maart 2013 - Vastgoedvergelijker.nl

Jaargang 3
maart 2013
Vijf vragen aan
Rob van Gool,
directeur winkels Annexum
IPD-directeur Vlak: Dekking
van eigen index kan beter
Vastgoedjournaal zet regels
voor huisuitzetting op een rij
MAGAZINE

Voorwoord
Beste Lezer,
Het nieuwe jaar is inmiddels goed opgang en er is opnieuw veel gebeurd. Annexum
heeft een nieuw fonds gelanceerd (Supermarkt Beleggingsfonds) waarover Rob
van Gool ons in deze editie van het Vastgoedvergelijker.nl magazine zal bijpraten.
Verder staat Ecc Invest op het punt de shopping- en entertainmentmaill in Thailand
te voltooien en duren de schermutselingen rond Homburg Invest voort. BDO-vastgoed-en
belastingexperts leggen in een helder artikel de mogelijkheden van schenken
of vererven van vastgoed (participaties) uit.
En is het totaalrendement van institutioneel en privaat commercieel Nederlands
vastgoed blijven dalen. Met een totaalrendement van slechts 1,2% over 2012 maakt
Vastgoedindex over 2012. De index vertegenwoordigt €37,3 miljard aan vastgoed
(circa 4500 objecten). Verder schrijft de FGH Bank in zijn Vastgoedbericht 2013 dat
de psychologie in de markt zorgt voor irreële negatieve verwachtingen. Topman Peter
Keur: “De onterechte verwachting dat de leegstand alleen maar verder toeneemt
leidt tot lagere huurprijzen, met dalende waardes van onderpanden als resultaat.”
Ondanks dat het voor veel beleggers onzekere tijden zijn, is beleggen nog steeds
een manier om vermogen rendabel te beheren. Dat kan echter alleen als er verstandige
keuzes gemaakt worden en beleggers goed beslagen ten ijs komen. Daarom organiseert
Annexum sinds kort Annexum Academy. Vastgoedvergelijker.nl was voor
u aanwezig.
Veel van u hebben naast participaties ook een directe portefeuille en deze verhuurders
krijgen steeds vaker te maken met wanbetalers. Het uitzetten van huurders is
echter aan stikte voorwaarden gebonden. Uit onderzoek blijkt dat verhuurders te
weinig juridische kennis in huis hebben en het idee hebben dat ze als eigenaar zelf
mogen bepalen hoe ze met de gebruikers van hun panden omgaan. Vastgoedjournaal
zet voor u de regels op een rij.
Ik wens u veel leesplezier,
Nick Blom
Directeur Vastgoedvergelijker.nl
2

3
Kort 4
Nieuws
Annexum 12
Rob van Gool
ECC invest 14
Thailand
IPD 16
Directeur Vlak
Column 18
Rogier Hentenaar
BDO 20
Schenken of vererven
FGH Bank 22
Hekelt negatieve stemming
Annexum Academy 24
Beleggerslessen
Aanbod 26
Participatieaanbod.nl
Westplan Investors 28
Klein percetage,
grote gevolgen
Vastgoedjournaal 30
Regels huisuitzetting

ORT NIEUWS
Britse assetmanager Aprirose
verkoopt hotel Ibis Den Haag aan
Internos
Aprirose Real Estate Investment, een Britse
assetmanager, heeft hotel Ibis Den Haag City Centre
verkocht aan Internos Hotel Real Estate Fund. Bij de
verkoop trad de Hotels & Hospitality Group van Jones
Lang LaSalle op.
van Accor SA wordt verhuurd aan Nhere BV uit
Badhoevedorp, is verkocht voor €15,5 miljoen. Dit komt
overeen met een bruto aanvangsrendement van circa
7,36%. Het huurcontract met Nhere is geïndexeerd tot
75% van de Nederlandse consumentenprijsindex en het
lopende contract van 12 jaar was nog niet verstreken.
Adam Wilson, Vice President van de Hotels & Hospitality
Group van Jones Lang LaSalle: “De verkoop van
het beleggingsobject na acht jaar past binnen het
bedrijfsplan van Aprirose en is kenmerkend voor de
dynamische interesse van institutionele beleggers in
centraal gelegen hotels die worden verhuurd aan sterke
partijen, zoals Accor SA.”
en heeft haar hoofdkantoor in Londen.
Kempers en Debets
in directie Renpart Vastgoed
Management
Per 1 maart 2013 zijn Astrid Kempers en Mark
Debets toegetreden tot de directie van Renpart
Vastgoed Management B.V. Hans-Olav de Wolf blijft
zijn directiefunctie binnen de Renpart organisatie
onverminderd vervullen. Na het vertrek van Hans Jonker
in december 2012 is er nu sprake van een driekoppige
directie.
Astrid Kempers is sinds 2005 in dienst van de Renpart
organisatie waar zij zich in eerste aanleg richtte op
de participatieactiviteiten. Later was zij in haar rol
van Manager New Business intensief betrokken bij de
vastgoedactiviteiten van de onderneming. In 2007 trad
zij toe tot het managementteam. Naast werkzaamheden
op het gebied van new business houdt Astrid zich
onder andere bezig met de plaatsing van proposities bij
Verder treedt zij op als projectmanager bij projecten
die niet tot de dagelijkse operatie van de Renpart
organisatie behoren.
als Manager Vastgoed. In die hoedanigheid werd hij
verantwoordelijk voor het onderhoud van de relaties
4

5
MAART 2013
alsmede het technisch en commercieel management
van de objecten binnen de diverse vastgoedfondsen.
de recente uitbreiding van het team commercieel
vastgoedbeheerders met Estelle de Vries, zal Mark zich
naast de aansturing van de vastgoedafdeling intensiever
dan voorheen bezig houden met de aan- en verkoop van
beleggingen.
Catalyst ziet af van kort geding en
Homburg Invest verlengt opnieuw
surseance
De Canadese belager Catalyst van Homburg Invest ziet
af van haar voorgenomen kort geding tegen Stichting
Homburg Bonds aankomende vrijdag. Tegelijk meldt
Homburg Invest dat het voor de achtste keer verlenging
heeft aangevraagd van haar surseance.
Catalyst meldt in haar bericht niet met zoveel
woorden waarom ze afziet van het kort geding. Wel
wordt duidelijk dat Catalyst inzicht krijgt in de nieuwe
afspraken die Homburg Invest en haar dochterbedrijven
met de crediteuren heeft afgesproken. Het gaat om het
zogenoemde Investment Proposal Process (IPP) die de
hoofdlijnen van de herstructurering bevat. Catalyst stelt
nu de grootste bezitter te zijn van de Homburg Bonds
dankzij het tenderbod van Catalyst waarin zij obligaties
aangeboden heeft gekregen van de bestaande
obligatiehouders.
Het IPP zal worden gestuurd naar alle partijen –
waaronder Catalyst – die belangstelling hebben
voor de activa van het noodlijdende vastgoedfonds
Homburg Invest. Deloitte, de bewindvoerder die toeziet
op de herstructurering van Homburg Invest, heeft al
deze partijen ook de ‘voorwaarden’ gestuurd die van
toepassing zijn voor het IPP. Het gaat om het ‘tijdspad,
de procedures die van toepassing zijn op de Investment
Proposal Process, de deelnamevoorwaarden voor
alsmede de criteria voor het indienen, beoordelen en
selecteren van een bod, worden daarin uiteengezet’,
aldus Deloitte.

ORT NIEUWS
Overigens zijn de eerste contouren al bekend hoe
de toekomst van Homburg Invest er uit gaat zien. De
‘NewCo’, de voorlopige werknaam van de nieuwe
onderneming, krijgt een portefeuille van 72 panden
met een totale reële marktwaarde van ongeveer €605
miljoen. Ruim 70 procent van deze waarde zal afkomstig
zijn van vastgoed in Duitsland. Het hoofdkantoor van
Newco komt in Nederland te staan met een nieuwe raad
van bestuur.
Vanaf 13 maart wordt de beursnotering van Homburg
Invest ingetrokken.
Koers NSI haalt laagste
niveau ooit in bijna 15 jaar
De beurskoers van vastgoedfonds NSI haalde afgelopen
donderdag de laagste waarde sinds de start van de
Amsterdamse Effectenbeurs. De slotkoers van afgelopen
donderdag kwam uit op €5,505.
Dat blijkt uit de gegevens van NYSE Euronext. De koers
van NSI kwam intraday zelfs nog lager uit met een koers
van €5,470. De omzet in aandelen NSI die dag kwam uit
op een vrij magere 256.110 stuks.
DNB: Krapte kapitaalmarkt oorzaak van
hoge hypotheekrente
De krapte op de internationale kapitaalmarkt is de
belangrijkste oorzaak van de hoge hypotheekrente
in Nederland. De afgenomen concurrentie op de
hypotheekmarkt speelt een aanvullende, maar
tijdelijke rol. Dat staat in een onderzoeksrapport dat De
Nederlandsche Bank (DNB) vrijdag heeft gepubliceerd.
Nederlandse huishoudens hebben een hypotheekschuld
die tot de hoogste ter wereld behoort. Zij hebben daar
wel veel vermogen tegenover staan, maar dat zit vooral
in pensioenfondsen. Omdat die hoofdzakelijk in het
van hypotheken in belangrijke mate aangewezen op de
internationale kapitaalmarkt.
nauwelijks een probleem, maar nu wel. Internationale
beleggers beschouwen de Nederlandse hypotheekmarkt
steeds meer als risicovol. Banken moeten daardoor
hypotheekproductie, aldus DNB.
Banken proberen dat te ondervangen door meer
binnenlands spaargeld aan te trekken. Door de felle
concurrentie op die markt zijn de spaarrentes in
Nederland hoger dan in andere landen. Ook dat drijft de
hypotheekrentes die banken vragen op.
Hoge rente belemmert
doorstroming woningmarkt
Belangenorganisaties als de Vereniging Eigen Huis (VEH)
klagen al geruime tijd over de hoge hypotheekrente. Die
belemmert de toetreding van starters op de huizenmarkt
en daarmee de doorstroming. Banken zouden veel te
hoge marges verdienen op hypotheken omdat er te
weinig concurrentie is.
ABN Amro en ING ontvingen tijdens de kredietcrisis
staatssteun en mochten daardoor de laatste jaren geen
prijsleider zijn. Voor ABN Amro geldt dat verbod nog
steeds, voor ING werd het eind 2012 opgeheven. DNB
bevestigt dat die situatie de concurrentie heeft beperkt
en dat de marges op hypotheken daardoor zijn gestegen.
De toezichthouder denkt evenwel dat dit van tijdelijke
aard zal zijn. Naarmate de krapte op de kapitaalmarkt
afneemt, zullen de hoge marges op hypotheken
volgens DNB nieuwe aanbieders aantrekken, ook uit het
buitenland.
FGH Bank hekelt negatieve
stemming in markt
De psychologie in de markt zorgt voor irreële
negatieve verwachtingen. Dat schrijft FGH Bank in
zijn Vastgoedbericht 2013. Topman Peter Keur: “De
onterechte verwachting dat de leegstand alleen maar
verder toeneemt leidt tot lagere huurprijzen, met
6

