Erfpacht en opstal - Thuisblad van Matthias E. Storme

© M.E. Storme Erpfacht en opstalrecht - 17 -
6. Verplichtingen van de schuldenaar van de vestiging van de erfpacht (tijdens de erfpacht).
a) Verplichtingen uit de onderliggende overeenkomst.
De partij die de erfpacht toezegt (of de erfgenamen van de partij die een erfpacht legateert)
is gehouden tot de verplichtingen die volgen uit de aard van de onderliggende
overeenkomst.
Anders dan men dikwijls meent is de overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht
geen overeenkomst sui generis. Een erfpachtrecht is immers een zelfstandig onlichamelijk
goed (zelfstandig zakelijk recht), dat dus in beginsel het voorwerp kan zijn van een
verkoop of van een andere overeenkomt onder bezwarende titel, zoals bv. inbreng in
vennootschap (volgens de heersende leer in beginsel niet om niet, zie hoger). De
overeenkomst moet worden gekwalificeerd naargelang de tegenprestatie waartoe de
erfpachter is gehouden.
Meestal is het een verkoop, ofwel tegen een jaarlijkse vergoeding (in dat geval zou men de
onderliggende overeenkomst ook als een vestiging tegen rente van bepaalde duur kunnen
kwalificeren) (de canon bedraagt meestal tussen de 2,5 en 6 % van de verkoopwaarde),
ofwel tegen een eenmalige prijs plus een jaarlijkse vergoeding (die eventueel louter
symbolisch kan zijn).
Is de vergoeding niet in geld bepaald, maar in natura, dan gaat het veeleer om een ruil of
een andere soort wederkerige overeenkomst.
In geval het om een verkoop gaat, is de verkoper zoals elke persoon die zich onder
bezwarende titel verbindt onroerend goed over te dragen of te vestigen, gehouden tot
vrijwaring wegens uitwinning 48 , vrijwaring tegen eigen daad, verborgen gebreken e.d. (zie
koop-verkoop). Indien de prijs symbolisch is, zal de uitgever van het erfpachtrecht evenwel
slechts gehouden zijn tot vrijwaring wegens gebreken die hij daadwerkelijk kende en niet
heeft meegedeeld (zoals bij schenking). De schuldenaar van de vestiging heeft ook de
verplichting mee te werken aan het authentiek verlijden van de erfpacht, enz.
b) Sancties bij niet-nakoming.
De sancties zijn deze die gelden voor de onderliggende overeenkomst, naargelang de aard
ervan, dus meestal die van de verkoop van onroerend goed.
48 Bv. DE PAGE, Traité VI nr. 708 noot 4.