januari 2013 - Vastgoedvergelijker.nl

Jaargang 3
januari 2013
Woon-winkel fonds
Vijf vragen aan Rob Knobben
Kansen in 2013?
De waarde van beleggingswoningen
verder belicht
BDO
MAGAZINE

Voorwoord
Het Vastgoedvergelijker.nl E-magazine van deze maand staat, zoals
u mag verwachten, weer boordevol nieuws, research, columns en
bedrijfsreportages.
We beginnen, zoals u gewend bent, met een kort nieuwsoverzicht.
Vijf vragen stelden wij aan Rob Knobben, directeur van Beethoven
Beheer over het Woon-Winkel Fonds.
Waar liggen de kansen voor 2013? Aan de hand van een aantal
experts. O.a. vastgoedwatcher Gerben van Dijk komt aan het woord.
Maar ook Huib Boissevain, directeur van Annexum.
BDO directeur Arjan Endhoven kijkt in zijn column naar de waarde van
beleggingswoningen.
Beleggingsspecialist Fidelity ziet kansen in vastgoed in 2013!
Rogier Hentenaar Hoofdredacteur Vastgoedjournaal komt aan bod
met mijn column: Merin brengt verhuurmakelaars in lastig parket.
Barbara Sanders voelt in een uitgebreid interview de voormalig top
man van Delta Lloyd Vastgoed aan de tand.
En vraagt Bart de Haan, advocaat bij Poelmann van den Broek Advocaten
zich af of de rechter de bouw van winkelcentra afremt.
Ik wens u veel leesplezier,
Nick Blom
2

3
Kort 4
Nieuws
Woon-winkel fonds 12
Rob Knobben
2013 14
Kansen
Column 18
Rogier Hentenaar
BDO 20
Vastgoed
Uitgelicht 25
Kansen in vastgoed
Interview 26
Egbert Dijkstra
Aanbod 28
Participatieaanbod.nl
Uitgelicht 30
Bouw Winkelcentra

ORT NIEUWS
Strengere regels aan verkoop berg
hypotheekpakketten
Banken krijgen binnenkort meer moeite om de berg
van een pakket hypotheken aan nog strengere regels
wordt gebonden. Dat blijkt volgens het Financieele
Dagblad uit voorstellen van het Basels Comité voor
Bankentoezicht.
In de nieuwe plannen moeten andere, veelal buitenlandse
banken die gebundelde Nederlandse hypotheken willen
kopen, tot tien keer meer bufferkapitaal aanhouden
voor zo’n belegging. Het bundelen en doorverkopen van
een stapel hypotheken, ook wel securitisatie genoemd,
banken. Nederlandse consumenten hebben wel hoge
hypotheekleningen uitstaan, maar relatief weinig
spaargeld gestald bij banken. Er is een stevige lobby
aan de gang om bij de omzetting van de Baselse regels
in wetgeving op dit punt versoepeling aan te brengen.
Los hiervan heeft minister Dijsselbloem in de
Volkskrant laten weten er niets voor te voelen om de
strengere hypotheekregels die op 1 januari ingaan voor
consumenten te versoepelen. Dijsselbloem vreest voor
de reactie van de Europese Commissie als Nederland
niet strenger wordt. Onder meer de Eerste Kamer roept
Dijsselbloem op af te zien van de verplichting om in de
loop van dertig jaar de hele woninglening af te lossen.
Dat zou maximaal de helft moeten zijn. Dijsselbloem
zegt dat eurocommissaris Olli Rehn (Monetaire Zaken)
het hier niet mee eens zou zijn. “Ik geef u op een briefje
dat als de begrotingscommissaris dat hoort, hij zegt:
“Nederland stelt de aanpak van zijn onevenwichtigheden
weer uit”.
Beleggingsspecialisten zien volgend
jaar kansen in vastgoed
Beleggingsspecialist Fidelity heeft onlangs nieuw vastgoed
in Amsterdam (regio Schiphol) verworven met een
verwacht rendement van 8%. Dit is voor hen de nieuwe
benchmark voor Nederlandse activa van goede kwaliteit.
De vastgoedmarkt in ons land bevindt zich volgens hen op
een cyclisch dieptepunt en biedt momenteel goede waar
voor het geld.
Vastgoedbeleggers zijn vooral op zoek naar zekerheid en
veiligheid, met een hoge instroom in de kernmarkten van
Duitsland en Frankrijk tot gevolg. Matthew Richardson en
Keith Sutton van Fidelity verwachten in een nieuwe Fidelity
Real Estate Outlook – 2013 dat beleggers blijven zoeken
naar stabiliteit. De focus op kapitaalbehoud vergroot de
aantrekkelijkheid van bepaalde non-prime assets, met
name in de second-tier market. Selectie en onderzoek
luistert kritischer als ooit tevoren.
de vlucht naar zekerheid, beleggers stapten massaal uit de
perifere markten en belegden in de kernlanden Duitsland,
Frankrijk, Groot-Brittannië en de Benelux. Gevolg hiervan is
dat het rendement in toplocaties tot historisch dieptepunt
is gedaald en de spread met de second-tier market oploopt.
4

5
JANUARI 2013
Gedurfde belegger kan schitterende rendementen halen
2013 wordt het jaar dat kansen biedt voor beleggers om
aantrekkelijk geprijsd vastgoed te verwerven, met name
op de iets risicovollere second-tier market. Richardson
ziet een parallel tussen de huidige vastgoedmarkt
en de obligatiemarkt van 2008-2009. De vlucht naar
veilige havens midden in de kredietcrisis zette de rente
op veilige staatsobligaties onder druk. Risicovollere
obligaties zagen in die tijd een piek in de rente, waardoor
de gedurfde belegger schitterende rendementen kon
behalen. Iets dergelijks tekent zich nu ook af in de
Europese vastgoedsector.
De beide vastgoedexperts van Fidelity voorzien voor
2013 dat deze trend aanhoudt. Duitsland gaat aan de
leiding in Europa en het eigendom van vastgoed in Duitse
steden wordt in hoog tempo steeds internationaler. De
beste kansen ziet Fidelity dan ook in de second-tier
markten in de kernlanden van de eurozone. De vraag
naar toplocaties drukt het rendement in dat segment.
Kritische factor is wel de differentiatie, omdat de
second-tier markt gekenmerkt wordt door een
brede variatie aan kwaliteit en rendement. Maar die
Europese secundaire vastgoedmarkt biedt wel kansen
op aantrekkelijke rendementen van 7% of meer. De
vastgoed-experts van Fidelity wijzen wel op de grote
diversiteit in fundamentals en risico, daarom is selectie
en grondig onderzoek van groot belang.
Patrick Sumner, beheerder van Henderson Horizon
Global Propert Equities Fund is vooral te spreken over
beursgenoteerd vastgoed. De vastgoedbubbel in China,
aanhoudend dalende huizenprijzen en leegstaande
kantoorpanden in grote delen van Europa, casacrisis in
Spanje en een huizenmarkt in de Verenigde Staten die
krantenkoppen volgt, zal niet heel veel beursgenoteerd
vastgoed in portefeuille hebben gehad, dit jaar. Dat is
jammer, want er zijn niet veel assets die het volgens
Sumner in de eerste tien maanden van 2012 beter deden.
“Londen is waarschijnlijk de enige plek in Europa,
te zien is in het aantal huurcontracten, zowel kantoren
als bedrijfspanden. Driekwart van dat volume komt van

ORT NIEUWS
buitenlandse partijen. In de rest van Europa kijken we
vooral naar spelers met winkelcentra in portefeuille
en een mooi en houdbaar dividend. Unibail-Rodamco
kun je niet omheen, Eurocommercial en Hammerson.
Bij VastNed is het dividend al verlaagd, bij Corio en
Klépierre is onduidelijk hoe houdbaar het is.”
De Verenigde Staten is volgens Sumner op dit moment
uit fundamenteel oogpunt een interessantere markt.
“De helft van de bedrijven heeft in het derde kwartaal
de verwachtingen verslagen. Er is een sterke groei
van inkomen door een onderliggende groei in huren.
Zeker in appartementen is er consistente vraag
(omdat consumenten niet willen of kunnen kopen) bij
een beperkt aanbod. Sumner rekent voor 2013 op een
rendement van 8%, plus 4% dividend in deze markt.
Vooral omdat in zijn portefeuille vooral kleinere spelers
zitten. “Dat rendement is in lijn met de afgelopen tien
jaar, waarin we in deze markt geannualiseerd 10% per
jaar haalden.”
motief achter
overname projecten MeyerBergman
door Rabo
Rabo Vastgoedgroep neemt het volledige belang over van
ontwikkelaar MeyerBergman in drie vastgoedprojecten
in Amsterdam, Parijs en Frankfurt.
MAB en MeyerBergman waren beide 50% partner bij de
realisatie van drie toonaangevende vastgoedprojecten
in Amsterdam (Oosterdokseiland), Frankfurt
(PalaisQuartier) en Parijs (Domus).
Deze drie projecten worden vanaf nu gecontinueerd
door KP Investments als onderdeel van Rabo
Vastgoedgroep. MAB Development Nederland, MAB
Development Deutschland, MAB Development France,
PalaisQuartier Asset Management en Accessite zullen
betrokken blijven bij de verdere ontwikkeling en het
dagelijks management van de projecten.
Plotselinge overname
Rabo Vastgroep wilde over de achtergronden van de
plotselinge overname van het volledige belang geen
mededelingen doen. Dat zou er op kunnen wijzen dat
vraag werd het even stil aan de andere kant van de lijn
waarna de woordvoerster herhaalde dat ze er verder
niet inhoudelijk op in wilde gaan. De woorvoerder van
MeyerBergman was niet te bereiken. Ook bij MAB was
niemand bereikbaar voor commentaar.
Domus is een woonmall met ruim 100 winkelunits die
bestemd zijn voor interieurinrichting,Het centrum
omvat circa 63.000 m² winkelruimte. PalaisQuartier
is gelegen aan de Zeil in Frankfurt, de drukste
winkelstraat in Duitsland. Het project bestaat uit een
winkelcentrum, een kantoortoren, een hotel, het Thurn
und Taxis Palais en een ondergrondse parkeergarage.
Het Oosterdokseiland is gelegen in de binnenstad
van Amsterdam, direct naast het Centraal Station.
Het project omvat circa 225.000 m2 bestemd voor
woningen, kantoren, winkels, horeca, openbare functies
en parkeren.
De genoemde projecten Domus worden in het vervolg
gemanaged door KP Investments. Doelstelling is het
uitontwikkelen van de projecten en het optimaliseren
van de projectonderdelen die al in exploitatie zijn. KP
Investments is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep
en wordt geleid door de heer Otto van den Boogaard.
Het team bestaat uit specialisten met een achtergrond
in vastgoedontwikkeling, asset management en
Rabo Vastgoedgroep te Hoevelaken.
Kadaster: Bestaande
koopwoningen bijna
7 procent goedkoper
dan jaar eerder
Verkochte bestaande koopwoningen waren in november
6,8 procent goedkoper dan in november 2011. De
prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is deze
maand minder groot dan in de vier voorafgaande
maanden. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de
prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het
Kadaster. De index geeft de prijsontwikkeling weer van
geregistreerde bestaande koopwoningen in Nederland,
die aan particulieren verkocht zijn.
6

