wat hij noemt ‘ordinair machtsmisbruik’
door de Britse fi nancier van de cv’s. Beleggers zijn onthutst dat de rechter
Hanzevast niet meer tijd heeft gegeund om bij participanten nieuw geld op
te halen om de prima renderende Holland 55 en Holland 61 cv’s te redden. In het
verlengde daarvan gaat Michiel Van Eersel in op de rol van de banken bij het
fi nancieren van vastgoed.
BDO-vastgoed-en belastingexperts leggen in deze editie in een helder artikel
de effecten van de Europese richtlijn Alternative Investment Fund Managers
Directive (AIFMD op beleggingsinstellingen uit.
Vastgoedfonds Uni-Invest gaat verder onder de naam Merin. Fakton-partner
Mark Kuijpers verwelkomt de strategie van de prijsvechter. Hij noemt het een
welkome omslag die het leven in de Nederlandse kantorenmarkt een stuk aangenamer
gaat maken.
Daarnaast zal het u zeker niet ontgaan zijn dat systeembank SNS Reaal is genationaliseerd.
Wat er gaat gebeuren met de vastgoedpoot is bij het verschijnen
van ons E-magazine nog onduidelijk. Mar dat de nationalisatie een ongewenste
smet op onze toch al geplaagde sector werpt, moge duidelijk zijn.
Voor een vrolijker noot zorgt directeur Ron de Goeij van het Eindhovense architectenbureau
VAA. Hij ziet ondanks het feit dat veel van zijn vakbroeders zijn
verbannen naar de keukentafel, nog volop kansen voor de branche. Niet alleen
in Nederland maar ook in buitenland.
Ik wens u veel leesplezier,
Nick Blom
2

3
Kort 4
Nieuws
Michiel van Eersel 12
En dan komt de bank
Uni-invest 14
Kantorenmarkt
Fakton 15
Lage huurprijs
Regeer akkoord 16
Studentenhuisvesting
Hanzevast 17
Uitgelicht
Column 18
Rogier Hentenaar
BDO 20
Vastgoed
SNS Reaal 24
Uitgelicht
Aanbod 26
Participatieaanbod.nl
Scope 30 28
Vastgoed gewild

KORT NIEUWS
Fakton positief over komst prijsvechter
Merin maar lage huurprijs is geen
maatstaf
De afgelopen kwartalen is Nederland overspoeld met
negatief nieuws over de kantorenmarkt. Oplopende
leegstand, dalende huurprijzen, kansarme panden, et
cetera. Afgelopen week kwam gelukkig een positief
signaal vanuit voormalig Uni-Invest dat nu is omgedoopt
naar Merin en dat met Bas van Holten een crack heeft
binnengehaald als het gaat om het opsporen van
potentiële huurders en het in elkaar zetten van scherpe
huisvestingsdeals. Merin treedt de nieuwe Nederlandse
kantorenmarkt met gezonde Hollandse handelsgeest
tegemoet. De problematische belegger Uni-Invest heeft
zich ontpopt tot een klantgerichte ondernemer!
Er zijn partijen in de Nederlandse markt die Merin en
haar strategie met argusogen aanschouwen. Je hoort
partijen hun beklag doen: “Dit is de nekslag voor veel
beleggers en met name voor de vastgoedbanken die
problematisch kantorenvastgoed hebben gefi nancierd”.
Ik ben juist van mening dat dit dé omslag is waarop we
hebben gewacht en die het leven in de Nederlandse
kantorenmarkt weer een stuk aangenamer gaat maken.
Volgens mij gaat de nieuwe strategie van Merin er
eindelijk voor zorgen dat er meer prijsdifferentiatie
gaat komen op de Nederlandse kantorenmarkt. Dat is
goed voor zowel de bovenkant als de onderkant van
de markt. Een snelle blik op de website van Merin laat
huurprijzen zien tussen € 85 en €145 per m2. Zijn dat
dan de dumpprijzen waar iedereen zich volgens Rogier
Hentenaar (in zijn column in Vastgoedjournaal van 15
januari) zorgen om moet maken?
Total Occupancy Costs zijn het
belangrijkste criterium voor de aanhuur
In een eerdere blog heb ik al geschreven dat de huurprijs
per m2 eigenlijk helemaal geen criterium moet zijn in de
afweging welk kantoor te huren. Het zou zelfs maar een
beperkt criterium moeten zijn in de waardering van een
kantoorgebouw. Wat écht telt zijn de Total Occupancy
Costs (TOC) per werkplek. Wat zijn de werkelijke totale
lasten voor een organisatie die voortkomen uit de
locatie- en huisves tings keuze? In de TOC speelt de
huurprijs een beperkte rol. Sterker nog: de huurprijs zou
eigenlijk een resultante uit de TOC-berekening moeten
zijn.
De geschiktheid van een gebouw en zijn ligging zijn veel
bepalender voor de TOC dan de huurprijs per m2. Met
een eenvoudig voorbeeld is dit te illustreren: Gebouwen
die door hun indelingsmogelijkheden en installaties veel
hogere bezettingsgraden toe laten (let op: dit kan oplopen
tot factor 2!) zouden in principe een tweemaal zo hoge
huurprijs kunnen hebben als gebouwen waar dat niet
het geval is. Dit is nog maar één aspect dat in de TOC tot
uitdrukking komt. Daarnaast spelen andere zaken als
energielasten, bereikbaarheid met openbaar vervoer
en nabijheid van voorzieningen een belangrijke rol. In
de publicatie van DTZ ‘De kanshebbers in de markt’ zijn
deze aspecten impliciet (kwalitatief) al meegenomen.
4

5
Het aardige is dat veel van de zaken die DTZ in haar
analyse meeneemt heel goed te kwantificeren zijn in een
TOC-berekening. Hierdoor zijn huisvestingsafwegingen
door eindgebruikers gefundeerder te maken.
Werkelijke gebruikswaarde
Minstens zo belangrijk in de huidige markt is dat op
basis van de TOC bij taxaties van kantoren de werkelijke
gebruiks waarde van een kantoorgebouw inzichtelijk
kan worden gemaakt en als afgeleide daarvan de
beleggingswaarde van het gebouw. Daarnaast
biedt het TOC-denken een solide raamwerk voor de
investeringsafwegingen die beleggers de komende
jaren moeten gaan maken voor hun kantoorgebouwen.
Ga je herpositioneren, ga je minimaal investeren, ga
je transformeren, ga je afwaarderen? Waar zitten de
‘tipping points’ die een gebouw vanuit TOC geredeneerd
weer aantrekkelijk maken voor een eindgebruiker? Door
vanuit de TOC te redeneren krijg je een veel scherpere
business case en een beter gevoel voor ‘waar je het
moet zoeken’ in een specifieke casus. Een integrale
benadering waarbij je kijkt naar alle aspecten die van
invloed zijn op de TOC is daarbij een must.
Casus Cool Blue
FEBRUARI 2013
Dat een afweging op basis van TOC tot verassende
uitkomsten leidt, blijkt uit het voorbeeld van de vestiging
van Cool Blue in Central Plaza in Rotterdam. Cool Blue
zocht een geschikte nieuwe locatie voor haar call
center. Meestal worden dit soort ‘back office’ functies in
een perifeer, goedkoop kantoorgebouw ondergebracht.
Ik denk dat Cool Blue juist koos voor Central Plaza
vanwege de hoge bezettingsgraad die hier gerealiseerd
kon worden, en de ligging bij het Centraal Station,
waardoor zij een optimale bereikbaarheid heeft voor
haar personeel tegen relatief lage mobiliteitskosten.
In het totaal TOC-plaatje was Central Plaza voor Cool
Blue een aantrekkelijker propositie dan andere, scherp
geprijsde huuraanbiedingen.
Geen bedreiging maar een kans
Moeten we nu bang zijn voor de nieuwe strategie van Merin
zoals Rogier Hentenaar in zijn column veronderstelt?
Nee, we moeten het initiatief juist omarmen en ons laten
uitdagen! Competitie stimuleert ondernemerschap en

KORT NIEUWS
innovatie. Eindelijk komt de prijsdifferentiatie die zo
hard nodig is in de Nederlandse kantorenmarkt. We
zullen slimmer moeten worden in het aanbieden van
kantoorruimte aan eindgebruikers. Wellicht komt er
ooit een dag dat we in plaats van huurcontracten TOCcontracten
gaan sluiten. Dan ontstaat ook de ruimte om
te investeren in gebouwen om echt de gebruikswaarde
(en daarmee de beleggingswaarde) te verhogen.
De conclusie is duidelijk: ik heb een zonnige(r) blik op de
Nederlandse kantorenmarkt!
Mark Kuijpers is partner bij Fakton
UPDATE: Financiële reuzen laten
40.000 m2 aan leegstand achter in
Amersfoort
Door het aanstaande vertrek van Achmea en de
verhuizing van De Amersfoortse komt er in Amersfoort
nog eens 40.000m2 leegstand bij. Dat is maar liefst
15% bovenop de 256.000 m2 aan leegstand die de
kantorenregio Amersfoort en Hilversum nu telt.
Opvallend is dat Achmea juist vertrekt uit de Van Asch
van Wijckstraat om de leegstand elders in de eigen
panden te bestrijden. Volgens woordvoerder Bert
Rensen van Achmea in Zeist wordt het huidige pand in de
Van Asch van Wijckstraat 55 op dit moment gehuurd van
AXA Real Estate. Het gaat om een pand van 30.000 m2
waar nu 2000 mensen werken voor de Achmea-labels
als Agis Zorgverzekeringen, Zilveren Kruis Achmea en
Avéro Achmea. Wanneer exact het huidige huurcontract
met AXA afl oopt kon Rensen nog niet zeggen maar
‘ergens’ in 2015. Waar al die medewerkers dan worden
ondergebracht is nog niet helemaal duidelijk maar een
groot deel verhuist naar het eigen kantoorpand aan de
Storkstraat in Leusden. De overige medewerkers zullen
verspreid worden ondergebracht in de eigen panden
in Leiden (ontwikkeld door Eurocommerce) en het
hoofdkantoor in Zeist.
Het terugbrengen van het aantal locaties was al in 2006
afgesproken. Overigens heeft Achmea op meer locaties
de huurcontracten opgezegd. Na de verhuizingen zit
Achmea in Apeldoorn, De Meern, Leeuwarden, Leiden,
Leusden, Tilburg, Zeist (hoofdkantoor) en Zwolle.
Volgens de meest recente factsheets van de
Nederlandse kantorenregio’s van DTZ Zadelhoff kampt
de kantorenregio Gooi en Eemland (Amersfoort en
Hilversum) met een leegstand van 256.000 m2. Dat is
17,5% van het totale kantorenareaal in die regio. Hoewel
het aantal kantoorbanen in 2011 met 0,3% (ten opzichte
van 2010) steeg tot 50.400, daalde de kantooropname
in 2012 (ten opzichte van 2011) met 24% tot 35.000 m2.
Ook de gemiddelde huurprijs daalde met 2,4% tot €138
per m2 per jaar (exclusief huurkortingen).
UPDATE 28-01-2013 om 11:27 uur
Maar de stad staat in 2015 nog een groot verlies te
wachten. De medewerkers van verzekeringsreus De
Amersfoortse vertrekken dan richting het hoofdkantoor
in Utrecht en laten 10.000 m2 aan kantoorruimte achter.
“Ik ben hier wel van geschrokken”, zegt Arjen Jansma
van RéBM Bedrijfsmakelaars in de keistad. “De leegstand
in het stationsgebied wordt zo wel heel erg groot. En
met ongebruik dreigt altijd verloedering.” Hij vreest dat
de institutionele eigenaren weinig pijn van het geheel
zullen voelen en niet snel actie zullen ondernemen om
snel een andere huurder te vinden. “De prijzen komen
onder druk.”
Hij stelt dat het pand van Achmea dat niet gedateerd
is, niet geschikt is om op te delen in fl exwerkplekken.
“Voor zzp’ers zouden die meters ook snel te duur
worden. €300 per vierkante meter is voor hen niet op te
hoesten. Het pand is eigenlijk alleen geschikt voor één
of twee grote huurders.”
Hij stelt dat de gemeente met haar bureau City
Marketing hard aan de weg timmert om Amersfoort in
de picture te krijgen. “Onze stad ligt ten opzichte van
Schiphol heel gunstig. Voor buitenlandse begrippen zijn
we gewoon een buitenwijk van Amsterdam. Maar helaas
zijn wij voor beleggers niet sexy genoeg. Die komen niet
buiten het centrum”, weet Jansma.
Hij vertelt dat nieuwbouw kantoorontwikkelingen in
Amersfoort al jaren stilliggen. “Dat is maar goed ook,
want het vertrek van Achmea en De Amersfoortse is al
erg genoeg.”
6

