Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 40 -
tegenprestatie waartoe de erfpachter is gehouden.
Het kan bv. om een verkoop gaan, wat omzeggens steeds het geval is indien bestaande
gebouwen of werken worden verkocht. Om te vermijden dat het fiscaal als een “volle”
verkoop wordt gekwalificeerd kan best duidelijk worden gemaakt (in de verklaring pro
fisco) – en tenzij men juist wel onder BTW wil “verkopen” - dat niet de gebouwen als
dusdanig worden verkocht maar er een opstalrecht wordt uitgegeven 103 .
Het kan evenwel ook om een andere overeenkomst gaan. Vaak is het een overeenkomst om
niet, of één die kadert in een meer complexe operatie. De fiscus behoudt zich het recht voor
de uitgifte als een schenking te kwalificeren, tenzij uit het geheel van de operatie de
afwezigheid van animus donandi blijkt.
In geval het om een verkoop gaat is de verkoper zoals elke verkoper van onroerend goed
gehouden tot vrijwaring wegens uitwinning, verborgen gebreken e.d. Een belangrijke
toepassing vinden we bij de vestiging van een opstalrecht op een gehypothekeerd goed; het
opstalrecht blijft dan immers bezwaard met die hypotheek (volgrecht van de
hypotheekhouder).
b) Sancties bij niet-nakoming.
De sancties zijn deze die gelden voor de onderliggende overeenkomst, naargelang de aard
ervan, dus meestal die van de verkoop van onroerend goed.
c) Geen andere verplichtingen.
Behalve de verplichtingen uit de onderliggende overeenkomst, heeft de opstalgever tijdens
de duur van het opstalrecht geen verplichtingen jegens de opstalhouder.
De verplichting van de opstalgever is dus opnieuw - behoudens de eventuele
vrijwaringsplicht - een eenmalige prestatie, die van de opstalhouder kan bestaan uit
opeenvolgende en/of voortdurende prestaties.
7. Verplichtingen van de opstalhouder tijdens de duur van het opstalrecht
Dit hangt volledig af van de overeenkomst tussen partijen. De wet bepaalt niets. Zo kunnen
103 Zie J. VERSTAPPEN, in Zakelijke rechten en fiscaliteit, nr. 109; D. MICHIELS, NFM 2006, (191) nr.
24 en Model 6.