januari 2013 - Vastgoedvergelijker.nl

21
Na de wetswijziging (gepland voor 1 januari 2014)
kunnen burgers zelf de WOZ-waarde van hun woning
eenvoudig vergelijken met de WOZ-waarde van andere
(zelf geselecteerde) woningen, zonder dat dit leidt tot
een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor
gemeenten. Bovendien draagt de openbaarheid bij aan de
wenselijke transparantie in de vastgoedmarkt.
WOZ-paradox
Vastgoedwaardering is geen exacte wetenschap. Ook niet
voor de WOZ. Dé waarde (op de Euro nauwkeurig) bestaat
niet. Het gaat om een zo nauwkeurig mogelijke benadering.
Ook voor de WOZ-taxatie geldt een zekere bandbreedte
waarbinnen de WOZ-waarde wordt vastgesteld. De
presentatie van de beschikking lijkt echter een exacte
waardebepaling: een paradox. De WOZ-waarde moet
gebaseerd zijn op een goede waarde onderbouwing en
een transparante presentatie daarvan. Sinds 2012 geldt
hiervoor een nieuw model taxatieverslag woningen, met
meer toelichting.
Een andere paradox is dat eigenaren belang kunnen krijgen
bij een zo hoog mogelijke WOZ-waarde. Dit kan weliswaar
voorgenomen koppeling van maximale verhuuropbrengst
aan die WOZ-waarde. Het wetsvoorstel voorziet daarom in
de mogelijkheid van een bezwaarprocedure om de waarde
te verhogen. De ambtenaar kan niet langer volstaan met
bewijs dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, hij moet in
voorkomende gevallen ook bewijzen dat de waarde niet te
laag is vastgesteld.
Fierensmarge
De Wet WOZ bevat een bepaling dat de WOZ-waarde
geacht wordt juist te zijn als deze waarde binnen gegeven
percentages of minimumafwijkingsbedragen afwijkt van
de werkelijke waarde. Viel de afwijking tussen werkelijke
waarde en vastgestelde waarde binnen een bepaalde marge
(de ‘Fierensmarge’) dan was dat goed en geen reden voor
herziening na bezwaar. Ofwel een ‘niet zeuren’ bepaling die
discussies burger/gemeente over kleine waardeafwijkingen
moet voorkomen. Echter, in oktober 2010 bepaalde de Hoge
Raad dat de Fierensmarge in strijd is met hogere wetgeving.
De bepaling was sindsdien buiten gebruik en wordt met de
wetswijziging nu ook geschrapt.
Het vervallen van de Fierensmarge betekent dat nu weer over
kleine waardeverschillen kan worden geprocedeerd. Maar
zo’n waardeverschil hoeft niet direct fout te zijn. Bovendien
moet afgevraagd worden of een klein waardeverschil wel de
moeite waard is. Echter, wordt de belanghebbende in het
gelijk gesteld, dan kan hij ook een proceskostenvergoeding
krijgen. Die is vrijwel nooit gelijk aan de werkelijke kosten,
maar gebaseerd op wettelijke, forfaitaire bedragen.
Belangrijk om te weten is dat in recente rechtspraak
richtlijnen zijn vastgesteld voor een uurvergoeding voor
taxatiekosten door een externe deskundige.
De Wet WOZ wijzigingen zijn nog onderhevig aan politieke
behandelingen in de Tweede en Eerste kamer. Zij kunnen
dus nog wijzigen, of later worden ingevoerd dan nu is
voorgesteld, of zelfs geheel niet doorgaan.
Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs
(Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed
JANUARI 2013
www.bdo.nl