Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 48 -
"kostenleer" specifieke gevallen regelen). Er bestaan evenwel meerdere betwistingen over
de regels die in zo'n geval gelden, zodat het aangewezen is de zaak contractueel te regelen.
In feite gebeurt het omzeggens altijd bij onderling akkoord maar is het bij gebrek aan
uitdrukkelijke overeenkomst moeilijk de precieze inhoud van dat akkoord te bepalen. Met
name zullen er meestal onvoldoende aanknopingspunten zijn om een stilzwijgende afstand
van natrekking - en dus vestiging van een opstalrecht - ten gunste van beide partners
tezamen af te leiden.
Zijn partijen niet gehuwd, dan geldt noch art. 1595 BW noch de herooepbaarheid van
schenkingen, en kan er dus wel een overdracht van een aandeel in het goed zelf van de ene
naar de andere worden overeengekomen, zoewel als een gemeenmaking onder een
aanwasregeling. Anderzijds kan het opstalrecht in dat geval ook niet accessoir worden
gemaakt aan het huwelijk of de huwelijksgemeenschap; het moet evenwel mogelijk zijn het
accessoir te maken aan een vermogensrechtelijke samenlevingsovereenkomst 121 ; meestal
zal daarbij een onverdeeldheid worden overeengekomen. Heeft die enkel betrekking op de
opstallen, dan is het dus een afstand van natrekking voor de helft, al dan niet gekoppeld aan
een beding van aanwas.
Maakt men het opstalrecht accessoir, dan betekent dat wel dat het eigendomsrecht van de
niet-grondeigenaar wegvalt bij de beëindging van de samenwerkingsovereenkomst en deze
partner terugvalt op de regeling van art. 6 Opstalwet (vergoedingsplicht + retentierecht);
een verdeling op basis van de (huidige) waarde van het gebouw zal veelal fairer zijn, maar
dient dus in beginsel contractueel te zijn overeengekomen of uit de
samenlevingsovereenkomst te volgen.
d) Gebruik van het opstalrecht bij bouwpromotie
Promotoren sluiten vaak met de grondeigenaar een overeenkomst waarbij aan de verkoper
in ruil voor de eigendom geen geld, maar één of meerdere wooneenheden (appartementen
of woningen) worden toegezegd. Om dubbele overdracht (en meestal dubbele belasting 122 )
te voorkomen, wordt dan ook bij de verkoop onmiddellijk een basisakte c.q.
verkavelingsakte opgemaakt, en verkrijgt de bouwpromotor slechts het aandeel dat
overeenstemt met de overige kavels.
121 Zie meer algemeen over de problematiek F. BAUDONCQ en V. GUFFENS, T.Not. 2003, 318 v. Voor
een voorbeeld van de problemen die bij de beëindiging van het opstalrecht kunnen rijzen, zie Rb.
Dendermonde 16 januari 2004, TBBR 2006, 234, ook besproken door D. MICHIELS, NFM 2006 (191)
voetnoot 64.
122 Ingevolge art. 14 W.Reg. is bij een ruil maar één registratierecht verschuldigd, maar het appartement zal
meestal onder BTW geleverd worden, zodat zowel registratierechten als BTW worden betaald. Zie uitvoerig
S. DE JONGHE, TVV 2006, (629) 638 v.