27 197 9
Uit het verloop van de prijsindex komt naar voren dat
de prijzen van verkochte bestaande koopwoningen al
drie maanden op ongeveer hetzelfde niveau liggen.
Net als in de voorgaande maanden lagen de prijzen in
november op het niveau van begin 2004. Ten opzichte
van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek
bereikten, bedraagt de prijsdaling ruim 16 procent.
Holland Immo Group
plaatst succesvol eerste
parkeergaragefonds
De in Eindhoven gevestigde fondsaanbieder Holland
Immo Group heeft in samenwerking met Adviesgroep
Reyersen van Buuren bv haar eerste parkeergaragefonds,
Parking Fund Nederland I, succesvol geplaatst.
Dit fonds belegt in een nieuw gebouwde openbare
parkeergarage in het centrum van Gouda. De
belangstelling bij particuliere beleggers was zeer groot,
waardoor de emissie van 3,1 miljoen Euro binnen twee
en een halve week was overtekend.
De parkeergarage bevat 337 openbare parkeerplaatsen
en is voor 35 jaar verhuurd aan Q-Park. Q-Park is de
in Maastricht gevestigde onafhankelijke internationale
parkeerorganisatie, met een sterke marktpositie in een
groot aantal Europese landen.
Holland Immo Group is in 2001 opgericht, telt inmiddels
OKTOBER 2012
14 professionals en heeft 22 fondsen geïnitieerd met
een investeringsvolume van in totaal circa 700 miljoen
euro.
Directeuren Trimp & Van Tartwijk
krijgen tot drie jaar cel
Vandaag heeft de Haarlemse rechtbank celstraffen
tot 3 jaar opgelegd aan de voormalige directeuren
van gedelegeerd ontwikkelaar Trimp & Van Tartwijk
vanwege hun rol in de grote vastgoedfraudezaak van
Bouwfonds en Philips Pensioenfonds.
Dennis L., destijds projectontwikkelaar en later adjunctdirecteur
bij Bouwfonds, werd veroordeeld tot 3 jaar
gevangenisstraf voor het ‘meermalen plegen van
valsheid in geschrifte en deelname aan een criminele
organisatie’.
Hans van Tartwijk, een van de directeuren van
projectontwikkelaars Trimp & Van Tartwijk, kreeg een
celstraf van 2,5 jaar voor het ‘meermalen plegen van
valsheid in geschrifte, witwassen en deelname aan een
criminele organisatie’.
CBRE: Amsterdam op 25e plaats
duurste winkellocaties

KORT NI
Hong Kong en New York nemen de eerste en tweede
plek in op de ranglijst van duurste winkellocaties ter
wereld, volgens onderzoek van vastgoedadviseur CBRE.
Tokyo neemt de derde plek in en op plaats vijf vinden
we Londen terug, als eerste Europese stad. Amsterdam
staat als eerste Nederlandse stad op de 25e plek op de
ranglijst.
De steden kenmerken zich door het feit dat het
wereldwijd de belangrijkste toeristenbestemmingen zijn,
waar de tophuren hoog blijven door de grote aantallen
toeristen die op zoek zijn naar luxeproducten. De CBRE
Global Real Estate Rent Index steeg in het derde kwartaal
met 2% op kwartaalbasis en met 7,3% op jaarbasis.
De wereldwijde winkelmarkten geven een tweeledig
beeld, waarbij er ondanks een zwak of zelfs afnemend
niveau aan winkelbestedingen een sterke vraag naar
winkelruimte in de best presterende kernwinkelgebieden
bestaat. Internationale ketens, met name entertainment,
restaurants en ‘fast fashion’ modeketens, zijn hier actief
op zoek naar winkelunits. Dit geldt ook voor Nederland,
waar de tophuren in de vier grote steden zijn gestegen.
De duurste winkellocatie in Nederland is de Kalverstraat
in Amsterdam, waar inmiddels markthuren tot € 3.000
per m2 per jaar kunnen worden genoteerd.
Volgens Machiel Wolters, Director Research &
Consultancy van CBRE Nederland, zijn winkelketens
vooral op zoek naar grote ruimtes, die in de historische
binnensteden van Nederland schaars zijn. Ook dit drijft
de huurprijzen op. “Daarnaast zien we dat de vier grote
steden, met name Rotterdam, Den Haag en Utrecht, het
kernwinkelgebied actief aan het versterken zijn door
middel van binnenstedelijke ontwikkeling. Dit maakt
de Nederlandse toplocaties steeds aantrekkelijker voor
internationale ketens.”
Infrastructuurbedrijf Bouwfonds REIM
krijgt lening van €88 miljoen
Cogas Kabel Infra bv, de gezamenlijke infrastructuur
onderneming van Cogas en het Rabo Bouwfonds
Communication Infrastructure Fund van Bouwfonds
afgesloten voor de uitrol van een supersnel
glasvezelnetwerk naar circa 90.000 huishoudens
in Twente. De geldlening van € 88 miljoen is
8

9
UWS
overeengekomen met Delta Lloyd, ASR Nederland en
Rabobank Rotterdam.
Randolf Nijsse, namens Cogas Kabel Infra over de
heeft aangetrokken voor de realisatie van haar
glasvezelinfrastructuur. Met deze faciliteit wordt
in grote delen van Overijssel naast de bestaande
coax kabelinfrastructuur van Cogas een modern
glasvezelnetwerk aangelegd. Bijzonder aan deze
vreemd vermogen aantrekt in de institutionele markt,
balans tussen risico’s en rendement bewijst Cogas Kabel
van glasvezelinfrastructuren heel goed mogelijk is.”
Rabo Bouwfonds CIF is een Nederlands investeringsfonds
en onderdeel van Bouwfonds REIM. Het fonds
investeert met een lange termijn visie in communicatieinfrastructuur,
zoals zendmasten en kabelnetwerken.
De aandeelhouders van Rabo Bouwfonds CIF zijn
institutionele beleggers waaronder de grootste
Nederlandse pensioenfondsen.
Opnieuw winkelpand aangekocht via
crowdfunding
Gisteren meldde Vastgoedjournaal de opening van een
nieuwe vestiging van opslagverhuurketen Boxx die
Nu blijkt dat ook bloemenwinkelformule Naturals voor
Vorige maand heeft Naturals een franchisevestiging
ook via eigen klanten door middel van crowdfunding is
die de Naturals-formule vier jaar geleden overnam. Hij
Rotterdam - Hillegersberg €25.000 bijeen te krijgen via
crowdfunding. Bij een storting van minimaal tien euro
delen klanten mee in het succes van de winkel. De lening
wordt over vier jaar terugbetaald met zestien procent
rendement, zo wordt beloofd door Kolster.
JANUARI 2013
Vastned verkoopt voor €60 miljoen
waaronder Retail Park Roermond
Beursfonds Vastned heeft voor ruim €60 miljoen aan
niet-strategische beleggingen verkocht waaronder
het Retail Park Roermond. Daarmee is het strategisch
desinvesteringsdoel binnen één jaar ruimschoots
gerealiseerd, aldus het winkelfonds. Gemiddeld is licht
onder de boekwaarde verkocht.
Tegelijk breidt Vastned haar high street shop portefeuille
uit met de aankoop van Markt 27 in Den Bosch voor €
2,5 miljoen. Het Retail Park Roermond is voor € 43,8
miljoen, drie beleggingen in Nijmegen voor € 4,1 miljoen
en winkelcentrum De Wingerd in Capelle a/d IJssel voor
€ 3,2 miljoen verkocht aan private beleggers. In Frankrijk
stoot Vastned een retail warehouse in Seclin nabij
Lille af voor € 3,2 miljoen. Tevens zijn in België, zoals
eerder deze week is aangekondigd, retail warehouses
in Andenne, Bergen (Mons) en Beaumont voor € 9,3
miljoen verkocht.
De beleggingen zijn gemiddeld fractioneel onder de
Vastned bij de verkoop van retail park Roermond. Met
deze verkopen heeft Vastned, sinds de in september
2011 aangekondigde strategie, € 140 miljoen non-core
winkelvastgoedbeleggingen verkocht en daarmee de
doelstelling van € 90 miljoen ruimschoots gerealiseerd.
Daarnaast weerspiegelt een aantal van deze verkopen
de hoge liquiditeit van kleinschalig winkelvastgoed in
stugge marktomstandigheden.
Aankoop high street shop in Den Bosch
Naast deze verkopen, wordt een high street shop aan
de Markt 27 in Den Bosch gekocht voor € 2,5 miljoen.
Het bruto verhuurbaar oppervlak is circa 225 vierkante
meter en is langjarig verhuurd aan het internationaal
modehuis Gerry Weber. Gerry Weber is een succesvolle
Duitse modeketen met meer dan 680 Gerry Weber
brand stores wereldwijd.
transacties zijn geheel in lijn met onze strategie gericht
op de populairste winkelstraten in de grote steden:

