Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 21 -
4° Zekerheden voor de vervreemder/eigenaar
aa) Voorrechten
De uitgevende eigenaar beschikt wél over het voorrecht van de verkoper van art. 27,1
Hyp.W 54 . Sommigen 55 menen echter dat dit voorrecht niet van toepassing zou zijn omdat
de overeenkomst tot uitgifte van een erfpacht geen verkoop zou zijn. Dit werd hoger reeds
bestreden. Erfpachtrecht is immers een onroerend goed in de zin van art. 27, 1° Hyp.W.
(dat spreekt van goed en niet van zaak). Verder nog een argument ex absurdo : indien er
geen voorrecht is, heeft ook de ontbinding geen zakelijke werking (zie art. 28 Hyp.W.) en
zou dus de uitgever van een erfpachtrecht, anders dan de vervreemder van het goed zelf, en
anders dan omzeggens elke andere onroerende vervreemder, geen zekerheid kunnen
verkrijgen tot betaling van de prijs voor het geval van bv. faillissement van de erfpachter of
hypotheek of beslag op het erfpachtrecht, tenzij door een hypotheek te nemen. Waarom zou
men evenwel de eigenaar verplichten om een hypotheek te nemen indien elke andere
eigenaar krachtens de wet een hypotheek hééft onder de benaming "onroerend voorrecht"
(vgl. de uiteenzetting in de cursus “overdracht van goederen”) ? De hypotheekbewaarders
nemen in de praktijk dan ook een inschrijving van ambtswege, tenzij hen ontslag wordt
verleend 56 . Het zou dus ook de lege ferenda geheel onwenselijk zijn om dit voorrecht uit te
sluiten in geval van erfpacht.
Het voorrecht wordt behouden door vaststelling in de vestigingstitel van het verschuldigd
zijn van de prijs. Deze publiciteit is vanzelfsprekend ook vereist voor de
tegenwerpelijkheid aan latere verkrijgers, bv. voorrang op een hypotheek toegestaan door
de erfpachter (zie voor andere gegevens de bespreking van art. 1 Hyp.W. in de cursus
“overdracht van goederen”).
Er is geen voorrecht van de verhuurder (art. 20, 1°) 57 . Het gaat immers niet om huur.
2004, nr. 102; DERINE-VANNESTE-VANDENBERGHE, Zakenrecht 2 B nr. 1017; D. MICHIELS, NFM
2006 (191) nr. 19. Men kan dit ook afleiden uit Cass. 30 maart 2006 (hoger), dat immers in werkelijkheid een
uitdrukkelijk ontbindend beding betrof.
54 zo ook GENIN, R.P.D.B., Tw. Emphytéose, en in Traité des hypothèques et de la transcription, nr. 1026;
DONNAY, RGEN 1974 nr. 21.803 p. 20 randnr. 10.
55 bv. DEHAN, in Le droit de la construction et de l’urbanisme; J. VERSTAPPEN nr. 31; DE PAGE, Traité
VII nr. 339.
56 Vgl. DONNAY, RGEN 1974 nr. 21.803 p. 20 randnr. 10.
57 Brussel 5 november 1975, Pas. 1976, II, 126 = B.R.H. 1976, 241, noot = Rev. not. b. 1977, 597, Rec. gén.
enr. not. 1976, p. 182, nr. 22040 = J.T. 1976, 27