27 197 9
UPDATE 28-01-2013 om 15.07 uur
“Het is een moeilijke tijd voor de Amersfoortse
kantorenmarkt. De laatste echt grote aanhuurtransactie
zoals Campina die 20.000 m2 aanhuurde in het
Stationsgebied in Amersfoort dateert alweer enkele
jaren terug. Op kleinere schaal gebeurt nog wel het
een en ander”, zegt Guus Henkus, directeur/partner
bij Brecheisen Bedrijfsmakelaars Amersfoort. Henkus -
niet betrokken bij de verhuur - is niet somber over de
verhuurmogelijkheden wanneer de panden van Achmea
en De Amersfoortse op de markt komen. “Voor deze
panden met deze hoge kwaliteit op deze goede locatie
zijn beslist mogelijkheden om nieuwe huurders aan te
trekken. Ook voor deelverhuur lijkt mij het pand geschikt
hoewel ik het pand van binnen nog niet heb gezien.”
Henkus vermoedt dat de aankondiging van vertrek ook
onderdeel kan vormen van de contractonderhandelingen.
“Het zou zomaar kunnen dat achter de schermen nog
druk wordt onderhandeld met de verhuurders om deze
partijen te behouden voor de stad.”
UPDATE 28-01-2013 om 17:00 uur
Jeroen Koevermans, directeur bij MVGM
Bedrijfshuisvesting, vertelt dat het Agis gebouw waar
Achmea uit vertrekt, een modern en courant pand is. “Het
pand speelt goed in op de vraag naar kantoorcommunes.
Bedrijven kruipen tegenwoordig graag bij elkaar. Er zijn
meet en greet plekken met kennis te delen, genoeg
parkeerplaatsen, en diverse ingangen. Dit gebouw
heeft echt voldoende kansen. Juist kantoren in het
stationsgebied zijn erg in trek”, vertelt Koevermans die
met zijn bedrijf ook in het gebouw gevestigd is.
UPDATE 28-01-2013 om 18:10 uur
OKTOBER 2012
De reuring rond het vertrek van Achmea en De
Amersfoortse is ook de wethouder van Economische
Zaken niet ontgaan. “Inderdaad Amersfoort is niet de
sexy Zuidas, maar de afgelopen jaren hebben we hier
toch een aantal belangrijke hoofdkantoren van mooie
partijen zoals Friesland Campina, Royal haskoning
DHV maar ook het Huis van de Gezondheid, mogen
begroeten”, aldus wethouder Gert Boeve. “Deze
ondernemingen hebben heel bewust gekozen voor het
midden van het land, voor Amersfoort.”
Hij begrijpt best dat Achmea vertrekt naar Leusden.
“De discussie over de kosten in de zorg is terecht.
Concentratie van huisvesting is effi ciënt en drukt
de kosten voor verzekeraars.” Hij benadrukt dat de
werkgelegenheid met het vertrek van de fi nanciële
reuzen voor de regio behouden blijft. “We werken nauw
samen met Leusden en Utrecht ligt om de hoek.”
De wethouder zegt actief eigenaren van leegkomende
panden te benaderen. “In dit geval wachten we echt
niet tot 2015. We willen al op korte termijn om de

KORT NIE
tafel.” Van bedrijven waarvan de gemeente vermoedt
dat ze verhuisneigingen hebben, zal Boeve alles op
alles zetten om ze te behouden voor de stad. “We laten
niet gemakkelijk los”, stelt de wethouder. “Proberen te
behouden wat we hebben.”
Boeve wil nogmaals benadrukken dat Amersfoort een
degelijke gunstig gelegen stad is. “We zijn onlangs nog
uitgekozen als nummer twee stad om te wonen en te
werken.” Dat Amersfoort ook kampt met ernstige
leegstand ontkent hij niet. “Dat probleem pakken we aan
door het vergunningentraject te versoepelen en mee te
denken met bedrijven die zich hier willen vestigen.”
The Bank na twee jaar voor de volle
100% verhuurd
Door het tekenen van twee nieuwe huurcontracten heeft
eigenaar Kroonenberg Groep het geheel herontwikkelde
The Bank in het centrum van Amsterdam voor 100%
verhuurd.
Twee bestaande huurders hebben hun contracten
uitgebreid met de resterende 6.700 m². Booking.com,
de grootste aanbieder van hotelreserveringen, heeft
voor verdere uitbreiding van zijn activiteiten twee
verdiepingen in The Bank erbij gehuurd. Ook huurder
Guerrilla Games, onderdeel van het Japanse Sony
PlayStation, voegt extra ruimte aan zijn bestaande
kantoor toe. Hiermee zijn de ruim 25.000 m2
kantoorruimte in The Bank binnen twee jaar na opening
helemaal ingevuld.
Deze verhuurtransacties bewijzen opnieuw hoe
succesvol de herontwikkeling van het voormalige ABN
Amro hoofdkantoor in het centrum van Amsterdam is.
Kroonenberg Groep is verheugd met de bevestiging die
zijn huurders geven. Lesley Bamberger: “Het winnen
van de FGH Vastgoedprijs 2012 was voor ons een
enorme eer. Dat onze bestaande huurders er nu voor
kiezen om hun contracten uit te breiden, bewijst dat er
in The Bank een goed werkklimaat heerst. De sfeer die
wij op voorhand voor ogen hadden, wordt door onze
gebruikers herkend en gewaardeerd.”
Naast Booking.com en Guerrilla Games huurt ook BNP
Paribas kantoorruimte in The Bank. In de plint, die circa
8

9
UWS
7.000 m2 multifunctionele ruimte beslaat, zijn Marqt,
Starbucks, Wagamama, George Deli U.S.A., Vapiano en
Ajax Experience gevestigd.
NL Real Estate behartigde de belangen van huurder
Booking.com; CBRE en DTZ Zadelhof hadden de
verhuuropdracht van Kroonenberg Groep.
Rampscenario Hanzevast cv’s weer stap
dichterbij: Britten niet te vermurwen
Een cocktail van leegstand, waardedaling en
risicomoeheid van banken hangt als een zwarte
wolk boven de vastgoedsector. Bij gebrek aan
fi nancieringsalternatieven worden Nederlandse
kantorenfondsen steeds vaker overgeleverd aan de
grillen buitenlandse partijen.
Banken die van het risico van hun balans afwillen, spelen
het hard en eisen afl ossing, zelfs als ze dan maar een
deel van hun geld terugkrijgen. Participanten worden
buitenspel gezet, hun vermogen verdampt: gedwongen
verkoop leidt nooit tot een fi jne prijs.
Hanzevast probeert momenteel uit alle macht zo’n
rampscenario te voorkomen en vraagt van participanten
in haar Hanzevast Holland CV 61 een bijstorting van
30%. Tussenpersoon Hatfi eld Philips, die nu pandrecht
uitvoert over de rekeningen, weigert volgens directeur
Jos Westra halsstarrig om tot een oplossing te komen.
In een emotionele brief die afgelopen vrijdag naar
de beleggers is gestuurd blijkt dat op 11 februari
het faillissement van Hanzevast Holland CV 61 is
aangevraagd. Westra is woedend en samen met de
advocaten bereiden zij het verweer tegen de aanvraag
voor. Volgens de directeur voldoet Hanzevast aan de
verplichtingen en rendeert het fonds prima. Alleen
kan het de totale geëxpireerde lening niet in één keer
terugbetalen. Iets wat Hatfi eld Philips in opdracht van
leningeigenaar Mesdag Charlie nu eist.
Op het moment dat vastgoedleningen verlengd
moeten worden, kijken fi nanciers een stuk kritischer
naar het onderliggende vastgoed . Ze berekenen
een hogere rente óf eisen simpelweg hun geld terug,
zoals in het geval van Hanzevast. De fi nancier eist dat
het vastgoed wordt verkocht om af te kunnen lossen.
Een forse fi nanciële klap voor grote investeerders én
voor de honderdduizenden Europese en Nederlandse
particuliere beleggers die een belang in een zwaar
gefi nancierd vastgoedfonds of -object hebben.
Alleen kopers varen er wel bij
Volgens Hanzevast zal een faillissement met gedwongen
verkoop, leiden tot onnodig kapitaalverlies bij
participanten en bij de fi nancier. Alleen de uiteindelijke
koper - waarschijnlijk een private equity partij - zou er
wel bij varen.
Volgens deskundigen zitten er momenteel genoeg
private equity partijen op het vinkentouw te loeren naar
een koopje. Wie zo weinig betaalt kan met de huren
onder de marktprijs gaan zitten en een rendabel fonds
opzetten. Inmiddels heeft Hanzevast een gesprek gehad
met ATC, het trustkantoor dat de directie voert van
Mesdag Charlie. De situatie is uitgelegd maar er zijn
geen toezeggingen gedaan.
In de brief aan de participanten schrijft Westra dat
Hatfi eld Philips de druk verder opvoert omdat het
selectief is in het betalen van crediteuren van het fonds.
De Britten dienen akkoord te geven op betalingen die
worden gedaan vanaf de rekening van het fonds.
Hanzevast zet alles op alles om herfi nanciering te
regelen bij een andere fi nancier. Maar dat kan alleen in
combinatie met een additionele kapitaalstoring (capital
call) van de participanten. Westra roept zijn klanten op
om 30% van de oorspronkelijke inleg bij te storten. Dit
is niet verplicht.
De vraag is of participanten dat wel kunnen en willen en
of het geen bodemloze put is. Op een participatie van
€50.000, betekent dat een bijstoring van €15.000, geld
dat veel mensen niet zomaar ergens hebben liggen.
Bovendien geeft bijstorten geen enkele garantie en is
een verwatering van het eigen vermogen. Een aantal
fondsen waar in het verleden fors is bijgestort, verkeert
nog steeds in de problemen. Een bank kan bovendien
met aanvullende eisen komen, waardoor de zaak
uiteindelijk toch ploft.
Barbara Sanders
FEBRUARI 2013

