Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 54 -
- de leasinggever geeft de leasingnemer vaak volmacht om voor zijn rekening te
contracteren met de aannemers e.d.
- de leasinggever koopt de grond of een erfpacht erop en financiert de gebouwen (indien
het om op te richten gebouwen gaat, geeft hij in de praktijk volmacht aan de leasingnemer
om in naam van en voor rekening van de leasinggever als bouwheer op te treden).
- inwerkingtreding van de leasingovereenkomst. Meestal is dit een erfpachtovereenkomst
(normale vorm indien de leasinggever eigenaar is) of een opstalovereenkomst (indien de
leasinggever slechts erfpachter is), anders een niet-opzegbare huur. Zie art. 2 K.B. nr. 30:
voor BTW is vereist dat het om een niet eigendomsoverdragende en niet opzegbare
overeenkomst gaat.
Ook indien het een huur is, mag de leasinggever zijn verbintenis beperken tot een
eenmalige prestatie (financiering + terbeschikkingstelling van de zaak), zonder enige
verdere vrijwaringsplicht 134 (Cass. 1993). Doch bij erfpacht en opstal is dit onbetwistbaar,
en daarom wordt meestal daarvoor verkozen. Ook wil men vermijden dat bepaalde
dwingende regels inzake huur toepasselijk zouden kunnen zijn, bv. de
handelshuurwetgeving. Ten slotte kunnen er ook belastingredenen zijn.
- de financiering wordt terugbetaald in de vorm van cijnspacht- (= canon) of huurgelden,
waarmee over de loop van de overeenkomst het gefinancierde kapitaal gereconstitueerd
wordt (dus los van de huurwaarde).
- typisch aan de leasing vergeleken met andere constructies is dat de leasingnemer op het
einde een optie heeft om het gebouw aan te kopen (zie eveneens het KB nr. 30:
aankoopoptie). Indien de leasingnemer zelf blote eigenaar is van de grond, wordt dan ook
normaal voorzien dat het recht van de leasinggever langer duurt dan de
leasingovereenkomst zelf (anders geniet men niet van KB nr. 30 en is wel het een
evenredig registratierecht verschuldigd op grond van gesimuleerde verkoop). Wordt de
optie niet uitgeoefend, dan wordt hij op het einde van rechtswege eigenaar van de
opstallen. Is niet de leasingnemer eigenaar, dan zal de grondeigenaar de gebouwen
verwerven krachtens natrekking.
h) Andere samenwerkingsvormen
Er zijn nog vele andere gevallen waar een tijdelijk eigendomsrecht in de vorm van erfpacht
of opstal wordt uitgegeven in ruil voor werken door de erfpachter of opstalhouder te
verrichten. Zo werden de jongste decennia renovatieprojecten vaak gerealiseerd door
uitgifte van een erfpacht op opstal voor een bepaalde duur ten gunste van de persoon die de
134 Cass. 17 juni 1993, met noot M.E. STORME 'De wijde mantel van de huurovereenkomst biedt ook plaats
aan zuivere financieringshuur zonder waarborg door de lessor', Rec. Cass. 1993, 179 v. en noot J. HERBOTS,
“HERBOTS, “Réflexions à propos de la nature du leasing, avant-contrat innommé, typique et fiduciaire”,
RCJB 1996, 234-261.