Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 46 -
huwelijksgemeenschap (of ten voordele van een onverdeeldheid tussen beide echtgenoten,
d.i. afstand voor de helft) komt vaak voor. Zij strekt ertoe de echtgenoot niet-grondeigenaar
in een betere positie te plaatsen, vooral wanneer er gebouwd wordt met gelden van de
gemeenschap of van beide echtgenoten. Zonder vestiging van een opstalrecht is het huis
dus eigen, ook al is het met gemeenschappelijke gelden gebouwd 116 .
Het gemeen recht bepaalt weliswaar een vergoedingsplicht (art. 1400 BW), maar geen
zakelijke subrogatie. De vergoedingsgerechtigde echtgenoot heeft naar gemeen recht dus
een loutere schuldvordering, en gebeurlijk de rechten ex art. 215 BW en soortgelijke, maar
geen zakelijk recht. Ook is diens schuldvordering achtergesteld op de
gemeenschapsschuldeisers.
Het is in ieder geval verstandig uitdrukkelijk te bedingen dat het opstalrecht van
rechtswege eindigt bij de beëindiging van het huwelijk, of een meer genuanceerde
uitdrukkelijke oplossing (bv. einde bij overlijden van de echtgenoot niet-grondeigenaar;
geen einde bij overlijden van de echtgenoot-eigenaar; regeling in geval van echtscheiding
afhankelijk van wie het huis heeft betaald 117 ). Verder kan men bepalingen inlassen om te
vermijden dat grond en gebouw afzonderlijk zouden kunnen worden vervreemd, en over de
verdeling van de prijs bij verkoop.
Problemen kunnen rijzen naargelang de kwalificatie van de overeenkomst van afstand van
natrekking, d.i. tot vestiging van het opstalrecht.
- in het huwelijkscontract is alles mogelijk: is de afstanddoende echtgenoot reeds eigenaar
bij het aangaan van het huwelijk, kan de afstand in het huwelijkscontract overeengekomen
worden.
- wordt de grond tijdens het huwelijk verkregen, dan kan in de verkrijgingstitel worden
bepaald dat het opstalrecht door de gemeenschap wordt verkregen en de grond als eigen
goed.
- tijdens het huwelijk is een verkoop in beginsel uitgesloten (1595 BW); indien het een
loutere schenking is daarentegen, kan ze niet meer bindend geschieden tijdens het huwelijk
(steeds herroepbaar door de afstanddoende echtgenoot). Nu zijn er ook buiten de wijziging
van het huwelijksstelsel om theoretisch andere kwalificaties mogelijk dan één van deze
beiden, maar dan is er nog het risico dat de rechtspraak de afstand ten gunste van de
huwgemeenschap tijdens het huwelijk en buiten het kader van een wijzigingsakte om,
nietigverklaart wegens strijd met de dwingende regels inzake de wijziging van het
116 Zie H. DE DECKER, “De vereffening en verdeling van het huwelijksvermogen in het kader van de
echtscheidingsprocedure”, RW 1997-98, 316.
117 Een beding dat het opstalrecht eindigt in geval van echtscheiding, met daartegenover een vergoeding
volgens de modaliteiten bepaald in het huwelijkscontract, is geldig: Hof Brussel 9 november 2010,1 e K., AR
2008/447, Justel nr. N-20101109-1.