27 197 9
dalende waardes van onderpanden als resultaat.
Eigenaren worden gedwongen om het vastgoed over
de gehele linie verder af te waarderen, banken moeten
voorzieningen treffen, en de kredietverlening komt
verder onder druk te staan.”
Hij benadrukt dat het overgrote deel van de
vastgoedvoorraad in Nederland gewoon in gebruik
is.”Veel beleggers behalen alleszins acceptabele
rendementen, en de meeste banken hebben met het
grootste deel van de portefeuille geen problemen.
Kortom: de meeste objecten die huurinkomsten
genereren leveren wel degelijk een gezonde basis voor
een vastgoedinvestering op”, constateert de FGHtopman.
“Aan energie en wil om zaken aan te pakken ontbreekt
het niet in de vastgoedmarkt”, stelt topman Peter Keur
vast. “Het besef dat we niet stil kunnen blijven zitten
is in volle hevigheid aangekomen.” De vastgoedmarkt
is volgens hem niet zo vastgeroest als men vaak denkt.
“Als we alleen al kijken naar de gezamenlijke initiatieven
die van de grond gekomen zijn: alle partijen voelen zich
geroepen om hun verantwoordelijkheid te nemen. Dat
geeft vertrouwen dat we ook deze laagconjunctuur in
het vastgoed doorkomen”, aldus Keur.
Eerlijke discussie voeren over kansrijk vastgoed
FGH Bank ziet objectieve waardebepaling als een
OKTOBER 2012
essentieel vertrekpunt voor het nemen van de juiste
beslissingen. Daarbij pleit de vastgoedbank voor een
eerlijke waarde voor elk pand. “Op kansloze objecten zal
fors afgeboekt moeten worden. Maar er zal ook eerlijke
discussie gevoerd moeten worden over kansrijke
objecten, waarvan de waarde door de huidige markt
eveneens - maar veelal ten onrechte - sterk onder druk
is komen te staan.”
Daarnaast ziet FGH Bank het vormen van coalities
als een van de belangrijkste voorwaarden om nieuwe
stappen te kunnen zetten. In 2012 is een aantal
initiatieven genomen, waaruit blijkt dat partijen de
problemen onderkennen, het belang van samenwerking
inzien, en vertrouwen hebben dat die samenwerking tot
resultaat kan leiden.
Zo is onder andere dankzij de stichting Nationaal
Renovatie Platform (NRP) en het Convenant Aanpak
Leegstaande Kantoren de noodzaak tot renovatie en
transformatie breed tot de sector doorgedrongen.
Alleen al de discussie hierover heeft het gedrag op de
kantorenmarkt beïnvloed: gemeenten hebben plannen
voor nieuwbouw geschrapt, de feitelijke nieuwbouw
door ontwikkelaars neemt af, er worden meer gebouwen
voor herbestemming aan de voorraad onttrokken, en
eigenaren en banken schrijven meer af op gebouwen
die geen reële kans meer hebben, constateert FGH
Bank.

KORT NI
Productie zal niet verder afnemen
FGH is er niet van overtuigd dat de productie in de
bouwsector de komende jaren alleen maar verder
zal afnemen. “In de woningbouw zal er behoefte
aan nieuwbouw blijven bestaan. Daarnaast neemt
de behoefte aan maatwerk en specialisatie voor
nieuwe mogelijkheden op het gebied van renovatie en
transformatie. De afgelopen twee jaar is er bijna 500.000
m² aan oude kantoren aan de voorraad onttrokken,
grotendeels ten behoeve van nieuwe functies. Dat vraagt
om een strategische heroriëntatie en een nieuwe visie
op werkprocessen. Hier liggen kansen voor bedrijven die
zich hierin kunnen én willen specialiseren”, besluit Keur.
ABN Amro scherpt acceptatiebeleid
De huidige marktomstandigheden hebben ABN AMRO
gedwongen zowel de kwaliteit van de activa als de
klanten in het zakelijk vastgoed goed door te lichten.
Hierbij werd een grondige screening uitgevoerd van de
exposures. Gezien de negatieve vooruitzichten voor de
Nederlandse vastgoedsector heeft de bank besloten om
het acceptatiebeleid voor zakelijke vastgoedleningen
aan te scherpen en wordt extra aandacht geschonken
aan het beheer van de huidige portefeuille.
Voor alle nieuwe kredietaanvragen boven €0,5 miljoen
is een advies van de Real Estate Finance-afdeling van
Merchant Banking verplicht.
Ondanks het huidige marktklimaat heeft de portefeuille
van ABN AMRO relatief lage loan-to-value ratio’s. De
leningen zijn vrijwel geheel gebaseerd op Nederlands
vastgoed. De kredietportefeuille bestaat hoofdzakelijkuit
beleggingskredieten verspreid over verschillende
vastgoedtypes. Op beperkte schaal worden belangen
in zowel kantoorgebouwen als ontwikkelingspercelen
Uitstaand bedrag bij wanbetaling toegenomen
8

9
UWS
Per 31 december 2012 bedroeg de ‘Exposure at
Default’ (uitstaand bedrag bij wanbetaling) van de
portefeuilles kenden verschillende risicocategorieën.
Bij Commercial & Merchant Banking bestaan de
zakelijke vastgoedleningen uit Corporate-based en
Asset-based vastgoed. Corporate-based bestaat uit
zakelijke leningen aan (genoteerde) institutionele
vastgoedbeleggingsinstellingen (REIT’s) en die
voornamelijk beleggen in woningen en winkels.
Asset-based bestaat uit leningen op onderpand aan
vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars, met volledig
gedekte senior leningen, over het algemeen zonder
regres. Het aandeel leningen aan projectontwikkelaars
is beperkt.
Dergelijke leningen kunnen alleen worden verstrekt
indien aan bepaalde vereisten van voorverkoop en/
of voorverhuur is voldaan. De corporate-based en de
asset-based vastgoedportefeuilles worden beheerd door
een speciale Real Estate Financeafdeling bij Merchant
Banking. De zakelijke vastgoedleningen aan het MKB
(onderdeel van Commercial Banking), met volledig
gedekte senior leningen. Van de C&MB portefeuilles
zijn de asset-based vastgoedportefeuille en de MKBportefeuille
het grootst en van vergelijkbare omvang.
Verder heeft ABN AMRO leningen aan woningcorporaties,
die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
zijn gegarandeerd.
Zakelijke vastgoedportefeuille bijgesteld
Bij de screening van de portefeuille heeft een
vastgoedleningen. De zakelijke vastgoedpositie per 31
van sectoren als gevolg van systeemmigraties bij het
voltooien van de integratie. Dit wordt als nauwkeuriger
beschouwd. De gemigreerde klanten die nu aan de
sector Vastgoed zijn toegewezen, zaten vroeger bij
de sectoren “Overig” en “Financiële diensten”. Als
gevolg daarvan bedraagt de netto groei van de zakelijke
vastgoedportefeuille €0,5 miljard in wanbetaling. Deze
groei werd voornamelijk gerealiseerd bij Commercial
Banking en Merchant Banking.
MAART 2013
Per 31 december 2012 bedroeg de impaired
voornamelijk voor beleggingen in kantoorgebouwen
en(ongedekte) leningen aan ontwikkelingspercelen.
Voor het merendeel betrof dit vastgoedposities van
Commercial & Merchant Banking. Als gevolg van
een screening werd in de eerste helft van 2012 een
voorziening van €44 miljoen genomen. De dekkingsratio
(coverage ratio) voor de impaired vastgoedpositie per 31
december 2012 was 66%.
Gezien de negatieve vooruitzichten voor de
Nederlandse vastgoedsector heeft het management
het acceptatiebeleid voor zakelijke vastgoedleningen
aangescherpt en wordt extra aandacht geschonken aan
het beheer van de huidige portefeuille. Voor alle nieuwe
kredietaanvragen boven €0,5 miljoen is een advies van
de Real Estate Finance-afdeling van Merchant Banking
voortaan verplicht.
HIG plaatst Winkelfonds Duitsland 7
geheel onder beleggers
In navolging op eerdere Duitse winkelfondsen, heeft
Holland Immo Group het participatiefonds Winkelfonds
Duitsland 7 NV succesvol geplaatst onder beleggers. Dit
boodschappen (food en non-food).
De vastgoedportefeuille bestaat uit twee centraal
gelegen binnenstedelijke winkelcentra, gelegen in de
steden Berlijn en Hamm (deelstaat Noordrijn-Westfalen).
Duitse winkelketens zoals REWE, Combi, Aldi, Takko,
resterende gemiddelde looptijd van de huurcontracten
bedraagt circa 15 jaar. De beoogde looptijd van het fonds
is 7 tot 10 jaar. Het fonds en de beheerder staan onder
toezicht van de AFM. In totaal werden 1.672 participaties
van 5.000 euro per participatie geplaatst, derhalve in
medio december 2012.

ORT NIEUWS
euro en is voor €11 miljoen (57%) hypothecair
directe uitkeerbare rendement is geprognosticeerd op
7,2% per jaar.
Holland Immo Group is een top-10 aanbieder van nietbeursgenoteerde
vastgoedbeleggingsfondsen voor
particuliere en institutionele beleggers en richt zich
in centraal gelegen Duitse winkelcentra voor dagelijkse
boodschappen. Daarnaast werd eind 2012 het eerste
parkeergaragefonds succesvol geplaatst.
Verscherpte focus Vastned op
kernactiviteiten
Vastgoedonderneming Vastned zet de verkoop van
bezittingen die niet meer tot de kernactiviteiten horen
verder door. De komende 3 jaar wordt nog eens voor
€200 miljoen aan bezittingen van de hand gedaan.
Vastned richt zich op zogeheten ‘high street’ heeft in
het kader van die strategie afgelopen jaar al voor 145
miljoen euro aan niet-strategisch vastgoed van de hand
gedaan. Het bedrag zal gedeeltelijk worden gebruikt
voor nieuwe aankopen. Op korte termijn leidt de
strategie tot een lager direct beleggingsresultaat, maar
op middellange termijn wordt het rendement beter en
stabieler, aldus topman Taco de Groot.
De onderneming zag het directe beleggingsresultaat
vorig jaar met €4,5 miljoen dalen tot €67 miljoen.
Het totale beleggingsresultaat was vooral door
afschrijvingen in Spanje €41 miljoennegatief. Vastned
stelt een dividend voor van €2,55 per aandeel.
UPDATE 1 maart 2013: Taco de Groot (CEO Vastned)
en Tom De Witte (CFO) vertelden vanochtend in een
toelichting op de jaarcijfers zeer tevreden te zijn met de
resultaten. “We zijn hard op weg om alle in 2011 gestelde
doelen te halen. Zowel het opvoeren van het aandeel
high street retail van 45% naar 65%, de verkoop van de
non-core portefeuille als het opvoeren van het aandeel
Turkije in de portefeuille van 6 naar 10% zijn binnen
bereik of ruimschoots gehaald. En dat in een onguur
economisch klimaat”, zegt De Groot.
Voorkomen van versnippering van managementaandacht
Het high street gedeelte – winkels op de beste locaties
in de grote en middel-grote steden - ligt nu op 55% van
de portefeuille. De Groot twijfelt er niet aan of Vastned
het gestelde doel van 65% gaat halen. “Vorig jaar
konden we kiezen uit ruim €500 miljoen aan geschikte
retailobjecten die op zich voldeden aan onze strenge
criteria. Uiteindelijk hebben we relatief weinig gekocht.
de rest in Bordeaux, Parijs en Istanbul. Deze prudente
manier van aankopen doen past goed bij ons”. Wat ook
helpt bij de selectie is dat de focus van Vastned beperkt
is tot de 6/7 grootste steden in Nederland, 4 steden in
Frankrijk en Istanbul. “Dat scheelt enorme versnippering
in managementaandacht”.
Er is geen algemeen cijfer op de aanvangsrendementen
van de aankopen los te laten omdat sommige objecten
een nieuwe huurder erbij hebben gekregen, Dit doet de
waarde toenemen. Voor de gehele portefeuille kwam
het netto aanvangsrendement eind 2012 gemiddeld uit
op 6,7%. “Dat wijkt nauwelijks af van een jaar eerder”,
weet De Groot.
Inhaalsprong
Hij wijst erop dat Vastned, behalve de hierboven
gestelde kwantitatieve doelen, ook een kwalitatieve
inhaalsprong heeft gemaakt. “We stimuleren veel meer
lokaal ondernemerschap van onze landenorganisaties
in Nederland, Frankrijk, België en Turkije. De mensen
daar gaan veel actiever met de bestaande en potentiële
huurders om. Zo kan Frankrijk zelf actief de Hema
bellen met de vraag of ze een vestiging in Parijs willen.
Deze pro-actieve houding willen we blijven stimuleren.
Ook praten wij vaak met retailers om te horen wat er
allemaal speelt, welke zorgen zij hebben en welke
kansen zij zien.”
Over e-commerce: De Groot en De Witte zien de
opkomst van het online winkelen absoluut niet als
een bedreiging. Sterker nog: ze geloven juist in de
versterking daarvan voor de ‘stenen’ beleggingen. “Een
10