ORT NIEUWS
onze ‘Venues for Premium Shopping’. Het aandeel high
street shops in de totale portefeuille stijgt hierdoor
van 52% naar 54%. Wij zullen onze strategie verder
uitrollen op dezelfde pragmatische wijze, stap voor stap.
Het verhogen van de kwaliteit van de portefeuille staat
hierbij voorop.”
Boxx Opslagverhuur breidt uit dankzij
De nog jonge opslagketen Boxx Opslagverhuur is
in Amsterdam uitgebreid met hun nieuwe product
InboedelBoxx. De uitbreiding is mogelijk gemaakt
geldvoorelkaar.nl .
“Ondanks de lastige economische situatie groeit de vraag
naar opslagverhuur”, zegt Sarah Beckman van Boxx
Opslag Groep Holding. “Mede dankzij de investering die
momenteel via de crowdfundingsite www.geldvoorelkaar.
nl wordt verkregen, wordt er binnenkort in Amsterdam
een opslaglocatie geopend waar 385 opslagkisten in
kunnen.
De InboedelBoxx is even simpel als briljant. Het is speciaal
bedoeld om inboedels in op te slaan. Een standaard selfstorage
opslagunit is namelijk minder geschikt voor het
opslaan van grote meubelstukken zoals banken, tafels
en kasten. Meubels beschadigen immers vaak doordat er
al snel vier keer mee gesleept wordt. Los van het gedoe.
Van huis naar de verhuiswagen en van de verhuiswagen
naar de opslagunit. En dit ook weer als de spullen
weer nodig zijn. Bij de InboedelBoxx wordt een hoop
gedoe en beschadigingen aan spullen voorkomen. De
kisten worden voorgereden, mensen vullen ze met hun
spullen (vaak inboedel dus) of laten dat doen en worden
vervolgens naar de vestiging vervoerd, waar alles veilig
en voorzichtig bewaard wordt. Wil de klant zijn spulletjes
weer gebruiken, men kan er ook tussentijds bij, dan
wordt alles weer netjes teruggebracht. Het is dus één
keer inladen en één keer uitladen.”
Boxx Opslagverhuur en Boxx Garageparken zijn onderdeel
van The Boxx Company. “We zijn een verhuurder
van opslagruimte. En niet zomaar eentje! We hebben
grote ambities. We willen de beste en de goedkoopste
zijn. Geen hallen op desolate industrieterreinen, maar
goederenhotels dicht bij de huurder in de buurt. Met de
verwachtingen die daarbij horen. Over de kwaliteit, prijs,
service en veiligheid”, aldus Beckmann.
Annexum plaatst met Zorgveste
Koetshuys Erica 5e zorgfonds
Fondsenaanbieder Annexum heeft op vorige week
vrijdag 14 december haar vijfde zorgfonds opgericht.
Zorgveste Koetshuys Erica is een cultuurhistorisch
monument met luxe zorgwoningen voor senioren met
een zeer intensieve zorgvraag die in stijl oud willen
worden. De exploitatie van de zorgresidentie wordt voor
10

11
een periode van ten minste twintig jaar uitgevoerd door
DS Verzorgd Wonen.
In totaal zijn 33 participaties uitgegeven van elk 100.000
euro en het verwachte direct rendement bedraagt
gemiddeld 8% per jaar. Annexum heeft de ambitie om
de komende jaren meer zorgfondsen te lanceren en
lanceert naar verwachting in het eerste kwartaal van
2013 wederom een zorgfonds.
Olle van Alphen, directeur Annexum: “Zeker op late
leeftijd hebben senioren - en hun families - behoefte
om op persoonlijk niveau verzorgd te worden en niet
een nummertje in een verzorgingstehuis te zijn. Daarbij
worden de wachtlijsten voor AWBZ-zorg helaas alleen
maar langer waardoor de vraag naar particuliere en
kleinschalige ouderenhuisvesting in combinatie met
intensieve zorg sterk toeneemt. Die ontwikkelingen
maken investeren in dit type zorg een zeer stabiele
belegging. We zien nog meer interessante kansen op
de zorgmarkt en verwachten in het eerste kwartaal
van 2013 een zesde zorgfonds te kunnen lanceren in
samenwerking met een aan een ziekenhuis gelieerde
zorgaanbieder. We zijn er trots op dat we nog steeds
de enige aanbieder in Nederland zijn die deze
zorgbeleggingen toegankelijk maakt voor particuliere
beleggers.”
Delta Lloyd Vastgoed verkoopt 27
meergezinswoningen te Rotterdam
Delta Lloyd Vastgoed verkocht onlangs in totaal
27 verhuurde etage-/ portiekwoningen aan de
Mathenesserlaan te Rotterdam. Koper is een particuliere
belegger.
Capital Value begeleidde de verkoop namens verkoper.
De verkoop past binnen de strategie van verkoper,
gericht op verjonging van de woningportefeuille.
Wereldhave verhuist hoofdkantoor naar
WTC Schiphol en verkoopt kantoren
Om vaart te maken in het geplande verkoopprogramma
heeft beursfonds Wereldhave drie kantoorpanden
JANUARI 2013
verkocht in Parijs, Londen en Brussel. Tegelijk verhuist
Wereldhave haar huidige hoofdkantoor in Den Haag
naar het WTC Schiphol en schrapt het 15 banen.
In Parijs, Frankrijk, heeft Wereldhave overeenstemming
bereikt over de verkoop van een kantoorontwikkeling
in Joinville-le-Pont. Het kantoorgebouw, dat naar
verwachting eind 2013 zal worden opgeleverd, wordt
bij oplevering gekocht door een Franse bank voor een
bedrag van €91,5 mln, ruim 25% boven de kostprijs van
Wereldhave.
Ter uitvoering van het verkoopprogramma van nietstrategisch
vastgoed, heeft Wereldhave in het vierde
kwartaal van 2012 twee andere panden verkocht.
van leningen.
In het Verenigd Koninkrijk heeft Wereldhave een
kantoorgebouw verkocht aan de Dean Street in London
voor GPB 20,7 mln, GBP 4 mln boven de boekwaarde. In
België heeft Wereldhave overeenstemming bereikt over
de verkoop van het Orion kantoorgebouw in Brussel
voor €11,7 mln, gelijk aan de boekwaarde. Oplevering
vindt naar verwachting plaats voor het einde van het
jaar.
Begin december 2012 heeft Wereldhave verdere
stappen gezet om de beheerskosten terug te dringen.
Het aantal banen in Europa wordt met 15 verminderd
van 138 tot 123. In het tweede kwartaal van 2013 verhuist
Wereldhave met haar hoofdkantoor naar WTC Schiphol.
Volgens woordvoerder Richard Beentjes zal Wereldhave
in het WTC Schiphol circa 1500 m2 gaan aanhuren.
Met eigenaren CBRE GI en Schiphol Real Estate is een
10 jarig huurcontract getekend. “We streven naar een
compacte organisatie. In het WTC Schiphol konden we
alles op één vloer krijgen. Daar zullen we de directie
en de Nederlandse organisatie van Wereldhave gaan
huisvesten. In totaal gaat het om zestig personen die er
zullen gaan werken. Dit - alles gelijkvloers en makkelijk
indeelbare ruimtes - was naast de goede bereikbaarheid
van openbaar vervoer en per auto de voornaamste
afweging om te gaan verhuizen. In Den Haag zaten we al
sinds de jaren zeventig maar was niet handig ingedeeld.
We laten daar ongeveer bruto 2500 m2 achter.”

OON-WINKEL
Vijf vragen aan Rob Knobben,
directeur Beethoven Beheer B.V.
Hoe zou u het
Fonds kort omschrijven?
Met ons 17 jarig bestaan zijn wij een van de oudste niet
beursgenoteerde vastgoedfondsen van Nederland. Jaar
op jaar laten wij zien dat vastgoed een stabiele belegging
kan zijn zonder dagelijkse zorgen. Wij informeren onze
Participanten graag op verschillende manieren, naast
de jaarvergadering, jaarverslagen en nieuwsbrieven
bezoeken wij jaarlijks met onze Participanten onze
projecten, met als doel de belegging nog transparanter
te maken. Daarnaast is ons enthousiaste en betrokken
team altijd bereikbaar voor vragen en opmerkingen.
Transparantie door een directe relatie met onze
Participanten is voor Woon-Winkel Fonds erg belangrijk,
wij werken namelijk voor de Participanten. De
doelstelling van Woon-Winkel Fonds is om voor de
Participanten een controleerbare vermogensgroei met
brede risicospreiding te realiseren. De Beheerder van
Woon-Winkel Fonds is trots op het totaal aantal van ruim
450 Participanten, waarvan er al ruim 150 meer dan 10
jaar naar volle tevredenheid deelnemen.
Waar kennen beleggers Woon-Winkel
Fonds van?
Woon-Winkel Fonds staat bekend om zijn degelijk
beleggingsbeleid en zorgvuldige spreiding van risico’s.
Sinds 2006 heeft de Beheerder van het Fonds,
Beethoven Beheer B.V. de portefeuille verschoven naar
71% winkels, 28% woningen en 1% parkeerplaatsen om
een solide inkomstenstroom te genereren.
Het “asset-, portfolio- en property management” doen
wij zelf, zodat eventuele risico’s, maar ook kansen en
mogelijkheden voortdurend onder de aandacht zijn.
Hierdoor blijft de kwaliteit en dus de waarde van de
portefeuille op hoog niveau. Dit blijkt ook wel uit het feit
dat er in de afgelopen jaren een beperkte afwaardering
van het vastgoed heeft plaatsgevonden, terwijl andere
Fondsen dubbele cijfers noteerden. De Beheerder heeft
een AFM vergunning en staat ook onder toezicht van De
Nederlandsche Bank.
Eén maal per jaar kunnen onze Participanten instappen
of uitstappen tegen Intrinsieke Waarde, die mede aan
de hand van de jaarlijkse taxaties wordt vastgesteld.
Hierdoor blijft de belegging onafhankelijk van de grillen
van het beurssentiment en jaarlijks beschikbaar op
Intrinsieke Waarde, voor velen een veilige gedachte.
24

13
ONDS
Waar belegt
Woon-Winkel Fonds in?
Woon-Winkel Fonds belegt uitsluitend in Nederlands
vastgoed met brede regionale spreiding. De portefeuille
van Woon-Winkel Fonds is voor 71% opgebouwd uit
winkels. Een belangrijk deel van deze winkelruimte
betreft winkels in wijkwinkelcentra. De elf Spar
supermarkten, verspreid over Nederland, maken hier
een groot deel van uit. Het deel van de portefeuille dat
uit woningen bestaat bedraagt 28%. Het merendeel
van deze woningen betreft appartementen in diverse
complexen, met name in Noord- en Zuid Holland. Het
overige deel (1%) bestaat over het algemeen uit diverse
parkeergelegenheden die ondergeschikt zijn aan de
complexen waartoe zij behoren. Kenmerkend voor de
spreiding van het onroerend goed in de portefeuille is de
verdeling van winkelruimten over alle twaalf provincies
van Nederland. Winkels zorgen voor een goed en
stabiel rendement. Woningen kunnen met winst worden
verkocht als huurders opzeggen. Bovendien hebben we
de leegstandrisico’s goed gespreid door het grote aantal
huurcontracten (ruim 400). De leegstand in de gehele
portefeuille bedraagt per 31 december 2012 5,3% t.o.v.
4,9% in 2011 en 5,7% in 2010.
Het Fonds is voor gemene rekening.
Kunt u hier meer over vertellen?
Woon-Winkel Fonds is een Fonds voor gemene
rekening en daarmee een overeenkomst tussen de
Participant, de Bewaarder en de Beheerder. Op grond
JANUARI 2013
van die overeenkomst worden door de Beheerder voor
rekening en risico van de Participant gelden belegd in
vermogenswaarden die op naam van de Bewaarder voor
de Participant worden bewaard.
Dit betekent dat dit Fonds, anders dan bij een B.V.,
in principe geen vennootschapsbelasting behoeft te
heen kijkt naar de Participant en deze direct belast.
Participanten die zakelijk investeren kunnen zelfs in
sommige gevallen de herinvesteringsreserve aanwenden
voor deelname.
Wanneer kunnen
gegadigden deelnemen?
De jaarlijkse uitgifte van Participaties vindt plaats op
de dertigste werkdag van elk jaar tegen de Intrinsieke
Waarde per Participatie (ex-uitkering) per ultimo van het
voorgaande jaar, vermeerderd met 1,5% voor het jaar
2012. Tevens vindt uitgifte plaats op de zevende werkdag
na de vaststelling van de jaarrekening van het Fonds uit
hoofde van herbelegging van uitkeringen. In het geval
van herbelegging worden er geen kosten in rekening
gebracht. Deelnemen kan vanaf € 5.000,--.
Op www.woonwinkelfonds.nl zijn het Prospectus en
inschrijvingsformulier te downloaden of men kan
direct contact opnemen op telefoonnummer 0341-
438610. Voor meer informatie over dit Fonds: www.
vastgoedvergelijker.nl

