Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 19 -
- Aangezien de eigenaar geen verplichting heeft na de uitgifte van de erfpacht, kan de
erfpachter zich in beginsel niet op de risicoleer beroepen om bij het wegvallen van het
genot bevrijd te zijn van de verplichting de canon te betalen (vgl. art. 11, lid 1
Erfpachtwet).
Uitzonderingen voorzien door de wet:
- kwijtschelding in geval van minstens 5 achtereenvolgende jaren genotsstoornis (art. 11,
lid 2 Erfpachtwet);
- bij (definitief) tenietgaan van de grond (art. 18 Erfpachtwet j° art. 9 Opstalwet).
Deze uitzonderingen zijn niet van dwingend recht. Zij kunnen bv. uitgesloten worden in het
kader van een leasingoperatie.
2° Schuldenaar van de verplichting
Is de verplichting tot betalen van de canon een kwalitatieve verplichting van de erfpachter ?
De oorspronkelijke erfpachter blijft op grond van de onderliggende overeenkomst
gehouden tot betaling van de canon 50 (gedurende hoogstens de oorspronkelijk
overeengekomen duur), tenzij hij daarvan door de eigenaar ontslagen wordt. Wordt het
erfpachtrecht echter overgedragen, dan is de nieuwe erfpachter mede aansprakelijk voor de
termijnen te rekenen vanaf het tijdstip van overdracht. In die zin is de verplichting
(onvolmaakt) kwalitatief 51 . Is de oude niet ontslagen, dan zijn beiden tezamen in solidum
aansprakelijk.
Deze verplichting is “onsplitsbaar”, in die zin dat bij opsplitsing van het erfpachtrecht over
meerdere personen, elke erfpachter tot beloop van de waarde van zijn recht gehouden is tot
betaling van de gehele canon (art. 10, lid 1 Erfpachtwet) (vgl. art. 41 Hypotheekwet). Deze
onsplitsbaarheid is een bijzondere vorm van hoofdelijkheid, beperkt tot het goed. Men
herkent hierin nog dat de cijns of grondrente oorspronkelijk een zakelijk recht was van de
erfverpachter (grondrente als een variante van de hypotheek). De onsplitsbaarheid van art.
10 lid 1 Erfpachtwet is niet dwingend, en deelbaarheid kan dus worden overeengekomen.
50 DE PAGE, Traité VI nr. 704; DERINE-VANNESTE-VANDENBERGHE, Zakenrecht II B, p. 869 nr.
1005; DONNAY, RGEN 1974 nr. 21.803 p. 227 randnr. 20; A. VERBEKE & S. SNAET, p. (365) 384;
SAGAERT, in Familiale vermogensplanning, nr. 45; VANHOVE & BAUDONCQ, NFM 2004, p. (135) 146.
51 Zo ook A. VERBEKE & K. VANHOVE, Themis 2002-2003; SAGAERT, in Familiale
vermogensplanning, nr. 45.