11
retailer die geen e-commerce strategie heeft is voor
ons juist een ‘minnetje’”, zegt De Groot beslist. Hij haalt
een ander voorbeeld aan van de inmiddels vertrokken
Free Record Shop die in een Vastned-pand husde
in de Maastrichtse Wolfstraat. “We weten allemaal
dat dergelijke muziekwinkels maar moeilijk kunnen
opboksen tegen het internet. Daarvoor in de plaats
is de Spaanse modeketen Massimo Dutti, onderdeel
van Inditex, met een conceptstore gekomen van 650
m2. Dat is wel een succes. Ik kreeg een sms van onze
contactpersoon bij Inditex dat ze niet eerder zo’n mooie
winkel van Massimo hebben gezien. Dat werkt zeer
motiverend.” Overigens is Maastricht volgens De Groot
de populairste winkelstad onder de Vlamingen, die de
stad dan ook graag en vaak bezoeken.
“We zijn erin geslaagd om de loan-to-value omlaag te
brengen naar de range van 40-45%. Eind 2012 kwamen
uit te breiden. Daarnaast streven we ernaar om een
zeg maar institutionele beleggers als pensioenfondsen
en verzekeraars. We zitten nu op 14,4% dankzij een
De Witte zich geen zorgen. “We moeten dit jaar €100
uitstaande leningen is het goed te overzien.”
Resultaat Rabo Vastgoedgroep slaat
om in fors verlies
Door de aanhoudend slechte marktomstandigheden met
als gevolg forse afwaarderingen op vastgoed daalde het
MAART 2013
nettoresultaat van Rabo Vastgoedgroep over 2012 tot
een verlies van €113 miljoen euro. Vorig jaar werd nog
een winst geboekt van €31 miljoen. De winstgevendheid
van FGH Bank is afgenomen, maar het resultaat was
ruimschoots positief. Dat bleek uit de toelichting op de
jaarcijfers 2012 van Rabobank Groep.
De slechte marktomstandigheden waren voor Rabo
Vastgoedgroep begin 2012 aanleiding om opnieuw te
reorganiseren, wat leidde tot een personeelsreductie
bij diverse onderdelen. Ondanks de moeilijke
omstandigheden was mede hierdoor het onderliggende
resultaat, gecorrigeerd voor waardeveranderingen
van vorderingen en afwaarderingen op vastgoed,
vergelijkbaar met eerdere jaren. Bouwfonds Property
De productie van commercieel vastgoed bij MAB
bij Bouwfonds REIM kwam uit op €5,5 miljard (2011 €7,2
miljard).
Rabo Vastgoedgroep is het vastgoedexpertisecentrum
van de Rabobank Groep en is actief met de
bedrijfsonderdelen Bouwfonds Property Development,
MAB Development, FGH Bank, Bouwfonds REIM en
Fondsenbeheer Nederland. De kernactiviteiten zijn het
ontwikkelen van woningen en commercieel vastgoed,
faciliteren van beleggers met vastgoedgerelateerde
producten. Bij Rabo Vastgoedgroep werken circa 1500
Nederland, Frankrijk en Duitsland.

NTERVIEW
Vijf vragen aan Rob van Gool,
directeur winkels Annexum
Annexum komt met een
supermarktfonds, waarom
supermarkten?
De supermarktbranche in Nederland laat al jaren
toenemende omzetten zien, ondanks de economisch
mindere tijden. Als laatste bespaart men immers
op eten. In deze roerige tijd waarin vastgoed onder
het vergrootglas ligt vinden wij dat beleggingen in
supermarktvastgoed een goede aanvulling zijn op een
gespreide beleggingsportefeuille. Deze beleggingen
geven meer evenwicht in de portefeuille omdat
ze minder conjunctuurgevoelig zijn dan andere
vastgoedsegmenten.
Hierdoor laat dit segment tevens een redelijk stabiele
dagelijkse levensbehoefte. Hierdoor is de omzet van
supermarktketens, in tegenstelling tot in andere
detailhandel, stabieler. Supermarktlocaties zijn schaars
omdat de beschikbaarheid van de locaties worden
gereguleerd door het ruimtelijke ordening beleid. Er
bestaat hierdoor een continue onderlinge concurrentie
tussen supermarktketens om locaties te bemachtigen.
Supermarktvastgoed kent daarnaast lage
onderhoudskosten, de huurder draagt zorg voor
het grootste deel van het onderhoud, waarbij de
supermarktorganisaties over het algemeen ook nog
eens grote bedragen investeren in de winkelinrichting.
Wie zijn de huurders?
Supermarkt Beleggingsfonds is een groeifonds en
heeft als eerste supermarkten een Albert Heijn in
Maasland, een Lidl in Panningen en een Plus in Pernis
geselecteerd. Hiermee start het fonds direct met een
mooie spreiding in Nederland en over de verschillende
MAART 2013
huurders. De Albert Heijn en Plus zijn zogenaamde full
service supermarkten die zich kenmerken door een
groot assortiment aan dagelijkse boodschappen. Lidl is
een zogenaamde discount supermarkt, die overigens de
laatste tijd een steeds groter assortiment biedt tegen
een concurrerend prijsniveau.
Verder is de kwaliteit van het verzorgingsgebied van
belang geweest bij de selectie van de supermarkten.
Zowel de Albert Heijn als de Plus zijn de enige supermarkt
Pernis circa 4.500. Hiermee is sprake van een gezond
verzorgingsgebied, zodat de supermarkt een goede
omzet kan realiseren en daarmee de huur kan dragen.
Panningen heeft een sterke regiofunctie. De Lidl ligt aan
hetzelfde plein als de Albert Heijn, hetgeen voor beide
supermarkten een aanvulling is. Alle supermarkten
beschikken over voldoende gratis parkeerplaatsen voor
de supermarkt.
12

13
21
Wat is het
beoogd rendement?
Zoals gezegd kent het fonds de eerste jaren een
doelstelling om te groeien, waardoor een traditionele
rendementsverwachting niet te geven is. Wanneer we
naar de huidige portefeuille kijken dan verwachten wij
een gemiddeld direct rendement van circa 6,7% per
jaar, met een direct rendement van 6% in het eerste
jaar. En wanneer wij ervan uitgaan dat de portefeuille
zijn waarde behoud in termen van geldontwaarding dan
is onze verwachting dat het gemiddeld totaalrendement
van deze portefeuille circa 7,4% per jaar is. Deze
rendementen zijn gebaseerd op de volgende belangrijke
uitgangspunten. De rente waarmee gerekend is bedraagt
de supermarkten. Er is rekening gehouden met een
indexering van de huren met 2% per jaar. Daarnaast is
ondanks dat het grootste deel van het onderhoud voor
rekening komt van de supermarkten rekening gehouden
met een reservering van 3% van de huuropbrengst voor
(toekomstig) groot onderhoud.
<
Hoe is de
verhandelbaarheid van de
De verhandelbaarheid is georganiseerd op het NPEX
platform. NPEX is de MKB beurs van Nederland en zorgt
ervoor dat effecten gemakkelijk, snel en goedkoop
verhandeld kunnen worden. Met maximale transparantie
en toegankelijkheid voor zowel beleggers als bedrijven.
Een laagdrempelige beurs zodat beleggers elkaar
onderling gemakkelijk kunnen vinden en waar vraag en
aanbod elkaar dagelijks treft.
Hoe is de
beleggingsinstelling wat betekent dat het fonds maximaal
60% van de investeringskosten in de supermarkten
deze maximale grens niet structureel op te zoeken.
Bij de berekening van het beoogde rendement zijn
we tegen aantrekkelijke voorwaarden en condities
beschikbaar hebben om aantrekkelijke acquisities snel
te kunnen verwerven.

UITENLAND
Voltooiing
shopping- en
entertainmentmall
ECC in Thailand
Thailand is een groeimarkt met een gemiddelde groei
van meer dan 5% per jaar in de afgelopen 40 jaar
en mede daarom interessant voor investeerders. Het
Nederlandse ECC Invest realiseert er een grootschalig
shopping- en entertainmentcomplex. Inmiddels is meer
dan 70 procent van het vloeroppervlak verhuurd en
opent de mall deze zomer nog haar deuren.
“De Promenada Resort Mall onderscheidt zich in
beleving. Uniek is de relaxte sfeer die het uitademt,
de opzet met veel ruimtelijkheid en het vele groen
zowel binnen als buiten in het tropische park. Het oogt
natuurlijk en is zeker niet het gebruikelijke complex van
beton en glas. Promenada is gericht op funshopping
en beleving, iets wat steeds belangrijker wordt voor
consumenten met minder vrije tijd en meer wensen
om deze tijd optimaal te besteden”, zegt Tjeert Kwant.
Hij is CEO van ECC Invest, dat in het Thaise Chiang Mai
haar grootschalige winkel- en entertainmentcomplex
ontwikkelt. Drie niveaus met in totaal zo’n 50 000
m2 aan verhuurbaar oppervlak moeten de Thaise
consument in zijn behoeften voorzien. ECC realiseert
het center onder meer via obligatieleningen.
Een vierde emissie is onlangs opengesteld voor
inschrijving. Het bedrijf heeft inmiddels meer dan 23
jaar ervaring met de ontwikkeling van vastgoed en won
in 2011 nog Vastgoedvergelijkers Award voor de Beste
Vastgoedfonds Aanbieder.
Gespecialiseerde retailers
De keuze voor Thailand was uiteraard geen
toevallige. Het land behoort tot de snelst groeiende
economieën ter wereld en kent een sterk opkomende
beroepsbevolking. De middenklasse groeit, en daarmee
ook de consumentenbestedingen. Kwant vergelijkt
ECC’s winkelcentrum met die van de twee grote spelers
ingerichte gebouwen, zo zegt hij. Maar: “Ze tellen vijf
tot zeven verdiepingen en zijn gericht op shopping- en
entertainment binnen in het complex. Promenada heeft
daarentegen slechts 2 verdiepingen en richt zich ook op
andere activiteiten en is een plek waar mensen een hele
dag kunnen doorbrengen en ontspannen zowel binnen
als buiten.” Daarnaast wijkt Promenada op een andere
manier af van de Thaise mores: “Onze concurrenten
hebben erg veel eigen winkels in hun panden. Wij hebben
die niet en kiezen voor gespecialiseerde retailers terwijl
wij ons richten op de management en marketing van de
shopping mall. Dat is onderscheidend in deze markt.”
Bioscoop en ijsbaan
Nog deze zomer –volgens de planning in juni- kunnen
de eerste bezoekers winkelen, relaxen, eten en drinken
in en rond Promenada Resort Mall Chiang Mai, zoals
activiteiten. Naast modeketens en restaurants behoren
ook een multimedia zone, een acht zalen tellend
bioscoopcomplex en zelfs een ijsbaan tot de bronnen
van vermaak.
Dat de Thaise afzetmarkt nog vol potentie zit, is evident
volgens ECC. Met de multifunctionele mall hoopt het
niet alleen de inwoners van Chiang Mai te bedienen,
maar ook andere steden te bereiken. Het complex heeft
volgens de vastgoedontwikkelaar een gunstige locatie,
14