ANSEN IN 2013
Waar liggen de
kansen in 2013
De kantorenmarkt ondergaat in 2013 een metamorfose.
Partijen zullen niet meer aan de zijlijn blijven staan
in dit hoop dat de crisis overwaait. Zij zullen zich
actief focussen op de kansen die de markt nog wel
biedt. Nieuwbouw voor eigen risico en rekening is uit.
Herontwikkelen, transformeren en verduurzamen van
bestaand vastgoed is in. Beleggers en eindgebruikers
zullen in toenemende mate worden betrokken bij het
ontwikkelproces. Zo kan beter aan de marktvraag
worden voldaan.
Brancheorganisatie Neprom vindt het van essentieel
belang dat er ruimte blijft voor dynasmiek op de
vastgoedmarkt, of het nou gaat om kantoren of winkels.
“De crisis heeft zijn sporen nagelaten. Het is tijd dat alle
betrokkenen de handen ineenslaan om aan het steeds
zwaardere eisenpakket dat beleggers en gebruikers
stellen aan vastgoed te kunnen blijven voldoen.”
Blokkendozen
het nieuwe goud
Marian Hogeslag van ActivInvestors is van mening
dat 2013 het jaar van het logistieke vastgoed wordt.
“Logistiek vastgoed, is zeker interessant. Niet zomaar
bedrijfsruimtes en -halletjes, maar logistieke centra op
A-locaties. Strategisch sterk gelegen logistieke centra
zijn schaars. De aanhoudende groei van het just-in-time
management en de steeds groter wordende e-commerce
creëren meer en meer vraag naar strategisch gelegen
centra, wat het voor vastgoedbeleggers interessant
maakt. Rendementen zijn goed en huurders vaak trouw
met langjarige huurcontracten.”
Over kantoren die zijn gebouwd en waar kennelijk
niemand op zit te wachten heeft Hogeslag altijd al een
uitgesproken mening gehad. “Wat mij betreft krijgen
die ontwikkelaars alsnog een boete per vierkante meter
en verplichten we eigenaren van gebouwen die meer
dan 10 jaar leegstaan, deze af te breken, op hun kosten.
Voor hen resteert de grondwaarde, maar voor ons als
samenleving komt ruimte vrij die we zinvoller kunnen
invullen. Als dan ook nog eens transparant wordt welk
kantoor hoe gewaardeerd wordt en wie in de keten
(lees: taxateurs, beleggers, accountants) zich achter
wie verschuilt, wordt eindelijk weer inzichtelijk wat een
pand echt waard is.”
Ze ziet ook kansen in herontwikkeling al benadrukt
zij dat het dan uitsluitend gaat om binnenstedelijke
panden in grote steden en. voor de lokale liefhebber
rond de stationsgebieden in de regionale steden.
“Herbestemming en herontwikkeling is dan wel lonend.”
Grote slopen blijft nog uit,
jaar van slimme vierkante
meters
Jan van der Doelen, sectormanager Bouw & Onroerend
Goed bij ING, denkt niet dat 2013 het jaar van het grote
slopen wordt. “Het wordt het jaar van de andersoortige
slimme vierkante meters.” Hij ziet dat de trend naar
herontwikkeling doorzet. “Aan nieuwbouw is weinig
behoefte gezien de overcapaciteit. Het percentage
14

15 21
leegstand zal nog blijven stijgen. De belangrijkste
drivers - minder vierkante meters per werknemers en
economische groei die ook in 2013 nog niet van de grond
komt - zijn alive and kicking.” Als eigenaren genegen zijn
om incourant vastgoed te herontwikkelen, zal de bank
alleen met geld over de brug komen als er aan een groot
aantal criteria is voldaan. “Is herontwikkeling wel het
juiste antwoord op de vraag uit de markt? Een project
moet wel kansrijk zijn.”
die zwaar in vastgoed hebben geïnvesteerd en hun
beleggingen onder water zien staan zegt Van der Doelen
“ING heeft een groot marktaandeel. Wij proberen onze
klanten zoveel als mogelijk door moeilijke tijden heen te
slepen. Wij zijn minder gericht op waarde maar veel
meer op de kwaliteit van de onderliggende kasstromen.”
Kredietunie moet kloof dichten tussen
bank en bedrijf
Vermogende particulieren gaan een steeds belangrijker
rol spelen bij het herontwikkelen van incourant vastgoed.
“In de kapitaalintensieve vastgoedsector is behoefte
aan geld en particulieren zoeken naar alternatieve
beleggingen omdat het geloof in aandelen afneemt. Hun
marktaandeel groeit. Bovendien zien veel beleggers het
mee te werken aan nieuwbouw maar bestaand vastgoed
te herontwikkelen of te verduurzamen”, aldus enkele
analisten van grote banken. “Om dit soort dure projecten
JANUARI 2013
te kunnen bekostigen zou een nationale vastgoedbank
of kredietunie de kloof tussen bedrijf en bank kunnen
dichten. Ik zie dat volgens jaar wel gebeuren”
Huurder begeeft zich nog in mijnenveld
Norbert Ter Mors, directeur en oprichter van
RentReview, vreest dat er volgend jaar nog meer
bloed door de straten van kantorenland gaat vloeien.
“Dit jaar werd al gekenmerkt door de totale standstill
op de markt. Beleggers en projectontwikkelaars zijn
vooral bezig met het krampachtig maskeren van zeer
Eurcommerce zijn voor de meeste mensen totaal out
of the blue omgevallen, er gaan er zeker meer volgen.”
De gevolgen zijn vooral merkbaar voor de huurder want
in dergelijke gevallen moeten alle huurinkomsten en
de bank worden overgemaakt. Neem Eurocommerce:
het servicepotje is daar waarschijnlijk uitgegeven
aan paardenvoer. De huurder begeeft zich volgens
de RentReview-directeur in een levensgevaarlijk
mijnenveld. “Ze hebben echt geen idee met wie ze te
maken hebben, of hun verhuurder liquide is of op het
punt van omvallen staat. De markt is intransparant
en onoverzichtelijk. Ik zie dat in 2013 ook niet zo snel
veranderen want het vervelende is dat er weinig aan te
doen is. Huurcontracten bieden daartoe namelijk geen
deugdelijk juridisch handvat.”
Barbara Sanders

ANSEN IN 2013
Waar liggen de
kansen in 2013
deel 2
De vastgoedsector ondergaat in 2013 een metamorfose.
Partijen blijven niet meer aan de zijlijn staan in de hoop
dat de crisis overwaait. Zij gaan zich actief focussen op
de kansen die de markt nog wel biedt. Maar niet iedereen
is optimistisch, zeker als het om de woningmarkt gaat.
Huib Boissevain, directeur en oprichter van Annexum
denkt dat Nederland in 2013 afkoerst op een
woningmarkt crisis. “Ik ga ervan uit dat het kabinet geen
lang leven beschoren is. Zeker als de ministers blijven
sturen richting een harde landing van de woningmarkt.
Als de huizenprijzen blijven dalen ligt dat toch echt aan
het kabinetsbeleid.” Boissevain begrijpt niet waarom de
politiek weigert te luisteren naar de rest van de wereld.
“Wonen 4.0 is in opzet een prima integraal plan.”
hypotheekrenteaftrek. “Dus niet alleen voor starters
met hun kleine leninkjes maar ook voor bestaande
gevallen met hun dikke hypotheken. De huurtoeslagen
moeten er volgens hem ook aan geloven. Het een en
ander moet dan wel gecompenseerd worden door
lagere belastingtarieven.
Misschien is het enige positieve gevolg van de WOZmaatregel
die in het regeerakkoord staat dat er dan
zeker nooit meer bijgebouwd wordt. “dat is dan weer
gunstig voor de woningprijzen omdat er dan een enorm
tekort ontstaat”, zegt hij een tikje cynisch.
Boissevain vindt het ook onbestaanbaar dat de rekening
voor de tekorten in pensioenen, onderwijs en zorg bij
de jongeren wordt neergelegd. “We stevenen af op een
solidariteitscrisis.”
Stappen vooruit zetten
in plaats van achteruit
IVBN zal begin 2013 alle zeilen bijzetten om de situatie die
ontstaan is op de huurmarkt om te buigen. “We hebben
de afgelopen jaren stappen gezet om investeringen
door institutionele beleggers in huurwoningen te
bevorderen, maar het nieuwe kabinetsbeleid is killing”,
aldus Frank van Blokland, directeur van de Vereniging
van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland.
De afgelopen weken hebben woningcorporaties,
studentenhuisvesters en ook institutionele beleggers
diverse nieuwbouwprojecten stop moeten zetten
vanwege de voorgenomen maatregelen. “De plannen
zijn desastreus voor pensioenfondsen die willen
investeren in nieuwbouw, bestaande huurwoningen of
als ze complexen corporatiebezit willen overnemen. We
moeten zorgen dat die investeringen mogelijk blijven
en de nieuwbouwpijplijn gevuld blijft en er stappen
vooruit in plaats van achteruit worden gezet.” De IVBN
verwacht daar de eerste maanden van volgend jaar druk
mee bezig te zijn. Volgens Van Blokland is het Kabinet
onaangenaam verrast door de tegenwind: ze hadden
gedacht de sector juist tegemoet te komen.
IVBN zal samen met AFM en DNB en andere professionele
partijen stappen zetten om de transparantie op de
markt te bevorderen en tot een reële waardebepaling
van vastgoed te komen.
De IVBN denkt dat de kantorenmarkt in 2013 in het
teken zal staan van de bestrijding van de leegstand en
16

