januari 2013 - Vastgoedvergelijker.nl

13 21
ITGELICHT
Beleggingsspecialisten zien volgend
jaar kansen in vastgoed
Beleggingsspecialist Fidelity heeft onlangs nieuw vastgoed
in Amsterdam (regio Schiphol) verworven met een verwacht
rendement van 8%. Dit is voor hen de nieuwe benchmark voor
Nederlandse activa van goede kwaliteit. De vastgoedmarkt in
ons land bevindt zich volgens hen op een cyclisch dieptepunt
en biedt momenteel goede waar voor het geld.
Vastgoedbeleggers zijn vooral op zoek naar zekerheid en
veiligheid, met een hoge instroom in de kernmarkten van
Duitsland en Frankrijk tot gevolg. Matthew Richardson en
Keith Sutton van Fidelity verwachten in een nieuwe Fidelity
Real Estate Outlook – 2013 dat beleggers blijven zoeken
naar stabiliteit. De focus op kapitaalbehoud vergroot de
aantrekkelijkheid van bepaalde non-prime assets, met name
in de second-tier market. Selectie en onderzoek luistert
kritischer als ooit tevoren.
de vlucht naar zekerheid, beleggers stapten massaal uit de
perifere markten en belegden in de kernlanden Duitsland,
Frankrijk, Groot-Brittannië en de Benelux. Gevolg hiervan is
dat het rendement in toplocaties tot historisch dieptepunt is
gedaald en de spread met de second-tier market oploopt.
Gedurfde belegger kan schitterende rendementen halen
2013 wordt het jaar dat kansen biedt voor beleggers om
aantrekkelijk geprijsd vastgoed te verwerven, met name
op de iets risicovollere second-tier market. Richardson
ziet een parallel tussen de huidige vastgoedmarkt en de
obligatiemarkt van 2008-2009. De vlucht naar veilige
havens midden in de kredietcrisis zette de rente op veilige
staatsobligaties onder druk. Risicovollere obligaties zagen in
die tijd een piek in de rente, waardoor de gedurfde belegger
schitterende rendementen kon behalen. Iets dergelijks
tekent zich nu ook af in de Europese vastgoedsector.
De beide vastgoedexperts van Fidelity voorzien voor 2013 dat
deze trend aanhoudt. Duitsland gaat aan de leiding in Europa
en het eigendom van vastgoed in Duitse steden wordt in hoog
tempo steeds internationaler. De beste kansen ziet Fidelity
dan ook in de second-tier markten in de kernlanden van de
eurozone. De vraag naar toplocaties drukt het rendement in
dat segment.
Kritische factor is wel de differentiatie, omdat de second-tier
markt gekenmerkt wordt door een brede variatie aan kwaliteit
en rendement. Maar die Europese secundaire vastgoedmarkt
biedt wel kansen op aantrekkelijke rendementen van 7%
of meer. De vastgoed-experts van Fidelity wijzen wel op de
grote diversiteit in fundamentals en risico, daarom is selectie
en grondig onderzoek van groot belang.
Patrick Sumner, beheerder van Henderson Horizon Global
Propert Equities Fund is vooral te spreken over beursgenoteerd
vastgoed. De vastgoedbubbel in China, aanhoudend dalende
huizenprijzen en leegstaande kantoorpanden in grote delen
van Europa, casacrisis in Spanje en een huizenmarkt in de
geslagen. Wie de krantenkoppen volgt, zal niet heel veel
beursgenoteerd vastgoed in portefeuille hebben gehad,
dit jaar. Dat is jammer, want er zijn niet veel assets die het
volgens Sumner in de eerste tien maanden van 2012 beter
deden.
“Londen is waarschijnlijk de enige plek in Europa, misschien
aantal huurcontracten, zowel kantoren als bedrijfspanden.
Driekwart van dat volume komt van buitenlandse partijen.
In de rest van Europa kijken we vooral naar spelers met
winkelcentra in portefeuille en een mooi en houdbaar dividend.
Unibail-Rodamco kun je niet omheen, Eurocommercial en
Hammerson. Bij VastNed is het dividend al verlaagd, bij Corio
en Klépierre is onduidelijk hoe houdbaar het is.”
De Verenigde Staten is volgens Sumner op dit moment uit
fundamenteel oogpunt een interessantere markt. “De helft
van de bedrijven heeft in het derde kwartaal de verwachtingen
verslagen. Er is een sterke groei van inkomen door een
onderliggende groei in huren. Zeker in appartementen is er
consistente vraag (omdat consumenten niet willen of kunnen
kopen) bij een beperkt aanbod. Sumner rekent voor 2013 op
een rendement van 8%, plus 4% dividend in deze markt.
Vooral omdat in zijn portefeuille vooral kleinere spelers zitten.
“Dat rendement is in lijn met de afgelopen tien jaar, waarin
we in deze markt geannualiseerd 10% per jaar haalden.”