Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 8 -
eigendom kan worden gekwalificeerd; dit kan bv. gebeuren bij een verkoop uitgesplitst in
de uitgifte van een erfpacht en verkoop van de eigendom; of bij een erfpacht met een
aankoopoptie voor een veeleer symbolisch bedrag 9 .
De vestiging van een erfpacht geldt als een overdracht voor de toepassing van het
bodemsaneringsdecreet.
3° Vestiging om niet of enkel onder bezwarende titel ?
Bij art. 1 Erfpachtwet rijst de vraag: moet de vestiging, of juister nog de onderliggende
verbintenisrechtelijke overeenkomst 10 , noodzakelijk onder bezwarende titel geschieden ?
Meestal wordt dit gesteld 11 . Het valt m.i. echter niet in te zien waarom dit noodzakelijk zou
zijn. In geval er geen tegenprestatie bedongen is zullen weliswaar alle vereisten voor een
schenking moeten worden vervuld. Nochtans wordt traditioneel geleerd dat een
erfpachtrecht enkel onder bezwarende titel kan worden gevestigd, aangezien er een
jaarlijkse canon moet bepaald zijn (zie art. 1 Erfpachtwet). Maar de canon kan ook louter
symbolisch mag zijn (1 "symbolische" Euro per jaar) 12 . In die gevallen heeft de canon niet
de rol van tegenprestatie, maar veeleer de rol van erkenning van het eigendomsrecht van de
naakte eigenaar (de canon belet namelijk dat de erfpachter de eigendom zelf zou kunnen
verkrijgen door verjaring). Soms "symboliseert" de canon ook het feit dat de erfpachter
bepaalde werken gaat uitvoeren die uiteindelijk ook de eigenaar ten goede komen. In
dergelijk geval is de overeenkomst duidelijk onder bezwarende titel, ook al zou de canon
slechts 1 symbolische Euro zijn (de fiscus probeert meestal de uitgifte van erfpacht tegen
een symbolische frank te kwalificeren als een vermomde schenking, wat dus niet altijd
terecht is).
4° Periodieke of ook eenmalige tegenprestatie ?
Er wordt een geldige erfpacht gevestigd bij overeenkomst ook al bedingt deze voor de
9 Zie hiervoor D. MICHIELS, Not.Fisc.M. 2006, (191) nr. 16-17; C. ENGELS, in Rechtskroniek voor het
notariaat IX, Die Keure Brugge 2006, p. 275, met verw. naar een administratieve beslissing van 24 april
2001.
10 Reeds DE PAGE, VI nr. 697 merkte op dat men het erfpachtrecht en de erfpachtovereenkomst nogal eens
door elkaar gooit.
11 Bv. Hof Brussel 29 april 1914, Pas. 1914, II, 204.
12 A. VERBEKE & S. SNAET, p. (365) 383. In oudere rechtspraak werd zelfs geoordeeld dat het tot het
wezen van de erfpacht behoorde dat de canon gering is: Hof Brussel 29 april 1914, Pas. 1914 II 204.