Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 44 -
waarvan het opstalrecht afhankelijk is, zie hieronder).
Deze vergoeding is een contractuele schuldvordering voor zover er een contractuele
rechtsverhouding bestaat tussen opstalhouder en grondeigenaar, zoniet is het een vorm van
schuldvordering uit ongegronde verrijking.
Tot zekerheid van deze schuldvordering beschikt de opstalhouder over een
opschortingsrecht (retentierecht) - niet over een onroerend voorrecht; het gaat immers over
een overgang ex lege, en niet krachtens rechtshandeling (verkoop). De opstalhouder kan
wel een hypotheek bedingen (en inschrijven).
Wat de reeds bestaande gebouwen, werken en beplantingen betreft, heeft de opstalhouder
al dan niet recht op vergoeding bij teruggave daarvan naargelang hij ze al dan niet heeft
betaald bij het begin (zie art. 7).
b) Accessoir opstalrecht
In de rechtsleer en rechtspraak is er betwisting over de vraag of de bepalingen van de
Opstalwet ook gelden voor het onzelfstandig opstalrecht, en met name de regeling van art.
6 (verbintenissen bij het einde van het opstalrecht), dan wel of daarvoor moet worden
teruggevallen op het gemeen recht (met het laatste bedoelt men dan ofwel art. 555 B.W. 111
ofwel de algemene regels van de ongegronde verrijking 112 ).
In beginsel hebben de regels inzake het hoofdrecht voorrang. Zo zal de
vergoedingsregeling bij het opstalrecht dat begrepen is in een erfpacht, die van de erfpacht
zijn. Deze regeling is wel niet dwingend, zodat de vraag rijst voor zover de overeenkomst
niets bepaalt. Hetzelfde geldt bij een opstalrecht accessoir aan een huurovereenkomst
(behoudens dwingende bepalingen voor sommige soorten huurovereenkomsten, zoals bv.
art. 26 Pachtwet). Bij een opstalrecht accessoir aan een huwelijk zal het
huwelijksgoederenrecht voorrang hebben. Bij opstalrecht accessoir aan een
samenlevingsovereenkomst zal deze toegepast worden voor zover ze iets bepaalt dat
afwijkt van art. 6 Opstalwet, zoniet zal art. 6 gelden als suppletief recht.
9. Toepassingen (opstal zowel als erfpacht)
111 ZIE hierover T. VAN SINAY, "Bouwen op andermans grond", in VUYE, WERY & KOKELENBERG,
Eigendom - Propriété, Die Keure 1996, p. 361 nr. 82; Rb. Brussel 14 mei 2004, TRV 2004, 612 v.
112 In de laatste zin WERDEFROY, T.Not. 1981, 72 en TPR 1983.