Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 6 -
vruchtgebruik 4 . Maar dit wordt soms zo geïnterpreteerd dat men ook een erfpacht kan
vestigen op een deel van een gebouw, wat wil zeggen dat ook een opstalhouder (als
eigenaar van een gebouw) een erfpacht kan uitgeven. Ook een vruchtgebruiker zou,
wanneer hij tijdens het vruchtgebruik eigenaar is van bepaalde opstallen, een erfpacht
daarop kunnen vestigen voor de duur van zijn vruchtgebruik 5 . Dit blijft evenwel erg
betwistbaar.
Een erfpacht op een erfpacht (zgn. ondererfpacht) is evenwel niet mogelijk omdat het recht
van de zgn. ondererfpachter wegens de numerus clausus gewoon een erfpachtsrecht is en
de oorspronkelijke erfpachter dus geen recht meer overhoudt: de ondererfpacht is dus
eigenlijk een gehele of gedeeltelijke vervreemding van het erfpachtsrecht 6 . Net zoals een
eigenaar aan een koper geen eigendomsrecht kan verlenen voor een bepaalde tijd, maar
hoogstens een eigendomsrecht met verplichting het goed na verloop van tijd terug over te
dragen), dan wel een beperkter zakelijk recht dan eigendom, zo ook kan een erfpachter
slechts ofwel een beperkter zakelijk recht leveren dan erfpacht ofwel zijn erfpacht geheel
of ten dele vervreemden (al dan niet tegen een verplichting deze terug over te dragen). De
verwijzing naar de mogelijkheid van onderverhuring bij huur gaat niet op, omdat erfpacht
een zakelijk recht is.
b) Op goederen van het openbaar domein ?
Traditioneel werd geleerd dat erfpacht niet kon worden gevestigd op goederen die tot het
openbaar domein van de overheid behoren. Vandaag wordt meer en meer aanvaard dat
erfpacht mogelijk is voor zover dit verzoenbaar is met de openbare bestemming van het
onroerend goed, en in de Vlaamse gemeente- en provinciedecreten is dat ook uitdrukkelijk
bepaald. Het beginsel werd ook duidelijk aanvaard in een cassatie-arrest van 18 mei 2007 7 :
een zakelijk recht kan gevestigd worden op goederen die tot het openbaar domein behoren
4 Zie DE PAGE VI nr. 701; DERINE-VANNESTE-VANDENBERGHE, II B nr. 1000; VAN OEVELEN, in
Zakenrecht. Absoluut niet een rustig bezit, p. 326 nr. 4; P. LECOCQ, Le point sur le droit des biens, p. 142,
F; K. VANHOVE & BAUDONCQ, NFM 2004, p. (135) 153 nr. 21.
5 Zo Hof Brussel 2 juni 1978, RGEN 1979 nr. 22.399; C. MOSTIN, Répertoire notarial 2004, nr. 18; P.
LECOQ, in Le point sur le droit des biens p. 140; HANSENNE, Les biens nr. 1219; P. LECOCQ, "Superficie
et emphytéose: aspects civils", in Guide juridique de l'entreprise - Traité théorique et pratique, nr. 430; V.
SAGAERT, in Familiale vermogensplanning, nr. 51; K. VANHOVE & BAUDONCQ, NFM 2004, p. (135)
153 nr. 22 en 23.
6 Anders evenwel V. SAGAERT, in Familiale vermogensplanning, p. 248 nr. 50.
7 Hesse-Noordnatie, gepubliceerd in NjW 2007, 652 noot WR = JLMB 2007, 1726 = R.Not.B. 2007, 631
goedkeurende noot D. LAGASSE "Remise en cause par la Cour de cassation de l'indisponibilité du domaine
public" = RW 2007-2008, 736 n. V. SAGAERT "Opstal en openbaar domein: een doorbraak" = CDPK 2008,
219 n. J. DE STAERCKE.