ORT NIEUWS
EXCLUSIEF Architect Ron de Goeij:
De shake-out in de branche biedt juist
kansen
Duur, elitair, arrogant en betweterig. Een hardnekkig
imago dat decennialang lang door de architecten zelf werd
gekoesterd en door opdrachtgevers werd getolereerd.
De crisis gooide echter roet in het eten. Opeens brak er
paniek uit in de branche. Omzetten kelderden, werknemers
werden op straat gezet en zelfs de meest gerenommeerde
bureaus gingen meedingen naar projecten waar ze eerder
de neus voor ophaalden.
“We hebben net als veel andere kantoren by far het
slechtste jaar ooit gedraaid, maar we zijn in tegenstelling
tot veel concurrenten een gezonde onderneming met een
goed toekomstperspectief”, vertelt Ron de Goeiij van van
aken architecten (VAA) uit Eindhoven.
“Veel architecten willen alleen maar mooie gebouwen
neerzetten. Maar je bent als bureau ook een bedrijf en
dat wordt wel eens vergeten”, zegt De Goeij terwijl hij
Vastgoedjournaal rondleidt door zijn pand waar tientallen
medewerkers zitten te werken aan diverse projecten.
“Met leuk tekenen red je het niet en met vierkante meters
rammen al helemaal niet. De architect 3.0 moet de klant
toegevoegde waarde bieden. Vorm volgt functie. Dat
betekent trouwens niet dat een gebouw lelijk hoeft te zijn.
Het draait om building perfection”
Hij wijst op een foto van de nieuwe cleanroom in
Veldhoven van chipmachinebouwer ASML. “Dat ontwerp
is een prachtig voorbeeld van hoe we in de huid kruipen
van de opdrachtgever. Een zeer complex project.” Het
gebouw moest geheel trillings- en stofvrij zijn en er was
een extreme eis gesteld aan brandwerendheid. Om het
een en ander te realiseren is er met een integraal team
gewerkt aan nieuwe technische oplossingen. Voor marges
was er absoluut geen ruimte. Als voorbeeld noemt hij
de vloerplaten. “De ruimte daartussen mocht niet groter
zijn dan 0,3 millimeter, dat is ongeveer de dikte van een
wimper.” De Goeij is zeer tevreden met het resultaat. “Het
ASML-gebouw is niet alleen technisch perfect, het is ook
nog eens mooi”. De architect is er dan ook zichtbaar trots
op. “We hebben eind vorig jaar de Nationale Staalprijs
gewonnen. In het ASML-pand zit dan ook evenveel staal
verwerkt als in de helft van de Eiffeltoren.”
‘Wat wij neerzetten mag niet in de weg staan’
Maar naast zijn schoenen loopt De Goeij niet. “Wij hebben
net zoveel passie voor een kleine bedrijfshal. Uiteindelijk
dragen wij als architecten als geen ander bij aan het
aanzicht van de gebouwde omgeving. Wat wij neerzetten
mag niet 30 jaar ‘in de weg’ staan.”
Sleutelwoord hierbij is het aanzwengelen van meer
ketenintegratie in de bouw- en vastgoedsector. Traditionele
rollenpartronen moeten worden doorbroeken. “Dit kan
door op basis van vertrouwen, transparantie en respect
met alle partijen vroeg om de tafel te gaan zitten om
zo commitment te krijgen voor het verwezenlijken
van de droom of ambitie van de klant. Dit zorgt voor
kostenreductie, minder faalkosten, kortere bouwtijd en
innovatie door het delen van marktkennis. We moeten van
onze eigen eilandjes af. Ketenintegratie is kennisdeling.”
Architecten zijn van oudsher de meest traditionele partij in
de bouwkolom. “We zijn eigenlijk vrij egoïstisch van aard.
Willen het liefst alles zelf doen. Maar waarom moeilijk doen
als het samen kan”, bepleit De Goeij. De architectenbranche
moet zich razendsnel aanpassen aan de innovaties die
fabrikanten en leveranciers doen. “Bouwmeester weten
vaak niet eens wat technisch mogelijk is en daarom staat
kennisontwikkeling bij ons bureau hoog in het vaandel.”
VAA is onder meer bekend van De Regent, een woontoren
in Eindhoven waar afgelopen najaar op de bovenste etage
kort een hevige brand woedde. “Die brand toont dat
het hoog tijd is voor duidelijke nationale wetgeving voor
hoogbouw boven de zeventig meter. Die is er tot op heden
niet”, vertelt De Goeij. Ondanks een gebrek aan landelijke
wetgeving, ontwerpt VAA zijn hoogbouw altijd strenger
dan de geldende afspraken en lokale richtlijnen.
‘Passie voor het vak is grootste valkuil’
Maar de concurrentie ligt op de loer en aanbesteding
uitsluitend op prijs in plaats van op kwaliteit is nog niet
uitgeroeid. “Onze liefde voor het vak is tegelijkertijd onze
grootste fi nanciële valkuil. Dat weten potentiële klanten
en daarom nemen ze geen genoegen meer met een vage
schets op een A4tje. In het voortraject gaat dus heel veel
denkwerk en eigen geld zitten. Het kan heel lang duren
voordat we daar iets van terugzien.” Opvallend is dat
buitenlandse opdrachtgevers beter zijn van betalen dan
Nederlandse. Zelfs de Russen betalen hun rekeningen
10

11
sneller. “We hebben in ons land te kampen met een
structurele toename van openstaande facturen. Er staat
altijd voor een aantal maanden omzet buiten de deur.”
Kansen door veranderingen in China pakken
Maar de immer in zwart geklede De Goeij peinst er niet
over om ons land definitief te verlaten en zijn heil te
zoeken in economieën waar de wind nog gunstig waait.
“China is een fascinerend land waar veel werk te halen is.
Maar je moet er wel de weg weten”, stelt De Goeij. “Zonder
lokale aanwezigheid is de kans namelijk groot dat van het
bedoelde ontwerp en de functionaliteit weinig overblijft als
het door de handen van het verplichte lokale design bureau
is gegaan. Daarom zijn we een joint-venture aangegaan
met een Chinees/Amerikaans bureau.” De Goeij heeft
de afgelopen jaren de volksrepubliek zo’n zeventig keer
bezocht. “Het valt me altijd op hoeveel dynamiek daar
heerst, of misschien wel het gebrek daaraan in Nederland.”
“De sociale veranderingen in China gaan in een razend
tempo. Het land kampt met een enorme vergrijzing. Maar
kinderen willen niet meer voor hun ouders zorgen. Om
daar iets aan te doen ontwikkelen we daar met westerse
know how en ervaring seniorenhuisvesting op basis van
Chinese culturele waarden.”
Bij het zaken doen in China komt het fenomeen corruptie
altijd om de hoek kijken. In Rusland en India speelt de
problematiek van smeergeld ook. “Wij staan gelukkig
boven dat veld. Natuurlijk nemen wij uit beleefdheid
relatieschenken mee, maar koffers met geld? Nee.”
Met de recente uitbreiding naar Duitsland investeert VAA
verder in internationale groei. “Wij houden onze wortels
stevig vast. Hebben als BV Nederland veel om trots op te
zijn. We zijn lekker eigenwijs en gemengd. Een mooi merk.”
Volgens De Goeij zijn we ook te bescheiden. “We beseffen
te weinig wat we kunnen. We behoren tot de top als het
FEBRUARI 2013
gaat om high-tech kennis en watermanagement en ons
Dutch Design is wereldberoemd. Het is superjammer dat
de overheid die trotsheid niet uitdraagt. We moeten een
showcase maken van wat we hier allemaal kunnen.”
Architecten staan er een beetje alleen voor
Als voorbeeld noemt hij het drijvende duurzame hotel
dat voor eigen rekening en risico werd ontworpen.
“In Azië zien ze het helemaal zitten, de interesse in
Nederland is minimaal. Dat is jammer want het is een
mooi stukje Hollands glorie.” Hij pleit dan ook voor meer
overheidsbemoeienis. “Helaas laat de overheid het
afweten als het gaat om steun aan onze branche. Blijkbaar
is de politiek niet in staat om onze economische prestaties
te identificeren. Wij staan er als architecten alleen voor.”
De Goeij stelt dat brancheorganisatie BNA ook te weinig
steun voor de ambities van grotere architectenbureaus
geeft. Door de crisis hebben veel bureaus keihard moeten
saneren en is er een woud aan eenpitters bijgekomen. Al
achttien kwartalen op rij is er sprake van een neergang in
opdrachten, in omzet en in werkgelegenheid, door te weinig
initiatieven in de bouw, met name op woningbouwgebied.
Hierdoor zijn er nog 10 tot 15 bureaus met meer dan 40
mensen in dienst. “Wij bedienen als groot bureau dus
een heel andere markt en die dient anders verdedigd te
worden. De BNA wekt de indruk alleen veel aandacht te
hebben voor de kleine bureaus. Ons exportproduct is onze
kracht. Dat moeten wij als architecten niet allemaal op
eigen houtje willen doen. Hulp van de overheid en BNA,
waarvan de directeur onlangs voor het eerst in het 35-jarig
bestaan van het bureau langs is geweest, zou welkom zijn.”
Hoe wij straks leven, moeten wij zelf bepalen
Hoe vervelend ook voor de “gemankeerde artiesten”
die nu naar de keukentafel zijn verbannen, de huidige
markt biedt veel kansen voor VAA. “De shake-out geeft
meer ruimte. We gaan ons in Nederland nog meer
richten op het aanpassen van gebouwen voor nieuwe
functies.” Maar ook de vergrijzing en de krimpgebieden
in ons eigen land biedenmogelijkheden voor de gehele
vastgoedsector, stelt de architect. “Er wordt nu alleen
gewerkt aan symptoombestrijding. Er moet een lange
termijn visie komen. Hoe wij later willen wonen en leven,
kunnen en moeten wij juist nu zelf bepalen.”