15
DEEL 2
dus de verdere uitwerking van het kantorenconvenant. Van
Blokland verwacht dat gemeenten (al dan niet gedwongen
door provincies) werk gaan maken van het voorraadbeleid
op de kantorenmarkt en onder andere de locaties gaan
benoemen waar de kantoorfunctie moet gaan verminderen.
Voor zowel de winkel- als de kantorenmarkt komt IVBN met
zogenoemde Green-Leases, huurovereenkomsten met groene
om daar de dynamiek weer terug te brengen door aanpassing
van het huurrecht, het kunnen blijven renoveren van winkels
en winkelcentra en het overleg met de detailhandel over
winkellocatiebeleid en dreigende leegstand.
Te Huur borden ritueel verbranden
Vastgoedwatcher Gerben van Dijk hoopt dat volgend jaar
tenminste een half miljoen vierkante meter kantoor uit de markt
wordt gehaald of een totaal andere functie krijgt. “Het zou ook
mooi zijn als er paar honderd duizend vierkante meter wordt
gerevitaliseerd.”
levensvatbaar zijn. Vastgoedeigenaren hebben zich dit jaar
massaal vastgeklampt aan dit model aan om leegstand een
nieuwe invulling te geven. Van Dijk: “Het valt me echter op dat het
Ik kan me niet voorstellen dat er veel geld mee te verdienen is.”
Hij denkt wel dat het combineren van functies doorzet. Scholen
richten nu al plekken in waar de ouders even kunnen werken om
voor de Amsterdamse scholen die last hebben van de ‘witte
vlucht. “Die ouders wonen veelal om de hoek en kunnen gewoon
naar huis als ze hun kroost naar school hebben gebracht.”
Van Dijk denkt dat vastgoed- en bouw partijen die lokaal
geworteld zijn met een lokaal netwerk een grotere kans
hebben om te overleven in 2013. Crowdfunding en alternatieve
banken op hun handen zitten. Partijen zullen volgens Van Dijk een
professional-iseringsslag op het gebied van marketing moeten
maken. “Ik vindt dat we in 2013 eindelijk eens afscheid moeten
nemen van het woud aan Te Huur-borden. Een rituele verbranding
op nieuwjaarsdag misschien? Er is echt helemaal niemand die op
op zoek naar een nieuw kantoorpand. Daar hebben we Funda in
Business voor.”
JANUARI 2013

Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Merin brengt
verhuurmakelaars
in lastig parket
Eigenaren van (bijna) lege kantoorpanden kunnen hun
borst nat maken. Gisteren ontvouwde het voormalige Uni-
Invest – inmiddels omgedoopt tot het wat saaie Merin –
een nieuwe strategie om huurders te trekken en vast te
houden. Maar de belangrijkste troef werd niet genoemd
in het persbericht. Die zal verhurende makelaars grote
kopzorgen opleveren.
Het is feitelijk niet meer dan een verkapte oorlogsverklaring
aan de vastgoedmarkt. Wie het persbericht van Uni-
Invest/Merin van gisteren er op naleest kan niet anders
concluderen. Met een nieuwe topman (de van OVG
afkomstige Bas van Holten), een nieuwe naam en nieuwe
eigenaren (TPG/Patron) is een heel ander soort kantoor/
bedrijfsruimtebelegger opgestaan dan we gewend zijn.
Ogenschijnlijk doet Merin hetzelfde als alle andere partijen
die huurders willen trekken. Kreten als ‘meer samenwerken
met huurders’, ‘centraal stellen’ en ‘beter bedienen’ zijn
gemeengoed. Merin kondigt daarnaast aan dat ze van de
nieuwe eigenaren €50 miljoen mogen stukslaan om panden
te vernieuwen. Dat lijkt heel wat maar met een portefeuille
van 200 panden is dat gemiddeld slechts een kwart
miljoen per object. Een beetje renovatie kost aanzienlijk
meer. Maar ook het ‘herinrichten van parkeerplaatsen’ en
‘upgraden van installaties’ zitten daarbij en dan ben je nog
sneller door je geld heen.
Troef
Maar waarmee Merin echt denkt huurders te trekken zijn
de veel lagere huurprijzen. Die troef noemt Merin niet in
haar persbericht maar dat maakt nu juist het verschil. De
eigenaren TPG/Patron die vorig jaar voor een luttel bedrag
de Merin-portefeuille hebben gekocht kunnen huurprijzen
voor kantoren vragen die beleggers in bedrijfsruimte bij
wijze van spreken nog steeds te laag vinden. Ik denk aan
tarieven van rond de €60 per m2.
Het is evident dat Merin veel nieuwe huurders
zal aantrekken. Omdat de kantorenmarkt een
verplaatsingmarkt is, zal het overgrote deel van de
huurders die aan het eind van hun huurcontract zijn
beland en afkomstig zijn van kantoren in de buurt.
Beetje in de stijl van Eurocommerce die vroeger
huurders weglokte met nieuwe panden. Hoe men
het ook noemen wilt, met Merin is een verhuurder
opgestaan die niet alleen lage huren vraagt maar
ook nog eens investeert in het vastgoed. Kom daar
nog eens om in de huidige markt. Veel eigenaren
van leegstaande panden hebben het geld er niet
meer voor.
Kopzorgen
Wie ook kopzorgen krijgen, zijn de verhurende
makelaars van de overige kantoorpanden in de
buurt van een prijsstuntende Merin-pand. Hoe
moeten die in godsnaam nieuwe gebruikers werven?
Kunnen zij nog wel een verhaal vertellen in welk
opzicht de panden van hun opdrachtgever ‘beter’
zijn dan een goedkoop huurpand van Merin? In mijn
ogen zullen vooral de grote vastgoedadviseurs een
geloofwaardigheidsprobleem krijgen als zij ook de
Merin-panden in de verhuurportefeuille opnemen.
Hoe zullen zij de grote huurprijsverschillen
uitleggen aan potentiële eindgebruikers? Maken
de vastgoedadviseurs een keuze voor welke
opdrachtgever zij willen werken?
Me dunkt dat het voor de makelaars kiezen wordt
tussen enerzijds sneller panden verhuren via
prijsstunter Merin of anderzijds kansarme panden
proberen te verhuren tegen een maandelijkse
beheerfee die sommige makelaars vragen. Eerlijk
gezegd zie ik een ander, meer waarschijnlijker
scenario opdoemen: Merin zet de makelaars geheel
buitenspel door een eigen verhuuradviestak op te
richten. Ben zeer benieuwd hoe het gaat uitpakken.
We zullen de ontwikkelingen op de voet blijven
volgen.
Rogier Hentenaar
18

19 21
DECEMBER 2012

DO
De waarde van
beleggingswoningen
verder belicht
vanuit de markt is het wetsvoorstel door de politiek
aangenomen en vanaf 1 januari 2013 geldend recht.
Zij het met enkele interessante kanttekeningen. De
waarmee de WOZ van toenemend belang wordt. Nu loopt
er ook een voorstel tot wijziging van de Wet Waardering
Onroerende Zaken. En binnenkort mogen we de waarde
vaststellingen voor 2013 van de gemeenten verwachten.
Tijd om hier nu aandacht aan te besteden.
Studentenwoningen
In de oktober 2012 uitgave van Vastgoedvergelijker.nl
dat op Prinsjesdag was voorgesteld. De politieke behandeling
gaf interessant commentaar. Er was onder meer aandacht
voor studentenwoningen. In toenemende mate een
laat onzelfstandige woonruimte buiten beschouwing.
Daarmee wordt invulling gegeven aan een streven uit het
“Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011 tot 2016”
zonderen. De Minister van Wonen en Rijksdienst zal nog
een nadere analyse verrichten van de effecten van de
maatregelen uit het Regeerakkoord, waarbij ook gekeken
wordt naar de positie van de studentenhuisvesting. De
uitkomsten van de analyse zullen in het voorjaar bekend
worden.
2013 versus 2014
Hoewel ook private woningverhuurders en
beleggingsfondsen worden geraakt, is de wet vooral op
woningcorporaties gericht. De corporaties betalen zelf
mee aan de Rijksuitgaven in de gereguleerde woonsector,
mogelijkheid bestaan tot meer huurverhoging, echter met
een plafond, gekoppeld aan de WOZ-waarde. Nu thans de
WOZ-waarden van woningen in het algemeen dalen zou een
dergelijke maximering van huuropbrengsten enerzijds met
kosten. Met als gevolg een beperking van investeringen
in onderhoud, nieuwbouw en energiebesparing. De
Eerste Kamer heeft daarom met het wetsvoorstel
opdracht aan de Regering voor 2014 en latere jaren een
nieuw voorstel te doen dat recht doet aan de belangen van
partijen op de huurwoningmarkt en aan de belangen van
de schatkist.
Wijziging Wet WOZ
De Wet WOZ bevat algemene regels over waardebepaling
en waardevaststelling van onroerende zaken. Gemeenten
stellen op grond van de Wet WOZ de waarde vast en die
waarde wordt door de rijksbelastingdienst, de waterschappen
en de gemeenten gebruikt voor o.a. toepassing van de Wet
op de inkomstenbelasting 2001 (o.a. eigen woningforfait,
waardering tweede woning, afschrijving bedrijfsvastgoed),
nu voorgestelde wetswijzigingen betreffen de verruiming
van de openbaarheid van de WOZ-waarde van woningen, de
regeling van de landelijke voorziening WOZ bij het Kadaster
en het schrappen van de zogenoemde Fierensmarge.
Openbaarheid woning WOZ
De WOZ-waarde van onroerende zaken die in hoofdzaak
tot woning dienen wordt in combinatie met adresgegevens
openbaar. Nu is dat niet het geval en zijn WOZ gegevens van
belang heeft. Ofwel de directe belanghebbende wegens
het gebruik of eigendom van een soortgelijk pand.
Daarnaast kunnen beroepshalve betrokkenen als banken,
hypotheekverstrekkers en verzekeraars de WOZ-waarde
opvragen van woningen voor hun bedrijfsdoeleinden.
Maatschappelijk wordt de WOZ-waarde steeds meer als
een objectief kenmerk van de woning beschouwd en
steeds minder als een met privacy regels te beschermen
persoonlijk gegeven. Bovendien is al veel objectinformatie
publiekelijk opvraagbaar bij het Kadaster, zoals de eigenaar
van een woning, de koopprijzen van de panden in de
straat, de hypotheken die rusten op een pand, de laatste
verkoopprijs, de ligging van een pand en de kadastrale
situatieschets.
18 20