15 21
MAART 2013
die nabij verschillende uitvalswegen is gelegen en
grenst aan grootschalige woningbouwprojecten.
Grote merken
Veel retailers bleken er dan ook wel te voelen om een
winkel in Promenada te openen. Inmiddels is meer
dan 70 procent van de 50 000 m2 aan verhuurbaar
oppervlak voorverhuurd. Looptijden van huurcontracten
variëren van drie tot 21 jaar. Eén van Promenada’s
hoofdhuurders van het eerste uur was supermarktketen
Rimping, dat goed is voor zo’n 2500 m2. ’s Lands
tweede bioscoopketen SF Cinema tekende daarnaast
voor 4500 m2.
Ook internationale modeketens hebben zich aan
Promenada gecommitteerd. Zo tekende fashiongigant
Hennes & Mauritz voor 2700 m2 winkeloppervlak en
zetelt de eveneens wereldwijd opererende retailer
Uniqlo er eveneens met 2200 m2. Namen als Mango,
Guess en Levi’s hebben inmiddels ook bevestigd.
“Grote namen. Deze internationale topmerken zijn
magneten voor consumenten in de regio. Maar ook de
begrippen health en beauty zijn ruim vertegenwoordigd in
de vorm van bijvoorbeeld cosmetisch chirurgen, tandartsen
en orthodontisten”, vertelt Tjeert Kwant. Het verhuurteam
van ECC ter plaatse –dat inmiddels is uitgebreid met vier
met andere partijen. De verwachte bezettingsgraad na
verwachting de resterende ruimte in.
Bouw bijna gereed
MAART 2013
“Het gebouw staat er. Wat nu rest is de afwerking binnen.
Buiten wordt de laatste hand gelegd aan het park en
de tuinen.” De Thai kunnen volgens de CEO –zelf ook
in Thailand woonachtig- amper wachten tot de opening.
“De heersende mening is dat Promenada Resort Mall
zeer goed bij Chiang Mai past. Het is een stad van
creatieven en men waardeert het design, waarmee we
proberen aan te sluiten op de natuur van het gebied
en het vele groen dat de stad kenmerkt. De opzet van
Promenada past ook bij hun manier van leven. Dankzij
het klimaat is het in Chiang Mai heel gewoon om ’s
avonds nog veel buiten te zijn om te eten en te drinken.
Daar spelen we goed op in met onze voorzieningen.”
Boeddhistische opening
Geheel volgens ’s lands wijs vindt er tijdens de opening
van de Promenada mall een boeddhistische ceremonie
plaats. Op 7 juni zullen monniken naar goed gebruik
het complex zegenen. “Een typisch Thaise gewoonte.
Ons kantoor in Bangkok wordt bijvoorbeeld ook elk jaar
gezegend en bij de eerste steenlegging van Promenada
Resort Mall was er eveneens een dergelijke ceremonie.
Die is voor de Thai heel belangrijk”, zegt Kwant.

ELEGGINGEN
IPD-directeur Vlak: Dekking
van eigen index kan beter
Het totaalrendement van institutioneel en privaat
commercieel Nederlands vastgoed blijft dalen. Met een
totaalrendement van slechts 1,2% over 2012 maakt het
IPD Nederlandse jaar Vastgoedindex over 2012 waarvan
de resultaten vandaag zijn gepresenteerd. De index
vertegenwoordigt €37,3 miljard aan vastgoed (circa 4500
objecten).
Arnoud Vlak, Managing Director of IPD Benelux: “De
afwaardering van beleggingsvastgoed is in Nederland
gedurende 2012 doorgegaan. De sector winkels liet over de
laatste twee jaar nog een positief indirect rendement zien.
tegelijk een afwaardering van het onderliggende vastgoed
laten zien. Met name de sector kantoren laat geen goede
resultaten zien. De waardedaling is daar debet aan. De
nettokasstroom in de kantorensector staat onder druk.
Beleggers besteden meer aan onderhoud om zittende
huurders te behouden. Bovendien lopen bij leegstand de
servicekosten voor eigen rekening door. Ondanks de 16%
bedraagt het rendement uit de netto-huurinkomsten voor
kantoren toch nog steeds gemiddeld op 6,6%.”
Mogelijkheden
herontwikkelingen
begrensd
De vraag is natuurlijk of dat rendement niet veel
hoger zou liggen als leegstaand vastgoed gesloopt of
herontwikkeld zou worden. “Iedere stad of regio heeft een
begrensde opname mogelijkheid voor transformatie. Op
een gegeven moment houdt het op. In Amsterdam is er
een trend om leegstaande kantoren om te bouwen naar
hotels. Misschien is er behoefte naar nog een aantal van
zulke herontwikkelingen maar op een gegeven moment
houdt het toch echt op.” Vlak verwacht dan ook niet dat
herontwikkelingen - omdat het gaat om zo’n geringe
hoeveelheid vierkante meters - invloed zullen hebben op
de index als geheel.
De huidige IPD-index vertegenwoordigt ruim 4500
objecten. Dat zijn er beduidend minder dan in 2011. “Het
feit dat de stand nu met €37,5 miljard lager ligt dan vorig
jaar heeft alles te maken met de waardeontwikkeling
van vastgoed in Nederland. Bovendien zijn een aantal
fondsen overgedragen aan partijen die niet aan de index
deelnemen.”
16

17
Buitenlanders zouden mee moeten
doen aan Nederlandse index
De index vertegenwoordigt 34% van het Nederlandse
beleggingsvastgoed. “De dekking van de index kan zeker
nog beter. Helaas doen er geen buitenlandse beleggers
mee, terwijl buitenlandse investeerders hier een
behoorlijke vinger in de pap hebben en IPD deze belangen
via onze buitenlandse kantoren al in kaart heeft.”
De IPD Nederlandse Vastgoedindex is een belangrijke
graadmeter voor de stand van zaken in vastgoedland.
Vlak: “Eindbeleggers moeten kunnen vertrouwen op
onze cijfers. Uiteindelijk leggen zij ons pensioen- en
verzekeringsgeld ook in beleggingsvastgoed vast. Inzicht
in het daarmee gemoeide rendement en risico is dus ook
een zaak van algemeen belang.”
Hij verwacht dat ook de beheerders van particuliere
vastgoedbeleggingsfondsen hun informatie gaan
verstrekken aan IPD. “Ook zij krijgen te maken met nieuwe
Europese regelgeving die deze sector transparanter moet
maken. Als zij kapitaal willen blijven aantrekken zullen zij
ook nog meer openheid van zaken moeten geven.”
om vastgoedbedrijven die om vreemd vermogen vragen
te stimuleren om mee te doen aan de index. “De risico/
rendementsanalyses die daarmee beschikbaar komen
kunnen ook door de banken gebruiktworden bij hun
Vastgoed ontkomt
niet aan recessie
De IPD Nederlandse Vastgoedindex, laat op het niveau
van alle sectoren van het Nederlands beleggingsvastgoed
een gerealiseerd totaalrendement zien van 1,2% in 2012.
rendement behaald van -1,6% in 2012, ten opzichte van
2,0% in 2011, aldus IPD. De resultaten tonen aan dat de
vastgoed beleggingsmarkt niet ontkomt aan de algemene
ontwikkeling van de Nederlandse economie, die zich voor
Hoewel de index afgelopen jaar een lager resultaat liet
zien in vergelijking met andere beleggings-categorieën,
gevolgd door vastgoedaandelen met 10,7% en obligaties
outperformance zien ten opzichte van zowel aandelen als
vastgoedaandelen over een periode van 5 jaar.
Evenals de afgelopen twee jaar is voor alle sectoren het
directe rendement stabiel met 5,4%. Deze daling van het
totaal rendement in 2012 is veroorzaakt door het indirect
rendement van -4,0%. Het cumulatieve indirect rendement
bedroeg -12,6% nominaal over de laatste vijf jaar.
Bij adviseurs speelt
gevoel ook een rol
MAART 2013
Tussen de vier sectoren zijn duidelijke verschillen
waarneembaar. De sector winkels laat het hoogste totaal
rendement van 4,2% zien, terwijl de sector kantoren het
laagste totaal rendement liet zien met -2,7%. De sector
woningen heeft een totaal rendement van 0,6% behaald
en de sector bedrijfsruimten een totaal rendement
van 1,5%. Alle individuele sectoren laten een negatief
indirect rendement zien, waarbij de sector kantoren met
rendement realiseerde.
Cuno van Steenhoven van DTZ zegt dat de cijfers niet
helemaal kloppen met zijn marktgevoel. “In de markt
heerst een negatiever sentiment.” Vlak zegt in een reactie:
“Adviseurs zijn partijen die de handel in vastgoed faciliteren.
Daarbij speelt gevoel terecht een belangrijke rol. Mensen
die beslissen over de allocatie naar vastgoed van grote
hoeveelheden geld willen naast gevoel voor de markt
ook goed onderbouwde cijfers op basis van onafhankelijk
gemeten resultaten. En die verzorgen wij met onze indices,
benchmarks en portefeuille analyses, waarin de informatie
over gerealiseerde kosten en inkomsten, bijinvesteringen,
aan- en verkopen alsook de waardeontwikkeling van het
vastgoed systematisch bij elkaar wordt gebracht.”

Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Waar blijft het harde bewijs
voor
In een onderzoek naar de internationale kantorenmarkt
bij nieuwe contracten op de Zuidas aan het dalen
zijn. De adviseur vond het echter niet nodig om daar
uitgebreid bij stil te staan. Wij wel, en hebben daar
zelfs een heel artikel aan gewijd. De beweringen over
de huurkortingen zijn niet na te trekken omdat de
verstrekte incentives immers nergens openbaar worden
gemaakt. Adviseurs kunnen dus roepen wat ze willen.
Heeft C&W gelijk? Ik heb het andere vastgoedadviseurs
gevraagd.
Wij krijgen net als alle vastgoedmedia met
regelmaat uitgebreide marktrapporten van grote
vastgoedadviseurs toegestuurd. Ze worden allemaal
door ons gelezen en het meest interessante nieuws
lichten wij er voor u uit. Maar het neemt niet weg dat
dergelijke rapporten, zeker de jaarrapporten, grosso
modo, met hetzelfde verhaal komen. Toch loont het
altijd de moeite om die zaken uit de rapporten te
pikken die de ‘anderen’ over het hoofd zien. Zo stuitte
ik vorige week vrijdag op het bovengenoemde rapport
van C&W. Waar alle andere media domweg C&W’s eerste
conclusie overnamen - Londen passeert Hong Kong
als duurste kantorenlocatie - lazen wij het persbericht
nog eens goed door. Het onderdeel over de dalende
trend van huurkortingen leek ons veel interessanter
voor onze - meest in Nederland - actieve lezers. Het zal
hen immers een worst wezen waar op deze aardbol de
kantoorhuren het hoogst zijn.
Groot taboe
Op zich is het positief nieuws dat de huurkortingen aan
het dalen zijn op de Zuidas. Dat betekent dat de macht
van de huurder kennelijk tanende is. Maar hoe meet
je nu dat de huurkortingen aan het afnemen zijn? Het
openbaar maken van verleende incentives blijft immers
taboe. Vastgoedjournalisten krijgen die gegevens
niet, ook niet als zij informatie over huurtransacties
aangeleverd door dezelfde vastgoedadviseurs. Wij
journalisten mogen al blij zijn als er al iets van een
huurprijs bekend wordt gemaakt.
Ik ga ervan uit dat de onderzoeksafdeling van C&W
over de schouder van hun dealmakende collega’s heeft
kunnen meekijken. Op grond van die waarnemingen
wordt dus de dalende trend van de incentives op de
Zuidas vastgesteld. Zien de andere vastgoedadviseurs
dat ook? Ik heb een rondje gemaakt langs de andere
vastgoedadviseurs die op Zuidas zaken doen.
Reacties van de vastgoedadviseurs op rapport C&W:
CBRE: Ja, wij onderschrijven deze visie. Het aanbod
van met name grote en moderne vloeroppervlakken
op de Zuidas begint schaars te worden en dit leidt tot
delande incentives. Dit geldt ook voor andere sterke
locaties, zoals Zuidoost-ArenA. (Machiel Wolters, hoofd
Research bij CBRE).
DTZ Zadelhoff: Ondersteunt de visie van C&W (Cuno
van Steenhoven, voorzitter Dagelijks Bestuur DTZ
Zadelhoff)
Van Gool Elburg: Vraag en aanbod gaan zich op de
Zuidas steeds beter met elkaar verhouden. Logisch dat
de huurkortingen dalen, dat zien wij ook. Er wordt daar
geen enkel gebouw nog op eigen risico ontwikkeld.
Als er al gebouwd wordt, dan met een huurder die
al gecontracteerd is zoals Akzo Nobel (vertrekt uit
Stibbe Toren) en Deloitte. Feit is dat er geen gebouw
te vinden is op de Zuidas met meer dan 10.000 m2
aaneengesloten. Wie 1000-1200 m2 zoekt, kan daar
nog wel terecht. (Hans Gosewehr, partner bij Van Gool
Elburg)
18