OLUMN
Aan “uitdagingen”heeft de vastgoedsector momenteel
geen gebrek. Het eind van de 7 magere jaren is
gerekend vanaf 2008 wel in zicht, maar dan alleen
op de kalender. Die trekt zich namelijk niets aan van
marktontwikkelingen.
Dit geldt meer in het bijzonder ook voor
vastgoedfondsen. Korte samenvatting: (boek)waarden
verwelken en huurders vergaan. Kosten en risico’s, die
blijven bestaan. Sterker, deze nemen steeds verder toe,
zowel op het niveau van de stenen als op het niveau
van het fondsbeheer. Dit zal verder toenemen met
de invoering van de nieuwe Europese richtlijn AIFMD.
Hierdoor zullen meer (beheerders van) fondsen onder
toezicht van de AFM en DNB komen en zullen de
investeringen in risicomanagement en compliance fors
toenemen. Uitgangen bestaan momenteel nauwelijks.
Als na het wegvallen van bestaande huurders al nieuwe
huurders worden gevonden, dan volgt een pittig
gesprek, over lagere huurpenningen, langere huurvrije
perioden en ruimere exit-mogelijkheden. In de huidige
markt hebben huurders immers vaak ruim te kiezen.
Verkoop van vastgoed biedt ook al amper soelaas; het
FEBRUARI 2013
En dan komt de bank…
aanbod wordt hoger, de vraag steeds maar lager, de prijs
voor het fonds is dus veelal te mager.
En dan komt de bank. In de hoogtijdagen een royale
partner in business voor de lange termijn. Nu op zijn
best een sombere zuinige cijferaar. Ineens wil de bank
vergaande extra zekerheden en vooral ook pakketten
aan gedetailleerde informatie, over fondsbeleid en
-organisatie, de achterliggende personen en vooral
over de prognoses, liefst dagelijks geactualiseerd. Het
komt erop neer dat de bank alleen nog wil fi nancieren
als zij kan vaststellen dat 100% betaling van rente en
afl ossing 100% zeker is. Als een dergelijke situatie in
de praktijk al kan bestaan, dan betreft het dus precies
een situatie waarin bancaire fi nanciering niet nodig
zal zijn. Misschien raakt deze paradox wel aan de
kern van het vak van bankieren. Dit maakt alleen niet
dat de bank dan maar alles kan maken. Zij kan niet
onbeperkt eisen stellen op straffe van verhoging van
rentes of opzegging van kredieten. Zij kan zich ook al
niet verschuilen achter Basel III, wensen ten aanzien
van de bankbalans of gewijzigd beleid op het gebied van
vastgoedfi nanciering. De bank hoort aan te sluiten bij
24

13
wat met de kredietnemer contractueel is afgesproken
en bij wat kredietnemer en kredietgever in dit verband
in redelijkheid van elkaar over en weer mochten
verwachten toen de fi nancieringen werden aangegaan.
Daarbij heeft de bank de beginselen van redelijkheid
en billijkheid te betrachten alsook een zorgplicht, niet
alleen tegenover consumenten, maar ook tegenover
meer professionele partijen en daarachter – in het geval
van de fondsen – de beleggers. Ook de AFM en DNB lijken
dit steeds meer te onderkennen. Dit is niet zo vreemd.
Het gaat niet alleen om de afzonderlijke marktpartijen,
maar ook om – in het geval van vastgoedfondsen – de
vastgoedmarkt in zijn geheel, daarmee juist ook om de
met vastgoed(fi nancieringen) gevulde balansen van de
banken en daarmee de stabiliteit van de sector en zelfs
van de Nederlandse economie. En daarmee dus nog een
keer om het belang van de banken zelf.
Dit mag de banken brengen tot geduld, constructieve
samenwerking en het faciliteren van creatieve
oplossingen. Alternatief is de formele weg van de
stekker eruit trekken, afzien van verlenging, opeisen van
betaling en uitwinnen van (hypothecaire) zekerheden.
Hiermee is het verhaal alleen niet per se afgelopen, zelfs
niet als de bank naar de letter van de overeenkomst
bevoegd is. In deze laatste situatie kan de bank de
lening niet opeisen als zwaarwegende gronden bestaan
die de opeising onaanvaardbaar maken. Zwaarwegende
omstandigheden zouden kunnen zijn dat de bank de
kredietnemer heeft volgehangen met kostbare en giftig
gebleken fi nanciële producten zoals rentederivaten, dat
de bank eerder stellig de indruk heeft gewekt anders
te zullen handelen of dat concreet uitzicht bestaat op
FEBRUARI 2013
herfi nanciering door andere partijen binnen redelijke
termijn. Waar dergelijke zwaarwegende gronden bestaan
kan worden geprobeerd om de bank in een kort geding
af te houden van (incasso)acties met onomkeerbare
gevolgen. Daarbij zal de bank in ieder geval een zekere
termijn in acht moeten nemen om de kredietnemer in
staat te stellen herfi nanciering te arrangeren.
Als uiteindelijk niets de bank meer de goede kant op kan
bewegen, dan kan de kredietnemer altijd nog kiezen voor
de nucleaire optie: aanvragen van surseance van betaling
en de rechtbank verzoeken om een afkoelingsperiode af
te kondigen. Gedurende de surseance kan de bank wel
de lening opeisen, maar niet de leningnemer tot betaling
dwingen en ook niet tot uitwinning van zekerheden
overgaan. Uitkomst zal zijn dat uiteindelijk ofwel alsnog
een oplossing volgt ofwel faillissement. De verhouding
tussen bank en kredietnemer is dan al lang vergelijkbaar
met het in Amerikaanse speelfi lms wel getoonde
spel waarin jeugdige types in snelle auto’s frontaal
op elkaar afrijden: wie gaat het eerst opzij? Ook voor
vastgoedondernemingen gaat echter bij voorkeur de
realiteit gelden van het nieuwe bankieren met de klant
centraal. Eerst de klant. En dan komt de bank.
Michiel van Eersel

ANTORENMARKT
Uni-Invest begint
prijzenslag kantoren
onder nieuwe naam Merin
Het voormalige kantorenfonds Uni-Invest gaat onder de
nieuwe naam Merin stevig investeren in de verbetering
van haar huidige kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille.
De panden zullen vervolgens tegen sterk concurrerende
huurprijzen aan de markt worden aangeboden.
De naamswijziging tot Merin kenmerkt het begin van
een nieuwe periode in het Nederlandse vastgoed.
Dankzij de internationale private equity investeerders
TPG Capital en Patron Capital gaat Merin aanzienlijk
investeren in verbetering van haar circa 200 kantoor-
en bedrijfspanden en uitbreiding van de organisatie en
het management.
De nieuwe CEO Bas van Holten, die vorige week
werd aangesteld, en Pieter Roozenboom (COO/CFO)
vormen samen de directie van Merin. Daarnaast zijn
nieuwe medewerkers aangetrokken om bestaande en
potentiële klanten beter te bedienen en het bedrijf te
laten groeien.
Bas van Holten, CEO van Merin: “We zien de toekomst
positief en hebben de komende jaren alle ruimte
om te investeren in onze eigen gebouwen. Met een
investeringsfonds van minimaal 50 miljoen euro
hebben we een aanzienlijk kapitaal om veel panden te
vernieuwen en zijn we begonnen met de transformatie
van ons portfolio. Het wordt geen standaard aanpak.
We bekijken samen met de huurders welke maatregelen
gewenst zijn voor hen en het desbetreffende pand.
De ene keer gaat het om intensieve verbouwingen, de
andere keer om het herinrichten van de parkeerplaats
of het upgraden van installaties. We kijken ook naar
mogelijkheden om bijvoorbeeld van een leegstaande hal
een kinderspeelparadijs maken of van een kantoorpand
een modern hotel. Merin wil de meest klantvriendelijke
aanbieder van bedrijfsruimte in Nederland worden en
daarvoor staan alle seinen op groen”.
Cultuurverandering
“De naamswijziging is de afronding van een operatie die
we vorig jaar zijn begonnen“, zegt COO en CFO Pieter
Roozenboom. “We hebben een cultuurverandering
ingezet: onderzoek leerde ons dat we meer en beter
moeten samenwerken met onze huurders en dat doen
we nu ook. Door de klant meer centraal te stellen en
het echt op een positieve en inventieve manier aan te
pakken zullen we ervoor zorgen dat we voldoen aan de
behoeften van onze bestaande en nieuwe huurders“.
Volgens Roozenboom gaan de nieuwe investeerders (het
Amerikaanse TPG Capital en het Engelse Patron Capital)
fl ink investeren in de gebouwen en mensen van Merin.
“Bovendien hebben we onze eigen organisatie versterkt
door ongeveer 25% meer mensen aan te nemen, die
zich allemaal zullen richten op onze klanten. We gaan
in de komende weken bij deze klanten in heel Nederland
langs om ze bij te praten over deze grote verandering
en te laten zien dat we al een aantal grootschalige
verbouwingen en renovaties hebben afgerond“.
14