21
Na de wetswijziging (gepland voor 1 januari 2014)
kunnen burgers zelf de WOZ-waarde van hun woning
eenvoudig vergelijken met de WOZ-waarde van andere
(zelf geselecteerde) woningen, zonder dat dit leidt tot
een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor
gemeenten. Bovendien draagt de openbaarheid bij aan de
wenselijke transparantie in de vastgoedmarkt.
WOZ-paradox
Vastgoedwaardering is geen exacte wetenschap. Ook niet
voor de WOZ. Dé waarde (op de Euro nauwkeurig) bestaat
niet. Het gaat om een zo nauwkeurig mogelijke benadering.
Ook voor de WOZ-taxatie geldt een zekere bandbreedte
waarbinnen de WOZ-waarde wordt vastgesteld. De
presentatie van de beschikking lijkt echter een exacte
waardebepaling: een paradox. De WOZ-waarde moet
gebaseerd zijn op een goede waarde onderbouwing en
een transparante presentatie daarvan. Sinds 2012 geldt
hiervoor een nieuw model taxatieverslag woningen, met
meer toelichting.
Een andere paradox is dat eigenaren belang kunnen krijgen
bij een zo hoog mogelijke WOZ-waarde. Dit kan weliswaar
voorgenomen koppeling van maximale verhuuropbrengst
aan die WOZ-waarde. Het wetsvoorstel voorziet daarom in
de mogelijkheid van een bezwaarprocedure om de waarde
te verhogen. De ambtenaar kan niet langer volstaan met
bewijs dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, hij moet in
voorkomende gevallen ook bewijzen dat de waarde niet te
laag is vastgesteld.
Fierensmarge
De Wet WOZ bevat een bepaling dat de WOZ-waarde
geacht wordt juist te zijn als deze waarde binnen gegeven
percentages of minimumafwijkingsbedragen afwijkt van
de werkelijke waarde. Viel de afwijking tussen werkelijke
waarde en vastgestelde waarde binnen een bepaalde marge
(de ‘Fierensmarge’) dan was dat goed en geen reden voor
herziening na bezwaar. Ofwel een ‘niet zeuren’ bepaling die
discussies burger/gemeente over kleine waardeafwijkingen
moet voorkomen. Echter, in oktober 2010 bepaalde de Hoge
Raad dat de Fierensmarge in strijd is met hogere wetgeving.
De bepaling was sindsdien buiten gebruik en wordt met de
wetswijziging nu ook geschrapt.
Het vervallen van de Fierensmarge betekent dat nu weer over
kleine waardeverschillen kan worden geprocedeerd. Maar
zo’n waardeverschil hoeft niet direct fout te zijn. Bovendien
moet afgevraagd worden of een klein waardeverschil wel de
moeite waard is. Echter, wordt de belanghebbende in het
gelijk gesteld, dan kan hij ook een proceskostenvergoeding
krijgen. Die is vrijwel nooit gelijk aan de werkelijke kosten,
maar gebaseerd op wettelijke, forfaitaire bedragen.
Belangrijk om te weten is dat in recente rechtspraak
richtlijnen zijn vastgesteld voor een uurvergoeding voor
taxatiekosten door een externe deskundige.
De Wet WOZ wijzigingen zijn nog onderhevig aan politieke
behandelingen in de Tweede en Eerste kamer. Zij kunnen
dus nog wijzigen, of later worden ingevoerd dan nu is
voorgesteld, of zelfs geheel niet doorgaan.
Drs. A.J. Endhoven
BDO Belastingadviseurs
(Amstelveen)
Brancheadviesgroep Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed
JANUARI 2013
www.bdo.nl

Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Vastgoedsector
bezwijkt, politiek kijkt
de andere kant op
18 22

23
21
ITGELICHT
DECEMBER 2012
SENDEBAT
INVESTEREN IN DE STERKSTE
ECONOMIE VAN EUROPA.
De vastgoedbeleggingen worden hard geraakt in de
Wie?
Vastned strikt modeketen H&M voor high street shop in Turkije
crisis. Leegstand, faillissementen, afwaarderingen, van de al maar stijgende waarden niet te missen
gedwongen veilingen, we kunnen het overal lezen en en mee te kunnen in de prijsstijgingen zijn we als
TRANSACTIES
zien. Bijna elke vastgoedbelegger heeft er in meer of sector steeds meer leverage toe gaan passen (de
IETS VOOR U?
mindere mate wel mee te maken. Beleggingen staan rendementen op het eigen vermogen moesten immers
19-04-2012
onder water
(08:37)
en de rendementen zijn niet geworden zo veel mogelijk in stand blijven) en zijn we risico’s
De wat bekende we hadden Zweedse verwacht. modeketen Vastgoedbeleggingen
H&M heeft een langjarig naar huurcontract achter gaan gesloten schuiven. voor De het winst Vastned-winkel-
uit het indirecte
pand verschuiven op op Istiklal van hot Caddesi naar 85, not. de Maar belangrijkste zijn stenen winkelstraat rendement van Istanbul. zou immers Het gaat toch om wel 2500 komen m2 winkelrui- en daarmee
mte. hiermee Daartoe werkelijk zal Vastned taboe geworden de winkel als grondig onderdeel gaan van renoveren. zou het te veel uitgekeerde rendement gemakkelijk
Bora de beleggingsportefeuille? Karli, landenmanager Moet Vastned u op Turkije: dit moment “De ver grootste uitdaging worden glad was gestreken. om 2.500 vierkante Een prachtig meter verdienmodel aan ef-
weg blijven van vastgoedbeleggingen?
zolang de zeepbel vol blijft lopen. Wanneer de
dat wij U later wilt hebben verworven, toch en ook door samen te werken met zeepbel de mensen echter knapt, van H&M of in zijn het geval wij in van staat het geweest vastgoed
kunstmatig langzaam leegloopt, een rampzalige
bekeken worden
strategie. En dan werkt de hoge leverage ineens in
Turkije: 100% focus op high street shops, alleen in Istanbul het en nadeel op een van beperkt de eigen aantal vermogensverschaffer. straten. Retailers binMaar
nen ons door netwerk waarderen de juiste onze benadering om aanzienlijke ligt winkeloppervlakten dit nu aan de stenen? beschikbaar te maken in de
sterkste winkelgebieden van Istanbul. Ook toont deze transactie de kracht van ons locale team aan, waar ik
In een aantal gevallen uiteraard wel. Sommige
doelgroep uit
gebouwen zijn zo gebruikersspecifiek door hun
wat van groot belang is voor retailers. Het pand ligt op het aard beste of stuk omvang van de dat straat, er weinig en staat tot bekend geen alternatieve om zijn
historische Ik ben onze van façade. mening branche?
Vastned dat dit is bezig niet het het pand geval volledig zou te renoveren, aanwendbaarheid waarbij het is. traditionele Dergelijke uiterlijk objecten gekop-
Beleggingspanden
zijn in
peld moeten wordt zijn. aan Over modern het comfort algemeen en kwaliteit. zijn stenen Naar nog verwachting mijn ogen zal de niet winkel geschikt in 2013 voor gereed derden zijn. belegging als
altijd een prima stabiele kasstroomgenererende onderdeel van een vastgoedportefeuille. Dat zijn ze
H&M belegging. heeft Dat wereldwijd zijn ze ook zo’n altijd 2500 geweest. winkels, De waarvan oude acht in ook Turkije. nooit geweest. Van de zes Deze winkels panden van horen H&M in principe in Istan- thuis
bul aankoopprijzen is dit de eerste en high de manier street shop. waarop Vastned de exploitatie heeft momenteel op de 14 balans winkels bij aan de gebruiker, H&M verhuurd niet bij van een in belegger. totaal ca. In
23.000 van Neem vastgoedbeleggingen vierkante dan meter. direct Deze in het contact winkels recente bevinden verleden op zijn zich in Parijs, de meeste Nancy, gevallen Brugge echter en veel biedt andere vastgoed, steden. mits niet
gestructureerd Dat kan met door onze deel en te nemen gefinancierd, redactie in Winkelfonds voor daar Duitsland wringt de veel 6 NV. meer DEELNAME te duur gekocht, met de huurinkomsten als stabiele
de Dit beleggingsfonds schoen. Onder is een het initiatief juk van Holland de grote Immo hoeveelheden
Group, die behoort Het kasstroom fonds geeft certificaten een mooie uit van € basis 5.000. Deelname voor een is mogelijk bescheiden met een
diverse adverteer
beschikbaar tot de top-10 van kapitaal niet-beursgenoteerde zijn de uitgangspunten vastgoedbeleggingsfondsen van een in minimale rendement afname passend van twee certificaten. bij het Het risicoprofiel bedrag van uw van deelname deze
mogelijkheden....
gezonde Nederland. Sinds vastgoedbelegging 2001 heeft Holland Immo los gelaten. Group een totaal Om de fondsvolume boot wordt asset vermeerderd categorie. met 3% emissiekosten**.
gerealiseerd van 675 miljoen euro verdeeld over 20 fondsen, waarvan sinds
2008 voor ruim 180 miljoen euro aan Duitse winkelfondsen. Winkelfonds TOEZICHT EN PROSPECTUSTOETSING AFM
info@vastgoedvergelijker.nl
Duitsland 6 NV staat nu open voor inschrijving.
Winkelfonds Duitsland 6 NV en haar beheerder Holland Immo Group
Beheer BV vallen onder toezicht van en zijn geregistreerd bij de Autoriteit
KENMERKEN
Financiële Markten (AFM). Het prospectus is goedgekeurd door de AFM en
twee nieuwe winkelcentra voor dagelijkse voorzieningen
is opvraagbaar op onderstaand adres. Voor meer informatie kunt u contact
solvabele huurders, o.a. EDEKA, Lidl, C&A en DM
opnemen met:
langjarige huurcontracten (10-15 jaar)
verwacht totaal beleggersrendement 8,9%* op jaarbasis
Holland Immo Group Beheer BV
verwacht direct uitkeerbaar beleggersrendement 7,2%* per jaar Kennedyplein 230 | 5611 ZT Eindhoven | Tel: 040-2352635
uitkeringen per kwartaal
E-mail: info@hollandimmogroup.nl | www.hollandimmogroup.nl
* De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen, en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bieden geen
garantie voor de toekomst. Vermelde rendementen betreffen alle prognoses.
** De emissiekosten zijn een vergoeding voor het bijeenbrengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.
Ernst Loendersloot, kandidaatnotaris
bij Huenges Wajer Joosten
De hierin vermelde informatie is van algemene aard, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit document bevat geen aanbod tot het nemen van deelnemingsrechten in het hierin bedoelde
beleggingsfonds noch een uitnodiging tot het doen van een dergelijk aanbod. Deelname is alleen mogelijk nadat u heeft kennisgenomen van het officiële prospectus.