19 21
Jones Lang LaSalle: Wij delen de constatering van C&W
dat incentives op de Zuidas dalen. Dit komt door het
feit dat kantoorgebruikers in toenemende mate zoeken
naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed op de beste
locaties. Dit product is schaars. De gebruikersmarkt
polariseert. De trend op de Zuidas herkennen wij ook
op andere toplocaties in Nederland. De incentives zijn
de afgelopen periode met name gedaald bij de kleine
kantoorunits (in het WTC). Ook de grotere units zijn in
toenemende mate schaars en wij verwachten dat daar
de incentives de komende periode eveneens dalen.
De hoogte van de incentives hangt altijd samen met
de lokale en actuele marktsituatie. In de toekomst
verhuizen Akzo en Stibbe naar nieuwbouw, daarnaast
zijn er nog diverse ontwikkelposities en het Atrium
dat nu onvoldoende competitief is, heeft na renovatie
concurrerend aanbod. Als al deze ontwikkelingen
doorzetten, kan het zijn dat de huidige schaarste op
de Zuidas omslaat en dat incentives weer toenemen.
Echter wij verwachten dat de huidige belangstelling
voor de Zuidas ook in de toekomst aanhoudt en dat de
genoemde polarisatie doorzet. Dit vormt een gezonde
bodem voor de Zuidas. Incentives zijn niet openbaar
omdat het niet om uniforme getallen gaat. Incentives
verschillen van contract tot contract, maar als je er
daar door de tijd heen veel van ziet dan kun je wel
een algemene trend aangeven. (Michael Hesp, Head of
Research JLL)
Kortom, de grootste vastgoedadviseurs zien allemaal
dezelfde trend. We zullen het met hun waarnemingen
moeten doen want harde bewijzen ontbreken.
Overigens vraag ik me af of de grote vastgoedadviseurs
wel informatie over de incentives delen met elkaar.
Als dit zo is, dan kunnen we ervan uitgaan dat ze een
goed beeld van de gehele markt hebben en dit soort
onderzoeken zonder onjuistheden naar buiten kunnen
brengen. Dit zonder de marktwerking te verstoren.
Mochten ze de informatie niet delen met elkaar, dan is
het de vraag wat zo’n onderzoek nu werkelijk waard is.
Rogier Hentenaar
MAART 2013

DO
Schenken of vererven
van vastgoed
(participaties)
Fiscale kansen en aandachtspunten in
de huidige vastgoedmarkt (9)
het rendement en liquiditeit. Uitstellen of vermijden is
daarom prettig. Er zijn veel vrijstellingen toepasbaar
of oplossingen denkbaar. In geval van schenking of
testamentaire planning bieden lopende rechtszaken bij
de belastingrechter en een recent ministerieel besluit
kansen.
Beleggingen
in privé
Het kan wenselijk zijn beleggingsvastgoed(participatie
s) over te dragen aan anderen. In de praktijk speelt dit
vaak bij het herschikken van de beleggingsportefeuille,
de verdeling van de huwelijksboedel in geval van
echtscheiding, vermogensoverdracht naar de volgende
generatie door middel van schenking of bij de uitvoering
van een testament, of simpelweg verkoop vanwege de
behoefte aan contanten.
Primaire aandachtspunten zijn dan natuurlijk de
voorwaarden die het fonds stelt aan de mogelijke
overdracht, de waarde en natuurlijk de aanwezigheid
van mogelijke kopers. De fondsvoorwaarden zien
fonds en administratieve afhandeling, voor de waarde
jaarverslag van het fonds - die in deze tijd van het jaar
weer wordt opgemaakt - en anderzijds kan hiervoor en
voor het vinden van mogelijke kopers een platform als
VastgoedVergelijker goede diensten bewijzen.
resultaat in Box 3 en ook niet voor de schenk- of
erfbelasting. Bij schenking kan schenkbelasting een rol
spelen. Mogelijk ook overdrachtsbelasting. Daarvoor
geldt dan weer een faciliteit. In geval van vererven
kan erfbelasting aan de orde komen. Verkrijging
krachtens erfrecht is geen belastbare verkrijging voor
de overdrachtsbelasting.
Beleggingen
in de BV
Houdt een BV beleggingsvastgoed(participaties)
, dan spelen nog meer aspecten een rol. Verkoop
van stenen of vastgoedparticipaties vanuit de BV
kan realisatie van meerwaarde betekenen. Voor de
vennootschapsbelasting kan mogelijk de faciliteit van
de herinvesteringsreserve worden benut. Zie onze
publicatie hierover op VastgoedVergelijker.nl. Wordt
vanuit de BV te goedkoop overgedragen naar familie, dan
kan over de meerwaarde vennootschapsbelasting aan de
orde komen bij de overdragende BV, dividendbelasting
en inkomstenbelasting bij aandeelhouders in privé en
schenkingsrecht bij de verkrijger(s) in privé. Wellicht is
het dan beter de aandelen in de BV zelf over te dragen?
Bedrijfsopvolgingsregeling
Op grond van de bedrijfsopvolgingsregeling is de
verkrijging van ondernemingsvermogen onder
voorwaarden vrijgesteld voor de schenk- en
erfbelasting. Onder de huidige regeling wordt
vrijgesteld. Dat geldt ook voor het verschil tussen de
waarde going concern van de onderneming en de hogere
liquidatiewaarde. Het overige ondernemingsvermogen
Het doel van deze faciliteiten is het voorkomen van
liquiditeitsproblemen bij de onderneming als gevolg
toepassing van deze regeling is recent verduidelijkt in
een besluit van de staatssecretaris van Financiën van
17 januari 2013.
20 18

21
De bedrijfsopvolgingsregeling is echter alleen van
toepassing op de verkrijging van aandelen in een
vennootschap die een materiële onderneming drijft. Dus
niet de beleggingsvennootschap die een pand verhuurt
schenker, die zelf wel een materiële onderneming drijft.
Maar de bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk-
en erfbelasting is wel van toepassing wanneer de
die in de ene dochter-BV het vastgoed houdt dat
wordt verhuurd aan de een andere dochter-BV met
het bedrijf. Door de gezamenlijke toerekening aan de
houdstermaatschappij wordt het bedrijfspand dat wordt
verhuurd aan de werkmaatschappij aangemerkt als
ondernemingsvermogen. Een juiste structuur kan dus
de overdrachtsbelasting; de positie van het vastgoed in
de ondernemingsstructuur kan invloed hebben op de
vraag of de overdracht van aandelen in een vastgoed-
BV belast is of niet.
In voorkomende gevallen is ook nog aandacht voor de
bedrijfsopvolgingsregeling in de inkomstenbelasting
vereist, die geldt namelijk volgens de staatssecretaris
ook niet voor houdstermaatschappij.
www.bdo.nl
Rechter past bedrijfsopvolgingsregeling
In juli 2012 oordeelde rechtbank Breda dat met toepassing
van het gelijkheidsbeginsel de bedrijfsopvolgingsregeling
uit de Successiewet wel van toepassing is op de
verkrijging van beleggingsvermogen. Voor de ongelijke
behandeling tussen ondernemingsvermogen en nietondernemingsvermogen
bestaat volgens de rechtbank
geen objectieve en redelijke rechtvaardiging. Dit is
een belangrijke uitspraak, die verstrekkende gevolgen
kan hebben. Namelijk in het uiterste geval kan elke
verkrijging grotendeels zijn vrijgesteld van de erf- en
schenkbelasting. In deze gedachte zouden aandelen in
een BV die beleggingsvastgoed(participaties) houdt, ook
vriendelijk kunnen overgaan. Andere rechtbanken
oordeelden echter anders. De zaak ligt nu voor de
hogere rechter.
Conclusie
MAART 2013
Schenken of vererven van beleggingsvastgoed kan
Het recente besluit van de staatsecretaris en lopende
rechtszaken bieden nadere kansen.
Mr. J.R. Fikkert, estate planner
Drs. A.J. Endhoven, brancheadviesgroep Vastgoed
BDO Belastingadviseurs (Amstelveen)

INNENLAND
FGH Bank hekelt
negatieve stemming
in markt
De psychologie in de markt zorgt voor irreële
negatieve verwachtingen. Dat schrijft FGH Bank in
zijn Vastgoedbericht 2013. Topman Peter Keur: “De
onterechte verwachting dat de leegstand alleen maar
verder toeneemt leidt tot lagere huurprijzen, met
dalende waardes van onderpanden als resultaat.
Eigenaren worden gedwongen om het vastgoed over
de gehele linie verder af te waarderen, banken moeten
voorzieningen treffen, en de kredietverlening komt
verder onder druk te staan.”
Hij benadrukt dat het overgrote deel van de
vastgoedvoorraad in Nederland gewoon in gebruik is.”Veel
beleggers behalen alleszins acceptabele rendementen,
en de meeste banken hebben met het grootste deel
van de portefeuille geen problemen. Kortom: de meeste
objecten die huurinkomsten genereren leveren wel
degelijk een gezonde basis voor een vastgoedinvestering
op”, constateert de FGH-topman.
“Aan energie en wil om zaken aan te pakken ontbreekt
het niet in de vastgoedmarkt”, stelt topman Peter Keur
vast. “Het besef dat we niet stil kunnen blijven zitten
is in volle hevigheid aangekomen.” De vastgoedmarkt
is volgens hem niet zo vastgeroest als men vaak denkt.
“Als we alleen al kijken naar de gezamenlijke initiatieven
die van de grond gekomen zijn: alle partijen voelen zich
geroepen om hun verantwoordelijkheid te nemen. Dat
geeft vertrouwen dat we ook deze laagconjunctuur in
het vastgoed doorkomen”, aldus Keur.
Eerlijke discussie voeren
over kansrijk vastgoed
FGH Bank ziet objectieve waardebepaling als een
essentieel vertrekpunt voor het nemen van de juiste
beslissingen. Daarbij pleit de vastgoedbank voor een
eerlijke waarde voor elk pand. “Op kansloze objecten zal
fors afgeboekt moeten worden. Maar er zal ook eerlijke
discussie gevoerd moeten worden over kansrijke
objecten, waarvan de waarde door de huidige markt
eveneens - maar veelal ten onrechte - sterk onder druk
is komen te staan.”
Daarnaast ziet FGH Bank het vormen van coalities als een
van de belangrijkste voorwaarden om nieuwe stappen te
kunnen zetten. In 2012 is een aantal initiatieven genomen,
waaruit blijkt dat partijen de problemen onderkennen, het
belang van samenwerking inzien, en vertrouwen hebben
dat die samenwerking tot resultaat kan leiden.
Zo is onder andere dankzij de stichting Nationaal
Renovatie Platform (NRP) en het Convenant Aanpak
Leegstaande Kantoren de noodzaak tot renovatie en
transformatie breed tot de sector doorgedrongen.
Alleen al de discussie hierover heeft het gedrag op de
kantorenmarkt beïnvloed: gemeenten hebben plannen
voor nieuwbouw geschrapt, de feitelijke nieuwbouw
door ontwikkelaars neemt af, er worden meer gebouwen
voor herbestemming aan de voorraad onttrokken, en
eigenaren en banken schrijven meer af op gebouwen die
geen reële kans meer hebben, constateert FGH Bank.
Peter Productie Keurzal
niet verder afnemen
FGH is er niet van overtuigd dat de productie in de
bouwsector de komende jaren alleen maar verder
zal afnemen. “In de woningbouw zal er behoefte
aan nieuwbouw blijven bestaan. Daarnaast neemt
de behoefte aan maatwerk en specialisatie voor
er nieuwe mogelijkheden op het gebied van renovatie
en transformatie. De afgelopen twee jaar is er bijna
500.000 m2 aan oude kantoren aan de voorraad
onttrokken, grotendeels ten behoeve van nieuwe
functies. Dat vraagt om een strategische heroriëntatie
en een nieuwe visie op werkprocessen. Hier liggen
kansen voor bedrijven die zich hierin kunnen én willen
specialiseren”, besluit Keur.
22 18