15 21
Fakton positief over komst
prijsvechter Merin maar lage
huurprijs is geen maatstaf
De afgelopen kwartalen is Nederland overspoeld met negatief
nieuws over de kantorenmarkt. Oplopende leegstand, dalende
huurprijzen, kansarme panden, et cetera. Afgelopen week kwam
gelukkig een positief signaal vanuit voormalig Uni-Invest dat nu
is omgedoopt naar Merin en dat met Bas van Holten een crack
heeft binnengehaald als het gaat om het opsporen van potentiële
huurders en het in elkaar zetten van scherpe huisvestingsdeals.
Merin treedt de nieuwe Nederlandse kantorenmarkt met gezonde
Hollandse handelsgeest tegemoet. De problematische belegger
Uni-Invest heeft zich ontpopt tot een klantgerichte ondernemer!
Er zijn partijen in de Nederlandse markt die Merin en haar
strategie met argusogen aanschouwen. Je hoort partijen hun
beklag doen: “Dit is de nekslag voor veel beleggers en met name
voor de vastgoedbanken die problematisch kantorenvastgoed
hebben gefi nancierd”. Ik ben juist van mening dat dit dé omslag
is waarop we hebben gewacht en die het leven in de Nederlandse
kantorenmarkt weer een stuk aangenamer gaat maken.Volgens
mij gaat de nieuwe strategie van Merin er eindelijk voor zorgen
dat er meer prijsdifferentiatie gaat komen op de Nederlandse
kantorenmarkt. Dat is goed voor zowel de bovenkant als de
onderkant van de markt. Een snelle blik op de website van Merin
laat huurprijzen zien tussen € 85 en €145 per m2. Zijn dat dan
de dumpprijzen waar iedereen zich volgens Rogier Hentenaar (in
zijn column in Vastgoedjournaal van 15 januari) zorgen om moet
maken?
Total Occupancy Costs zijn het belangrijkste criterium
aanhuur | In een eerdere blog heb ik al geschreven dat de huurprijs
per m2 eigenlijk helemaal geen criterium moet zijn in de afweging
welk kantoor te huren. Het zou zelfs maar een beperkt criterium
moeten zijn in de waardering van een kantoorgebouw. Wat écht
telt zijn de Total Occupancy Costs (TOC) per werkplek. Wat zijn de
werkelijke totale lasten voor een organisatie die voortkomen uit de
locatie- en huisves tings keuze? In de TOC speelt de huurprijs een
beperkte rol. Sterker nog: de huurprijs zou eigenlijk een resultante
uit de TOC-berekening moeten zijn. De geschiktheid van een
gebouw en zijn ligging zijn veel bepalender voor de TOC dan de
huurprijs per m2. Met een eenvoudig voorbeeld is dit te illustreren:
Gebouwen die door hun indelingsmogelijkheden en installaties
veel hogere bezettingsgraden toe laten (let op: dit kan oplopen
tot factor 2!) zouden in principe een tweemaal zo hoge huurprijs
kunnen hebben als gebouwen waar dat niet het geval is. Dit is nog
maar één aspect dat in de TOC tot uitdrukking komt. Daarnaast
spelen andere zaken als energielasten, bereikbaarheid met
openbaar vervoer en nabijheid van voorzieningen een belangrijke
rol. In de publicatie van DTZ ‘De kanshebbers in de markt’ zijn
deze aspecten impliciet (kwalitatief) al meegenomen. Het aardige
is dat veel van de zaken die DTZ in haar analyse meeneemt heel
FEBRUARI 2013
goed te kwantifi ceren zijn in een TOC-berekening. Hierdoor zijn
huisvestingsafwegingen door eindgebruikers gefundeerder te
maken.
Werkelijke gebruikswaarde | Minstens zo belangrijk in de huidige
markt is dat op basis van de TOC bij taxaties van kantoren de
werkelijke gebruiks waarde van een kantoorgebouw inzichtelijk kan
worden gemaakt en als afgeleide daarvan de beleggingswaarde
van het gebouw. Daarnaast biedt het TOC-denken een solide
raamwerk voor de investeringsafwegingen die beleggers de
komende jaren moeten gaan maken voor hun kantoorgebouwen.
Ga je herpositioneren, ga je minimaal investeren, ga je
transformeren, ga je afwaarderen? Waar zitten de ‘tipping points’
die een gebouw vanuit TOC geredeneerd weer aantrekkelijk
maken voor een eindgebruiker? Door vanuit de TOC te redeneren
krijg je een veel scherpere business case en een beter gevoel voor
‘waar je het moet zoeken’ in een specifi eke casus. Een integrale
benadering waarbij je kijkt naar alle aspecten die van invloed zijn
op de TOC is daarbij een must.
Casus Cool Blue | Dat een afweging op basis van TOC tot verassende
uitkomsten leidt, blijkt uit het voorbeeld van de vestiging van Cool
Blue in Central Plaza in Rotterdam. Cool Blue zocht een geschikte
nieuwe locatie voor haar call center. Meestal worden dit soort
‘back offi ce’ functies in een perifeer, goedkoop kantoorgebouw
ondergebracht. Ik denk dat Cool Blue juist koos voor Central
Plaza vanwege de hoge bezettingsgraad die hier gerealiseerd kon
worden, en de ligging bij het Centraal Station, waardoor zij een
optimale bereikbaarheid heeft voor haar personeel tegen relatief
lage mobiliteitskosten. In het totaal TOC-plaatje was Central Plaza
voor Cool Blue een aantrekkelijker propositie dan andere, scherp
geprijsde huuraanbiedingen.
Geen bedreiging maar een kans | Moeten we nu bang zijn voor de
nieuwe strategie van Merin zoals Rogier Hentenaar in zijn column
veronderstelt? Nee, we moeten het initiatief juist omarmen en
ons laten uitdagen! Competitie stimuleert ondernemerschap en
innovatie. Eindelijk komt de prijsdifferentiatie die zo hard nodig
is in de Nederlandse kantorenmarkt. We zullen slimmer moeten
worden in het aanbieden van kantoorruimte aan eindgebruikers.
Wellicht komt er ooit een dag dat we in plaats van huurcontracten
TOC-contracten gaan sluiten. Dan ontstaat ook de ruimte om te
investeren in gebouwen om echt de gebruikswaarde (en daarmee
de beleggingswaarde) te verhogen.
De conclusie is duidelijk: ik heb een zonnige(r) blik op de
Nederlandse kantorenmarkt!
Mark Kuijpers is partner bij Fakton

UISVESTING
Regeerakkoord einde
studentenhuisvesting?
Uit het nieuwe regeerakkoord blijkt dat het systeem voor
de woningwaardering sterk wordt vereenvoudigd. Waar
voorheen sprake was van een puntensysteem op basis
waarvan de maximaal redelijke huurprijs werd vastgesteld,
is het kabinet voornemens een systeem in te voeren waarbij
de maximaal redelijke huurprijs wordt vastgesteld op 4,5%
van de WOZ-waarde van de woning.
Daarnaast wordt het scheefwonen aangepakt waarbij voor
huurders met een bruto jaarinkomen boven de €43.000
de maximale huur tijdelijk buiten werking wordt gesteld.
Op deze manier wil het nieuwe kabinet het scheefwonen
aanpakken, maar ook de sociale woningvoorraad in stand
houden.
Blijkbaar is er onvoldoende rekening gehouden met de
studentenhuisvesting. Voor de meeste studentenhuisvesters
geldt dat de huren van de woningen boven de 4,5% van
de WOZ-waarde liggen. De WOZ-waarde van de complexen
waar de studenten zijn gehuisvest zijn simpelweg te laag om
een maximale huurprijs vast te stellen op 4,5% van de WOZwaarde.
Ten gevolge van het voorgenomen kabinetsbeleid
zouden er voor sommige kamers huren resteren van onder
de €100 per maand.
Het voornemen van diverse studentenhuisvesters om
de studentenhuisvesting uit te breiden, komt daardoor
in het gedrang. Erger nog, de kans is groot dat de
studenthuisvesters het hoofd niet meer boven water
kunnen houden, ondanks een goed fi nancieel beleid. Het
doel om de sociale woningvoorraad in stand te houden en
dan met name om genoeg woningen voor studenten te
behouden, is een doel dat geenszins wordt bereikt door
het voorgenomen kabinetsbeleid.
Het kabinet moet er dan ook van worden weerhouden om
het systeem van de maximale redelijke huurprijs op 4,5%
van de WOZ-waarde onverkort door te voeren. Blijkbaar is
onvoldoende nagedacht over de gevolgen voor sommige
categorieën van woningen. Let er derhalve als verhuurder
op dat u niet een te lage WOZ-waarde heeft, omdat dit ook
van invloed kan zijn op de door u te berekenen maximale
huurprijs.
Jeroen Brinkman is advocaat Huur- en onroerend
goedrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in
Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar
op j.brinkman@poelmannvandenbroek.nl of op
telefoonnummer 024 381 14 25.
16
U

15
ITGELICHT
Hanzevast cv’s failliet verklaard
Twee vastgoedcv’s van Hanzevast zijn vandaag door de
rechter failliet verklaard. Hatfi eld Philips, special servicer
van CMBS Carlie Mesdag, vroeg het faillissement
aan van de Hanzevast-CV’s Holland 55 en 61, omdat
de fi nancieringen op de portefeuille niet op tijd zijn
terugbetaald. In totaal 1500 participanten zijn nu hun
inleg van €40 miljoen kwijt.
De oorspronkelijke fi nancier NIBC verkocht de leningen
als een verzameling gebundelde hypotheken aan Mesdag
Charlie, waarover Hatfi eld Philips het beheer voert. Rente
en afl ossing op beide fondsen werden gewoon keurig
betaald. Ook stonden participanten positief tegenover
een bijstorting van 30% om de onderhandelingen over
nieuwe fi nanciering weer vlot te trekken.
De Britten waren echter met zes zes advocaten naar
de rechtbank gekomen omdat ze hun geld terug willen
zien. “Onredelijk en onbillijk”, zegt een aangeslagen
participant. “De Britten hebben het puur gegooid op de
loan to value. Alhoewel de fondsen- zoals veel vastgoed-
onder water staan renderen zij prima. Om participanten
zo in de kou te laten staan, begrijp ik niets van.”
Hij vergelijkt de situatie met woningen die onder water
staat. “Zolang de huizenbezitter aan zijn verplichtingen
voldoet, eist de bank het onderpand toch ook niet
mocht de waarde zijn gedaald en het tijd is voor een
oversluitings- of rentegesprek.” Ook directeur Jos Westra
maakte die vergelijking eerder in het Vastgoedjournaal. De
Nederlandse grootbanken zeggen dat zij zelf niet zo met
vastgoedeigenaren omgaan. “Wij zijn gericht op cashfl ow
en niet op de waarde”, aldus Jan van der Doelen van ING.
De portefeuille van Holland 61 bestaat uit drie
kantoorgebouwen aan de Keesoomstraat in Ede, het
Stationsplein in Amersfoort en de Diakenhuisweg in
Haarlem, met een verhuurbare oppervlakte van in totaal
20.045 m2 en een bezettingsgraad van 73%. Hanzevast
stond op het punt met een nieuwe huurder een contract
af te sluiten waardoor een bezettingsgraad van 100%
voor handen lag. Bij Holland 55 gaat het om kantoren
aan Pettelaarpark 80 en Europalaan 30 in Den Bosch,
Europaweg 8 in Groningen, Reitseplein 15 in Tilburg en
Nassaukade 1 in Rijswijk. Een een totale oppervlakte van
28.162 m2, waarvan 85% verhuurd is.
Hanzevast overweegt in hoger beroep te gaan.
Barbara Sanders

Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Doorverkoop
fi nancieringen legt
bom onder CV’s
De heikele situatie rond de twee Hanzevast CV’s waarover
wij de afgelopen weken uitgebreid hebben bericht, toont
aan hoe makkelijk beheerders van vastgoed-CV’s de regie
over hun vastgoed kwijt kunnen raken. Dit als gevolg van
de doorverkoop van de fi nanciering. Een scenario à la Uni-
Invest/Merin ligt in het verschiet.
Wat de Hanzevast-CV’s is overkomen – doorverkoop
van de onderliggende fi nanciering waarbij de nieuwe
leningprovider het pandrecht opeist als gevolg van de
sterke waardedaling van de vastgoedbeleggingen – zal
de komende tijd meer vastgoed-CV’s of –maatschappen
treffen. Zeker de beheerders van de fondsen die hebben
belegd in kantoren en bedrijfsruimten op de minder goede
locaties kunnen hun borst natmaken. Vrijwel al die fondsen
hebben identieke problemen: de exitdatum van het fonds
is al ruim gepasseerd, het vastgoed is door leegstand sterk
in waarde gedaald, participanten krijgen hun jaarlijkse
rente of dividend niet meer en het meest onderschatte
probleem, het herfi nancieren van de uitstaande lening,
lukt voor geen meter.
Niet meer doorrollen
Er is namelijk te lang en te gemakkelijk gedacht dat
vastgoedfi nanciers de leningen van ‘onder water’ water
staand vastgoed wel zouden laten doorrollen omdat het
alternatief, het opeisen van het pandrecht en het vastgoed
op de eigen (bank) balans, een nog veel groter schrikbeeld
is. Maar banken komen er steeds meer van op terug en
bedenken vehikels om het door hen gefi nancierde vastgoed
toch ergens te ‘parkeren’. Zie bijvoorbeeld de speciaal
door de banken opgerichte vennootschappen voor het
onderhands verkochte vastgoed van Eurocommerce.
Nederlandse banken waren inderdaad tot nu wat
gemakkelijker in het doorrollen van fi nancieringen maar
dat geduld is nu wel op.
Op de klompen aanvoelen
Dat is helemaal het geval bij de buitenlandse
partijen. Die zijn veel minder tolerant bij het
overschrijden van afspraken en pakken gelijk
door. Dat is te zien bij de twee Hanzevast-CV’s 55
en 61. De oorspronkelijke fi nancier NIBC heeft de
oorspronkelijke twee leningen van in totaal ruim
€60 miljoen doorverkocht aan andere beleggers.
Het servicen van deze leningen is overgedragen
aan de Britse tussenpersoon Hatfi eld Philips die
nu het pandrecht opeist. Hanzevast kan nu wel
krokodillentranen plengen maar zij sloot in 2004
en 2005 leningen bij een partij (NIBC) die bij uitstek
bekend was als dé specialist in het verhandelen
of securitiseren van vastgoedleningen. Je kon op
de klompen aanvoelen dat het ook bij de leningen
van de Hanzevast-CV’s ging gebeuren. Nu moet
Hanzevast dealen met een Britse partij die een
totaal andere agenda voor ogen heeft. Ze hebben
wellicht al afspraken gemaakt met private equity
fi rma’s die het vastgoed van de Hanzevast-CV’s voor
een habbekrats gaan overnemen en zelf exploiteren
tegen aantrekkelijk lage huurprijzen. Zeg maar
het model waar Uni-Invest, nu Merin, naam mee
maakt. Dit scenario zal voor meer vastgoed-CV’s
werkelijkheid gaan worden, zeker bij die fondsen
waar de vastgoedfi nanciering is doorverkocht
omdat de oorspronkelijke fi nancier er genoeg van
heeft.
In de laatste reddingspoging zoekt beheerder
Hanzevast wanhopig naar andere fi nanciers om van
de Britten af te komen. Maar daar is extra bijstorting
van 30% nodig van participanten die toch al zwaar
hebben moeten bloeden. Dat gaat niet lukken.
Bovendien zijn er bij mij geen gevallen bekend van
vastgoedfondsen die door het bijstorten van eigen
vermogen weer boven jan zijn gekomen. Hanzevast
kan beter stoppen met het voeren van rechtszaken
– zonde van de laatste euro’s – en zich bij de geëiste
exit neerleggen. Uithuilen en opnieuw beginnen dus.
Rogier Hentenaar
18

19 21
DECEMBER 2012

DO
Alternative Investment
Fund Managers
Directive (AIFMD)
De Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD)
is een in 2011 aangenomen Europese Richtlijn die medio 2013
effectief in werking treedt. De AIFMD is een omvangrijk pakket
van Europese regelgeving die van toepassing is op (nagenoeg)
alle beleggingsinstellingen die in of vanuit de EU worden
aangeboden. De AIFMD brengt daarmee een groot aantal
beleggingsinstellingen voor het eerst onder toezicht., met name
partijen die zich uitsluitend richten op professionele beleggers.
Op 2 oktober j.l. heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ter
implementatie van de Alternative Investment Fund Managers
Directive (de AIFM-richtlijn) aangenomen. Met het door de
Tweede Kamer aannemen van het wetsvoorstel lijkt Nederland
nog steeds op koers te liggen om de AIFM-richtlijn op 22 juli
2013 in Nederland in werking te laten treden.
DOEL EN REIKWIJDTE
VAN DE RICHTLIJN
De richtlijn heeft twee doelen:
1. het tot stand brengen van een geharmoniseerd EUkader
voor het toezicht op beheerders van ‘alternatieve’
beleggingsinstellingen en de monitoring van de risico’s voor
beleggers en tegenpartijen en voor de fi nanciële stabiliteit als
geheel;
2. beheerders van ‘alternatieve’ beleggingsinstellingen onder
strenge voorwaarden toe te staan dat zij op de gehele interne
markt diensten verrichten en hun beleggingsinstellingen
verhandelen.
De richtlijn is – kort samengevat – van toepassing op
beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen die
werkzaamheden binnen de Europese Unie verrichten. Binnen
het volledige vergunning regime vallen beheerders die
uitsluitend deelnemingsrechten aanbieden aan professionele
beleggers waarvan het totaal beheerde activa
o groter is dan € 500 miljoen, ingeval van een beheerder die
de eerste vijf jaar fondsen beheert die closed end zijn en geen
gebruik maken van leverage; of
o groter is dan € 100 miljoen
Voor beleggingsinstellingen die reeds onder toezicht stonden,
verandert door de AIFMD echter ook erg veel. De Nederlandse
wetgever heeft ervoor gekozen om de bestaande regelgeving
voor (retail) beleggingsinstellingen te vervangen door de
uit de AIFMD voortkomende regels. Dit betekent dat de
bestaande Nederlandse vergunning houdende beheerders
van beleggingsinstellingen, met uitzondering van beheerders
van zogenoemde ICBE’s (instelling voor collectieve belegging
in effecten, een term uit de Wet fi nancieel toezicht (Wft)),
te maken krijgen met veel nieuwe en gewijzigde regels. De
beleggingsinstellingen die reeds een vergunning hebben
onder de Wft zullen per 22 juli 2014 van rechtswege een
AIFMD vergunning ontvangen.
LICHTERE REGELING
De richtlijn voorziet ook in een lichtere regeling. Voor
beheerders waarop de lichtere regeling van toepassing is,
geldt geen vergunningplicht, maar wel een verplichting
om een melding te doen aan de bevoegde autoriteiten van
hun lidstaat van herkomst alsmede om aan die autoriteiten
bepaalde informatie te verstrekken. De lichtere regeling geldt
voor (i) beheerders die direct of indirect beleggingsinstellingen
beheren waarvan het totaal aan beheerde activa onder
de drempel van € 100 miljoen blijft en voor (ii) beheerders
die uitsluitend beleggingsinstellingen beheren die zonder
hefboomfi nanciering werken, en in die beleggingsinstellingen
gedurende een periode van vijf jaar geen terugbetalingsrechten
kunnen worden uitgeoefend en waarvan het totaal aan
beheerde activa onder de drempel van € 500 miljoen blijft.
Op grond van het huidige nationale regime dienen beheerders
die beleggingsinstellingen beheren waarvan de rechten van
deelneming worden aangeboden aan niet-professionele
beleggers te beschikken over een Wft-vergunning. Dat regime
kent een aantal vrijstellingen van die vergunningplicht.
Beheerders die beleggingsinstellingen beheren waarvan de
rechten van deelneming worden aangeboden aan minder dan
honderdvijftig personen of waarvan de rechten - kort gezegd -
een waarde hebben van tenminste € 100.000
zijn grotendeels vrijgesteld van de Wft. Onder de AIFMD geldt
voor deze partijen het verlichte regime.
Onderstaande treft u de hoofdpunten van de richtlijn aan.
18 20

21
Beheerder
Elke beleggingsinstelling beschikt over een beheerder dan wel
voert het beheer over zichzelf. De Beheerder beschikt over
de vergunning en is verantwoordelijk AIFMD na te leven. Een
Beheerder dient ten minste portfoliobeheer en risicobeheer
zelf te verrichten.
Bewaarder
Elke beleggingsinstelling (dus ook de beleggingsmaatschappij
zonder aparte bewaarder) stelt een bank,
beleggingsonderneming of andere onder toezicht staande
entiteit aan als bewaarder. De Bewaarder bewaart activa,
waakt over o.a. inkoop en uitgifte van deelnemingsrechten,
waarborgt adequate (intrinsieke) waarde berekening en
afwikkeling transacties. De rol van de bewaarder is daarmee
anders dan binnen de huidige regelgeving waar de bewaarder
is aangesteld als juridische eigenaar van de activa.
Risicobeheersing
Een beheerder dient alle risico’s van de beleggingsstrategieën
en andere risico’s waaraan de beleggingsinstelling blootstaat
(of kan blootstaan) te herkennen, meten, beheersen en
bewaken. Er dient een functionele en hiërarchische scheiding
te zijn van de risicobeheerfunctie met andere functies. De
beheerder dient een passend risicoprofi el te hebben en
een systeem van risicobeheersing. De beheerder dient ter
beheersing van het liquiditeitsrisico stresstesten uit te voeren.
Kapitaaleisen
De beheerder moet voldoen aan een minimale
eigen vermogenseis van € 125.000 plus 0,02% van
het beheerd vermogen boven de € 250 miljoen.
Daarnaast moet extra kapitaal worden aanhouden
inzake beroepsaansprakelijkheidsrisico’s of een beroepsaansprakelijkheidsverzekering
worden afgesloten.
www.bdo.nl
Beloningsbeleid
Er gelden uitgebreide eisen inzake de beloningsstructuur van
de beheerder.
Portfoliowaardering
Er zijn voorschriften voor de waardering van activa van
beleggingsinstellingen en de berekening van de intrinsieke
waarde per recht van de deelneming.
Informatieverplichtingen
Logischerwijs worden er eisen gesteld aan
informatieverstrekking aan de stakeholders. Relevante aspecten
zijn de precontractuele informatie, informatieverplichtingen
aan deelnemers, het jaarverslag en informatieverplichtingen
bij controleverwerving (zeggenschap).
Conclusie
De AIFMD betekent een forse verzwaring van het
overheidstoezicht op de fi nanciële sector. De nieuwe Europese
regels worden grotendeels omgezet in Nederlandse wet- en
regelgeving. Nu het wetsvoorstel nog bij de Eerste Kamer ligt
en detailregelgeving nog moet worden ontwikkeld, zijn nog
niet alle details voor de Nederlandse markt duidelijk. Wat wel
duidelijk is, is dat alle beheerders (en aanbieders) van fondsen
zich in de nieuwe richtlijn moeten verdiepen en de gevolgen
voor hun bedrijfsbeleid tijdig en zorgvuldig moeten afwegen en
zo nodig aanpassen.
Drs. G.J. Strampel - BDO Consultants B.V. (Utrecht)
Drs. A.J. Endhoven - BDO Belastingadviseurs
(Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed -
www.bdo.nl/vastgoed
FEBRUARI 2013

UD
Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Vastgoedsector
bezwijkt, politiek kijkt
de de andere kant op
18 22

