Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 30 -
accessoir opstalrecht - d.i. een eigendomsrecht van opstallen - inhouden 68 :
- op een erfpachtrecht;
- op een vruchtgebruik wanneer de vruchtgebruiker eigenaar is of zou worden van de
opstallen.
Dit accessoir opstalrecht kan dan afgesplitst worden tot een zelfstandig opstalrecht (steeds
binnen de perken van het recht waarvan het wordt afgesplitst).
Wanneer de opstalhouder op zijn beurt aan een derde een opstalrecht verleent, zijn er 2
mogelijkheden:
- ofwel heeft het dezelfde omvang als het zijne en gaat het om een overdracht van het
opstalrecht en verliest de eerste opstalhouder elk zakelijk recht
- ofwel wordt het oorspronkelijke opstalrecht opgesplitst en gaat het om een gedeeltelijke
overdracht.
b) Meerdere opstalrechten op eenzelfde erf of gebouw ?
Het opstalrecht kan algemeen zijn dan wel slechts bepaalde gebouwen, werken of
beplantingen op een perceel tot voorwerp hebben (zie verder enkele voorbeelden). Het kan
dus ook betrekking hebben op bijkomende verdiepingen op een gebouw 69 . Een
grondeigenaar kan dus ook meerdere opstalrechten verlenen op eenzelfde erf 70 .
Het is verstandig om bij de vestiging van een opstalrecht m.b.t. bestaande gebouwen en/of
beperkt tot een deel van de bestaande of te bouwen gebouwen duidelijk te stellen dat het
een opstalrecht op het onroerend goed (of een deel ervan) zelf betreft, waarvan de inhoud
nader wordt aangegeven (en dus geen opstalrecht op een gebouw) 71 . Het opstalrecht wordt
ook vermoed zich niet uit te strekken tot de reeds bestaande gebouwen, werken en
beplantingen waarvoor geen vergoeding wordt bedongen (tenzij ze reeds eerder door de
toekomstige opstalhouder werden opgericht).
68 J. VERSTAPPEN, "Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik", in
Zakelijke rechten en fiscaliteit, p. 37 nr. 61 in fine; SAGAERT, in Familiale vermogensplanning, nr. 71;
VANHOVE & BAUDONCQ, NFM 2004, p. (135) nr. 27; C. MOSTIN, Emphyteéose et superficie, nr. 53 en
67. Contra: P. LECOCQ, "Superficie et emphytéose: aspects civils", in Guide juridique de l'entreprise -
Traité théorique et pratique, nr. 070.
69 SAGAERT, in Familiale vermogensplanning, nr. 70-71; S. SNAET, "Recht van opstal", in Commentaar
Bijzondere Overeenkomsten, III; P. LECOCQ, in Le point dur le droit des biens, p. 137 v.
70 Ook P. LECOCQ, "Superficie et emphytéose: aspects civils", in Guide juridique de l'entreprise - Traité
théorique et pratique, nr. 070, die overigens een meer restrictieve opvatting huldigt.
71 O.m. om discussie over de kwalificatie op fiscaal vlak te vermijden. Zie o.m. P. PUELINCKX & L.
BOVEN in Over Erven p. 333.