Ook Ahold vindt zijn weg naar Duitsland
Stabiel rendement zonder dagelijkse zorgen
Gemiddeld rendement sinds 2000: 5,8%
Deelname vanaf € 5.000,-
Uitkering direct rendement
WWW.WOONWINKELFONDS.NL
0341-438610
24

13 21
ITGELICHT
Beleggingsspecialisten zien volgend
jaar kansen in vastgoed
Beleggingsspecialist Fidelity heeft onlangs nieuw vastgoed
in Amsterdam (regio Schiphol) verworven met een verwacht
rendement van 8%. Dit is voor hen de nieuwe benchmark voor
Nederlandse activa van goede kwaliteit. De vastgoedmarkt in
ons land bevindt zich volgens hen op een cyclisch dieptepunt
en biedt momenteel goede waar voor het geld.
Vastgoedbeleggers zijn vooral op zoek naar zekerheid en
veiligheid, met een hoge instroom in de kernmarkten van
Duitsland en Frankrijk tot gevolg. Matthew Richardson en
Keith Sutton van Fidelity verwachten in een nieuwe Fidelity
Real Estate Outlook – 2013 dat beleggers blijven zoeken
naar stabiliteit. De focus op kapitaalbehoud vergroot de
aantrekkelijkheid van bepaalde non-prime assets, met name
in de second-tier market. Selectie en onderzoek luistert
kritischer als ooit tevoren.
de vlucht naar zekerheid, beleggers stapten massaal uit de
perifere markten en belegden in de kernlanden Duitsland,
Frankrijk, Groot-Brittannië en de Benelux. Gevolg hiervan is
dat het rendement in toplocaties tot historisch dieptepunt is
gedaald en de spread met de second-tier market oploopt.
Gedurfde belegger kan schitterende rendementen halen
2013 wordt het jaar dat kansen biedt voor beleggers om
aantrekkelijk geprijsd vastgoed te verwerven, met name
op de iets risicovollere second-tier market. Richardson
ziet een parallel tussen de huidige vastgoedmarkt en de
obligatiemarkt van 2008-2009. De vlucht naar veilige
havens midden in de kredietcrisis zette de rente op veilige
staatsobligaties onder druk. Risicovollere obligaties zagen in
die tijd een piek in de rente, waardoor de gedurfde belegger
schitterende rendementen kon behalen. Iets dergelijks
tekent zich nu ook af in de Europese vastgoedsector.
De beide vastgoedexperts van Fidelity voorzien voor 2013 dat
deze trend aanhoudt. Duitsland gaat aan de leiding in Europa
en het eigendom van vastgoed in Duitse steden wordt in hoog
tempo steeds internationaler. De beste kansen ziet Fidelity
dan ook in de second-tier markten in de kernlanden van de
eurozone. De vraag naar toplocaties drukt het rendement in
dat segment.
Kritische factor is wel de differentiatie, omdat de second-tier
markt gekenmerkt wordt door een brede variatie aan kwaliteit
en rendement. Maar die Europese secundaire vastgoedmarkt
biedt wel kansen op aantrekkelijke rendementen van 7%
of meer. De vastgoed-experts van Fidelity wijzen wel op de
grote diversiteit in fundamentals en risico, daarom is selectie
en grondig onderzoek van groot belang.
Patrick Sumner, beheerder van Henderson Horizon Global
Propert Equities Fund is vooral te spreken over beursgenoteerd
vastgoed. De vastgoedbubbel in China, aanhoudend dalende
huizenprijzen en leegstaande kantoorpanden in grote delen
van Europa, casacrisis in Spanje en een huizenmarkt in de
geslagen. Wie de krantenkoppen volgt, zal niet heel veel
beursgenoteerd vastgoed in portefeuille hebben gehad,
dit jaar. Dat is jammer, want er zijn niet veel assets die het
volgens Sumner in de eerste tien maanden van 2012 beter
deden.
“Londen is waarschijnlijk de enige plek in Europa, misschien
aantal huurcontracten, zowel kantoren als bedrijfspanden.
Driekwart van dat volume komt van buitenlandse partijen.
In de rest van Europa kijken we vooral naar spelers met
winkelcentra in portefeuille en een mooi en houdbaar dividend.
Unibail-Rodamco kun je niet omheen, Eurocommercial en
Hammerson. Bij VastNed is het dividend al verlaagd, bij Corio
en Klépierre is onduidelijk hoe houdbaar het is.”
De Verenigde Staten is volgens Sumner op dit moment uit
fundamenteel oogpunt een interessantere markt. “De helft
van de bedrijven heeft in het derde kwartaal de verwachtingen
verslagen. Er is een sterke groei van inkomen door een
onderliggende groei in huren. Zeker in appartementen is er
consistente vraag (omdat consumenten niet willen of kunnen
kopen) bij een beperkt aanbod. Sumner rekent voor 2013 op
een rendement van 8%, plus 4% dividend in deze markt.
Vooral omdat in zijn portefeuille vooral kleinere spelers zitten.
“Dat rendement is in lijn met de afgelopen tien jaar, waarin
we in deze markt geannualiseerd 10% per jaar haalden.”

EXCLUSIEF interview
met voormalig topman
Delta Lloyd Vastgoed:
‘Er zijn genoeg kansen’
Hoewel door de huidige marktomstandigheden moeilijk
realiseerbaar, is de trend ‘van direct naar indirect’ bij
pensioenfondsen nog steeds waarneembaar. Deze
tendens zal de komende jaren doorzetten. Dat verwacht
Egbert Dijkstra, oprichter en eigenaar van DijkRaad
en daad in vastgoed; gespecialiseerd in onafhankelijke
advisering en consultancy.
Pensioenfondsen zoeken naast hun core portefeuille
ook veelal groeimarkten met een goed risico-
“Ik ben geen buitenlandspecialist maar ik vraag me wel
altijd af hoe je als Nederlandse vastgoedbelegger de
markten in Hongkong goed kan beoordelen?” Volgens
Dijkstra, voormalig directeur Delta Lloyd Vastgoed,
kunnen kleine pensioenfondsen nog prima in Nederland
terecht. Er zijn voldoende beleggingsproducten waarin
belegd kan worden. “De gekte is grotendeels uit de
markt; premies worden discounts. Het wordt voor
ondernemende beleggers steeds interessanter om in te
stappen”.
Nog lange weg te gaan
Dijkstra stelt dat de markt niet om duurzaamheid heen
kan. “Het weegt maatschappelijk steeds zwaarder. De
vraag is alleen waar haal je als eigenaar/belegger de
en te verduurzamen. Niet bij banken en ook niet bij de
participanten”, weet Dijkstra. “Het zal er op neerkomen
dat eigenaren in hun tienjaarsplanning geld moeten
reserveren voor het verduurzamen van het object.”
Er is volgens Dijkstra nog een lange weg te gaan.
“Leegstaande kantoren op locaties zonder goede
toekomstverwachtingen dienen te worden herbestemd
of in het uiterste geval te worden gesloopt. Maar daarbij
speelt ook weer de vraag: Wie gaat dat betalen. Niemand
pakt graag zijn verlies.”
INTERVIEW
Maar beleggers, overheden en bedrijven kunnen
niet langer hun kop in het zand steken. Zij zullen de
komende jaren als gevolg van de crisis voor zeker €37
miljard moeten afwaarderen op bedrijfspanden. Voor
Nederlandse banken kan die waardedaling grote gevolgen
hebben. Zij hebben voor €80 miljard aan leningen
uitstaan in commercieel vastgoed. “Als eigenaren van
onroerend goed bij banken komen aankloppen voor
de gebouwen dienen toch als onderpand. Als die minder
Wederom is de vraag: wie gaat dat gat dichten?”
Dijkstra ziet Nederland ook niet zo snel uit het diepe
kantorendal krabbelen. “Daar is stevig economisch
herstel voor nodig. Grote hoeveelheden vierkante meters
wegzetten, gaat in ieder geval niet meer zo snel lukken
als in het verleden en het ombouwen van kantoren naar
hotels houdt op een gegeven moment ook wel op.”
Veel vastgoedbeleggers
dreigen de boot te missen
Dijkstra roemt de ondernemersgeest van partijen als NSI,
Chalet Groep en Annexum die nieuwe kantoorformules
worden gerealiseerd. “Het is vooruitstrevend om te
investeren in dit soort initiatieven”, aldus Dijkstra. Hij is
ervan overtuigd dat deze beleggers straks een streepje
voor hebben op de rest. “Zij kijken naar de wensen van
de toekomstige gebruikers, zien de trends en spelen
daar met de invulling van een dergelijk kantorenconcept
op in. Vele vastgoedbeleggers wachten af en lopen het
risico de boot te missen.”
Dijkstra maakt zich zorgen over de plannen van minister
en een maximalisering van de huur op 4,5% van de
WOZ-waarde in te voeren. Hierdoor komen tientallen
voor een groot aantal van hen faillissement. “Dit zou
een regelrechte ramp zijn voor de (sociale) huursector.”
Hij hoopt dan ook dat het niet zover komt.
Goede kredietrating
Hij voorziet wel dat corporaties zullen nadenken
26

