Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 29 -
II. Opstal (m.i.v. verzaking aan natrekking)
1. Omschrijving
Zie art. 1 Opstalwet : “Het recht van opstal is een zakelijk recht, om gebouwen, werken of
beplantingen op een andermans grond te hebben”
Het opstalrecht heet in het Fr. droit de superficie; in het Duits Erbbaurecht (in Oostenrijk
en Zwitserland ook Baurecht; de cijns (Erbbauzins) wordt verwarrend voor ons ook soms
Erbpacht genoemd).
Het is dus een beperkt zakelijk recht op een onroerende zaak, waardoor de "verticale"
natrekking “horizontaal” wordt doorbroken (d.i. met horizontaal gescheiden eigendom tot
gevolg). Het gevolg is dat de opstalhouder (Fr. superficiaire) eigenaar kan zijn van
gebouwen, werken of beplantingen op de grond van iemand anders (de eigenaar, Fr.
propriétaire tréfoncier). Ik schrijf "kan" omdat er natuurlijk nog iets op die grond moet
staan ook vooraleer men van zulke eigendom kan spreken. Maar er kan dus zowel een
opstalrecht gevestigd worden op reeds bebouwde als op nog niet bebouwde grond.
2. Algemene kenmerken van de regeling
De bepalingen van de Opstalwet zijn niet van dwingend recht, behoudens de bepaling over
de maximumduur. Dit maakt het opstalrecht bv. geschikt om te ontsnappen aan de pacht-
en huurwetgeving.
Ook is er een gunstig regime voor de registratierechten (vergelijkbaar met huur), althans
voor vestiging van opstal onder bezwarende titel. Bij vestiging om niet kan het evenredig
(schenkings)recht worden geheven.
3. Voorwerp
a) Op een onroerende zaak of ook op een onroerend zakelijk recht ?
Voorwerp van het opstalrecht is een onroerend goed; het opstalrecht kan op de zaak zelf
het onroerend goed) worden gevestigd, maar bv. ook op andere zakelijke rechten die een