Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 31 -
Het opstalrecht kan ook beperkt worden tot een aandeel in de grond, zodat de gebouwen in
mede-eigendom zullen zijn van de opstalhouder voor zijn aandeel en de grondeigenaar
voor het andere deel (vgl. verder de bespreking van de bouwpromotie).
c) Opstalrecht op openbaar domein
Voor opstalrechten op goederen die tot het openbaar domein behoren geldt wat hoger werd
gesteld over het erfpachtrecht: een zakelijk recht kan gevestigd worden op goederen die tot
het openbaar domein behoren voor zover dit recht de bestemming tot het gebruik van allen
niet verhindert, of althans geen afbreuk doet aan het recht van de overheid om het recht te
allen tijde gelet op dat gebruik te regelen 72 .
4. Totstandkoming van een opstalrecht
a) Zelfstandig opstalrecht
Als een beperkt zakelijk recht op onroerend goed kan een zelfstandig opstalrecht
"gevestigd" worden op dezelfde wijze als een onroerend goed wordt overgedragen (zie de
cursus “overdracht van goederen”): "vestiging" van beperkte zakelijke rechten geschiedt
analoog aan "overdracht" van goederen. De vestiging geschiedt krachtens een geldige titel
door een beschikkingsbevoegde uitgever.
- Als titel komt in beginsel elke titel in aanmerking die uit zijn aard tot overdracht kan
leiden, in het bijzonder een akte onder levenden, een testament of een vonnis dat tot
vestiging veroordeelt.
- In bepaalde gevallen wordt de derde-verkrijger beschermd tegen
beschikkingsonbevoegdheid van de uitgever. Is dat niet het geval, dan geniet de derdeverkrijger
van een opstalrecht anders dan de derde-verkrijger in eigendom niet van het
voordeel van art. 103 Hyp.W. (dit is dat hij tot beloop van de door hem geschapen
meerwaarde voorrang heeft op een oudere hypotheekhouder) 73 . Omgekeerd betekent dat
72 Cass. 18 mei 2007, NjW 2007, 652 noot WR.
73 Deze beperkende interpretatie van art. 103 Hyp.W. vinden we in Cass. 15 juni 2001, RW 2001-2002, 308
noot V. SAGAERT "Het conflict tussen de hypotheekhouder van de opstalhouder en de hypotheekhouder van
de grondeigenaar"; daarin gevolgd door DEKKERS-DIRIX, Handboek II nr. 1083 vn. 24; DIRIX,
"Overzicht", TPR 2004 nr. 177; J. BONQUET, Comm. Voorrechten en hypotheken (2004), "art. 96 Hyp.W.".
De verklaring hiervoor is dat de verlening van een opstalrecht door de eigenaar van een gehypothekeerd
wordt gesanctioneerd met een niet-tegenwerpelijkheid van de beschikking (opstalvestiging) veeleer dan een
volgrecht voor de hypotheekhouder (d.i. een tegenwerpelijkheid met behoud van de zakelijke last) (en is dus
vergelijkbaar met de niet-tegenwerpelijkheid van elke beschikking in strijd met een ouder onroerend beslag )