januari 2013 - Vastgoedvergelijker.nl

Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Merin brengt
verhuurmakelaars
in lastig parket
Eigenaren van (bijna) lege kantoorpanden kunnen hun
borst nat maken. Gisteren ontvouwde het voormalige Uni-
Invest – inmiddels omgedoopt tot het wat saaie Merin –
een nieuwe strategie om huurders te trekken en vast te
houden. Maar de belangrijkste troef werd niet genoemd
in het persbericht. Die zal verhurende makelaars grote
kopzorgen opleveren.
Het is feitelijk niet meer dan een verkapte oorlogsverklaring
aan de vastgoedmarkt. Wie het persbericht van Uni-
Invest/Merin van gisteren er op naleest kan niet anders
concluderen. Met een nieuwe topman (de van OVG
afkomstige Bas van Holten), een nieuwe naam en nieuwe
eigenaren (TPG/Patron) is een heel ander soort kantoor/
bedrijfsruimtebelegger opgestaan dan we gewend zijn.
Ogenschijnlijk doet Merin hetzelfde als alle andere partijen
die huurders willen trekken. Kreten als ‘meer samenwerken
met huurders’, ‘centraal stellen’ en ‘beter bedienen’ zijn
gemeengoed. Merin kondigt daarnaast aan dat ze van de
nieuwe eigenaren €50 miljoen mogen stukslaan om panden
te vernieuwen. Dat lijkt heel wat maar met een portefeuille
van 200 panden is dat gemiddeld slechts een kwart
miljoen per object. Een beetje renovatie kost aanzienlijk
meer. Maar ook het ‘herinrichten van parkeerplaatsen’ en
‘upgraden van installaties’ zitten daarbij en dan ben je nog
sneller door je geld heen.
Troef
Maar waarmee Merin echt denkt huurders te trekken zijn
de veel lagere huurprijzen. Die troef noemt Merin niet in
haar persbericht maar dat maakt nu juist het verschil. De
eigenaren TPG/Patron die vorig jaar voor een luttel bedrag
de Merin-portefeuille hebben gekocht kunnen huurprijzen
voor kantoren vragen die beleggers in bedrijfsruimte bij
wijze van spreken nog steeds te laag vinden. Ik denk aan
tarieven van rond de €60 per m2.
Het is evident dat Merin veel nieuwe huurders
zal aantrekken. Omdat de kantorenmarkt een
verplaatsingmarkt is, zal het overgrote deel van de
huurders die aan het eind van hun huurcontract zijn
beland en afkomstig zijn van kantoren in de buurt.
Beetje in de stijl van Eurocommerce die vroeger
huurders weglokte met nieuwe panden. Hoe men
het ook noemen wilt, met Merin is een verhuurder
opgestaan die niet alleen lage huren vraagt maar
ook nog eens investeert in het vastgoed. Kom daar
nog eens om in de huidige markt. Veel eigenaren
van leegstaande panden hebben het geld er niet
meer voor.
Kopzorgen
Wie ook kopzorgen krijgen, zijn de verhurende
makelaars van de overige kantoorpanden in de
buurt van een prijsstuntende Merin-pand. Hoe
moeten die in godsnaam nieuwe gebruikers werven?
Kunnen zij nog wel een verhaal vertellen in welk
opzicht de panden van hun opdrachtgever ‘beter’
zijn dan een goedkoop huurpand van Merin? In mijn
ogen zullen vooral de grote vastgoedadviseurs een
geloofwaardigheidsprobleem krijgen als zij ook de
Merin-panden in de verhuurportefeuille opnemen.
Hoe zullen zij de grote huurprijsverschillen
uitleggen aan potentiële eindgebruikers? Maken
de vastgoedadviseurs een keuze voor welke
opdrachtgever zij willen werken?
Me dunkt dat het voor de makelaars kiezen wordt
tussen enerzijds sneller panden verhuren via
prijsstunter Merin of anderzijds kansarme panden
proberen te verhuren tegen een maandelijkse
beheerfee die sommige makelaars vragen. Eerlijk
gezegd zie ik een ander, meer waarschijnlijker
scenario opdoemen: Merin zet de makelaars geheel
buitenspel door een eigen verhuuradviestak op te
richten. Ben zeer benieuwd hoe het gaat uitpakken.
We zullen de ontwikkelingen op de voet blijven
volgen.
Rogier Hentenaar
18