23
21
ITGELICHT
DECEMBER 2012
SENDEBAT
INVESTEREN IN DE STERKSTE
ECONOMIE VAN EUROPA.
De vastgoedbeleggingen worden hard geraakt in de
Wie?
Vastned strikt modeketen H&M voor high street shop in Turkije
crisis. Leegstand, faillissementen, afwaarderingen, van de al maar stijgende waarden niet te missen
gedwongen veilingen, we kunnen het overal lezen en en mee te kunnen in de prijsstijgingen zijn we als
TRANSACTIES
zien. Bijna elke vastgoedbelegger heeft er in meer of sector steeds meer leverage toe gaan passen (de
IETS VOOR U?
mindere mate wel mee te maken. Beleggingen staan rendementen op het eigen vermogen moesten immers
19-04-2012
onder water
(08:37)
en de rendementen zijn niet geworden zo veel mogelijk in stand blijven) en zijn we risico’s
De wat bekende we hadden Zweedse verwacht. modeketen Vastgoedbeleggingen
H&M heeft een langjarig naar huurcontract achter gaan gesloten schuiven. voor De het winst Vastned-winkel-
uit het indirecte
pand verschuiven op op Istiklal van hot Caddesi naar 85, not. de Maar belangrijkste zijn stenen winkelstraat rendement van Istanbul. zou immers Het gaat toch om wel 2500 komen m2 winkelrui- en daarmee
mte. hiermee Daartoe werkelijk zal Vastned taboe geworden de winkel als grondig onderdeel gaan van renoveren. zou het te veel uitgekeerde rendement gemakkelijk
Bora de beleggingsportefeuille? Karli, landenmanager Moet Vastned u op Turkije: dit moment “De ver grootste uitdaging worden glad was gestreken. om 2.500 vierkante Een prachtig meter verdienmodel aan ef-
weg blijven van vastgoedbeleggingen?
zolang de zeepbel vol blijft lopen. Wanneer de
dat wij U later wilt hebben verworven, toch en ook door samen te werken met zeepbel de mensen echter knapt, van H&M of in zijn het geval wij in van staat het geweest vastgoed
kunstmatig langzaam leegloopt, een rampzalige
bekeken worden
strategie. En dan werkt de hoge leverage ineens in
Turkije: 100% focus op high street shops, alleen in Istanbul het en nadeel op een van beperkt de eigen aantal vermogensverschaffer. straten. Retailers binMaar
nen ons door netwerk waarderen de juiste onze benadering om aanzienlijke ligt winkeloppervlakten dit nu aan de stenen? beschikbaar te maken in de
sterkste winkelgebieden van Istanbul. Ook toont deze transactie de kracht van ons locale team aan, waar ik
In een aantal gevallen uiteraard wel. Sommige
doelgroep uit
gebouwen zijn zo gebruikersspecifiek door hun
wat van groot belang is voor retailers. Het pand ligt op het aard beste of stuk omvang van de dat straat, er weinig en staat tot bekend geen alternatieve om zijn
historische Ik ben onze van façade. mening
Vastned dat dit is bezig niet het het pand geval volledig zou te renoveren, aanwendbaarheid waarbij het is. traditionele Dergelijke uiterlijk objecten gekop-
Beleggingspanden
zijn in
peld moeten wordt zijn. aan Over modern het comfort algemeen en kwaliteit. zijn stenen Naar nog verwachting mijn ogen zal de niet winkel geschikt in 2013 voor gereed derden zijn. belegging als
altijd een prima stabiele kasstroomgenererende onderdeel van een vastgoedportefeuille. Dat zijn ze
H&M belegging. heeft Dat wereldwijd zijn ze ook zo’n altijd 2500 geweest. winkels, De waarvan oude acht in ook Turkije. nooit geweest. Van de zes Deze winkels panden van horen H&M in principe in Istan- thuis
bul aankoopprijzen is dit de eerste en high de manier street shop. waarop Vastned de exploitatie heeft momenteel op de 14 balans winkels bij aan de gebruiker, H&M verhuurd niet bij van een in belegger. totaal ca. In
23.000 van Neem vastgoedbeleggingen vierkante dan meter. direct Deze in het contact winkels recente bevinden verleden op zijn zich in Parijs, de meeste Nancy, gevallen Brugge echter en veel biedt andere vastgoed, steden. mits niet
gestructureerd Dat kan met door onze deel en te nemen gefinancierd, redactie in Winkelfonds voor daar Duitsland wringt de veel 6 NV. meer DEELNAME te duur gekocht, met de huurinkomsten als stabiele
de Dit beleggingsfonds schoen. Onder is een het initiatief juk van Holland de grote Immo hoeveelheden
Group, die behoort Het kasstroom fonds geeft certificaten een mooie uit van € basis 5.000. Deelname voor een is mogelijk bescheiden met een
diverse adverteer
beschikbaar tot de top-10 van kapitaal niet-beursgenoteerde zijn de uitgangspunten vastgoedbeleggingsfondsen van een in minimale rendement afname passend van twee certificaten. bij het Het risicoprofiel bedrag van uw van deelname deze
mogelijkheden....
gezonde Nederland. Sinds vastgoedbelegging 2001 heeft Holland Immo los gelaten. Group een totaal Om de fondsvolume boot wordt asset vermeerderd categorie. met 3% emissiekosten**.
gerealiseerd van 675 miljoen euro verdeeld over 20 fondsen, waarvan sinds
2008 voor ruim 180 miljoen euro aan Duitse winkelfondsen. Winkelfonds TOEZICHT EN PROSPECTUSTOETSING AFM
info@vastgoedvergelijker.nl
Duitsland 6 NV staat nu open voor inschrijving.
Winkelfonds Duitsland 6 NV en haar beheerder Holland Immo Group
Beheer BV vallen onder toezicht van en zijn geregistreerd bij de Autoriteit
KENMERKEN
Financiële Markten (AFM). Het prospectus is goedgekeurd door de AFM en
twee nieuwe winkelcentra voor dagelijkse voorzieningen
is opvraagbaar op onderstaand adres. Voor meer informatie kunt u contact
solvabele huurders, o.a. EDEKA, Lidl, C&A en DM
opnemen met:
langjarige huurcontracten (10-15 jaar)
verwacht totaal beleggersrendement 8,9%* op jaarbasis
Holland Immo Group Beheer BV
verwacht direct uitkeerbaar beleggersrendement 7,2%* per jaar Kennedyplein 230 | 5611 ZT Eindhoven | Tel: 040-2352635
uitkeringen per kwartaal
E-mail: info@hollandimmogroup.nl | www.hollandimmogroup.nl
* De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen, en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bieden geen
garantie voor de toekomst. Vermelde rendementen betreffen alle prognoses.
** De emissiekosten zijn een vergoeding voor het bijeenbrengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.
Ernst Loendersloot, kandidaatnotaris
bij Huenges Wajer Joosten
De hierin vermelde informatie is van algemene aard, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit document bevat geen aanbod tot het nemen van deelnemingsrechten in het hierin bedoelde
beleggingsfonds noch een uitnodiging tot het doen van een dergelijk aanbod. Deelname is alleen mogelijk nadat u heeft kennisgenomen van het officiële prospectus.

ELEGGEN
Belangrijke beleggerslessen
bij eerste Annexum Academy
Ondanks dat het voor veel beleggers onzekere tijden zijn is
beleggen nog steeds een manier om vermogen rendabel
te beheren. Dat kan echter alleen als er verstandige keuzes
gemaakt worden en beleggers goed beslagen ten ijs
komen. Daarom organiseert Annexum sinds kort Annexum
Academy. Tijdens deze sessies - die voor iedereen met
interesse in beleggen toegankelijk zijn - krijgen ervaren en
minder ervaren beleggers actuele informatie en praktische
tips van onafhankelijke experts. De eerste - druk bezochte –
bijeenkomst was de aftrap van de in totaal drie bijeenkomsten
die dit jaar plaats zullen vinden.
Na een korte introductie van CEO en oprichter van Annexum,
Huib Boissevain, over het belang van goede informatie en
transparantie als basis voor goede beleggingen werden de
sprekers uit verschillende vakgebieden voorgesteld aan het
publiek.
‘Huiswerk doen’
De insteek van de eerste Annexum Academy was om een
volledig beeld te geven van de beleggingsmogelijkheden,
maar ook om inzicht te geven in welke indicatoren bepalend
zijn, waar de risico’s liggen, hoe spreiding werkt en wat het
beleggingsjargon precies betekent. Gijsbrecht van Dommelen,
directeur van Vladeracken Vermogensbeheer, mocht het
spits afbijten en gaf de bezoekers vooral een compleet
beeld van de verschillende beleggingsmogelijkheden.
De (potentiële) beleggers werden meegenomen langs
alle verschillende beleggingscategorieën met de daarbij
behorende risico’s. De belangrijkste boodschap die Van
Dommelen – naast een keur aan inhoudelijke tips – wilde
meegeven aan de zaal was vooral “doe je huiswerk”. “En als
je niet meer lekker slaapt van je keuzes, stop er dan mee”,
aldus Van Dommelen.
Visie op de vastgoedmarkt
Na de pauze was het de beurt aan Jeroen Jansen, Hoofd
Research en Consultancy van Savills Nederland en Jos
Versteeg, Senior Equity Analyst bij Theodoor Gilissen. Jansen
gaf de aanwezigen een zeer uitgebreide en realistische
uitleg over de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de
kansen die er nog steeds zijn. Niet alleen de kantorenmarkt
passeerde de revue maar ook de consequenties van
bijvoorbeeld online shoppen en ‘Het Nieuwe Werken’ op de
vastgoedmarkt werden volop belicht. Tegenover de soms
negatieve cijfers die hij de zaal voorschotelde stonden
ook positieve uitspraken als ‘kwaliteit blijft zich altijd
bewijzen’ en ‘toplocaties blijven gewild’. Zijn belangrijkste
advies (met een knipoog) was “beleg alleen nog maar in
kantoren van vier verdiepingen”. “Kijk maar naar de nieuwe
hoofdkantoren van Apple, Google, Facebook en CapGemini,
die zijn allemaal vier verdiepingen hoog.”
Wat is jouw
Jos Versteeg, Senior Equity Analyst bij Theodoor Gilissen,
verzorgde als laatste spreker een lesje ‘beleggingsstijlen’.
Opgedeeld in groei, waarde, momentum, dividend en
duurzaam besprak Versteeg de voor- en nadelen van
verschillende stijlen van beleggen. Toen Versteeg begon
met zijn verhaal over cyclisch beleggen en inging op welk
punt van de cyclus we nu in Nederland eigenlijk zitten, ging
de zaal weer op het puntje van de stoel zitten. “Op hoeveel
staat de AEX-index eind 2013?”, klonk het uit de zaal. Daar
wilde Versteeg zich niet aan wagen, maar afgaande op een
van zijn belangrijkste indicatoren, de inkoopmanagersindex,
stelde hij: “Het gaat langzaam weer de goede kant op, maar
we zijn er voorlopig nog niet.”
Tijdens de gezellige borrel in de lounge van het
Golden Tulip in Amersfoort, overigens uitgeroepen tot
vergaderlocatie van het jaar, spraken de aanwezigen al
driftig over de opgestoken kennis en de inhoud van de
volgende bijeenkomst. Die staat gepland op 11 juni 2013
en zal geïnteresseerde beleggers meenemen in de wereld
van directe vastgoedbeleggingen, rendementsmodellen,
24