23
21
ITGELICHT
SENDEBAT DECEMBER 2012
INVESTEREN IN DE STERKSTE
ECONOMIE VAN EUROPA.
De vastgoedbeleggingen worden hard geraakt in de
Wie?
Vastned strikt modeketen H&M voor high street shop in Turkije
crisis. Leegstand, faillissementen, afwaarderingen, van de al maar stijgende waarden niet te missen
gedwongen veilingen, we kunnen het overal lezen en en mee te kunnen in de prijsstijgingen zijn we als
TRANSACTIES
zien. Bijna elke vastgoedbelegger heeft er in meer of sector steeds meer leverage toe gaan passen (de
IETS VOOR U?
mindere mate wel mee te maken. Beleggingen staan rendementen op het eigen vermogen moesten immers
19-04-2012
onder water
(08:37)
en de rendementen zijn niet geworden zo veel mogelijk in stand blijven) en zijn we risico’s
De wat bekende we hadden Zweedse verwacht. modeketen Vastgoedbeleggingen
H&M heeft een langjarig naar huurcontract achter gaan gesloten schuiven. voor De het winst Vastned-winkel-
uit het indirecte
pand verschuiven op op Istiklal van hot Caddesi naar 85, not. de Maar belangrijkste zijn stenen winkelstraat rendement van Istanbul. zou immers Het gaat toch om wel 2500 komen m2 winkelrui- en daarmee
mte. hiermee Daartoe werkelijk zal Vastned taboe geworden de winkel als grondig onderdeel gaan van renoveren. zou het te veel uitgekeerde rendement gemakkelijk
Bora de beleggingsportefeuille? Karli, landenmanager Moet Vastned u op Turkije: dit moment “De ver grootste uitdaging worden glad was gestreken. om 2.500 vierkante Een prachtig meter verdienmodel aan effi
weg ciënte blijven winkelruimte van vastgoedbeleggingen?
te creëren. Door Istaklal Caddesi 85 zolang samen te de voegen zeepbel met vol het erachter blijft lopen. gelegen Wanneer pand, de
dat wij U later wilt hebben verworven, toch en ook door samen te werken met zeepbel de mensen echter knapt, van H&M of in zijn het geval wij in van staat het geweest vastgoed
weer een venue for premium shopping te creëren in onze portefeuille.”
kunstmatig langzaam leegloopt, een rampzalige
Taco bekeken de Groot, Chief Executive worden
Offi cer van Vastned: “Deze strategie. transactie En geeft dan bewijs werkt de voor hoge onze leverage strategie ineens in in
Turkije: 100% focus op high street shops, alleen in Istanbul het en nadeel op een van beperkt de eigen aantal vermogensverschaffer. straten. Retailers binMaar
nen ons door netwerk waarderen de juiste onze benadering om aanzienlijke ligt winkeloppervlakten dit nu aan de stenen? beschikbaar te maken in de
sterkste winkelgebieden van Istanbul. Ook toont deze transactie de kracht van ons locale team aan, waar ik
bijzonder trots op ben, en de waarde van het recent geïntroduceerde In een aantal huurdersaccount gevallen uiteraard management.” wel. Sommige
doelgroep uit
Istiklal Caddesi is volgens Vastned de drukste straat van Istanbul gebouwen met zijn een ongeëvenaard zo gebruikersspecifiek aantal bezoekers, door hun
wat van groot belang is voor retailers. Het pand ligt op het aard beste of stuk omvang van de dat straat, er weinig en staat tot bekend geen alternatieve om zijn
historische Ik ben onze van façade. mening branche?
Vastned dat dit is bezig niet het het pand geval volledig zou te renoveren, aanwendbaarheid waarbij het is. traditionele Dergelijke uiterlijk objecten gekop-
Beleggingspanden
zijn in
peld moeten wordt zijn. aan Over modern het comfort algemeen en kwaliteit. zijn stenen Naar nog verwachting mijn ogen zal de niet winkel geschikt in 2013 voor gereed derden zijn. belegging als
altijd een prima stabiele kasstroomgenererende onderdeel van een vastgoedportefeuille. Dat zijn ze
H&M belegging. heeft Dat wereldwijd zijn ze ook zo’n altijd 2500 geweest. winkels, De waarvan oude acht in ook Turkije. nooit geweest. Van de zes Deze winkels panden van horen H&M in principe in Istan- thuis
bul aankoopprijzen is dit de eerste en high de manier street shop. waarop Vastned de exploitatie heeft momenteel op de 14 balans winkels bij aan de gebruiker, H&M verhuurd niet bij van een in belegger. totaal ca. In
23.000 van Neem vastgoedbeleggingen vierkante dan meter. direct Deze in het contact winkels recente bevinden verleden op zijn zich in Parijs, de meeste Nancy, gevallen Brugge echter en veel biedt andere vastgoed, steden. mits niet
gestructureerd Dat kan met door onze deel te en nemen gefinancierd, redactie in Winkelfonds voor daar Duitsland wringt de veel 6 NV. meer DEELNAME te duur gekocht, met de huurinkomsten als stabiele
de Dit beleggingsfonds schoen. Onder is een het initiatief juk van Holland de grote Immo hoeveelheden
Group, die behoort Het kasstroom fonds geeft certificaten een mooie uit van € basis 5.000. Deelname voor een is mogelijk bescheiden met een
diverse adverteer
beschikbaar tot de top-10 van kapitaal niet-beursgenoteerde zijn de uitgangspunten vastgoedbeleggingsfondsen van een in minimale rendement afname passend van twee certificaten. bij het Het risicoprofiel bedrag van uw van deelname deze
mogelijkheden....
gezonde Nederland. Sinds vastgoedbelegging 2001 heeft Holland Immo los gelaten. Group een totaal Om de fondsvolume boot wordt asset vermeerderd categorie. met 3% emissiekosten**.
gerealiseerd van 675 miljoen euro verdeeld over 20 fondsen, waarvan sinds
2008 voor ruim 180 miljoen euro aan Duitse winkelfondsen. Winkelfonds TOEZICHT EN PROSPECTUSTOETSING AFM
info@vastgoedvergelijker.nl
Duitsland 6 NV staat nu open voor inschrijving.
Winkelfonds Duitsland 6 NV en haar beheerder Holland Immo Group
Beheer BV vallen onder toezicht van en zijn geregistreerd bij de Autoriteit
KENMERKEN
Financiële Markten (AFM). Het prospectus is goedgekeurd door de AFM en
■ twee nieuwe winkelcentra voor dagelijkse voorzieningen
is opvraagbaar op onderstaand adres. Voor meer informatie kunt u contact
■ solvabele huurders, o.a. EDEKA, Lidl, C&A en DM
opnemen met:
■ langjarige huurcontracten (10-15 jaar)
■ verwacht totaal beleggersrendement 8,9%* op jaarbasis
Holland Immo Group Beheer BV
■ verwacht direct uitkeerbaar beleggersrendement 7,2%* per jaar Kennedyplein 230 | 5611 ZT Eindhoven | Tel: 040-2352635
■ uitkeringen per kwartaal
E-mail: info@hollandimmogroup.nl | www.hollandimmogroup.nl
* De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen, en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bieden geen
garantie voor de toekomst. Vermelde rendementen betreffen alle prognoses.
** De emissiekosten zijn een vergoeding voor het bijeenbrengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.
Ernst Loendersloot, kandidaatnotaris
bij Huenges Wajer Joosten
De hierin vermelde informatie is van algemene aard, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit document bevat geen aanbod tot het nemen van deelnemingsrechten in het hierin bedoelde
beleggingsfonds noch een uitnodiging tot het doen van een dergelijk aanbod. Deelname is alleen mogelijk nadat u heeft kennisgenomen van het officiële prospectus.

ITGELICHT
SNS Reaal genationaliseerd,
problemen vastgoedportefeuille niet
maatgevend voor sector
De aanhoudende vastgoedproblemen bij Property Finance
hebben nu geleid tot het onvermijdelijke: bankverzekeraar
SNS Reaal wordt volledig genationaliseerd. Dit heeft
minister Dijsselbloem van Financiën vanochtend
verklaard. Topman Ronald Latenstein en bestuursleden
Ference Lamp en Rob Zwartendijk treden terug uit hun
functies.
Dijsselbloem achtte nationalisatie op basis van de
interventiewet omdat SNS Reaal in acute nood is
gekomen door problemen met de vastgoedportefeuille.
Als SNS was blijven doormodderen zou een faillissement
onafwendbaar zijn geweest. Een faillissement zou leiden
tot chaos, onzekerheid over spaartegoeden en andere,
grotere banken in de problemen brengen. De nieuwe
top onder leiding van Gerard van Olphen, die per direct
overstapt van Achmea, zal SNS Reaal eerst in rustiger
vaarwater brengen. Volgens analisten is het belangrijk
dat op korte termijn bekend wordt wat er met de
verschillende gezonde onderdelen gebeurt. Wat het lot
van de vastgoedportefeuille zal zijn, is nu nog niet helder.
Dijsselbloem vertelde dat een private oplossing afketste
toen bleek dat de problemen bij SNS zo accuut waren dat
een direct faillissement dreigde. Dat kwam ook doordat
de laatste dagen een miljard euro per dag aan spaargeld
door het publiek is opgenomen.
Geen kapitaal meer in SNS
Het ministerie stelt dat de kapitaalbuffers van de bank
eind vorig jaar waren geslonken tot 7,67%. Volgens
nieuwe strengere internationale regels moet dat minimaal
10% zijn. Jan Sijbrand van De Nederlandsche Bank (DNB)
weet dat er eigenlijk helemaal geen buffers meer waren,
omdat de problemen bij de vastgoedtak zo groot waren.
“Eigenlijk zat er helemaal geen kapitaal meer in SNS. En
een bank zonder kapitaal, dat kan niet”, stelde Sijbrand.
Vanaf de zomer van 2012 is geprobeerd om met de
overige systeembanken (ABN Amro, ING en Rabo), SNS te
redden. Enkele weken geleden wees Brussel dit echter af.
Daarna is naarstig geprobeerd om met private partijen
tot een oplossing te komen. Dijsselbloem vond echter dat
deze partijen te weinig wilde investeren en dat er werd te
weinig zou worden afgeboekt op het vastgoed. Omdat een
totaaloplossing uitbleef is overgegaan tot nationalisatie.
De overheid verstrekt een kapitaal van €2,2 miljard, €800
mln om de afschrijvingen op de hypotheken op te vangen
en nog eens €700 miljoen om de vastgoedportefeuille
apart te zetten. Daarnaast verstrekt de overheid €1,1
miljard aan leningen en nog eens €5 miljard aan garanties.
De overige Nederlandse banken moeten in 2014 eenmalig
€1 miljard bijdragen aan de redding. ING verwacht op
26