27
de bestaande kanalen om. Sinds 2011 geldt namelijk
een strikte scheiding tussen publieke en commerciële
investeringen. Voor de commerciële investeringen
zijn corporaties aangewezen op reguliere leningen
bij banken. Maar banken zijn terughoudender in het
afgelopen tijd aanzienlijk aangescherpt. “Het zoeken
verschijnsel. Er was eerder nooit behoefte aan maar
een goede kredietrating kan helpen om goedkoper geld
aan te trekken.”
Alliantie heeft inmiddels een Aa2-rating van Moody’s
toegekend gekregen. Het stelt de Alliantie in staat
om tegen aantrekkelijke tarieven geld te lenen voor
activiteiten die niet door het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw geborgd worden.
Ook Stadgenoot beschikt sinds het najaar van 2011
Standard & Poor’s. De belangstelling van de kapitaalmarkt
na het verkrijgen van deze waarderingen bleek boven
verwachting groot. Zowel voor langlopende leningen,
als voor kortdurende kredieten. Zo wist Stadsgenoot
bij een Duitse belegger een lening af te sluiten voor
een periode van dertig jaar. Warburg stelt €54 miljoen
beschikbaar tegen een rente van 4,19%, zonder dat
sprake is van allerlei voorwaarden of onderpand.
voorzien.
Als meer grote corporaties rechtstreeks toegang
hebben tot de kapitaalmarkt, dan groeit de al zo lang
beleggers bij de woningmarkt. Tegelijkertijd daalt het
beroep op de sectorbanken. “De recente bankencrisis
heeft ons geleerd dat banken elkaar niet altijd
vertrouwen. Op enig moment kan zich een situatie
voordoen, dat niet voldoende geld beschikbaar is.
Bovendien moeten de sectorbanken in de toekomst
op eigen kracht meer geld uit de markt halen, weet
Dijkstra. Gemeenten en provincies moeten gaan
schatkistbankieren. Zij mogen hun overschotten niet
meer bij banken stallen, maar worden verplicht hun
JANUARI 2013
geld aan te houden bij het ministerie van Financiën. Dat
betekent ook dat ze een lagere rente ontvangen. De
opbrengstderving loopt in de miljarden euro’s.
Van individuele objectbenadering naar
gezamenlijke gebiedsaanpak
Dijkstra zelf ontplooit momenteel een aantal
interessante initiatieven. Hij verdiept zich in een nieuwe
gebiedsaanpak. “Dit land kent vele bedrijventerreinen
met een wirwar aan ‘te huur’ borden, met een
troosteloze aanblik en waar zware verloedering dreigt.
Bij dit soort terreinen is geen sprake van een gezamenlijk
gebiedsmanagement. Ik probeer partijen samen te
brengen. Gemeenten en alle eigenaren aan één tafel.
We moeten van een individuele objectaanpak naar een
gezamenlijke gebiedsaanpak.” Op de vraag of dat nou
wel realistisch is, zegt Dijkstra: “je moet het natuurlijk zo
organiseren dat iedereen er voordeel bij heeft en dat er
een win-win situatie ontstaat.” Hoe hij dat dan precies
gaat doen wil hij nog niet kwijt. “Maar geloof me, als één
schaap over de dam is, dan volgt de rest van zelf.”
Voor vastgoedadviseurs ziet de DijkRaad-directeur
nieuwe kansen. “Toezichthouders eisen dat pensioen/
fondsen hun vastgoedbeleggingsbeleid goed op orde
hebben. Zorginstellingen zullen, door het scheiden
van wonen en zorg, steeds meer behoefte hebben
aan strategisch vastgoedadvies voor het vaststellen
van meerjaren vastgoedbeleid. Dan zijn er nog de
bankinstellingen; deze zullen door de problemen op
te kopen”. “Helaas gaan er als gevolg van de huidige
marktsituatie steeds meer vastgoedpartijen failliet.
De bewindsvoerder/curator die door de rechtbank
vastgoedkennis”.
DijkRaad zegt uitstekend in staat te zijn om haar
vastgoedexpertise voor al deze partijen in te zetten en
ze te assisteren bij het vaststellen en uitvoeren van het
vastgoedbeleid. “Ondanks de malaise zijn er genoeg
zaken die spelen waarop kan worden ingesprongen.”
Barbara Sanders

ARTICIPATIE
Participatieaanbod.nl is het platform voor handel in participaties
Participatieaanbod.nl brengt eigenaren en geïnteresseerden in niet-beursgenoteerde producten
zoals participaties in vastgoedfondsen, cv’s, obligaties en aandelen bij elkaar. Bent u opzoek naar een
participatie die bij u past, volg dan de volgende drie stappen. Wanneer u participaties heeft die u wilt
verkopen kunt u zich melden op info@participatieaanbod.nl
28

AANBOD.NL
29
Vastgoedfondsen aanbod

ITGELICHT
Remt de rechter de bouw
van winkelcentra af?
Onder de kop ‘Rechter remt bouw van winkelcentra af’ is
in het FD van 18 december 2012 een recente uitspraak van
de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
besproken (ABRvS 5 december 2012, nr. 201200385/1/
T1/R2). In de ogen van advocaat Bart de Haan van
Poelmann van den Broek Advocaten worden er echter
de verkeerde conclusies getrokken. Lees verder voor zijn
argumentatie.
In die uitspraak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State (hierna Afdeling) zich
uitgesproken over een bestemmingsplan dat voorziet
in de mogelijkheid om in Emmeloord circa 10.000 m²
detailhandel te realiseren, alsmede een aantal woningen.
In de tussenuitspraak oordeelt de Afdeling dat het
winklevloeroppervlak voor detailhandel na realisatie
van het plan 33.200 m2 bedraagt, terwijl de verwachte
behoefte in het behoudende scenario 30.300 m² zou
bedragen. De Afdeling stelt vast dat het gaat om een
overcapaciteit van bijna 9%, zodat niet is uitgesloten
dat de overcapaciteit kan leiden tot een toename van de
leegstand in het centrum van Emmeloord, hetgeen tot
een negatief gevolg voor het woon- en leefklimaat en het
ondernemersklimaat kan leiden. De Afdeling concludeert
dat niet is gebleken dat de gemeenteraad zich hiervan
rekenschap heeft gegeven, waarbij zij in aanmerking
neemt dat er in tegenstelling tot een bevolkingsgroei
een stagnatie van het inwonersaantal zal plaatsvinden,
er geen rekening is gehouden met het groeiend aandeel
internetbestedingen en met teruglopende bestedingen
in verband met de huidige economische situatie. Ten
slotte is niet onderbouwd waarop de verwachte hogere
koopkrachtbinding is gebaseerd.
Deze overwegingen leiden ertoe dat de Afdeling de
gemeenteraad in de tussenuitspraak opdraagt om op
basis van actuele gegevens onderzoek te doen naar de
behoefte voor uitbreidingsruimte voor detailhandel en
om op basis van dit onderzoek toereikend te motiveren
dat de te verwachten leegstand in het kader van een
goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is, dan wel een
gewijzigde planregeling vast te stellen.
Geen koerswijziging van RvS
Op basis van deze uitspraak kan naar mijn mening niet
de conclusie worden getrokken (zoals de heer Sluiskes
van MKB Nederland doet in het artikel in het FD) dat
hier sprake is van een koerswijziging van de Afdeling.
Ook durf ik niet de conclusie te trekken dat de Afdeling
in algemene zin de bouw van winkelcentra, althans
toevoeging van detailhandelsmeters, afremt.
Ten eerste oordeelt de Afdeling in de tussenuitspraak
dat niet aannemelijk is dat de toevoeging van
de detailhandelsmeters zal leiden tot duurzame
ontwrichting. Ook indien de toevoeging van meters zal
leiden tot een situatie van leegstand of sluiting van
bestaande winkels, is van duurzame ontwrichting geen
sprake. Daarvan is pas sprake indien de consument niet
meer op aanvaardbare afstand zijn boodschappen kan
doen. Kortom, de bekende lijn. De toevoeging van meters,
ook al leidt die tot overaanbod of overcapaciteit, zal dan
ook niet snel op kritiek van de Afdeling stuiten. Ook niet
in deze tussenuitspraak.
30

29
Ten tweede volgt uit de tussenuitspraak vooral dat de
gemeenteraad de keuze voor bestemmingen (en dus de
toevoeging van zoveel meters detailhandel) deugdelijk
zal moeten motiveren, met het oog op de verplichting
om goede ruimtelijke ordening te bedrijven. In die zin is
er ook niets nieuws onder de zon. De gemeenteraad dient
te kunnen motiveren dat de ruimtelijke gevolgen van het
plan dat voorligt aanvaardbaar zijn. In dit geval kon de
gemeenteraad, gelet op de ‘gaten’ in de motivering, de
gevolgen niet eens overzien. En dan gaat het fout.
planregeling onaanvaardbaar is. Laat staan dat dit het
geval is enkel vanwege het creëren van overcapaciteit.
Niet voor niets laat de Afdeling het bij een opdracht aan
de gemeenteraad in deze tussenuitspraak. Het is niet uit
te sluiten dat de gemeenteraad alsnog kan motiveren
dat er sprake is van behoefte aan de toevoeging van
deze meters en dat de leegstand (als die optreedt)
aanvaardbaar is en niet leidt een onaanvaardbaar woon-
en leefklimaat c.q. ondernemersklimaat.
Uitvoerbaarheid
van het plan
Als ik de uitspraak moet duiden denk ik dat de Afdeling
gelet op de (vooralsnog) ontoereikende motivering
van het besluit vooral duidelijkheid wil krijgen over de
uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij wordt – zo lijkt het –
aansluiting gezocht bij de jurisprudentie van de Afdeling
over de toevoeging van woningbouw in krimpgebieden.
Ook in die situaties dient op basis van actuele gegevens
JANUARI 2013
inzichtelijk te worden gemaakt dat er behoefte is aan de
geprojecteerde woningen. Daarbij laat de Afdeling zich – net
als in deze uitspraak – leiden door de economische crisis.
Gebrek aan motivering en voorbereiding
Kortom, het gaat hier in wezen slechts om een gebrek
in de motivering van het besluit en de voorbereiding
ervan. Bovendien gaat het om een uitspraak die wel erg
verknoopt is met de feiten van de voorliggende casus,
zodat men zich kan afvragen of er algemene tendenzen
uit af te leiden zijn. Wat mij in ieder geval wel opvalt is dat
naast de al bekende ruimtelijk relevante criteria (woon-
en leefklimaat, verkeersaantrekkende werking) nu ook
het begrip ‘ondernemersklimaat’ wordt geïntroduceerd.
Blijkbaar is dit een criterium dat in het kader van een
met het oog op een goede ruimtelijke ordening te
maken belangenafweging eveneens een rol speelt.
Overigens denk ik dat het begrip ‘ondernemersklimaat’
waarschijnlijk grotendeels samenvalt met het begrip
‘woon- en leefklimaat’ en verband houdt met de
leegstand, waarvoor wordt gevreesd.
Bart de Haan is advocaat
bij Poelmann van den
Broek Advocaten en is
gespecialiseerd in overheid
en ruimtelijke ontwikkeling.

Colofon
Vastgoedvergelijker.nl E-Magazine
is een uitgave van Vastgoedvergelijker BV
Op initiatief van Vastgoedvergelijker.nl
en Vastgoedjournaal.nl
Adres
Vastgoedvergelijker BV,
postbus 1068
2410 CB Bodegraven
info@vastgoedvergelijker.nl
www.vastgoedvergelijker.nl
Hoofdredactie:
Nick Blom
Directeur Vastgoedvergelijker BV
Redactie:
Chaïm van Toledo
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Vormgeving:
Ruud van der Wel
Advertentie Reservering:
info@vastgoedvergelijker.nl
Copyright:
Niets uit deze uitgave mag worden
gereproduceerd en/of openbaar gemaakt
worden door middel van druk, fotokopie,
voorafgaande schriftelijke toestemming
van de uitgeverdirectie. Vastgoedvergelijker
BV is niet aansprakelijk voor eventuele
onjuistheden in deze uitgave en niet
verantwoordelijk voor handelingen van
derden welke mogelijkerwijs voortvloeien
uit het lezen van deze uitgave.