25
INVESTEER NU IN EEN
STABIEL RENDEMENT
?
WINKELFONDS DUITSLAND 7 NV
• belegt in nieuwe binnenstedelijke winkelcentra voor dagelijkse boodschappen
• met grote Duitse winkelketens als huurder (REWE, Aldi, etc.)
• zeer langjarige huurcontracten (gem. 15 jaar)
• verwacht beleggersrendement 8,8% *op jaarbasis
• verwacht dividend 7,2%* per jaar, per kwartaal uitkeerbaar
• deelname vanaf € 10.000 (excl. 3% emissiekosten**)
Track record geplaatste fondsen
Opgericht
verwacht gerealiseerd
rendement % rendement %
Winkelvastgoedfonds Duitsland NV 1 - apr - 2010 9,5 9,5 + 0,0%
Winkelvastgoedfonds Duitsland 2 NV 15 - jul - 2010 9,6 9,9 + 0,3%
Winkelvastgoedfonds Duitsland 3 NV 22 - dec - 2010 9,4 9,8 + 0,4%
Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 NV 20 - jun - 2011 8,0 8,2 + 0,2%
Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 NV 21 - dec - 2011 8,9 9,0 + 0,1%
Winkelfonds Duitsland 6 NV 12 - jul - 2012 8,0 8,8 + 0,8%
Meer weten? Kijk op
www.hollandimmogroup.nl
* De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen, en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bieden geen
garantie voor de toekomst. Vermelde rendementen betreffen alle prognoses. Winkelfonds Duitsland 7 NV is een beleggingsinstelling die is geregistreerd bij de AFM. Het prospectus is verkrijgbaar via www.hollandimmogroup.nl

ARTICIPATIE
Participatieaanbod.nl is het platform voor handel in participaties
Participatieaanbod.nl brengt eigenaren en geïnteresseerden in niet-beursgenoteerde producten
zoals participaties in vastgoedfondsen, cv’s, obligaties en aandelen bij elkaar. Bent u opzoek naar een
participatie die bij u past, volg dan de volgende drie stappen. Wanneer u participaties heeft die u wilt
verkopen kunt u zich melden op info@participatieaanbod.nl
26

AANBOD.NL
27
Vastgoedfondsen aanbod

ESTPLAN
Klein percentage, grote gevolgen
Door Taco Ulrich – directeur Westplan Investors N.V.
Tijdens de lunchpresentatie van Rob Carter, COO bij
Westplan Investors, voor onze investeerders werden de
ontwikkelingen op de Amerikaanse woningmarkt scherp
geanalyseerd.
Volgens mijn Amerikaanse collega staan nog steeds
1 op de 5 woningen onder water qua hypotheek. De
bescheiden opleving op de koopwoningmarkt zal hier nog
niet veel verandering in brengen. Het herstel, en dat er
herstel komt is zeker, zal naar zijn verwachting zeer ‘tam’
verlopen.
Rob Carter: “We zien een raar fenomeen in de VS.
Potentiële kopers kunnen geen huis vinden, want het
aanbod van koopwoningen in bepaalde segmenten is
beperkt. Dit komt doordat mensen hun huis niet te koop
kunnen zetten, omdat de opbrengst niet voldoende is om
de hypotheek af te lossen. Dit heeft een prijsopdrijvend
effect, maar wel van bescheiden omvang”.
Een opvallende verschuiving begint zich meer en meer af
te tekenen. Het percentage huiseigendom versus huren
verandert mogelijk meer dan verwacht.
Meer informatie:
http://vastgoedusa.nl/lunch
In de hoogtijdagen van de verkoopmarkt lag het
percentage gemiddeld net onder de 70%. Het meerjarig
gemiddelde over de afgelopen 50 jaar lag rond de 64%.
Doordat het heel lastig is om een hypotheek te krijgen en
het nu nog duidelijker geworden is dat een koopwoning
ook meer kosten met zich meebrengt dan alleen de
hypotheekrente, verwacht onderzoeksbureau REIS
de Amerikaanse huishoudens zal zich blijvend op de
huurmarkt begeven.
Zal dat kleine stapje van 64% naar 62% nou veel effect
hebben op de huurmarkt? Wel als je je realiseert dat het
over in totaal 115.000.000 huishoudens gaat, kortom
ruim 2,3 miljoen huurders.
Het nieuwste fonds van Westplan Investors N.V. is “Westheimer
Apartments” in Houston, Texas. Lees verder op Westheimer.nl
28

29
ITGELICHT
DECEMBER 2012
SENDEBAT
INVESTEREN IN DE STERKSTE
ECONOMIE VAN EUROPA.
De vastgoedbeleggingen worden hard geraakt in de
Wie?
Vastned strikt modeketen H&M voor high street shop in Turkije
crisis. Leegstand, faillissementen, afwaarderingen, van de al maar stijgende waarden niet te missen
gedwongen veilingen, we kunnen het overal lezen en en mee te kunnen in de prijsstijgingen zijn we als
TRANSACTIES
zien. Bijna elke vastgoedbelegger heeft er in meer of sector steeds meer leverage toe gaan passen (de
IETS VOOR U?
mindere mate wel mee te maken. Beleggingen staan rendementen op het eigen vermogen moesten immers
19-04-2012
onder water
(08:37)
en de rendementen zijn niet geworden zo veel mogelijk in stand blijven) en zijn we risico’s
De wat bekende we hadden Zweedse verwacht. modeketen Vastgoedbeleggingen
H&M heeft een langjarig naar huurcontract achter gaan gesloten schuiven. voor De het winst Vastned-winkel-
uit het indirecte
pand verschuiven op op Istiklal van hot Caddesi naar 85, not. de Maar belangrijkste zijn stenen winkelstraat rendement van Istanbul. zou immers Het gaat toch om wel 2500 komen m2 winkelrui- en daarmee
mte. hiermee Daartoe werkelijk zal Vastned taboe geworden de winkel als grondig onderdeel gaan van renoveren. zou het te veel uitgekeerde rendement gemakkelijk
Bora de beleggingsportefeuille? Karli, landenmanager Moet Vastned u op Turkije: dit moment “De ver grootste uitdaging worden glad was gestreken. om 2.500 vierkante Een prachtig meter verdienmodel aan ef-
weg blijven van vastgoedbeleggingen?
zolang de zeepbel vol blijft lopen. Wanneer de
dat wij U later wilt hebben verworven, toch en ook door samen te werken met zeepbel de mensen echter knapt, van H&M of in zijn het geval wij in van staat het geweest vastgoed
kunstmatig langzaam leegloopt, een rampzalige
bekeken worden
strategie. En dan werkt de hoge leverage ineens in
Turkije: 100% focus op high street shops, alleen in Istanbul het en nadeel op een van beperkt de eigen aantal vermogensverschaffer. straten. Retailers binMaar
nen ons door netwerk waarderen de juiste onze benadering om aanzienlijke ligt winkeloppervlakten dit nu aan de stenen? beschikbaar te maken in de
sterkste winkelgebieden van Istanbul. Ook toont deze transactie de kracht van ons locale team aan, waar ik
In een aantal gevallen uiteraard wel. Sommige
doelgroep uit
gebouwen zijn zo gebruikersspecifiek door hun
wat van groot belang is voor retailers. Het pand ligt op het aard beste of stuk omvang van de dat straat, er weinig en staat tot bekend geen alternatieve om zijn
historische Ik ben onze van façade. mening
Vastned dat dit is bezig niet het het pand geval volledig zou te renoveren, aanwendbaarheid waarbij het is. traditionele Dergelijke uiterlijk objecten gekop-
Beleggingspanden
zijn in
peld moeten wordt zijn. aan Over modern het comfort algemeen en kwaliteit. zijn stenen Naar nog verwachting mijn ogen zal de niet winkel geschikt in 2013 voor gereed derden zijn. belegging als
altijd een prima stabiele kasstroomgenererende onderdeel van een vastgoedportefeuille. Dat zijn ze
H&M belegging. heeft Dat wereldwijd zijn ze ook zo’n altijd 2500 geweest. winkels, De waarvan oude acht in ook Turkije. nooit geweest. Van de zes Deze winkels panden van horen H&M in principe in Istan- thuis
bul aankoopprijzen is dit de eerste en high de manier street shop. waarop Vastned de exploitatie heeft momenteel op de 14 balans winkels bij aan de gebruiker, H&M verhuurd niet bij van een in belegger. totaal ca. In
23.000 van Neem vastgoedbeleggingen vierkante dan meter. direct Deze in het contact winkels recente bevinden verleden op zijn zich in Parijs, de meeste Nancy, gevallen Brugge echter en veel biedt andere vastgoed, steden. mits niet
gestructureerd Dat kan met door onze deel en te nemen gefinancierd, redactie in Winkelfonds voor daar Duitsland wringt de veel 6 NV. meer DEELNAME te duur gekocht, met de huurinkomsten als stabiele
de Dit beleggingsfonds schoen. Onder is een het initiatief juk van Holland de grote Immo hoeveelheden
Group, die behoort Het kasstroom fonds geeft certificaten een mooie uit van € basis 5.000. Deelname voor een is mogelijk bescheiden met een
diverse adverteer
beschikbaar tot de top-10 van kapitaal niet-beursgenoteerde zijn de uitgangspunten vastgoedbeleggingsfondsen van een in minimale rendement afname passend van twee certificaten. bij het Het risicoprofiel bedrag van uw van deelname deze
mogelijkheden....
gezonde Nederland. Sinds vastgoedbelegging 2001 heeft Holland Immo los gelaten. Group een totaal Om de fondsvolume boot wordt asset vermeerderd categorie. met 3% emissiekosten**.
gerealiseerd van 675 miljoen euro verdeeld over 20 fondsen, waarvan sinds
2008 voor ruim 180 miljoen euro aan Duitse winkelfondsen. Winkelfonds TOEZICHT EN PROSPECTUSTOETSING AFM
info@vastgoedvergelijker.nl
Duitsland 6 NV staat nu open voor inschrijving.
Winkelfonds Duitsland 6 NV en haar beheerder Holland Immo Group
Beheer BV vallen onder toezicht van en zijn geregistreerd bij de Autoriteit
KENMERKEN
Financiële Markten (AFM). Het prospectus is goedgekeurd door de AFM en
twee nieuwe winkelcentra voor dagelijkse voorzieningen
is opvraagbaar op onderstaand adres. Voor meer informatie kunt u contact
solvabele huurders, o.a. EDEKA, Lidl, C&A en DM
opnemen met:
langjarige huurcontracten (10-15 jaar)
verwacht totaal beleggersrendement 8,9%* op jaarbasis
Holland Immo Group Beheer BV
verwacht direct uitkeerbaar beleggersrendement 7,2%* per jaar Kennedyplein 230 | 5611 ZT Eindhoven | Tel: 040-2352635
uitkeringen per kwartaal
E-mail: info@hollandimmogroup.nl | www.hollandimmogroup.nl
* De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen, en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bieden geen
garantie voor de toekomst. Vermelde rendementen betreffen alle prognoses.
** De emissiekosten zijn een vergoeding voor het bijeenbrengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.
Ernst Loendersloot, kandidaatnotaris
bij Huenges Wajer Joosten
De hierin vermelde informatie is van algemene aard, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit document bevat geen aanbod tot het nemen van deelnemingsrechten in het hierin bedoelde
beleggingsfonds noch een uitnodiging tot het doen van een dergelijk aanbod. Deelname is alleen mogelijk nadat u heeft kennisgenomen van het officiële prospectus.