25
FEBRUARI 2013
grond van de huidige situatie dat dit zal resulteren in een
last van €300 miljoen tot €350 miljoen. ABN Amro zegt
dat de bijdrage een effect op de resultaten zal hebben
van €200 miljoen tot €250 miljoen na belastingen.
Uiteindelijk zal de redding van SNS de belastingbetaler
naar schatting €270 per persoon kosten.
Met een portefeuille van circa €9 miljard is SNS Property
Finance de nummer drie in vastgoedfinanciering in
Nederland, na ING Real Estate en FGH Bank. Een derde
van die projecten zit in het buitenland. In Nederland is
SNS PF onder meer de financier van winkelcentrum
The Wall langs de A2 bij Utrecht en van het woon-,
werk- en winkelgebied New Babylon in Den Haag. Jan
Sijbrand benadrukte tijdens de persconferentie dat de
vastgoedportefeuille van SNS absoluut niet maatgevend
is voor de andere banken.
Bonussen uit den boze
Reden voor de terugtrekking van Latenstein, Lamp
en Zwartendijk is dat zij geen verantwoordelijkheid
willen en kunnen nemen voor het nu gerealiseerde
nationalisatiescenario. Bonussen en riante
vertrekregelingen zijn niet aan de orde voor de
vertrekkende bestuursleden. Het nieuwe bestuur
zal aanmerkelijk minder gaan verdienen dan hun
voorgangers.
De reactie van SNS Reaal op het vertrek: “De heren
Latenstein en Lamp hebben de afgelopen jaren, samen
met de organisatie en gesteund door de Raad van
Commissarissen, zeer hard gewerkt aan het oplossen
van het vraagstuk rondom de vastgoedtak van de
groep. Hierin hebben zij bewust toegewerkt naar een
private oplossing, omdat zij van mening zijn dat dit
vanuit de maatschappelijke positie van de onderneming
ook de geëigende route is. Zij hebben hiervoor een
maximale inspanning gedaan. Zij hebben daarmee hun
verantwoordelijkheid getoond om de toekomst van het
concern en de belangen van de stakeholders veilig te
stellen. Het Ministerie van Financiën heeft echter een
andere keuze gemaakt. Betrokkenen staan de gekozen
oplossingsrichting niet voor, maar respecteren de keuze
van het Ministerie van Financiën. Zij hebben zelf besloten
hun functie neer te leggen zonder dat er sprake is van
een vertrekvergoeding en blijven beschikbaar voor een
ordentelijke overdracht.”
Klijk hier voor de kamerbrief van Dijsselbloem.

ARTICIPATIE
Participatieaanbod.nl is het platform voor handel in participaties
Participatieaanbod.nl brengt eigenaren en geïnteresseerden in niet-beursgenoteerde producten
zoals participaties in vastgoedfondsen, cv’s, obligaties en aandelen bij elkaar. Bent u opzoek naar een
participatie die bij u past, volg dan de volgende drie stappen. Wanneer u participaties heeft die u wilt
verkopen kunt u zich melden op info@participatieaanbod.nl
26

AANBOD.NL
27
Vastgoedfondsen aanbod

COPE
Vastgoed gewild
als infl atiehedge
Om zich in te dekken tegen een hogere infl atie storten
beleggers zich massaal op vastgoed, grondstoffen en
andere ‘real assets’. Vastgoedfondsen kunnen niet alleen
excelleren in periodes waarin de infl atie toeneemt, maar
doen het ook goed bij een afnemende infl atie.
Infl atie blijft in de huidige omgeving een belangrijk
gespreksonderwerp voor beleggers. Alom bestaat de
vrees dat de Fed, het stelsel van Amerikaanse centrale
banken, zich uit de schuldencrisis wil infl eren. En het
onorthodoxe monetaire beleid geeft daar ook alle reden
toe. Zolang de werkloosheid niet signifi cant is gedaald,
blijven de geldpersen immers op volle kracht draaien.
De Fed blijft voorlopig voor miljarden per maand aan
obligaties opkopen, ook wanneer de Amerikaanse
economie al weer duidelijk aan de betere hand is.
Omdat de geldinjecties pas na enige tijd hun weg
vinden in de reële economie, zijn de infl atierisico’s
aanzienlijk. Het zal aankomen op een goede timing van
Ben Bernanke, voorzitter van de Fed, om deze risico’s te
mitigeren. Maar het is natuurlijk niet alleen de Fed die
een extreem ruim monetair beleid voert, ook de balansen
van de Europese, Britse en Japanse centrale banken
zijn de afgelopen jaren fors uitgedijd. Daar komt nog
bij dat de groeiende wereldbevolking en toenemende
welvaart in opkomende landen tot hogere grondstof- en
voedselprijzen leiden, wat ook in het Westen een hogere
infl atie met zich meebrengt. Aan de andere kant legt de
hoge werkloosheid de loonontwikkeling aan banden en
drukt de overcapaciteit in de industrie de prijzen in de
ontwikkelde landen.
Structurele verschuiving
Niettemin storten beleggers zich in toenemende mate
op ‘real assets’, zoals vastgoed, infrastructuur en
grondstoffen, om zich te wapenen tegen toekomstige
infl atie. Deze harde assets hebben beleggers ook heel
wat te bieden, zoals een lage volatiliteit, een over
het algemeen beperkte correlatie met aandelen en
obligaties, stabiele inkomsten en bescherming tegen
infl atie. Vooral de laatste eigenschap is nu belangrijk. In
periodes van hoge infl atie moeten de reële prijzen van
deze harde beleggingen stabiel blijven of toenemen,
waar de reële waarde van obligaties en andere
fi nanciële activa afneemt. Ook de enorme volatiliteit op
de aandelenmarkten en lage yields op obligaties drijven
beleggers in de armen van harde assets. Een trend die
zich naar verwachting van JP Morgan voorlopig zal
doorzetten. Waar real assets nu nog tot de alternatieve
beleggingen worden gerekend en ruwweg 5-10% van
portefeuilles uitmaken, is dat over tien jaar wellicht wel
zo veel als 25%.
Deze structurele verschuiving zal waarschijnlijk vooral
de weging van vastgoed binnen portefeuilles ten goede
komen. Voor veel beleggers is vastgoed vanwege de
omvang van de markt immers de belangrijkste real
asset belegging. Veel institutionele beleggers willen hun
exposure aan de vastgoedmarkten vergroten. Zo bleek
vorig jaar uit een onderzoek van Universal Investment
onder institutionele beleggers in Duitsland dat 43%
van de ondervraagde beleggers zijn investeringen wil
uitbreiden in vastgoed. Verder willen zij meer geld steken
in wegen, elektriciteitsnetten en hernieuwbare energie.
Ook uit een recente studie van INREV, de brancheorganisatie
voor niet-genoteerde vastgoedbeleggingen,
blijkt dat beleggers weer het vizier op vastgoed hebben
gericht. Een meerderheid (56%) van de ondervraagde
beleggers denkt dit jaar zijn exposure aan vastgoed in
de totale beleggingsportefeuille te vergroten.
Indirecte beleggingen
28

29
Directe investeringen in vastgoed bieden veel
diversifi catievoordelen ten opzichte van traditionele
beleggingscategorieën als aandelen en obligaties, maar
zijn voor veel beleggers niet aantrekkelijk vanwege de
concentratierisico’s, vereiste deskundigheid en hoge
kosten. Indirecte beleggingen via beursgenoteerde
of niet-genoteerde vastgoedfondsen zijn vaak een
veel beter alternatief. De diversifi catievoordelen bij
beursgenoteerde fondsen vallen grotendeels weg,
maar daar staan een goede liquiditeit, transparantie,
spreiding en lage kosten tegenover. Het voordeel van
niet-genoteerde fondsen is dat zij niet onderworpen
zijn aan de grillen van de aandelenmarkten en uitzicht
bieden op een bovengemiddeld rendement.
Beide zijn infl atiebestendige beleggingen. De
huurcontracten zijn in veel landen immers gekoppeld
aan de infl atie. Aangezien de waardeontwikkeling van
het vastgoed nauw verband houdt met de markthuren,
zijn ook de vastgoedportefeuilles beschermd tegen
geldontwaarding. Bovendien zijn de vastgoedwaarden
van de onderliggende portefeuilles gerelateerd aan de
vervangingskosten (huidige kosten van land, materialen
en arbeid), welke de neiging hebben om met de
infl atie mee te stijgen. Wat ook speelt is het feit dat de
vastgoedeigenaren er over het algemeen goed in slagen
om hogere operationele kosten door te berekenen in de
huurprijzen. Deze ‘pricing power’ doet zich uiteraard
vooral voor op de beste locaties, waar het aanbod vaak
beperkt is.
Sterk track record
Beursgenoteerde vastgoedfondsen weten zich in
www.scope-analysis.nl
positieve zin te onderscheiden van andere hard assets
als grondstoffen en goud doordat ze het zowel goed
doen bij stijgende als dalende infl atie. Het track record
is sowieso bijzonder sterk. In de periode van eind 1974
tot eind 2011 leverden Amerikaanse vastgoedfondsen
(REITS) een totaalrendement van gemiddeld 14% per
jaar, tegenover 11,6% voor aandelen en 8,4% voor
obligaties. In periodes van stijgende infl atie lag het
totaalrendement op gemiddeld 9,5% per jaar en op
20,9% in periodes van afnemende infl atie, zo blijkt uit
onderzoek van de Amerikaanse vermogensbeheerder
Cohen & Steers.
Voor beleggers die vooral op zijn naar inkomsten uit
hun portefeuilles is het van belang dat de groei van de
dividendinkomsten de infl atie ruimschoots overtreft. De
Amerikaanse vastgoedfondsen wisten sinds 1987 het
dividend jaarlijks met gemiddeld 6,4% op te voeren,
terwijl de infl atie bleef steken op gemiddeld 2,9%
per jaar. De outperformance van beursgenoteerde
vastgoedfondsen, die overigens ook internationaal te
zien is vanaf medio jaren ’90, is in belangrijke mate te
danken aan de riante dividenduitkeringen, die meer dan
de helft van het totale rendement vertegenwoordigen.
In een real asset portefeuille zouden beursgenoteerde
vastgoedfondsen en grondstoffen volgens Cohen &
Steers elk een gewicht mogen innemen tussen de
25-35%. Grondstoffenaandelen (15-25%), obligaties
met een variabele rente (5-20%) en goud (0-15%)
completeren de modelportefeuille. De exposure aan
vastgoed kan natuurlijk ook deels met niet-genoteerde
vastgoedfondsen worden verkregen, afhankelijk van de
omvang van het vermogen omwille van de spreiding.

Colofon
Vastgoedvergelijker.nl E-Magazine
is een uitgave van Vastgoedvergelijker BV
Op initiatief van Vastgoedvergelijker.nl
en Vastgoedjournaal.nl
Adres
Vastgoedvergelijker BV,
postbus 1068
2410 CB Bodegraven
info@vastgoedvergelijker.nl
www.vastgoedvergelijker.nl
Hoofdredactie:
Nick Blom
Directeur Vastgoedvergelijker BV
Redactie:
Chaïm van Toledo
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Vormgeving:
Ruud van der Wel
Advertentie Reservering:
info@vastgoedvergelijker.nl
Copyright:
Niets uit deze uitgave mag worden
gereproduceerd en/of openbaar gemaakt
worden door middel van druk, fotokopie,
fi lm of op welke wijze dan ook zonder
voorafgaande schriftelijke toestemming
van de uitgeverdirectie. Vastgoedvergelijker
BV is niet aansprakelijk voor eventuele
onjuistheden in deze uitgave en niet
verantwoordelijk voor handelingen van
derden welke mogelijkerwijs voortvloeien
uit het lezen van deze uitgave.