Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 7 -
voor zover dit recht de bestemming tot het gebruik van allen niet verhindert, of althans
geen afbreuk doet aan het recht van de overheid om het recht te allen tijde gelet op dat
gebruik te regelen.
4. Ontstaan
a) Vestiging (ook "uitgifte” genoemd).
1° Begrip en vereisten voor vestiging
Als een beperkt zakelijk recht op onroerend goed wordt het erfpachtrecht "gevestigd" (of
uitgegeven) op dezelfde wijze als een onroerend goed wordt overgedragen ("vestiging" van
beperkte zakelijke rechten geschiedt analoog aan "overdracht" van goederen). De vestiging
geschiedt krachtens (d.i. door de uitvoering van) een geldige titel door een
beschikkingsbevoegde uitgever:
- de vestigingstitel kan in beginsel elke titel zijn die tot overdracht kan leiden: een akte
onder levenden, een testament, een vonnis dat tot vestiging veroordeelt;
- zoals bij elke verkrijging krachtens een titel is in beginsel vereist dat de vervreemder
beschikkingsbevoegd is, maar wordt de derde-verkrijger in bepaalde gevallen beschermd
tegen beschikkingsonbevoegdheid van de uitgever (gemeen recht inzake onroerend goed).
Zoals andere beperkte rechten kan een erfpachtrecht niet enkel gevestigd worden in strikte
zin, maar ook ontstaan doordat de vervreemder zich bij vervreemding van een onroerende
zaak een erfpachtsrecht voorbehoudt 8 .
2° Publiciteit, registratierechten, bodemdecreet
Weliswaar dateren de erfpacht- en opstalwetten uit de Hollandse tijd, en is in het Staats-
Nederlandse recht de inschrijving in de registers constitutief voor de eigendomsovergang
(en niet slechts voor de tegenwerpelijkheid aan derden), doch minstens sedert de wet op de
hypothecaire inrichting van 1854 dienen zij toch te worden uitgelegd in overeenstemming
met de hypotheekwet en dus met het algemeen stelsel van het Belgische zakenrecht. Voor
de tegenwerpelijkheid aan derden met conflicterende rechten is dus overschrijving vereist
(art. 1 Hyp.W.).
Een registratierecht van 0,2% is verschuldigd op het samengevoegde bedrag van de
vergoedingen plus lasten, die aan de erfpachter zijn opgelegd. Gezien dit gunstig fiscaal
regime let de fiscus erop of de akte - ev. samen met andere - niet als een verkoop in volle
8 Vgl. V. SAGAERT, in Familiale vermogensplanning, nr. 42.