ITGELICHT
Vastgoedjournaal zet regels
voor huisuitzetting op een rij
Verhuurders krijgen steeds vaker te maken met wanbetalers. Het
uitzetten van huurders is echter aan stikte voorwaarden gebonden.
Uit onderzoek blijkt dat verhuurders te weinig juridische kennis in
huis hebben en het idee hebben dat ze als eigenaar zelf mogen
bepalen hoe ze met de gebruikers van hun panden omgaan.
Vastgoedjournaal zette voor u de regels op een rij.
Een verhuurder heeft toestemming nodig van de kantonrechter
om een huurwoning te mogen ontruimen. De eigenaar mag niet
zomaar de sloten veranderen.Voordat een rechter toestemming
geeft voor ontruiming, zal de verhuurder de huurovereenkomst
moeten opzeggen. De verhuurder heeft daarvoor een geldige
opzeggingsgrond nodig die in de wet wordt genoemd. De meest
voorkomende gronden zijn dringend eigen gebruik door de
verhuurder en de omstandigheid dat de huurder zich niet heeft
gedragen als een goed huurder.
De verhuurder moet dus, wil de rechter de beëindiging van de
overeenkomst toestaan, één of meer van de volgende redenen
kunnen aantonen:
De huurder gedraagt
zich niet als goed huurder
Dit wil zeggen dat de huurder niet voldoet aan de verplichtingen
die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld: de
huurder is achter met het betalen van de huur of bezorgt
medebewoners of de verhuurder overlast. Het kan ook zijn dat de
huurder de woning of de kamer niet op een behoorlijke manier
bewoont. Een voorbeeld hiervan kan zijn dat de huurder voor
zeer ernstige overlast zorgt bij zijn buren. De verhuurder moet
na het opzeggen van de huurovereenkomst bij de rechter een
vordering tot beëindiging van de overeenkomst instellen, omdat
de huurder geen goed huurder is. De rechter kan de huurder nog
een termijn van ten hoogste een maand geven om alsnog aan zijn
verplichtingen te voldoen. De rechter hoeft dat niet te doen en kan
ook meteen een datum vaststellen, waarop de huurovereenkomst
zal eindigen.
Tijdelijke verhuur
Het gaat hier om een overeenkomst die van begin af aan een
beperkte duur kent in verband met de tijdelijke afwezigheid van
de verhuurder of eigenaarbewoner uit diens woning. Bijvoorbeeld
door tijdelijk werk of verblijf in het buitenland. De verhuurder of
eigenaar-bewoner moet na afloop van de huurovereenkomst
voor tijdelijke duur de woning zelf weer gaan bewonen. Verder
moet duidelijk zijn bedongen dat het gehuurde na afloop van
de huurperiode ontruimd moet zijn. De rechter beëindigt de
overeenkomst niet, als degene die tijdelijk verhuurt geen belang
meer heeft bij het vertrek van de tijdelijke huurder. Dit is het geval,
als de verhuurder of eigenaar-bewoner niet meer van plan is de
woning te betrekken.
Dringend eigen gebruik
Indien de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij het verhuurde
dringend nodig heeft voor zijn eigen gebruik dan kan de
rechter de huurovereenkomst beëindigen. De rechter moet het
aannemelijk vinden dat het eigen gebruik zó dringend is dat van
de verhuurder niet kan worden verwacht de huur voort te zetten.
De rechter let bij zijn beslissing op de belangen en behoeften van
de huurder(s) en van de eventuele onderhuurders.
Met dringend eigen gebruik wordt in beginsel het persoonlijk
gebruik door de verhuurder bedoeld. Daarnaast kan er ook het
gebruik door een ander onder vallen, wanneer de verhuurder
daarmee zijn eigen belang dient. Daarvoor gelden echter wel
zware eisen. In ieder geval valt het graag willen verkopen van
woningen niet onder dringend eigen gebruik. De rechter let bij
zijn beoordeling of er sprake is van dringend eigen gebruik o.a.
op de aanwezigheid van andere “passende” woonruimte voor de
huurder. De verhuurder moet kunnen aantonen dat er inderdaad
andere passende woonruimte aanwezig is voor de huurder.
De rechter houdt bij de beoordeling van de vraag of andere
woonruimte passend is voor de huurder o.a. rekening met de
volgende factoren; de huidige woonruimte, zijn financiële situatie
en, als het om een gezin gaat, het aantal gezinsleden én in welke
omstandigheden deze verkeren. De rechter moet bijvoorbeeld
nagaan of de huurder de eventuele hogere huur kan betalen
zonder daarbij te letten op de mogelijkheid dat de huurder in die
duurdere woning recht heeft op huursubsidie.
Wanneer de Huisvestingswet van toepassing is, zoals in
Amsterdam, geldt als extra eis dat de huurder voor de nieuwe
woning ook een huisvestingsvergunning zal krijgen. Tevens wordt
getoetst of de verhuurder voor de woning die hij zelf wil gebruiken
een huisvestingsvergunning zal krijgen. De rechter kan, als hij
besluit de vordering tot beëindiging toe te wijzen, een bedrag
vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen in
verband met verhuis- en inrichtingskosten. De rechter zal vooraf
30

31
het bedrag aan partijen meedelen en de verhuurder een termijn
geven, waarbinnen hij zijn verzoek kan intrekken.
Wanneer de verhuurder de huur heeft opgezegd en de rechter
heeft de vordering toegewezen of de huurder is akkoord gegaan
met de opzegging, moet de verhuurder ook daadwerkelijk de
woonruimte zelf gaan bewonen. Blijkt namelijk achteraf dat
de verhuurder helemaal niet de woning voor eigen gebruik
wilde, dan is deze schadeplichtig jegens de huurder. De hiervoor
genoemde eisen gelden ook voor de verhuurder, die na het sluiten
van de huurovereenkomst eigenaar is geworden van de woning
(bijvoorbeeld door koop of na overlijden van de verhuurder). Deze
nieuwe verhuurder zet de bestaande huurovereenkomst (van de
vorige verhuurder) gewoon voort met de huurder.
Voor een nieuwe verhuurder geldt echter een extra eis. Hij kan niet
meteen de huurovereenkomst opzeggen (wegens dringend eigen
gebruik), maar hij moet drie jaar - nadat de huurder schriftelijk in
kennis is gesteld, dat hij een nieuwe verhuurder heeft - wachten.
Wanneer de verhuurder vóór het verlopen van deze termijn de
huurovereenkomst om deze reden opzegt, is die opzegging niet
geldig. De huurder hoeft zich van deze opzegging dan ook niets
aan te trekken. Na drie jaar kan de verhuurder echter, mits hij aan
de hierboven gestelde eisen voldoet, de huurovereenkomst wel
om deze reden opzeggen.
Redelijk voorstel tot een nieuwe
overeenkomst
Indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod voor een
nieuwe huurovereenkomst voor zijn woning, kan de rechter na
opzegging door de verhuurder de huur beëindigen. Een zodanig
voorstel kan bijvoorbeeld bestaan uit:
* Verandering van de betaalwijze van de huur
* Verandering van de betaalwijze van energie/water (rechtsreeks
door de huurder in plaats van via de verhuurder)
* Schriftelijke vastlegging van mondelinge afspraken
* Gedogen van recht van overpad
* Herziening van verouderde bepalingen.
Wanneer de verhuurder deze reden aanvoert, zal de rechter eerst
nagaan of het voorstel van de verhuurder wel een redelijk aanbod
is. Het is van de omstandigheden van het geval afhankelijk of er
sprake is van een redelijk of onredelijk voorstel. In ieder geval
mag de verandering die de verhuurder voorstelt niet gaan over
de huurprijs of de servicekosten. Daarop is één uitzondering:
als het gaat om een woning met een geliberaliseerde huurprijs
en de huurder wenst een voorstel tot huurverhoging niet te
accepteren, dan kan de huurovereenkomst wel op de hierboven
genoemde grond worden opgezegd. De huurprijs van uw woning
bewonen tegen een (kale) huurprijs boven de sociale huurgrens
Als de rechter het voorstel redelijk vindt, geeft hij de huurder nog
een maand de tijd om het voorstel te aanvaarden. Als de huurder
de huurovereenkomst niet alsnog accepteert, dan zal de rechter
de huurovereenkomst beëindigen.
Geldend Bestemmingsplan
MAART 2013
Het kan zijn dat de verhuurder wegens een bestemmingsplan
de huur moet opzeggen, bijvoorbeeld omdat er in plaats van
een woning een winkel moet komen. Om deze reden kan hij bij
de rechter beëindiging van de huurovereenkomst eisen. Als de
rechter de vordering toewijst, kan hij een bedrag vaststellen voor
verhuis- en inrichtingskosten, dat aan de huurder moet worden
betaald.
Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de verhuurder
bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden
wegens wanprestatie van de huurder. Dit is bijvoorbeeld mogelijk
indien de huurder een betalingsachterstand heeft, ernstige
overlast veroorzaakt of anderszins niet aan zijn verplichtingen
voldoet. Voordat de rechter beslist over de ontbinding wegens
wanprestatie, kan hij, als hij dat redelijk acht, de huurder maximaal
één maand de tijd geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen.
Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van
de huurder ontbonden verklaren zonder tussenkomst van de
rechter, zijn ongeldig. Indien de verhuurder zijn verplichtingen
niet nakomt, kan de huurder de huurovereenkomst – al dan niet
gedeeltelijk – ontbinden.

Colofon
Vastgoedvergelijker.nl E-Magazine
is een uitgave van Vastgoedvergelijker BV
Op initiatief van Vastgoedvergelijker.nl
en Vastgoedjournaal.nl
Adres
Vastgoedvergelijker BV,
2410 CB Bodegraven
info@vastgoedvergelijker.nl
www.vastgoedvergelijker.nl
Hoofdredactie:
Nick Blom
Directeur Vastgoedvergelijker BV
Redactie:
Chaïm van Toledo
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Vormgeving:
Ruud van der Wel
Advertentie Reservering:
info@vastgoedvergelijker.nl
Copyright:
Niets uit deze uitgave mag worden
gereproduceerd en/of openbaar gemaakt
worden door middel van druk, fotokopie,
voorafgaande schriftelijke toestemming
van de uitgeverdirectie. Vastgoedvergelijker
BV is niet aansprakelijk voor eventuele
onjuistheden in deze uitgave en niet
verantwoordelijk voor handelingen van
derden welke mogelijkerwijs voortvloeien
uit het lezen van deze uitgave.