Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 18 -
c) Géén andere verplichtingen.
Behalve de verplichtingen uit de onderliggende overeenkomst, heeft de eigenaar als
eigenaar geen verplichtingen jegens de erfpachter. Zo kan de erfpachter de eigenaar niet tot
herstellingen verplichten (art. 5 I Erfpachtwet). Indien de naakte eigendom door de partij
die het erfpachtrecht heeft toegestaan wordt overgedragen aan een ander, dan is deze dus in
het geheel niet aansprakelijk jegens de erfpachter (enkel de verkoper van het erfpachtrecht
kan aansprakelijk zijn) (de verplichtingen uit de onderliggende overeenkomst zijn niet
kwalitatief: wel is bij overdracht van de blote eigendom een derdenbeding of
schuldtoetreding mogelijk)
De verplichting van de eigenaar (erfverpachter) is dus - behoudens de mogelijke
vrijwaringsplicht - een éénmalige prestatie, die van de erfpachter daarentegen bestaat uit
opeenvolgende en/of voortdurende prestaties.
Dit maakt het erfpachtrecht uitermate geschikt in het kader van onroerende leasing (infra).
Ook de mogelijke duur van de erfpacht past goed voor de financiering van gebouwen.
7. Verplichtingen van de erfpachter
a) Verplichting tot betaling van de canon.
1° Inhoud van de verplichting
- Deze verplichting kan eenmalig zijn 49 dan wel periodiek (zie hierboven); indien niets
anders bepaald gaat het om een jaarlijkse canon (art. 1 Erfpachtwet).
- Er zijn geen dwingende regels over de schommeling van de canon (anders dan bij huur):
men is niet verplicht de prijsstijging te beperkten tot de stijging van de index (a fortiori niet
de misleidend zo genoemde "gezondheidsindex"). Kosten en lasten kunnen ook vrij worden
geregeld. Zie wel, voor de oude erfpachten, de Wet van 14 mei 1955.
49 Ten onrechte zegt sommige rechtsleer (bv. DONNAY, "L'emphytéose", RGEN 1974 nr. 21.803, p. 221 nr.
11) dat bij een éénmalige vergoeding in ruil voor bestaande gebouwen, de erfpacht zou moeten worden
geherkwalificeerd in een verkoop van de gebouwen; immers, enerzijds is de uitgifte van erfpacht een verkoop
of een andere overeenkomst tot geven, maar anderzijds wel een verkoop enkel van het erfpachtrecht en niet
van de volle eigendom, ook niet een verkoop van de eigendom van de gebouwen, aangezien de horizontale
natrekking juist maar doorbroken wordt door de vestiging van een erfpacht- of opstalrecht. Of de vergoeding
eenmalig is of periodiek is daarbij niet relevant.